Osarissa oli kaksi norjalaista keskusta siirretty myytävissä oleviin kiinteistöihin, yhteisarvoltaan 44,8m€.
Näistä siis varmasti Kongsenteret on toinen. Ainakin aikaisemmin vastaavanlaiset siirrot taseessa ovat muistikuvieni pohjalta johtaneet aina kauppoihin seuraavan kvartaalin sisällä, eli eiköhän tuo toinenkin kohta etene. Ihan positiivista, että puheet onnistuvista myynneistä muuttuvat taas pitkältä tuntuneet tauon jälkeen konkretiaksi, vaikka pikkumökkejä nämä ensimmäiset ovatkin.
Hommaa myynneissä vielä riittää, mutta onneksi salkusta löytyy Norjan ja Tanskan kaltaisiakin maita joissa talous juoksee ja likviditeettiä löytyy edes vähän. Olen mietiskellyt, että eiköhän Tanskan kaksi keskusta laiteta lihoiksi korkealla prioriteetilla, niin saadaan toimintaa vähän leanimmäksi hylkäämällä yksi maa kokonaan.
Siellä oli kertaluonteisia hallinnonkuluja 4,3milj€, jotka oikaistuna nostaa operatiivisen liikevoiton 44milj€eli yli konsensuksen. Eli jos noiden kertaluonteisuus on oikeasti kertaluonteista, niin yli meni. Lisäksi kiinteistöjen saaminen kaupaksi kirja-arvoihin on todella positiivista.
Voisikohan noihin kertaluonteisiin hallinnon kuluihin mennä ainakin edellisen toimarin eroraha. Lisäksi taisi olla muutenkin vähennetty porukkaa, joka sitten herkästi näkyy tuolla kulupuolella aluksi.
Olen ymmärtänyt että kyseessä on strategiaan kuulumattomien kohteiden myyminen. Tällä hetkellä Cityconilla on keskeinen tavoite rahoitusaseman parantaminen, joten silloin kannattaa priorisoida niitä kohteita, mihin kiinnostuneita ostajia löytyy, ja mistä saa hyvin rahaa suhteessa kirjanpitoarvoon.
Eihän Cityconin liiketoiminnan rullaamisessa eri maiden välillä ole juurikaan isoja eroja. Kyse vain siitä missä maissa kiinteistömarkkinoilla on tällä hetkellä likviditeettiä.
Jos saat täysin vastaavasta kohteesta Norjassa tai Tanskassa myydessä tasearvon, mutta muissa maissa selvästi tasearvon alle, niin miksi dumppaisit ihan samaa kassavirtaa sisään tekevää assettia ulos halvemmalla kuin kalliimmalla? Eli kyllä, on todellakin järkevää myydä siellä missä likviditeettiä on, kun ei olla selkä seinää vasten pakon edessä myymässä ihan mitä vain.
Ymmärrän kyllä myynnit, jotta velkaa saadaan pois, mutta onhan tämä kutistuva kioski. Jenkeissä REITit näissäkin oloissa kasvavat (poislukien esim. MPW), kani pienenee.
Citycon on asettanut 950 miljoonan euron divestointitavoitteen seuraavalle 24 kuukaudelle. Toukokuussa yhtiö allekirjoitti sopimuksen, jolla se sitoutuu myymään Kongssenteret-keskuksen Norjassa. Ginströmin mukaan hinta on lähellä keskuksen kirja-arvoa.
Vuoden ensimmäisen vuosineljänneksen aikana yhtiö on toteuttanut useita säästötoimenpiteitä, toimitusjohtaja kertoo.
CItycon vissiin tajusi eilisen osarinsa jälkeen, että myynnistä olisi pitänyt varmaan ilmottaa ja sitten kopioivat tuon osion osarista omaksi lehdistötiedotteeksi tälle päivälle. Noh, käyhä se noinkin.
Saa sitten nähdä, mikä on lähellä käypää arvoa kanin mielestä. Hyvä kuitenkin, että saadaan jotain kaupaksi.
Toki olin ymmärtänyt, että divestointeja piti tehdä paljon tänä vuonna, mutta nyt puhutaan 2 vuoden tavoitteista, mikä omassa mielessä lievää tölkin potkimista. En tosin tarkistanut, miten tämän vuoden myynneistä oli aiemmin puhuttu, että voin kyllä muistella omiani.
Sen verran vielä spämmään ketjua, vaikka en edes omista osaketta, eikö tässä ole se vaara, että Citycon myy ne parhaat keskuksensa pois lähellä tasearvoa ja jäljelle jää keskukset, joista ei ole saatu tarjouksia lähellekään sitä hintaa, mitä tasearvo edellyttäisi!? Pahoittelen, jos asiaa on jo käsitelty aiemmin.
Onhan tämä vaara ilmeinen. Toisaalta tilinpäätöksen 2023 yhteydessä laajennettu myyntiohjelma on siinä mielessä helppo seurata osakkeenomistajille, että kerrottiin suoraan tavoitteena olevan keskittyä jatkossa 12 ydinomistukseen. Kun omistuksia tällä hetkellä on 35 kappaletta, niin myytävien mökkien keskihinta on tarkoitus olla suhteellisen pieni ja jäljelle jää vain isoimmat.
Käytännössä siis kaikki muut paitsi 12 isointa omistusta on myynnissä ja tarkoitus ulostaa vuoden 2025 loppuun mennessä. Eli tässä mielessä ainakin strategiaa on omistajan helppo arvioida, jos ei pidä isoihin keskuksiin keskittymistä järkevänä niin iso punainen lippu on ylhäällä.
On myös sanottava, että onhan Cityconin strategiassa hyvin todennäköisesti myös pakon sanelemaa taustaa. Nykyisessä markkinassa nimenomaan isojen ja kalliiden kauppakeskusten likviditeetti on aikaisempien webcast-kommenttien pohjalta vielä pieniäkin heikompi (näitä ei pienehköt paikalliset sijoitusyhtiöt ostele toisinkuin muutaman kymmenen miljoonan euron mökkejä), niin jos jotain myydä haluaa niin turha on laittaa markkinoille sellaista jonka tietää olevan lähelle mahdotonta myydä vaikka olisi miten laadukkaasta assetista kyse.
Tölkkiä ei ole nähdäkseni potkittu eteenpäin. Tilinpäätöksessä ja nyt Q1-osarissa molemmissa sanotaan, että 2022 julkistettuun 500m€ divestointiohjelmaan (josta 380m€ jäljellä) vuoden 2024 loppuun mennessä on edelleen sitouduttu, ja tämän lisäksi tilinpäätöksen yhteydessä kerrottiin ja nyt toistettiin divestointiohjelman laajentamisesta → 950m€ vuoden 2025 loppuun mennessä.
Mutta eipä tässä kyllä enää liikaa aikaa ole tämän vuoden tavoitteen täyttämiseksi, ja ensi vuonna viimeistään olisi pakko saada jotain myytyä jo näistä heikommankin likviditeetin tällä hetkellä omaavista markkinoista, eli Suomesta/Ruotsista/Virosta. Vaikka tölkki on vielä paikallaan, niin onhan tässä riskejä että sitä joudutaan potkimaan eteenpäin.
On toki. Ei ehkä optimaalista, mutta rahantarve sen verran suuri, että niitä paskoja keskuksia polkuhintaan myymällä ei varmaan pitkälle pötkittäisi. Ja ymmärtääkseni myydyt kohteet ei niitä Kanin strategian ydinkohteita kuitenkaan, mihin jatkossa halutaan keskittyä.
Tilanne ei ole missään nimessä optimaalinen, mikä näkyy kurssistakin. Yhtiö velkatilanne ei ole todellakaan kauhean kaunis tässä korkoympäristössä nätisti sanottuna ja osinkoina on maksettu rahoja ulos enemmän kuin olisi pitänyt. Nyt sitten rahoitusasemaa on pakko vahvistaa vähän huonoilla keinoilla. Näiden kohteiden myynti lie paras huonoista vaihtoehdoista. Taustalla kuitenkin luottoluokitusten liiallisen laskun pelko sun muut.
Tämä on hyvä tietää. Mietin lähinnä, ettei tuossa olisi samalla poistettu aiempia ohjelmia ja todettu, että myydäänkin enemmän 2025 loppuun mennessä, jos tämän vuoden aiempien tavoitteisiin pääsy olisi näyttänyt vaikealta. Olisi voitu vähän salakavalasti siirtää myyntipainetta seuraavaan vuoteen.
Noista ostarimyynneistä,
-tapahtuneet myynnin ovat tapahtuneet kirja-arvon molemmin puolin mutta muutaman prosentin poikkeuksin. Toki kirja-arvoja on päivitelty aikoinaan alas
-tuloswebinaarissa uusi TJ-kommentoi, että meneillään olevat keskustelut tapahtuvat lähellä kirja-arvoja
Mutta hyvä on kuitenkin noteerata tuo riski, että myydessä voi tosiaan hyvin ajatella, että kaupat tehdään ensin niistä joissa hintataso on toiveiden mukainen, ja näin pohjalle voisi jäädä sitä laitaa missä kirja-arvo ei ole vielä kohdillaan.
Korkolaskutoiveet (EKP, Ruotsi, Norja, Tanska) toisaalta piristävät kysyntäpuolta lainojen saatavuuden ja lainojen hinnan kautta. Siksi myyvän osapuolen tulee varmistaa oman firman rahoituksen kautta että “paniikkimyyntejä” ei tarvitse tehdä. Citycon onkin uusinut rahoitustaan.
Noista “re-organisation” -kuluista ja Adjusted EPRA earnings.
Webinar kohdassa 8.45:
1Q2023 ei ole vertailukelpoinen noihin “one-time” -kuluihin.
Kasvu olisi ollut 27% sijasta luokkaa 10% (tai 5% per share), jos 1Q2023 olisi ollut myös one-time putsattu.
Eli 1Q2023 on myös ollut noita one-timeja. Olisihan tuonkin voinut pistää foot-noteen, jos uutta metodia ei jaksa päivittää historiaan.
Kirjoituksesta lainattua: Kaupunkihuijari on osoittanut kykenevänsä tekemään kauppakeskuksilla voittoa vaikka koronassa, joten operatiivisesta suorittamisestaan (=ennen korkokuluja) en ole yhtään huolissani.
Oiskohan alan pitkä-aikaisilla sopimuksilla kuitenkin isoin rooli tässä korona-ajan menestyksessä? Yhdistettynä nollakorkoihin?
Nyt kun leikataan valtion toimesta ja kohonneet korot alkaa vaikuttaa kuluttajien ja ehkäpä varsinkin kauppakeskuskuluttajiin edellä mainituista syistä, niin oletan että tyhjät liikekiinteistöt lisääntyy.
En tykkää Pyysingin pumppauksesta? vaikka se koittaa sen parhaansa mukaan verhoilla muuksi.
