Matinkylän alueen ja Ison Omenan toimijat esittivät Espoon kaupungille ratkaisuja alueen liikenne- ja pysäköintiongelmien ratkaisemiseksi eilen järjestetyssä yleisötilaisuudessa. Matinkylän keskustan puutteelliset liikennejärjestelyt ovat jo vuosia aiheuttaneet ongelmia alueen asukkaille, yrityksille ja alueella asioiville.
3 tykkäystä
Kepler: 6,20 (Pidä) → 5,60 EUR & Pidä
Kääntäjän kautta:
Heikompi tunne
Pidämme kiinni suosituksestamme ennen Q3-raporttia. Federal Reserven viestillä, että korot ovat “pidempään korkeammalla”, väitämme, että Cityconin riski on kasvanut, ja nostamme riskipreemioamme 20 prosentista 30 prosenttiin. Laajentunut skenaario korkeilla koroilla on huono merkki pohjoismaisille kuluttajille. Vaikka välttämättömän vähittäiskaupan osuus on korkeampi kuin URW:n ja Klépierren kaltaiset vastaavat, heikolla fiiliksellä on vaikutusta. Riskipreemion nousun myötä laskemme tavoitehintaamme 6,2 eurosta 5,6 euroon.Tärkeitä johtopäätöksiä
Odotamme kolmannen vuosineljänneksen vuokratuottojen olevan 53 miljoonaa euroa, joka on ennallaan Q2:n tasosta. Palvelumaksujen arvioidaan nousevan 19 miljoonaan euroon, mikä on 2 miljoonaa euroa enemmän kuin toisella vuosineljänneksellä. Toimintaylijäämän odotetaan olevan 67 prosenttia, mikä on hieman heikompi kuin viime vuoden vastaavalla neljänneksellä (68 prosenttia). Arvioimme, että rahoituskulut olivat vuosineljänneksen aikana 13 miljoonaa euroa, mikä on kasvua toisen vuosineljänneksen 12 miljoonasta eurosta.Ennuste arvostelu
Jätämme tulosennusteemme ennallaan. Kolmannen vuosineljänneksen odotuksemme sisältävät vuokratuottoja 53 miljoonaa euroa, muita tuottoja 19 miljoonaa euroa, liikevoittoa 29 miljoonaa euroa ja substanssia osaketta kohden 11,2 miljoonaa euroa (laskua 5 prosenttia) kiinteistöjen arvon ennallaan. Toistamme Hold-suosituksen ja laskemme tavoitehinnan 5,60 euroon (6,20).
https://www.swedbank-aktiellt.se/analyser/2023/10/06/citycon.csp
18 tykkäystä
Tässä on Juha Variksen tviittiketju Cityconista. Kopsasin sen kokonaan tänne, kun on niin lyhyt. 
20 tykkäystä
Näin tulospäivän aattona katselin mitä Lippulaivan vuokratalojen vuokraustilanteella kuuluu.
Vajaaseen 1,5 kuukauteen vapaiden asuntojen määrä pienentynyt vain 5kpl, ja vapaana 12%.
Eli ei ole jonoja tainnut esittelyissä olla, koska vuokrausaste 88%
Kojamon vuokrausaste 92%, Sato:n 96%
Loiste: Espoonlahdenkatu 10: nyt vapaana 9 asuntoa; kesäkuussa oli 34/117 => vapaana 4 kpl
Lysti: Espoonlahdenkatu 14: nyt vapaana 20 asuntoa; kesäkuussa oli 41/108 => vapaana 19 kpl
Aarholli: Kipparinkatu 4: nyt vapaana 3 asuntoa; kesäkuussa oli 12/81 => vapaana 3 kpl
Luoto: Maakravunkuja 2: nyt vapaana 16 asuntoa; kesäkuussa oli 24/50 => vapaana 17kpl
Noista kun summaa niin nyt vapaana 48; oli 111/ 356 => vapaana 43 kpl
48/356 = 13% vapaana, ts 87% vuokrattuna tai ainakin niin pääteltävissä => 43/356 = 12% vapaana
28 tykkäystä
Niin paljon on nyt vuokratarjontaa Espoonlahdessa. Ihme kun niitä asuntoja metroaseman yhteydessä ei ole vielä saatu täyteen. Myös Kivenlahden Marinsatamassa on uusia pieniä vuokra-asuntoja. Kai se ajatus on se että mennään metrolla töihin eikä ole autoa ja perhettä
1 tykkäys
Rapsa ulkona. https://www.citycon.com/sites/default/files/material/Citycon_Osavuosikatsaus_Q3_2023.pdf%20(1).pdf
26 tykkäystä
OP (tavoitehinta 5,2 e & vähennä) odotti ennakossaan ohjeistuksen säilyvän entisellään, nettovuokratuotoksi 50 milj. euroa ja operatiiviseksi liikevoitoksi 43,2 milj. euroa.
Ohjeistuksen ylärimoja laskettiin, nettovuokratuotto 48,4 milj. euroa ja operatiivinen liikevoitto 42,7 milj. euroa.
16 tykkäystä
Ei tuo ylälaitojen viilaus oikein itsestä mitenkään erikoista. Ei kukaan varmaan ennustanut tai toivonut, että niihin yllettäisiin. Ihan positiivista lähinnä, että alalaidat pitivät. Valuuttakursseissa otetaan tällä hetkellä pataan, mutta ei tuo nyt noin muuten itsestä erityisen heikko ollut. Tai jopa varovaisen positiivinen. Vähemmän yllättäen kiinteistöjen arvoja jouduttiin viilaamaan alemmas, mutta sekään ei mikään suuri uutinen, että kiinteistöt eivät kuuminta hottia tällä hetkellä.
Velkojen osalta pitäisi varmaan vähän taas enemmän tutustua, että miltä ne näyttävät. Korkohuippu nyt olisi ihan hyvä, koska käsittääkseni uudelleenjärjestelyitä vielä edessä tulevina vuosina.
Vaikea veikata, mitä markkinat tykkäävät, mutta eipä tuo kanin pörssikurssi ole kyllä suuria elonmerkkejä näyttänyt.
3 tykkäystä
Tuossa se suuri haaste tuon lapun kohdalla onkin. Lainoja on pakko alkaa uusimaan ja korkotaso on jotain ihan muuta kuin vanhassa lainakannassa. Siihen se suuri osa tuloksesta sitten sulaisikin, jos korkotaso asettuisi tämän päivän markkinakorkojen luokkaan. Tuota taustaa vasten tuntuu myös omituiselta osinkotasossa kiinni pysyminen, vaikka se toki pääomistajan tilanne tietäen onkin samalla ymmärrettävää.
Eihän Cityconissa muuta suurempaa vikaa olekaan. Vaikka kauppakeskuksissa ei kuulemma kukaan nykyään käykään, niin ne ovat Cityconilla parasta a-luokkaa, johon ei edes taantuma iske niin pahasti kuin usein säikytellään, ja asiakkaita riittää.
12 tykkäystä
Huom. En ole mikään rahoitusasioiden ammattilainen, eli aika mutulla ja maalaisjärjellä mennään, joka voi toimia, tai sitten ei.
Lainaa on ~1,8mrd, jonka keskikorko näyttäisi olevan n. 2,5 %:ia, joka on todella matala nyky-ympäristössä. Rahoituskulut siis n. 45 miljoonaa/vuosi, vrt. tänä vuonna kolmessa kvartaalissa koni on tehnyt operatiivista tulosta reilu 120 miljoonaa, eli jos velkaa olisi saman verran ja korko 6 %:ia, niin aika suuren osan tuloksesta se söisi. Tämä ei ole ihan heti tapahtumassa, sillä nykyisestä lainakannasta seuraava merkittävä erääntyminen tulee n. vuoden päästä (310 miljoonaa). Käytettävissä oleva likviditeetti on 420 miljoonaa ja tän vuoden lopulla erääntyy vielä pienempi 100 miljoonan erä.
Eli mun järjen mukaan tuo tän vuoden lopun homma maksetaan vain pois ja vaikka periaatteessa lienee mahdollista ainakin, mikäli kiinteistöjä saadaan myytyä, että vielä tuo ensi vuoden lopun eräkin voitaisiin vaan maksaa pois, niin jonkin verran varmaan otetaan uutta lainaa, jotta sen maksamisen jälkeen kassassa olisi jotain jäljellä. 2025 erääntyy vain 200 miljoonan edestä. Eli mun järjen mukaan tässä 6-18kk sisällä pitää ottaa ainakin 300 miljoonaa uutta lainaa, jonka korko on varmasti merkittävästi yli 2,5 %:ia, mutta mikäli korkotaso kääntyy laskuun, niin voihan tuo olla alle 6 %:iakin? Kerta Cityconilla on lähes koko kiinteistökantansa panttaamatta, eli vakuuksia löytyy. Joka tapauksessa, n. pari vuotta eteenpäin ei pitäisi olla mitään ongelmia, eikä ihmeempiä rahoituskustannusten nousujakaan pitäisi tulla.
2026-2027 erääntyy sitten n. 12kk jaksolla 1,25 miljardia ja tämä tulee olemaan se iso juttu. Riippuen, mitä tehdään lähivuosina, niin ehkä jotain tuosta saadaan imuroitua jälkimarkkinalta ja/tai kerrytettyä kassaa niin, että osa siitä pystytään vain maksamaan pois, mutta suurin osa siitä joudutaan joka tapauksessa uudelleenrahoittamaan. Onko tuo osa sitten täydet 1,25mrd, vai “vaan” vaikkapa miljardi, niin en tiedä. Tuota varten joudutaan keräämään varoja liikkeelle laskemalla bondeja varmaan ainakin vuotta etukäteen, eli merkittävää tulee olemaan, että mikä korkotaso on joskus 2025 alkuvuonna ja sen jälkeen. Jos tilanne on silloin se, että Citycon joutuu tarjoamaan sijoittajille vaikka 6-8 %:n korkoa, niin tulos tulee olemaan joskus 2026 umpisurkea. Jos taas tuolloin olisi mahdollista kerätä rahaa vaikkapa 4 %:n korolla, tai jopa alle, niin sitten tuloksen pitäisi olla jatkossakin jotakuinkin nykyisen kaltaista. Joka tapauksessa täältä olisi siis tulossa vuosittaisia rahoituskuluja nykyisen lisäksi jotain nollan ja 100 miljoonan välillä vuositasolla. Mikäli siis maanjäristys ei tuhoa kauppakeskuksia tai niiden kävijämäärät tai kävijöiden ostovoima eivät muuten vain romahda.
30 tykkäystä
En heti ihan päässyt kärryille miksi kurssi otti pomppua ylöspäin, hetken pähkäilyn jälkeen luulen syynä olevan pääosin tämä lause:
Käymme parhaillaan aktiivisia keskusteluja
useamman mahdollisen ostajakandidaatin kanssa jäljellä olevien 380
miljoonan euron myyntien toteuttamiseksi, ja olemme neuvotteluissa
yhteensä noin 350 miljoonan euron divestoinneista.
Jos 350 m€ neuvotteluissa olevat divestoinnit saadaan tehtyä järkihintaan (ja kun ollaan jo neuvottelemassa niin näkemykset hinnasta ovat todennäköisesti samalla pallokentällä), niin likviditeettiä löytyy sen jälkeen aina vuodelle 2026 asti, mikä varmistelisi luottoluokituksen säilymistä ja antaisi aikaa koroille laskea ja olla pilaamatta tulosta vuosiksi eteenpäin. Mikään yllätyshän se ei ole, että myyntejä pyritään tekemään, mutta ehkä tämä konkreettinen maininta vähän nostaa niissä onnistumisen todennäköisyyttä.
25 tykkäystä
Sivuhuomiona merkittävä osa kanin kurssireaktiosta taitaa olla myös yleistä nousua kiinteistöpuolella, ainakin brittireitit ja Cibus sun muut kumppanit lähes kaikki sen 6-7% ylhäällä tänään. Kojamolla kun oli selkeä positiivinen yllätys tuloksessa niin kurssireaktio näköjään merkittävästi yli tämän päivän yleisen nousutason. Itse tulkitsisin että markkina otti kanin tuloksen aika neutraalisti kun tämän yleisnousun siivoaa pois.
12 tykkäystä
Tulosesitys ohessa.
Pirteä kurssinousu oli itselle lievä yllätys, vaikkakin onhan niin että Cityconin kurssi oli alittanut koronakurimuksen tason, aika jolloin kauppoja laitettiin kiinni, silloinen variantti oli monille vaarallinen ja puhuttiin että nopeimmillaan rokotteita on kyetty kehittämään 5 vuodessa.
No sen jälkeen korot ovat nousseet, ja kuten edellä todettu, korkokantojen päivittyminen joukkovelkakirjoihin olisi tulosmurhaa. No “onneksi” Cityconin isot maturiteetit ovat useampien vuosien päässä. Firma itsessään julisti jo aiemmin pyrkivänsä myymään 500 MEUR edestä “non-core assetteja”, varmaankin juuri noihin tänä ja ensi vuonna erääntyviä bondeja silmällä pitäen.
Vielä koroista:
Ilmeisesti korkohuiput on saavutettu niin Euroopassa kuin USA:ssa, nyt odotellaan inflaatiomittarin saavuttavan kahden prosentin tasoja. Suunnasta ja vauhdista päätellen saattaa olla, että “korkoase” pureekin odotettua paremmin, ja “higher for longer” voidaan unohtaa…
No em on luonnollisesti puhdasta spekulointia, mutta jos inflaation torjunta onnistuu paremmin kuin Keskuspankit ainakin julkisesti viestivät, niin korot voivat laskea joka tietenkin tukee konnaa:
-korkokustannukset
-kiinteistöjen arvot
-kiinteistömyyntien toteutumisen todennäköisyys ja järkevällä hintatasolla
-EDIT: niin ja em liittyen, tietenkin osingonmaksukyky
Ehkä markkinat tänään arvelevat niin?
Huomisesta kuka tietää, mutta osaketta vaihtui 2023 toiseksi isoin määrä eli 690 tkpl.
16 tykkäystä
Voisitko vähän valottaa tätä pääomistajan tilannetta (lähteineen)?
Cityconin pääomistaja G City (ent. Gazit-Globe) on paljon pahemmin velkaantunut kuin Citycon ja se on jo itse nollannut osingonmaksunsa. Rahalle siis on tarvetta.
17 tykkäystä
Aki Pyysingin uusimmassa kolumnissa puhutaan CItyconista.
Cityconin kaikkien kiinteistöjen tuottovaatimus on 5,6%. Ilman rahoitusmarkkinoiden loppuviikon keventymistä kutsuisin tätä ylioptimistiseksi. Nyt vain optimistiseksi. Mr. Palli on luvannut myydä norjalaisia kauppakeskuksia vielä 350 miljoonalla eurolla korkeintaan vain hyvin pienillä alennuksilla tasearvoista. Norjan tuottovaatimus on 5,7%. Jos nämä kaupat toteutuvat, olisin hyvin kiinnostunut siitä, millä tuotolla ne myytiin. Jos menee alle kuuden pinnan, Cityconin osake on edelleen nauruhalpa. Jos kovin paljon korkeampaan, voi nykyhintakin (5,50€) olla pitkä.
12 tykkäystä
Omalla tavallaan en ymmärrä tuota ESG-tavoitteista haloon nostamista. Taitaa markkinasta riippuen liikkua vaikutus marginaaliin siellä 5-10 bps paikkeilla. Siitä luulisi Akinkin osaavan laskea paljon tuo 5-10 bps hyöty on 1,8 mrd velkataakassa jos vastuullisuustavoitteisiin päästään. Ja ylipäätään vihreät lainat, vihreät bondit, vastuullisuuslinkatut lainat ja bondit.
https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S095965262205226X
3 tykkäystä
Taitaa Pyysingiä ottaa pannuun, että meille sijoittajille kerrotaan asian vierestä, eikä varsinaisesta asiasta.
Eli kun kiinteistöalan firmoissa rahoituksen hinnalla on iso merkitys tulokseen, niin olisi hyvä saada tilanneymmärrys että mikähän on oikea, eikä vain lainan ESG-tietoja joita tuodaan esiin.
Cityconin tapauksessa suunnitellut ostarimyynnit olisikin toiveissa saada maaliin järkeviin hintoihin, ja sitten seuraaviin uusintoihin onkin aikaa odotella korkojen laskua.
Prosenttiyksikkö lainan hintaan lisää vie tuloksesta 18 megaa. Nykyisellä markkinakorkotasolla pitäisi budjetoida, rahoituksen muutaman vuoden kuluessa uusiutuessa, ainakin kaksi lisää. Mutta pitäisikö ehkä jopa kolme? Emme tiedä.
18 tykkäystä
Näinpä. Vaikka toki nyt Pyysingikin näyttää unohtaneen tekstiä kirjoittaessaan, että Cityconhan on omat marginaalinsa kertonut ihan avoimesti osarin yhteydessä, kuten myös ESG-mittarin vaikutuksen marginaaliin. Toki olisi selkeämpää jos nämä kerrottaisiin heti siinä tiedotteessa jossa lainoistakin kerrotaan.
9 tykkäystä
