Vahva operatiivinen tulos
• Vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat 9,4 % edellisvuoteen verrattuna johtuen vuokrien indeksoinnista.
• Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla nykyisen portfolion nettovuokratuotot kasvoivat 8,7 %.
• Heikentyneet NOK- ja SEK-valuuttakurssit vaikuttivat tulokseemme: valuuttakurssien vaikutus kokonaisnettovuokratuottoihin oli -2,4 miljoonaa euroa.
• Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla keskivuokra nousi 1,6 euroa 24,4 euroon per neliömetri.
• Todellisilla valuuttakursseilla keskivuokra nousi 0,7 euroa
• Liiketilojen vuokrausaste 95,4 % (vs. 95,1 %: Q1/2022)
• Vertailukelpoiset kävijämäärät kasvoivat 7,6 %.
• Vertailukelpoiset myynnit kasvoivat 6,2 %; 7,9 % yli Q1/2019 tason (ennen pandemiaa).
• Uusien ja uusittujen vuokrasopimuksien vuokranmuutos oli positiivinen (0,5 %)
• Vuoden 2023 ensimmäisen vuosineljänneksen aikana kiinteistöjen, Kista pois lukien, käyvän arvon muutos oli 44,7 miljoonaa euroa.
Citycon Oyj:n hallitus on tänään varsinaisen yhtiökokouksen 2023 sille antaman valtuutuksen perusteella päättänyt, että yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaetaan pääoman palautusta 0,125 euroa osakkeelta. Pääoman palautus maksetaan osakkeenomistajalle, joka on pääoman palautuksen täsmäytyspäivänä 23.6.2023 merkittynä Euroclear Finland Oy:n pitämään yhtiön osakasluetteloon. Pääoman palautus maksetaan 30.6.2023.
30.6.2023 maksettavan varojenjaon jälkeen Citycon Oyj on maksanut pääoman palautusta vuoden 2023 aikana yhteensä 0,25 euroa osakkeelta ja Cityconin hallituksen jäljellä oleva valtuutus on 0,25 euroa osakkeelta.
Taseen vahvistaminen prioriteettina
Vuoden ensimmäisellä vuosineljänneksellä Citycon osti markkinoilta joukkovelkakirjojaan noin 22,5 miljoonalla eurolla ja käytti ostoihin noin 21,7 miljoonaa euroa.
Lisäksi tammikuussa 2023 Citycon osti takaisin julkisella ostotarjouksella yhteensä 57,4 miljoonan euron arvosta vuonna 2024 erääntyvää joukkovelkakirjalainaansa sekä vuosina 2019 ja 2021 liikkeeseen laskemia hybridilainojansa käyttäen ostoihin yhteensä 41,4 miljoonaa euroa.
S&P vahvisti Cityconin investointitason luottoluokituksen, BBB- vakaalla näkymillä heijastaen Cityconin vahvaa operatiivista tuloksentekokykyä sekä vakaita rahoituksen tunnuslukuja.
Luottosopimuksen laajennus ja uudelleenrahoitus
Citycon allekirjoitti 650 miljoonan euron luottosopimuksen, jolla se korvaa ja laajentaa 500 miljoonan euron luottosopimuksensa, joka erääntyy kesäkuussa 2024
Sisältää 400 miljoonan euron luottolimiitin sekä 250 miljoonan euron määräaikaislainan
Uusi luottosopimus erääntyy vuonna 2026 ja sisältää 1-vuoden jatkomahdollisuuden vuoteen 2027
Rahoittajapankki ryhmä laajennettiin kuuteen pankkiin: nykyisten viiden pohjoismaisen pankin lisäksi rahoittajaryhmään lisättiin yksi kansainvälinen pankki.
Määräaikaislaina tullaan käyttämään lyhytaikaisten velkojen takaisinmaksuun
Samanaikaisesti uusien ja uusittujen vuokrasopimusten vuokranmuutokset pysyivät indeksoinnin tahdissa. Tämän seurauksena keskivuokra nousi vertailukelpoisilla valuuttakursseilla mitattuna 1,6 euroa 24,4 euroon neliömetriltä. Pääosin kunnallisista sekä päivittäistavarakauppa- ja välttämättömyyshyödykkeisiin nojautuvista toimijoista koostuvat vuokralaisemme hyötyvät myynti- ja kävijämäärien kasvusta. Samalla nämä korkean luottokelpoisuuden omaavat vuokralaiset luovat vakautta ja ennakoitavuutta Cityconin portfolioon.
Nykyisen portfolion vertailukelpoisilla valuuttakursseilla lasketut nettovuokratuotot kasvoivat vuoden ensimmäisellä vuosineljänneksellä 8,7 % edellisvuoteen verrattuna. Samanaikaisesti nykyisen portfolion operatiivinen liikevoitto kasvoi 7,5 % ja oikaistu operatiivinen tulos/osake 9,0 % edellisvuoteen verrattuna. Vaikka historiallisen alhaisille tasoille heikentyneet NOK ja SEK-valuuttakurssit toivat painetta vuosineljänneksen tulokseemme, liiketoimintamme kehitys pysyi vahvalla tasolla kuten operatiiviset tunnuslukumme osoittavat. Operatiiviset tulokset vaikuttivat positiivisesti keskuksiemme käypiin arvoihin, jotka nousivat vuoden ensimmäisen vuosineljänneksen aikana 44,7 miljoonaa euroa.
Luotamme strategiamme jatkavan vahvojen tulosten tuottamista myös loppuvuonna 2023 ja tulevina vuosina. Näiden liiketoimintanäkymien sekä ensimmäisen vuosineljänneksen tuloksen perusteella, vahvistamme nykyisen ohjeistuksemme.
TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT (muuttumaton)
Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit)
Me 174-192
Osakekohtainen operatiivinen tulos (EPRA EPS)
EUR 0,69-0,81
Oikaistu osakekohtainen operatiivinen tulos (adjusted EPRA EPS)
EUR 0,51-0,63
Jotenkin sellainen ympäripyöreitä pyörittelevä maku jää kuitenkin tästä kvartaaliraportista ja esim. tuota uuden lainan korkotietoa ja sen vaikutuksia tulevaisuudessa pihistetään. Eiköhän kuitenkin tuo ennuste tälle vuodelle ole sellainen johon voi luottaa, mutta en kyllä saa pitkälle aikavälille luottavaista fiilistä tämän laina-asian vuoksi. Jotkut BBB-luokitukset eivät kerro onko korko 1 vai 10 prosenttia.
Q4 tuloksen jälkeen toimitusjohtaja oli erittäin bullina tästä vuodesta “I´ve never been this bullish about our business” tms.
Toimitusjohtajan katsaus on yhtä hehkutusta alusta loppuun mutta luvuthan menee väärään suuntaan. Oikaistu epra eps 0,106 ja ohjeistus on 0,51-0,63, eikö tässä ole tulosvaroitusriski?
Lisäksi epra nrv laskee joka kvartaali joten sijoitusteesi että ostaa kiinteistöjä alle navin heikkenee koko ajan
Toki tässä on välillä kiinteistöjä myyty.
Onko ajatuksia näistä? Täytyy kuunnella tuo tuorein tulospuhelu vielä…
Indeksikorotukset tehty suurimmalle osalle vuokrista vuoden alussa, mutta 10% portfoliosta korotukset astuivat voimaan helmikuussa joten vaikutus ei näkynyt täysimääräisenä vielä.
CFO:
Ruotsissa indeksikorotukset valuivat joihinkin kertaluontoisiin kuluihin. Loppuvuodesta odotetaan Ruotsin performoivan odotetusti.
Valuuttakurssien kehitys heikensi EPRA NRV-tunnuslukua 0,61 euroa.
Kiitos. En kerennyt tässä työn lomassa vielä lukea katsausta.
Joku kysyi osta-myy ketjussa, että mikä osarissa oli hyvää, kun jäätiin verrokkiluvuista. Yritin lainata sitä, mutta se taidettiin poistaa.
Edit: se olikin kurssimuutosketjussa:
Esityksestä (boldaukset ja kursiivi omia lisäyksiä):
Highlights for the quarter — Strong operational growth — LFL NRI growth 9.4% in comparable FX — Like-for-like tenant sales increased 6.2% — Retail occupancy 95.4% vs 95.1% in Q1/2022 — Average rent per sq.m. increased by EUR 1.6 with comparable FX to EUR 24.4 per sq.m.
— Historically low FX rates impacted NRI by EUR -2.4 million
— Renewed and enlarged credit facility supporting S&P’s affirmed IG
credit rating with stable outlook
— Continuing bond repurchases as focus continues on balance sheet — Completed residential phase on Lippulaiva — Two more pads to sell or JV
— Citycon among Europe’s Climate Leaders for the third consecutive
year according to Financial Times and Statista.
— Citycon is the only Finnish real estate company included on the
list and is in the top third of all European companies regardless of
the sector.
— Reaffirming guidance
Uuden rahoituksen korkotaso on herättänyt huolta. Sijoitustiedon foorumilta poimittua KepilläJäätä nimimerkki kirjoittanut:
Tämä selviää ilman arvauksia audiocast/esitys s. 11.
Marginaali 400me osalta 2,15% ja 250me osalta 2,3% → Kokonaiskorko n. 5,3% tietämillä nyt (CFO kommentti, ei kirjallisessa esityksessä). Tästä optio vaihtaa osa kiinteäkorkoiseen tai pitää koko potti vaihtovakorkoisessa. CFO:n mukaan saatetaan allokoida 50/50, eli osin suojattuna ja optio hyötyä korkotasojen laskusta.
Siellä myös esitettiin ihan mielenkiintoinen keissi vakuudellisen rahoituksen käytöstä:
“Hienoa myös se, että jos oikein käsitin niin iso osa Kanin kiinteistöistä on yhä kanittamatta. Jos kiinteistövakuudellista lainaa saa huomattavasti halvemmalla kuin bondeja, niin loogisesti ajatellen voisi tarjota mahdollisuuden ostaa omia bondeja edullisesti ja järkätä näihin järkihintaista rahoitusta vakuudellisella rahoituksella. Olettaen että assetit ovat core -portfoliota, niin en näe mitään loogista syytä miksei näitä voisi ihan reippaasti kanittaa jos sillä saadaan rahan hintaa alhaisemmaksi.”
Tällä manööverillä saisi taas printattua rahaa. Ymmärtääkseni Citycon ei ole halunnut käyttää kiinteistöjään vakuutena, ellei ole ihan pakko, mutta nykyisessä korkoympäristössä se lienee ihan fiksua.
Jos ei ole, Cityconin kannattaisi myydä kaikki kiinteistöt, maksaa velat ja jakaa rahat omistajille. Saisi tehtyä vähintään 10 vuoden operatiivisen tuloksen parissa kuukaudessa
Ei se tarkoita, että koko tase on oikein jos pari taloa on myyty kirjanpitoarvolla.
Pyysing muuten luotti sokeasti Ovaron tasearvoihin ja löi parin miljoonan betsin sisään. Kurssi laskenut niistä ajoista noin 50%…
Sitähän Kani kovasti yrittää vähän pienemmässä mittakaavassa. Kaikki paitsi “core-kiinteistöt” ovat kaupan ja niitä yritetään myydä suht aktiivisesti. Tähän markkinaan arvostukset voivat olla joiltain osin vähän kireitä, mutta ei niitä silti kannata alella myydä. Tasearvot kärsii ja ymmärtääkseni tuottavat kuitenkin ihan hyvin.
edit: Olis kyllä ihan kiva, jos saisivat noita nopeasti kaupaksi. Saisivat maksettua velkaa pois ja vaikka osteltua vähän omia. Jos saisin itse päättää, niin osingonjako/pääomanpalautus laitettaisiin pariksi vuodeksi seis ja rahoilla maksettaisiin lainoja pois tai ostettaisiin omia, riippuen siitä kummalle saisi sillä hetkellä paremman tuoton.
Niin kuin Odetus tuossa jo ehti mainita, niin sitähän Citycon tekee.
Aiemmin myytiin kiinteistöjä P/B=1 ja ostettiin omia osakkeita mitätöitäväksi P/B=0,6.
Sitten tuli inflaatio, korkojen nostot nopeammin kuin ikinä Euroopan historiassa ja isoin sota Euroopassa toisen maailmansodan jälkeen ja painopiste on hetkellisesti siirretty rahoitusaseman optimointiin.
2022 lopusta on jo maailma ehtinyt muuttua, mutta nostetaan vähän dataa vuoden 2022 taloudellisesta katsauksesta esiin vertailukohtana siihen, että taseessa on ilmaa
Tietenkin kiinteistöjen käypä arvo muuttuu, mutta on siellä ulkopuoliset kirjanpitäjät ja ulkopuoliset arvioijat, jotka arvottavat kiinteistöjä 5,4…5,7 % tuottovaatimuksella. Ei tässä sentään tarvitse luottaa pelkästään johdon sanaan.
Samat veijarit arvioivat aikoinaan legendaarisen Orava asuntorahaston kiinteistöt noin 2x todellista arvokkaammiksi. JLL oli sielläkin tekemässä puolueetonta arvonmääritystä.
5,4% tuottovaatimus kuulostaa kovin vaatimattomalta, kun minäkin saan pankista riskitöntä 3% vuosituottoa.
