OP laski eilisessä tulosennakossa Cityconin tavoitehinnan 4,9 euroon ja säilytti vähennä-suosituksen. Edellinen tavoitehinta oli 5,5 euroa ja edellisen osarin tuloskommentissa se oli marraskuussa 5,3 euroa. Sitä edellinen tavoitehinta 5,2 euroa on lokakuulta. Sanoisin, että kohtuullisen aktiivista numeroiden pyörittelyä tavoitehinnoissa.
Ps. Tänään kävin katselemassa Koskikeskuksen menoa. Oli kyllä päivällä ihan autio lato. Ainoa missä oli vähän äksöniä, oli keskusaukion lähellä, jossa jotkut liittymä- tms. myyjät häiriköivät aktiivisesti harvoja asiakkaita. Tönön kellarikerroksen liukuportaissa jaksan aina ihmetellä sitä, että niiden eteen on asennettu keskelle porrasleveyttä tolppa, jottei ihmiset kuskaa vaunuja portaita pitkin. Aika v-mäinen tolppa muuten silloinkin, jos satut ostoskassien kanssa yrittävän pujottautua liukuportaisiin. Sitä en jaksa enää edes ihmetellä, että toisella puolella ostaria liukuportaat olivat poissa käytöstä vian vuoksi.
Vaikka voisikin sopia paremmin tuonne “omat kokemukset yhtiöistä”-ketjuun, niin jatkeena tuohon @JuhaR :än pohdiskeluun Koskikeskuksesta, täytyy kyllä ihmetellä Cityconin ostoskeskusportfoliota, ainakin IsoKarhu Porissa ja Trio Lahdessa kyllä vaikuttavat luvattoman hiljaisilta ainakin silloin, kun kaupungeissa vierailen. Vuokrausasteet lienevät kuitenkin edelleen ihan tyydyttävällä tasolla!? Toki paikallisilla asukkailla on varmasti hyödyllisempää informaatiota niiden vetovoimasta. Ruotsissa taas Kista Galleria sijaitsee tunnetussa, alemman tuloluokan ongelmalähiössä. No, onhan markkina aktiivisesti kyseenalaistanut tuota Cityconin tasearvoa ja edellä mainitut ovat vain pieni osa 31(laskinko oikein, en, koska Cityconin etusivulla puhutaan 33:sta) ostoskeskuksen kokonaisuutta.
Kokonaan toinen asia on sitten tuo Cityconin velkaantuneisuus ja korkotaso, sitä ovat täällä jo käsitelleetkin paljon minua ansioituneemmat tahot. Koska oma ymmärrys ei riitä niiden luomaan yhtälöön, niin tällä hetkellä kantti ei kestä tähän sijoittaa, vaikka kurssi alkaisikin olemaan historiallisesti jo erittäin houkuttelevalla tasolla. Eräänä vaaran merkkinä voisi myös pitää sitä, että jopa Aki Pyysing on ollut varsin hiljaa citikonnista viime aikoina
Tosiaan jo perjantaina 16.2 saadaan lisätietoja tilinpäätöstiedotteesta ja varmaan voitonjako kiinnostaa erityisesti.
Vilkaisin huvikseni Isokarhun vapaita vuokratiloja. Noin 3000 m2 näyttäisi olevan vapaata tilaa, joka on 15 000 m2:n murjussa aika paljon. Toisaalta, joku Isokarhu ei Cityconin omaisuuserissä näyttele kovinkaan kummoista osaa, ja ei ole mitään syytä epäillä etteikö mökki myytäisi vaikka vielä tänään, jos joku siitä maksaisi jollain kriteerillä järkevän summan.
Vaikkapa siellä Koskikeskuksessa vuokralle tarjolla olevia vapaita tiloja on noin kolmasosa Isokarhusta, vaikka mökki on noin 2,5 kertaa porilaisverrokkia suurempi. Toki sitä vapaata pinta-alaa vuokrataan melko ennakkoluulottomasti; taannoin koskariin avattiin nuorisotila, keväällä mestaan ilmestyy Pelastusarmeijan myymälä jne. Ei noissa toimijoissa mitään vikaa ole, mutta vähän kämäistä menoa tuo edustaa ja koskarin profiili on jotain muuta kuin keskuksen valmistuessa 1980-luvun juppikauden eräänlaisena ilmentymänä.
Kyllä sitä joutunut ihmeissään tämän kanssa olemaan. Itsekin olen irtautunut kokonaan vuoden vaihteen molemmin puolin. aloitin keventelyt loppukesästä 2023 ja silloin aloin siirtyä stockkaan ja Nokian kummeihin pelimerkkejä tästä positiosta. Plus sit vielä Oriola viime kuukausina. Kyllähän siinä alkoi riskianalyysi vähä osoittamaan negatiivista. Pääomistajan haasteet, muutetaan katsauksen vertailtavia lukuja, sit korko ja jne. No eiköhän tämäkin jotenkin selkeydä kevään aikana osoittautuuko analyysi siihen että voisi uudelleen lähtee mukaan. Saapa nähdä.
Minä olen yhtiön kurssin entisestään kriisiytyessä avannut pienen seurantaposition Cityconiin.
Olen seuraillut sivusilmällä tätä koronadipistä lähtien tarttumatta aiemmin ja Pyysingiäkin tullut asian tiimoilta seurattua. Käsittääkseni hän on nyt jatkanut avg down -menetelmällä ostoja ja omistusta on viime kesään verrattuna liki 15% = 100t lappua enemmän.
Yhtiön kurssin sukellus on johtanut siihen, että P/B alkaa olla 0,35:n tasolla, mikä vaikuttaa kiinteistöyhtiöksi kohtuulliselta arvostukselta, vaikka taantumassa mennäänkin ja korot ovat nousseet.
Tulosjulkistuksessa kiinnostavat asiat:
vuokrausaste, jonka soisi vielä hieman kasvavan tai vähintään pysyvän samoissa
miten velan määrä on kehittynyt, toivoisin toki sen pienenevän
osingonmaksu - luopuminen ja satsaaminen velanmaksuun kelpaisi, pitäminen samalla tasolla jännittäisi.
mikä suunnitelma on lähimmän 24 kk:n aikana erääntyville veloille, uudelleen rahoittaminen samoihin hintoihin ei liene mahdollista. Siksi ylläoleva toive, että ainakin osa saataisiin maksettua pois.
Uusia avauksia tai hankkeita en odota enkä oikeastaan toivokaan, mikäli siellä ei ole merkittäviä sopimussakkoja esim. hankkeiden viivästymisistä. Näistä en ainakaan tällä hetkellä ole tietoinen.
EPSihän on puoliintunut viime vuoteen (Q1-Q3) verrattuna, että en ihmettelisi vähän isompaakin leikkausta. Pääkysymykseksi jää sitten kuinka paljon pääomistaja sitten haluaa saada vs. realismi. Ehkä menevät puolitien mallilla ja osinko asettuu siihen 0,35 - 0,4 € pintaan.
Ehkä ärsyttävintä koko yhtiössä on viestinnän tyyli. Osariluvuista viis, niin toimitusjohtajan katsaustekstin perusteella menee niin maan perusteellisen loistavasti, että oikein päätä huimaa. Ja sitten ne selittelyt ja venkoilut… Tuo puolivuotiskatsauksen lause “Valuuttakurssit tulevat todennäköisesti palautumaa normaaleille tasoilleen” ansaitsisi jäädä historiaan, on se niin sakeaa tekstiä.
Se suuri arvoitus on se, että koska tuohon lappuun on hinnoiteltu tarpeeksi - ja hieman enemmän - pahaa osakekurssiin. Sillä joku arvo tuollakin kioskilla on. Epämääräisestä pääomistajasta, lipevästä toimitusjohtajasta ja kaupunkilaishuijarille sopivasta sijoittajaviestinnästä huolimatta.
Cityconin bondien ja hybridien hinnat ovat jatkuvassa nousussa jo keväästä lähtien ja osake puolestaan vain kyntää alemmas ja alemmas. Bondit ja hinnat löytyy mm. tradegate.de kautta, TradingViewsta myös. Riskitön korko samalla jaksolla ~vakaa. Mistä osakkeen ja bondien eri suunnat johtuvat?
Osakkeelle tulos (ja osinko) putoaa rahoituskustannusten noustessa, mutta silti; jos kerran bondien hinnoista päätellen yhtiöllä ei ole isompaa rahoitusriskiä, niin luulisi osakkeelle löytyvän ottajia tähän tulostuottoon ja portfolion arvoon? Toki jos oman pääoman tuottovaateen hilaa tosi ylös, ja korkeat korot ja tiukka rahoitusmarkkina jatkuvat ikuisesti, niin löytyy varmaan oletukset jolla nykyhinta on perusteltu.Ja, portfolion alaskirjausriskikään ei liene niin iso, arvostus-yield on jo nyt 5.7%. Ehkä tuohon 50bp voi vielä lisätä heikossa skenaariossa, jolloin portfolion arvo putoaisi vielä 8% eli 330meur. Arvonalennuksen, lainojen ja hybridien jälkeen jäisi osakkeenomistajille n. 1360meur arvoa, eli n. 8eur/osake. Aikamoinen turvamarginaali. Vipua on, jos arvot putoavatkin vielä enemmän ja/tai tarvitaan likvidiä ja pakkomyyntejä ei saada tehtyä lähellekään kirja-arvoa. Silti nykyhinta vastaa n. 7.5% arvostusyieldia, ei liene realistinen skenaario cityconin pääosin ihan hyvälaatuiselle portfoliolle norjassa ja suomessa?
Mitä näkemyksiä yo. ja osakkeen arvoon?
edit: Kun >90% vuokrasopimuksista on sidottu indeksiin, sieltä tulee vastavoimaa eli nostetta portfolion arvoon oletuksella, että vuokralaiset nielevät korotukset ja vuokrausaste pysyy nykyisen korkeana.
Onko kukaan muuten koonnut salkkujen arvostusyieldejä eli tuottovaatimuksia pohjoismaisissa kiinteistöyhtiöissä?
Osinkoa (tai siis pääoman palautusta) leikataan yllättävän rajustikin 0,3 euroon, mikä kuulostaa kuitenkin terveeltä.
Toimarin saduista osui silmiin erityisesti tämä: “Markkinoilla on merkittävä määrä vapaana olevaa pääomaa ja korkotasot ovat laskussa. Tämän myötä, odotamme myös transaktiomarkkinoiden aktivoituvan merkittävästi vuoden 2024 aikana. Tämän perusteella nostamme aikaisemmin vuoden 2024 loppuun asettamamme divestointitavoitteen 950 miljoonaan euroon seuraavan 24 kuukauden osalta.”
Hienoa, jos noin on. Citycon toimii ilmeisesti jollain eri markkinoilla kuin muut toimitilojaan epätoivoisesti kauppaavat toimijat.
Oli tämäkin mielenkiintoista: “Olemme loppumetreillä ottamaan kokonaan hallintaamme Kista Galleria-keskuksen Tukholmassa. Kaupan myötä Citycon ottaa vastuulleen myyjän osuuden kiinteistöön kohdistuvasta velasta ja maksaa nimellisen rahavastikkeen (2,5 miljoonaa euroa). Transaktion myötä tulemme omistamaan keskuksen kokonaisuudessaan, ja tällä tulee olemaan noin 70 miljoonan euron positiivinen vaikutus sijoituskiinteistömme kokonaisarvoon. Transaktion odotetaan toteutuvan vuoden ensimmäisen vuosineljänneksen aikana.”
Nämä edellä mainitut seikat antavat meille luottamuksen, että vuoden 2024 tulokset jatkavat vuoden 2023 vahvoja operatiivisia tuloksia. Ohjeistuksemme heijastaa indeksointien positiivisia vaikutuksia vuokratuottoihimme
Direct Operating Profit MEUR: 185-203 (ka 194), vs 164,9 (2023)
EPRA EPS EUR: 0,62-0,74 (ka 0,68), vs 0,651 (2023)
EPRA EPS oik EUR: 0,46-0,58 (ka 0,52), vs 0,479 (2023)
Kyllähän tuo transaktiomarkkina-kommentti minullekin vähän särähti, mutta toisaalta tavoite on sentään 24 kuukaudelle ts. 2 vuodelle, ei vain kuluvalle tilikaudelle. Kyllähän kahdessa vuodessa ehtii tietysti aika paljon tapahtua esim. korkotasoille, kuten aiemmin tuossa nähtiin. Toivottavasti nyt toiseen suuntaan.
Monella tapaa torjuntavoitto!
Vielä ei olla selvillä vesillä, mutta oikeita liikkeitä nyt johdolta. Joitakin ajatuksia:
Tulos ja alaskirjaukset aikalailla odotuksiin ja konsensukseen
Ohjeistus erittäin hyvä, direct op.profit +12-22% (Kista mukana?)
Operatiiviset luvut oikein hyvää suorittamista hallintokuluja lukuunottamatta. Oikeita toimenpiteitä operointikulujen leikkaamiseksi.
Hallintokulut koholla, hyvä että nyt leikataan kunnolla (31meur → 18-20meur 2024 lopussa)
Kistan puolikkaan osto varmaan järkevä liike, ei ihan paras ajankohta varmasti myyjällekään, ja uskoakseni on paljon tekemistä, eli saadaan (hyvin) halvalla?
Divestoinnit ja keskittyminen isoihin keskuksiin yksinkertaistaa yhtiötä
Uudelleenrahoitusseinä lähestyy. Oikeita liikkeitä tehty, mutta osin ratkaisematta. Täytyy toivoa, että kiinteistörahoitusmarkkina ei kriisiydy pahemmin, aineksia ongelmiin on, mutta ennenkin on selvitty. Transaktiomarkkinan herääminen ja divestoinnit osana ratkaisua, mutta toivottavasti ei jouduta pakkomyynteihin.
Rahoitustilanne huomioiden maltillinen osingon leikkaus aivan oikea päätös, vaikka leikkaus onkin vain 34meur p.a.
Jos vähän saisi myötätuulta transaktiomarkkinaan ja rahoitusolosuhteiden paranemista sekä korkojen laskua, niin hyvä tulee. Jos ei saada, niin selvittäneen tavalla tai toisella silti. Valuuttakurssien myötätuuli on bonusta, sen varaan ei sentään tarvitse laskea. Hyvää tulostuottoa ja halpoja assetteja nykykurssiin tarjolla.
Tämä oli kyllä tosiaan mielenkiintoinen. Koni ottaa 50% osuudesta 1200 miljoonan kruunun lainan itselleen ja maksaa sen lisäksi kauppahintaa 2,5m€. Kistan velaton arvo on tässä kaupassa siis luokkaa 220m€ jos oikein laskin, Citycon ja myyjä eli CPPBI maksoivat tästä vuonna 2012 kimpassa 526m€
Kanukeilla on varmasti ollut halu tämä myydä siitä lähtien kun myivät Konin osakkeensa. Jos tämä nyt joskus Konin piti itselleen lunastaa niin hankala kovin paljon parempaakaan ympäristöä tähän olisi keksiä, nyt saadaan 50% laittamatta käytännössä mitään rahaa kiinni ilman että tasekaan kärsii.
Uskoisin että osingon reipas leikkaus indikoi Gazit-Globen taloustilanteen näkymien parantuneen. Yleisesti ottaen kiinteistömarkkinan näkymät vuodelle 2024 lienevät paremmat kuin hetkeen (korot stabiloituneet, markkina ei voi pahemmin mennä jäihin) eikä pääomistaja ole vielä mennyt nurin.
Heikohko Q4, hyvät näkymät ja järkevältä vaikuttava osingon leikkaus joka tarkoittanee että pääomistaja ei ole ihan pakkoraossa (olisi toki saanut mennä nollaan ja rahat hybridien ja lainojen lyhentämiseen sekä tilanteen salliessa omien ostoihin) → kokonaisuus näyttää arvostukseen verrattuna ihan hyvältä.
Voi olla niinkin, mutta luulenpa että pakko sitä oli jo leikata ihan Cityconin oman taloudellisen tilanteen takia. Siinä ei auta vaikka pääomistaja tarvitsee kuinka osinkoja, jos niitä ei vain enempää pystytä jakamaan vaarantamatta liiketoimintaa.
Yleensä terveet yritykset pyrkii kasvattamaan liiketoimintaansa, mutta Cityconin strategia on supistua mahdollisimman pieneksi. 13 vuotta on menty alamäkeä eikä loppua näy.
OP:n analyytikko vaikuttaa aamukatsauksessa ihan tyytyväiseltä raporttiin. Toteaa tuloksen olevan pääriveiltään linjassa odotusten kanssa sekä näkee pääomanpalautuksen leikkauksen ja nostetun divestointisuunnitelman positiivisina toimina taseen keventämiseksi.
Ihan hyvä sellaiselle 3-5 vuoden tähtäimelle, ettei tule toistakin leikkausta. Nyt kun kurssi tippuu ATL:ään, niin voisi olla jopa turvallinen hankinta taas salkkuun.
No eiköhän tämäkin jotenkin selkeydä kevään aikana osoittautuuko analyysi siihen että voisi uudelleen lähtee mukaan. Saapa nähdä.
