Arvomme seuraavan targetin 
Kepler on omien muistikuvien mukaan ollut tavotehinnassaan ennen karhumaisen ennakoiva.
Onkin mielenkiintoista lukaista lyhyet kommentit jahka perjantaina tulevat luettavaksi.
Nyt ei näy kuin otsikko “bättre resultat än förväntat”, tulos oli odotuksiaan parempi
Kepler: 5,60 → 5,90 EUR & Pidä
Måndag 6 november 2023 kl. 08:54FinWire News
Kepler Cheuvreux höjer riktkursen för Citycon till 5,90 euro (5,60), upprepar behåll
Harmi kun Citycon ei ole enää Inderesin seurannassa.
Onneksi on konsensusennusteet:
Mielenkiintoista liiketoimintaa Vara Research tekee, kun kerätään konsensusdataa 2020-luvulla. CItyconinkin ennusteet näppärästi kerätty heti elokuussa viimeksi… 
Ehkei Cityconin ennusteet muutu kuitenkaan kauhean nopeasti.
Eiköhän pääomistaja jatka osinkojen pumppaamista Cityconista, joten nautitaan me piensijoittajat myös kassavirrasta.
On kyllä mielenkiintoista nähdä, että tapahtuuko niitä TJ:n lupailemia divestointeja jo lähitulevaisuudessa ja jos kyllä, niin mihin hintaan.
Tähän vielä jatkona, että näköjään myös Kojamo kertoi sanallisesti webcastissaan heidän viimeisimmän rahoitusjärjestelyn marginaalin olevan 1,5 - 2,0%. Yllättävän iso haitari, mutta eipä tuo ero aivan järisyttävän suuri Cityconin marginaaliin ole.
Toki tuossa näkyy, että rahoittajat pitävät joko ostareita tai Cityconin omistajia/johtoa riskisempinä kuin asuntoja tai Kojamon omistajia/johtoa, molempien LTV kun on lähes samalla tasolla ja molemmilla likviditeettiä on tällä hetkellä vuoteen 2025 asti kasassa.
PS. Ihan kuriositeettina sanottakoon, että Cityconin keskimääräinen tuottovaatimus on 5,6% ja Kojamolla 4,03%.
Kyllähän toimitiloissa on ollut perinteisesti suuremmat tuottovaatimukset kuin asunnoissa, eli en tätä ihmettelisi. Toki muitakin vaikuttavia tekijöitä löytynee Cityconin ja Kojamon välillä. Jälkimmäinen ilmeisesti sijoittaa vain Suomen markkinoille.
Kiinnostava tviitti ja näkemys, varmaan koska olen samaa mieltä 
.
Siitä taas voi olla montaa mieltä onko Citycon laatuyhtiö. Omasta mielestäni johto hoitanut tonttinsa ihan hyvin, pl. vinoutunut/markkinoinnillinen osariviestintä.
Joka tapauksessa inflaation aleneminen ja sen seurauksena korkojen lasku Euroopassa tulee toteutuessaan hyödyttämään Cityconia merkittävästi.
Lisäksi NOK ja SEK kurssien ‘mean reversion’ korreloi Euroopan korkojen laskun kanssa ja toteutuessaan voimistaa hyötyä Cityconille.
Kurssia painaa huoli jälleenrahoitustarpeista a siten korkeammista rahoituskuluista ja matalammista kassavirroista tulevina vuosina. Lisäksi Citycon on on alkanut korvaamaan bondeja pankkilainalla, kun Moody’s alensi luokitusta (S&P ei) ja bondimarkkina ollut heikkona, mikä ei miellytä kaikkia.
Velkamäärä on kuitenkin maltillinen suhteessa portfolioon (loan-to-value 44% eli 1850 / 4150 meur), ja keskikorko 2.46%.
Uusien pankkilainojen spreadi riskittömään korkoon n. 2.5% (tämä oli jossain, en nyt löydä missä), ja jos korot laskevat, JA saadaan salkun tavoitellut n. 400meur myynnit tehty Norjassa, voi bondimarkkina taas avautua ja spreadi samalla kaventua, joka osaltaan tukee uudelleen rahoitusta.
LIsäksi nyt rahoitus osin kalliilla hybridilainalla, jonka osittainen korvaaminen kiinteistömyyntien varojen avulla halvemmalla pankkilainalla/bondeilla voi olla mahdollista ja buustaisi EPSiä ihan merkittävästikin, laskeskelin 0.05-0.1 nettona.
Tein alle taulukkoon karkean skenaarion miten velka ja korko voisi kehittyä, olettaen että korot laskevat noin 1% 2025->, ja velka pysyy ennallaan, eli vapaa kassavirta jaetaan osinkoina / investoidaan kokonaan. Lisäksi oletin että kiinteistömyynnit tehdään. Hybridien takaisinmaksua en huomioinut, eli siinä vielä upsidea. Kuten nähdään, tilanne ei välttämättä ole niin paha kuin maailmanlopun ennustajat olettavat.
| Type | Amount | Expiry date | Coupon | end 2024 | end 2025 | end 2026 | end 2027 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NOK Bond | 68 | 24.11.2023 | 4 % | 4,9 % | 4,9 % | 4,9 % | 4,9 % |
| Bond | 291 | 1.10.2024 | 2,50 % | 4,9 % | 4,9 % | 4,9 % | 4,9 % |
| Bond | 166 | 1.10.2024 | 2,50 % | 4,9 % | 4,9 % | 4,9 % | 4,9 % |
| Hybrid | 328 | 22.11.2024 | 4,50 % | 7,2 % | 7,2 % | 7,2 % | 7,2 % |
| NOK Bond | 110 | 1.9.2025 | 3,90 % | 3,90 % | 4,2 % | 4,2 % | 4,2 % |
| NOK Bond | 85 | 22.9.2025 | 2,75 % | 2,75 % | 4,2 % | 4,2 % | 4,2 % |
| Bond | 350 | 8.9.2026 | 1,25 % | 1,25 % | 1,25 % | 4,00 % | 4,00 % |
| Hybrid | 329 | 10.9.2026 | 3,63 % | 3,63 % | 3,63 % | 6,5 % | 6,5 % |
| Bond | 244 | 15.1.2027 | 2,38 % | 2,38 % | 2,38 % | 2,38 % | 3,50 % |
| Bond | 350 | 12.3.2028 | 1,63 % | 1,63 % | 1,63 % | 1,63 % | 3,50 % |
| Bank loan | 250 | 2.5.2027 | 5%? | 5,00 % | 5,00 % | 5,00 % | 5,00 % |
| Bond purchases YTD 2023 | -137 | 5,00 % | 5,00 % | 5,00 % | 5,00 % | 5,00 % | |
| Asset sales 2023/24 | -400 | 5,00 % | 5,00 % | 5,00 % | 5,00 % | ||
| Avg | 2,20 % | 2,70 % | 2,76 % | 3,50 % | 3,86 % |
Olen siis bullish, kuten näkyy, mutta kriittinen oletus/teesi on korkojen lasku, ja näinhän markkina lappua on hinnoitellutkin, toiseen suuntaan, kun korot nousseet. Jos se ei toteudu, tuskin toteutuu merkittävä kurssinousukaan.
PS. Heitetään vielä bonuksena visio, että GCity/Katzman voisi rahapulassaan laittaa koko puljun myyntiin ja uusi omistaja lunastaa sen pörssistä. En tiedä miten realistinen skenaario tämä on, mutta näin on käynyt monelle muulle pölhexin seinäfirmalle historiassa, ja hetki tehdä tällainen liike isommalle (esim. USA-) kiinteistösijoittajalle ei olisi hullumpi. Pohjoismaiset markkina ovat pohjalla, ja suunta kohta taas ylöspäin, pohjoismaiden talouksilla kuitenkin edelleen hyvä pitkän aikavälin track record ja maine maailmalla.
Hyvä taulukko. Oletitko, että korko 2025 eteenpäin on vain 1%? Vai että laskee yhden prosentin tuohon mennessä (eli 4%–>3%)? Muutamalla eri korkoskenaariolla tehty taulukko havainnollistaisi hyvin.
, taulukosta näkyy. Oletin, että 2023/24 saadaan rahaa 250bps marginaalilla (=nykyinen pankkilainan taso) lisää, eli 4.9-5% kokonaiskorolla, 2025 4.2%, 2026 4% ja 2027 3.5% kokonaiskorot. 2024 hybridi uudelleenrahoitetaan 7.2%, ja 2026 6.5%. Hybrideihin katsoin osvittaa markkinahinnoittelusta +/- korkotasomuutokset. Kaikkiin näihin toki vaikuttaa markkinakorkotason lisäksi yhtiön riskipreemion kehitys, jos esim. LTV laskee kun myydään assetteja, ja/tai vuokratuotot ja assettien arvot kehittyvät hyvin, voi yhtiön korkospreadi laskea, tai päinvastaisessa tapauksessa nousta.
Hyvää pohdintaa ja taulukko! Mielestäni tuo 4,5% kuponkia maksava hybridi on sijoittajalle no-brainer. Sitä saa hintaan 70 ja suuri mahdollisuus, että callataan reilun vuoden päästä hintaan 100. Ja jos ei callata, niin kuponki 5v korko+4,71% eli nyt luokkaa 10% ostohinnalle. Ja jos korot laskee, niin todennäköisyys calliin suurenee, koska todennäköisyys divestoinneille suurenee. Lisäksi yhtiön kannattaa tai ainakin kannattaisi ostaa tuota itse pois markkinalta alihintaan. Callaamatta jättäminen olisi huono signaali rahoittajia ja luottoluokittajia kohtaan.
Se on no brainer vain siinä tilanteessa että pohjoismaiden kiinteistösektori ei ajaudu kriisiin ja cityconin hybridin omistajat saavat rahansa takaisin. Tämä ei ole 100% tod.näk ja tälle riskille täytyy antaa arvoa.
Onhan se fakta että tätäkin hinnoitellaan 2024 hybridiä ei todellakaan rahoiteta 7.2% sillä hybridin nykyinen yieldi ylittää reilusti 10% oisko ollut 12% tms.
Katsot omassa korkotarkastussasi vain kuponki yieldiä. Tarkastelutapa on lähtökohtaisesti väärä jos oletetaan että citycon lähivuosina tuon hybridin lunastaa.
Jolloin sijoittaja saa principalista täyden summan. Eli esim 100t€ pääosin. Sijoittaja on tästä nykyhinnoilla maksamassa reilu 70 (en jaksa tarkistaa) joilloin sijoittaja saa x ajan päästä 30t€ tuottoa myös primääristä.
Se paljonko tämä on, riippii milloin tämä lunastetaan. Näin ollen nykyinen tuottovaade on huomattavasti korkeampi ja pidän 2024 oletustasi 7% yieldistä epärealistisena. Osittain noista syistä. Kiinteisöpuolen kaikki mustat pilvet tuskin häviävät 2024 korkotaso on jäämässä ylemmäs.
Mielestäni taso on lähempänä 8.5-9
Juuri näin minäkin tuo hybridin osalta ajattelen tuotto-vaateesta eli luokkaa 8-9%. Mutta huomioitko kupongin step-upin? Lainan kuponkihan muuttuu 4,5%:sta jos lainaa ei callata 5v koroksi+4,71% eli oletuksena 5v korko esim. 2,5%+4,71=7,2% niin 8,5% tuottovaade toisi lapulle arvoksi n.85. Ja hintahan on n.70 eli kyllä tässä mun mielestä on aika paljon enemmän upsidea kun downsidea. Ja mahdollinen ja mielestäni todennäköinen call hintaan 100 tulee ikäänkuin ilmaisena optiona päälle. Ja siihen ei ole kuin vuosi aikaa. Näin käydessä 70 sijoitukselle tulee tuottoa 30+4,5=34,5 joka prosentteina lähes 50%. Eli jos lähdetään siitä, että Citycon pysyy pystyssä, niin onhan tuo hybridi kaikella tapaa hieno sijoitus.
Katsottu yhtiön, ei sijoittajan näkökulmasta. Markkinahinnoittelu todellakin paljon korkeampi nyt. Varmasti lunastavat hybridit, se on oletus ja käytäntö, ja nostaa kulmakarvoja jos eivät sitä tekisi. Uuden hybridin hinnoittelu riippuu monesta yhtiön ja markkinatilanteen seikasta, arvauksesi varmasti yhtä hyvä kuin minunkin. Riskiä rahoitustilanteessa on, siitä samaa mieltä, ja omistaja-arvoa hybridillä ei luoda, joten toki toivomme että rahoitusta saadaan myynneillä ja muilla ratkaisuilla parannettua ja korvaavaa hybridilainaa tarvitaan mahdollisimman vähän. Jossain kohtaa on parempi myydä reilullakin alennuksella omistuksia kuin ottaa kovin kallista velkaa. Oletan siis skenaariossa, että toimitaan rationaalisesti. Hätätilanne ja esim. markkinan pitkäaikaisjäätyminen mahdollista, mutta ei mielestäni kovin todennäköistä.
Edit: Samaa mieltä, että sijoittajalle hybridi osakkeiden sijaan kiinnostava vaihtoehto.
Juu hyviä pointteja. Ja monesta samaa mieltä. Hybridi on validi sijoitus, halusin korostaa senkin riskejä.
Mutta tosiaan ”sijoittajan tuottovaade” on tässä tilanteessa yhtiön saaman rahoituksen hinta. Eli yhtiön näkökulmasta rahoituksen hinta on sama kuin ”sijoittajan tuottovaade” kun rahoitetaan uudelleen lainoja. Toki tässä vaikuttaa linviditeetti joka voi nostaa/laskea tuottovaadetta.
Mutta jos sijoittaja vaatii 10% cityconin lainoista ja se koostuu 7% kuponkia ja 3% principal discountista. On tämä käytännössä myös se hinta millä markkina olettaa cityconin saavan uutta rahoitusta.
Kyllä, yhtiö maksaa vähemmän tällä hetkellä, mutta uudelleen rahoitettuna se nousisi. Todellinen hinta voi tästä erota monesta syystä.
Vähän laiska selitys itseltä… mutta toivottavasti avas mitä meinasin.
Vaikka kurssi on kyykyssä niin hyväntekeväisyyteen panostavat voivat tehdä sen omissa tiloissa tänäkin vuonna.
Samalla voi hoitaa myös omankin lähipiirin joululahjahankinnat.
90 MEUR vakuudellinen 7v laina, vain korkotaso jää meille mysteeriksi…
TO, MARRAS 23, 2023 14.30 CETReport this content
CITYCON OYJ Sijoittajauutinen 23.11.2023 klo 15:30Citycon on allekirjoittanut 1 020 miljoonan Ruotsin kruunun (noin 89,5 miljoonan euron) vihreän, kiinteäkorkoisen lainasopimuksen pbb Deutsche Pfandbriefbankin (pbb) ja Landesbank Hessen-Thüringen Girozentralen (Helaba) kanssa. Lainan maturiteetti on 7 vuotta. Laina on vakuudellinen ja sen vakuutena toimii Tukholmassa sijaitseva Liljeholmstorget Galleria. Laina käytetään yhtiön olemassa olevien velkojen uudelleenrahoitukseen sekä konsernin yleisiin rahoitustarpeisiin.
”Uusi 7-vuotinen laina osoittaa Cityconin lainarahoituksen saatavuuden kilpailukykyisillä ehdoilla samoin kuin vakuudellisten lainamarkkinoiden toimivuuden. Lisäksi laina tarjoaa likviditeettiä, jonka avulla voimme edelleen parantaa velkojemme maturiteettiprofiilia ja vahvistaa tasettamme maksamalla takaisin lähitulevaisuudessa erääntyviä velkojamme.”, toteaa Bret McLeod, Cityconin talousjohtaja.
Pyysäri oli tehnyt meille muille jo palveluksen ja kysäissyt IR-puolelta: 5,57%.
Alla linkki koko kommenttiin:
Ei tuo nyt kovin hyvältä kuulosta kun korko on noinkin kova, mutta toisaalta ei tuolla määrällä ole vielä hirveä. Lisää vain roimasti Cityconin painetta saada ne luvatut divestoinnit maaliin tasearvoon.
Itseäni hiukan tässä uusimmassa lainajärjestelyssä ihmetytti se, että noin 90m€ lainalle toimii vakuutena Cityconin kolmanneksi arvokkain kiinteistö. Liljeholmstoger Galleria oli vuoden 2022 tilinpäätöksessä taseessa 322,4m€ arvoisena, eli melkoinen ylivakuus tässä rahoittajille annettiin, olisi sieltä Ruotsista löytynyt useita pienempiäkin kiinteistöjä joita itse olisi mieluummin nähnyt pantattavan.
Nyt on kanitettu jo kolme yhtiön viidestä arvokkaimmasta kiinteistöstä lainoja varten, Iso Omena, Oasen ja Liljeholmstorget Galleria. Ihan hirveästi ei lisää vakuudellista lainaa ole saatavissa, jos vakuusvaateet ovat jatkossakin tätä luokkaa → kiinteistömyynneissä aikalailla pakko onnistua 2024 tai ihan viimeistään 2025, jos korkomarkkina ei tuo merkittävää myötätuulta laskullaan mahdollistaen lainojen rullaamisen edes siedettävillä koroilla.
Sinänsähän se ei vielä kerro kiinteistön vakuusarvosta rahoittajan näkökulmasta, että paljonko sitä vastaan on otettu lainaa. Voihan olla, että enemmänkin olisi saatavissa ko. kiinteistöä vastaan, mutta ehdot ovat paremmat jos annetaan reilusti ylivakuutta (=pankin riski pienempi).
Monesti on myös helpompaa pantata ne isoimmat assetit ja pyöritellä velkoja niistä annettuja panttikirjoja vastaan, kuin kasata vakuuspotti useista eri asseteista.
Toki tuollaisen vakuusarvo pankin näkökulmasta voi hyvinkin olla vain 40 % pankin määrittämistä käyvästä arvosta.
Myös sillä voi spekuloida paljonko kiinteistöstä saisi ja mistä löytyisi ostaja jos pantattu kiinteistö pitäisi myydä. Toisin kuin muutama vuosi sitten niin nyt on todelliset ostajan markkinat.
Yksi syy tai seuraus rakennusalan hiipumisessa on kun niidenkään kenellä on rahoitus kunnossa ei kannata mitään rakentaa kun halvemmalla saa ostettua olemassa olevia rahoitusonhelmissa olevilta yhtiöiltä/rahastoilta.
