Mistä sait tämän 2,4 miljardia omaa pääomaa? Q1 2023 lopussa osakkeenomistajille kuuluvaa pääomaa oli 1573,2 miljoonaa. Hybridilaina oli 649 miljoonaa, joka on käytännössä kuitenkin omaksi pääomaksi laskettavaa velkaa. Yhtiön jakaessa omaisuutta osinkoina pois, tuosta omasta pääomasta voisi vähentää vielä verottajan osuuden pois, jolloin jäisi 1573,2 * 0,745 = 1172 miljoonaa. Yhtiön osakekannan markkina-arvo 6,1 euron osakekohtaisella hinnalla on 1025 miljoonaa. Tulevaisuudessa jaettava oma pääoma pitäisi vielä diskontata nykyarvoon.
Cityconilla kestäisi 18 vuotta maksaa lainansa takaisin liiketoiminnan rahavirralla, joten Cityconin, kuten muidenkin kiinteistöyhtiöiden bisnes nojaa enimmäkseen sijoituskiinteistöjen arvon kehitykseen. Jos omaisuuden arvostuksessa on seurattu tiukasti nousseita tuottovaatimuksia, arvonkehityksessä voisi olla upside-potentiaalia jos korkotaso lähtisi jossain vaiheessa taas laskemaan.
Hyvä tieto, että oli samat “asiantuntijat” siellä asialla. En silti näkisi ihan samaa riskiä kun arvotetaan kauppakeskuksia Espoossa yms vs vuokra-asunnot Kotkassa, Savonlinnassa jne. Tietenkin tätä pitää seurata, mutta osakkeen hinnan perusteella markkinat näyttävät uskovan Cityconin taseen olevan täynnä ilmaa
Cityconin käyttämä uusin tuottovaade oli siis 2022 lopussa keskimäärin 5,5 %. Eihän se kovin paljoa ole, muttei ihan hirveän vähääkään. Sitä voi jokainen yrittää pohtia kuinka suuret tuottovaateet esimerkiksi eläkeyhtiöillä tai kiinteistörahastoilla on?
Toivo Group näyttää käyttävän vuosikertomuksessaan asunnoissa selvästi matalampaa tuottovaadetta
Kojamo käyttää asunnoissaan selvästi matalampaa tuottovaadetta
Ei paljoa lämmitä, vaikka omaa pääomaa on 2,5x osakkeen hinta, jos oman pääoman tuotto on alle 1% kuten Cityconilla vuonna 2022. Tämä osake on halpa sitten kun ROE on yli 4% ja P/B luku nykytasolla. Harmi vaan, että ennusteiden mukaan ROE pysyy vuodet 2023-2024 noin 2-3% tasolla. Eli saatte sijoituksellenne 5-7,5% tuottoa, joka alittaa pörssin keskituoton. Sille usein on syynsä, miksi joku osake on halpa…
Tuottovaateista voi todeta ainakin sen, että asuntojen tuottovaateet ovat pääsääntöisesti alempia kuin liikehuoneistojen. Eli vertailu Kojamoon tai Toivoon on vähän huono.
Miten näette sijoituskohteena Cityconin perpetuaalilainat? 2025 callissa olevan lainan call-riski tuntuisi olevan melko vähäinen tai toisinsanoen voisi kuvitella, että yhtiölle callaamatta jättäminen olisi suurempi riski uskottavuuden kannalta (IG-reitttauksen pitäminen). Mielestäni perpistä saatava tuottopotentiaali (luokkaa 30% call-päivään) on paljon parempi kuin yhtiön osakkeen tuottopotentiaali tuotto/riski-mielessä
Luottoluokituksen kannalta hybridin noncall ei ymmärtääkseni olisi vaikutukseltaan negatiivinen, vaan mahdollisesta jopa päinvastoin. S&P kirjoitti aiheeseen liittyen artikkelinkin viime vuoden marraskuussa, linkki alla (vaatii kirjautumisen). Jostain muistan lukeneeni, että juurikin luottoluokittajien kommenttien seurauksena monien kiinteistöyhtiöiden hybridien hinnat ovat laskeneet voimakkaasti, kun yhä useampi pelkää noncalleja. Pääkohdat artikkelista kuuluu:
Ihan mielenkiintoisia mahdollisuuksia Cityconin hybridit kieltämättä tällä hetkellä vaikuttavat tarjoavan, mutta kyllä näissä nähdäkseni ihan aito riski on siihen ettei callia tehdä ensimmäisenä lunastuspäivänä, jos korkomarkkina ei palaudu nopeasti alhaisemmalle tasolle. Osakkeenomistajan näkökulmasta myös pidän hyvin suotavana hikoiluttaa mieluummin hybridisijoittajia kuin yhtiön omistajia velkojen mahdollisten maturiteettiongelmien kanssa.
Nettovuokratuotto eroaa tuloksesta siinä että tuloksessa on huomioitu hallinnon kulut, rahoituskulut ja verot. Cityconin Q1 raportissa nämä asiat on selitetty hienosti sivulla 17:
Yllä selitetään miten EPRA tulos eroaa raportoidusta tuloksesta, eli lähinnä siten ettei EPRA tuloksessa ole huomioitu sijoituskiinteistöjen arvonmuutoksia eikä osakkuusyhtiöiden tuloksia.
Tässä taas kerrotaan miksi nettovuokratuotto ei ole sama kuin operatiivinen tulos. Cityconin oikaistu operatiivinen tulos viimeiseltä 12 kuukaudelta oli 0,548 - 0,123 + 0,106 = 0,531 euroa osaketta kohden. Eli voidaan sanoa että 6,04 osakekohtaisella hinnalla “hinta per EPRA EPS” on 11,4.
Maksimissaan ostetaan takaisin 175M€ arvosta.
Velkakirjoista maksetaan 975€ jokaista tuhatta euroa kohden.
Kyseessä vuonna 2024 erääntyvä 457M€:n joukkovelkakirjalaina.
Yhtiö ilmoittaa tänään, että se hyväksyy ostettavaksi yhteenlasketulta pääomaltaan 138.275.000 euron määrän Ostotarjouksen mukaisesti pätevästi ostettavaksi tarjottuja Arvopapereita.
Citycon on päivittänyt vastuullisuusstrategiansa painopistealueet, tavoitteet sekä seurannan. Päivitetyn vastuullisuusstrategian ansiosta yritys voi jatkaa määrätietoisesti työtään useilla osa-alueilla kohti kunnianhimoisia tavoitteitaan vuodelle 2030.
Citycon Oyj:n hallitus on päättänyt muuttaa 4.5.2023 pörssitiedotteella julkaistuja kesäkuun kvartaalivarojenjaon maksu- ja täsmäytyspäivää. Pääoman palautuksen uusi täsmäytyspäivä on 16.6.2023 (aiemmin ilmoitettu: 23.6.2023) ja uusi maksupäivä on 26.6.2023 (aiemmin ilmoitettu: 30.6.2023). Maksettavan pääoman palautuksen suuruus pysyy muuttumattomana (0,125 euroa osakkeelta).
26.6.2023 maksettavan varojenjaon jälkeen Citycon Oyj on maksanut pääoman palautusta vuoden 2023 aikana yhteensä 0,25 euroa osakkeelta ja Cityconin hallituksen jäljellä oleva valtuutus on 0,25 euroa osakkeelta.
CITYCON OYJ
Tokko liittyy syyhyn, mutta ainakin kaikille maksetaan kesäkuussa. Itseäni jotenkin häiritseleepi, että maksupäivä on kuun lopussa ja maksu tulee tilille vasta seuraavassa kuussa. Merkkailen siis osinkotulot kuukausittain ja sitä voi sitten pienessä päässään miettiä, että minkä kuun osinko tuollainen on. Itse merkitsen ilmoitetun maksupäivän mukaan, vaikka menisi pitkälle seuraavaan kuuhun ennen kuin roposet kilisevät tilille.
Nyt kyllä kiinnostaisi tietää mikä se tällainen välittäjä on? Oma arvauskin tosin on. Suomiyhtiöistä mulle tullut aina maksupäivänä tilille. Jostain ison veden takaa saattaa joskus myöhästyäkin. Välittäjänä Nordea.
Moody´s ei osaa luokittaa oikein, ainakaan Cityconia. Tai ainakin luottoluokitusmetodiikassa mättää…
Mutta tottahan on, että ainakin osakemarkkinoilla usein niputetaan parempia ja huonompia firmoja toimialan sisällä.
Citycon on irtisanonut luottoluokitussopimuksensa Moody’s Investors Servicen kanssa ja pyytänyt sitä luopumaan luokituksestaan. Citycon irtisanoi sopimuksen 5.6.2023. Moody’sin jatkossa raportoimat luottoluokitukset julkaistaan ilman Cityconin toimeksiantoa (unsolicited basis).
”Sopimuksen irtisanominen on seurausta Moody’sin luottoluokitusmetodologiasta, joka ei tunnista Cityconin vuokralaiskannan tai liiketoimintamallin erityispiirteitä. Cityconin liiketoimintamalli perustuu välttämättömyyshyödykkeisiin nojautuvien kaupunkikeskuksien kehittämiseen ja operoimiseen Pohjoismaiden parhailla paikoilla. Cityconin keskusten myymälä- ja palveluvalikoima, joka keskittyy julkisia palveluita tarjoaviin vuokralaisiin ja päivittäistavarakauppoihin, joiden vuokrat on sidottu indeksiin, erottaa meidät kilpailijoistamme sekä on osoittanut vahvuutensa ja vakautensa muuttuneessa liiketoimintaympäristössä.
Viimeisen 18 kuukauden aikana olemme myyneet keskuksia yhteensä 266 miljoonan euron arvosta mukaan lukien joulukuussa toteutettu 120 miljoonan euron kauppa, joka on osa julkistamaamme 500 miljoonan euron myyntitavoitetta.
Lisäksi kevään aikana olemme uudelleenrahoittaneet luottolimiittimme sekä ostaneet takaisin 138 miljoonalla eurolla lähitulevaisuudessa erääntyvää velkaamme. Edellä mainitun lisäksi olemme viime vuodesta lähtien ostaneet takaisin velkojamme 192 miljoonan euron arvosta. Nämä seikat yhdistettynä kiinteistöjemme käypien arvojen nousuun vuoden ensimmäisellä vuosineljänneksellä ovat vahvistaneet likviditeettiämme sekä parantaneet merkittävästi Cityconin taloudellista asemaa viime vuoteen verrattuna,” toteaa Cityconin toimitusjohtaja F. Scott Ball.
Standard & Poor’s jatkaa Cityconin luottoluokittajana. Standard & Poor’s vahvisti maaliskuussa Cityconin investointitason luottoluokituksen (BBB- ja vakaat näkymät) heijastaen Cityconin vahvaa operatiivista tuloksentekokykyä sekä vakaita rahoituksen tunnuslukuja.
Ja Moody’s olikin laskenut luottoluokitusta, ja uusi Ba1.
Se on keskimmäinen 21 portaisella asteikolla.
Kaksiportaisessa lohkojaossa ‘Investment grade’ vs ‘Non-investment grade’ kuitenkin ensimmäinen 11sta ‘Non-investment’ gradesta, eli ykkösluokan roskalainaa.
Vaikuttanee paitsi korkokuluihin niin myös rahoituksen tarjoajien määrään, investment policy.
