Cityconin kohteet on pääosin niin hyvillä sijainneilla, että en usko tuon riskin toteutumiseen. Hinnoitteluvoima vuokratasossa sekä kuluttajanäkökulmasta kyllin mielenkiintoinen vuokralaisjoukko voivat olla suurempia haasteita. Eikä se haaste liity vain - eikä dramaattisimmin - Cityconiin.
2 tykkäystä
Jenkeissä on indeksit huipuissaan ja samaan aikaan jollakin tavalla cityconiin verrattavilla kiinteistösijoitusyhtiöillä on kurssi vielä paljon alempana… Vaikka b/p luku ja p/s.
En lähtisi vertaamaan Cityconin portfoliota Pohjois-Amerikkaan. Minusta kurssi p/b, p/nav ym. taseen arvoa katsovat luvut eivät ole erityisen kiinnostavia. Treidaako osake p/nav 0,4 vai 0,7, ei sillä ole ainakaan omaan päätöksentekoon vaikutusta. Kassavirta on se, jolla on väliä.
Veikkaan että kaikista isoimpien ja arvokkaimpien ostoskeskusten kohdalla arvonmääritys on jotain sinne päin. Jos haarukoidaan Triplan tasearvon (netistä löytyy) perusteella esimerkiksi Iso Omenan tasearvoa, ollaan jossain yli puolen miljardin euron suuruusluokassa. Pointti lähinnä, että olen todella skeptinen tämän suuruusluokan kauppakeskuksen realisointimahdollisuudesta. Pitäisi omaksi iloksi tutkia ja laittaa aikajanalle kauppakeskuksien kauppoja.
Sekavaa tekstiä näin sunnuntaiyön kunniaksi.
2 tykkäystä
Sepä. Jos kauppakeskuksen liiketilat täytyy arkkitehti- ja suunnittelutoimistoista, silmä-ja hammaslääkäreistä niin mitkä ovat sen verovoimatekijät saada shoppailijat tulemaan sinne peltomarketin sijaan?
Moni ajattelee että sama ka se kuka sitä vuokraa maksaa, mutta ei se ihan niin mene. Tuollaiset ei-viihdekäyttö keskukset kuihtuu samalla tavalla kuin 70-luvun kuntakeskuksetkin. Läpikulkijoita riittää kun on liikenneyhteyksien varrella, mutta aikaa ei jäädä viettämään.
Voihan se olla, että keskukset kuihtuvat pois, mutta jos nyt en ihan väärin muista, niin koronasta asti Cityconin vuokra-aste on pitänyt ja ovat korottaneet vuokria. Luulisi, että kato olisi jo alkanut neljässä vuodessa näkymään sopimuksien pituuksista riippumatta.
Sinällään tämän merkitys jää lyhyellä välillä korkokustannusten varjoon, sekä sen, että miten kiinteistömarkkina vetää niin, että saadaanko myynnissä olevia keskuksia realisoitua.
1 tykkäys
Korkeat korot, vaikka aiheuttaa Cityconille nousseita rahoituskuluja, on myös hidastanut uusien rakennushankkeiden aloituksia. Eli kilpailijoita ei ole tullut ja liiketilat ränsistyy vanhemmasta päästä pois markkinoilta. Tämä ränsistyminen koskee tietenkin myös Cityconin keskuksia jollakin aikavälillä, mutta yrittävät kai välttää tätä myymällä keskuksia pois ennen kuin tulevat elinkaaressa peruskorjausvaiheeseen?
1 tykkäys
En ehkä pitäisi pumppauksena. Tai aika huono sellainen, kun käytännössä sanoo, että hänen mielestään on halpa, koska korot laskee, mutta kuitenkin väläyttelee useasti kuinka huono on ollut korkojen ennustamisessa. Eikä tarvitse mennä montaa kolumnia taaksepäin, kun haukkui koko puljun syvimpään maanrakoon. Pyysing vain tuppaa kirjoittamaan ajankohtaisesti niistä yhtiöistä, joita seuraa. Toki näkee positiivisia tekijöitä noissa yhtiöissä, mitä omistaa, mutta ei tuo nyt mielestäni mitään päätöntä hehkuttamista ole.
Silti koronan vaikutukset jäivät jokseenkin rajallisiksi. Tässä vaiheessa kuitenkin suurin osa pitkäaikaisemmistakin vaikutuksista alkaisi näkymään ja elpymisen suuntaanhan tuo on kulkenut.
Kani joutui kuitenkin antamaan myös käsittääkseni vuokria anteeksi korona-aikaan, joten olihan tuo aika yllättävä ja todella huono aika kiinteistöyhtiölle ja operatiivisesti meni tilanteeseen nähden hyvin. Ja jos esim. vuokrat olisi enemmin sidottuja vuokralaisten liikevaihtoon, niin ihan helposti olisi toisilla valinnoilla saanut tuloksen kuralle.
Luulisi, että superkorkea inflaatio olisi ollut kuluttajille tässä myrkkyä. Hallituksen osalta pitää myös muistaa, että kanin tuotoista reilusti alle puolet tulee Suomesta ja keskuksista taitaa joku kolmannes olla täältä. Tullut siis valuutoistakin ihan kivasti lunta tupaan viimeaikoina, mutta ei tässä nyt täysin olla Suomen valtion armoilla.
Kai kulutuksen tyssääminen ihan mahdollista, mutta jotenkin itse näkisin ennemmin, että on tässä jo aika surkeat pari vuotta olleet ja esim. korkohuippu jo takana päin ja inflaatiokin vähän taittumassa. Ruotsissahan nuo leikkasivat jo korkoa. Luulisi, että kuluttajat saisivat koroista tässä vaiheessa lähinnä apua, kun monella seuraava korontarkistus meinaa päinvastoin korkokustannusten pienenemistä. Näkisin itsekin kyllä enemmän positiivisia ajureita kiinteistösektorilla ja taloudessa. Toki pelkkää arvailuahan tämä.
7 tykkäystä
Olisi kyllä paljon läpinäkyvämpää, jos avoimesti esitettäisiin “rehellinen” EPRA EPS, jossa olisi huomioitu EPRA-tunnuslukumielessä kaikki mahdollinen - hybridilainojen korot, satunnaiset erät jne. Eli EPRA-EPS joka jää viime kädessä osakkeenomistajalle käteen periodilta. Nyt menee aikalailla selittelyksi ja peittelyksi, jos tuostakin tunnusluvusta aletaan puhdistaa jotain eriä.
Siellä on raportoitu IFRS EPS, Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) ja Oikaistu operatiivinen tulos/osake (Adjusted EPRA EPS, basic)
On erikseen raportoitu kertaerät ja kerrottu mistä ne johtuu ja erikseen eritelty hybridin vaikutus ja kerrottu mihin tunnuslukuihin se on laskettu mukaan ja mihin ei.
Mutta vielä pitäisi raportoida REHELLINEN EPS 
On kanssa mielenkiintoinen näkemys, että Pyysing pumppaa salaa Cityconia. Kannattaa tosiaan lukea vaikka tämä pari kuukautta vanha kolumni
Suurimmat osakkeenomistajat | Citycon
Pyysing omistaa melkein neljällä miljoonalla eurolla Cityconia. Onko se joku kauhea eturistiriita, jos omilla sivuillaan kertoo omistavansa jotain yhtiötä isosti ja analysoi yhtiötä laskien, että omasta mielestä siinä on tuottopotentiaalia? Ei voi kukaan ainakaan mennä sanomaan, että put your money where your mouth is…
Citycon on vähän nihkeässä raossa, mitäs tässä osakkeenomistajina odotellaan korkojen laskuja ja/tai edes tyydyttäviä divestointeja.
Jännästi nuo korkeat korot eivät paljon muuta osakemarkkinaa haittaa. Helppo heittää että USA:ssa talous puskuttaa ja kai sitä voi globaalilla elpymisellä puolustaa vaikka Cargotecin ja Konecranesin raketoinnin.
Mutta rakennusyhtiöt ovat aivan yhtä lirissä Suomen/pohjoismaiden sisämarkkinan ja korkojen ja ostovoiman kanssa
Tietenkin yhtiökohtaisesti esim SRV on saanut taseensa kuntoon vs Cityconilla on pari miljardia velkaa, mitä pitäisi hoitaa divestoinneilla tai pitäisi päästä rullaamaan velkoja matalin koroin eteenpäin, mutta ei tässä voi kuin kateellisena ja katkerana katsoa, kun esim SRV:n osake rupeaa fronttaamaan valoisaa tulevaisuutta sitten joskus ja esim Citycon mörnii edelleen hinnoitellen varsin nihkeää tulevaisuutta.
12 tykkäystä
Siellä on raportoitu IFRS EPS, Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) ja Oikaistu operatiivinen tulos/osake (Adjusted EPRA EPS, basic)
On erikseen raportoitu kertaerät ja kerrottu mistä ne johtuu ja erikseen eritelty hybridin vaikutus ja kerrottu mihin tunnuslukuihin se on laskettu mukaan ja mihin ei.
Mutta vielä pitäisi raportoida REHELLINEN EPS
Nimenomaan pitäisi raportoida! Sinunkin kannattaisi tutustua laskukaavoihin ennen kuin hyökkäät päälle ja vielä oikein Emojin kera. Nyt mikään noista kolmesta mainitsemastasi luvusta ei sitä kerro. a) IFRS EPS sisältää kiinteistöjen käyvän arvon muutokset, b) EPRA EPS, basic ei sisällä hybridilainojen korkoja, c) Adjusted EPRA EPS, basic sisältää hybridilainojen korot, mutta ei kertaeriä.
Siten puuttuu näkymä/tunnusluku, joka sisältää sekä hybridilainojen korot että kertaerät. Mutta ei kuitenkaan kiinteistöjen käypien arvojen muutosta, eli puhutaan EPRA-tunnusluvusta. Sillä viittasin “rehelliseen EPRA EPS”: iin.
2 tykkäystä
Anteeksi kovasti kun on oikein hyökätty vastaan ja kehdattu laittaa jopa emoji!
Mielestäni on vain varsin turhaa valittaa, että yhtiö ei julkaise rehellisiä lukuja, kun yhtiö julkaisee melkein kaikki mahdolliset luvut ja selittää ne auki! Hyvin usein näkee yhtiöiden julkaisevan “oikaistuja” lukuja, vrt esim Tietoevry ja Nokia, jotka raportoivat kaunistellut luvut ja usein ne korjaukset saa sitten kaivaa jostain sivulta 87 liitteestä B.
Citycon laittaa näkyvimpään tunnuslukutaulukkoon kolme eri osakekohtaista tulosta
- IFRS EPS sisältää käypien arvojen muutokset ja on siten hyödytön kuvaamaan yhtiön operatiivista tilaa
- Adjusted EPRA EPS. Käytännössä kaikki pörssiyhtiöt tuntuvat käyttävän adjusted lukuna sellaista, mistä on todelliset kertaerät puhdistettu. Näin tekevät kaikki muutkin ja mielestäni tämä on täysin oikein Cityconilta, kunhan sinne “kertaeriin” ei ruveta piilottamaan mitään ylimääräistä.
- EPRA EPS basic. Hybridilaina on aika erikoinen tapaus kun voi olla samaan aikaan omaa ja vierasta pääomaa. “Pörssiyhtiöt saattavat käyttää rahoituksessaan myös ns. hybridilainoja eli oman pääoman ehtoisia joukkovelkakirjalainoja, joiden korkokulut eivät IFRS-tilinpäätöksessä rasita yhtiön tulosta. Pörssiyhtiöt ilmoittavat osakekohtaisen tuloksen yleensä siten, että hybridilainan korkokulut on vähennetty tuloksesta, mikä helpottaa tulkintaa.” Toisesta EPRA EPS:stä on nyt vähennetty hybridin kulut ja toisesta ei, kirjanpitosäännöt mahdollistavat kaikenlaista. Jos ei yhtiön raportoimat luvut miellytä, niin voi noista itse aika helposti laskea vaikka millaisia tunnuslukuja auki.
2 tykkäystä
CITYCON OYJ Pörssitiedote 21.5.2024 klo 9.45 Citycon Oyj:n hallitus on varsinaisen yhtiökokouksen 19.3.2024 myöntämän osakeantivaltuutuksen nojalla päättänyt 190 000 uuden osakkeen antamisesta vastikkeetta entiselle toimitusjohtajalle palkkio-osakkeiden maksamiseksi toimitusjohtajan sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän 2021-2025 ehtojen mukaisesti. Osakkeet luovutetaan palkkiona sitouttamisjaksolta 2021-2025. Ohjelma päättyy palkkion maksamisen jälkeen.
Osakkeenomistajien etuoikeudesta poikkeamiselle on erityisen painava taloudellinen syy, koska osakkeiden antaminen perustuu entisen toimitusjohtajan sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän palkkion maksamiseen.
Uudet osakkeet merkitään kaupparekisteriin arviolta 28.5.2024, minkä jälkeen yhtiö viipymättä hakee uusien osakkeiden ottamista kaupankäynnin kohteeksi Nasdaq Helsinki Oy:n pörssilistalle yhdessä yhtiön olemassa olevien osakkeiden kanssa.
Osakkeita palkkioksi suunnatulla osakeannilla. Hyvin pieni määrä toki kyseessä.
4 tykkäystä
Aina välillä miettii kuinka optionaalista on optiojärjestelmien tuotto kun ohjelmia sorvataan vähän joka vuosi ja ansainnan lähtötaso laskee jos kurssi laskee.
No en kiistä toki etteikö olla omistajat ja johto samassa kelkassa, mutta voi toki vähän rimaa nostaa. Koska johdolla nyt on kuitenkin kohtuullinen palkka jonka senkin pitäisi jo kannustaa johonkin, ja optiot jaetaan ilmaiseksi.
Jos usean vuoden optio-ohjelmassa ei pääse tuotoille esim kurssi+20% jälkeen niin ei haittaa vaikka sitoutus vähän olisikin heikompi.
11 tykkäystä
Jaahas, Citycon päivittämässä hybridilainaa.
En tiedä miten pitäisi tulkita tätä uutista
-korvattavan hybridin korko oli n 4,5% mutta ensimmäinen korontarkistus jollain kriteereillä 2/2025
-uuden korko peräti 7,875% (9/2029 asti)
Eli onko tehty pakkoraossa kallis diili, vai onko hyödynnetty nykyisten korkotasojen lainojen arvoa laskevaa vaikutusta. Itsehän nuo eivät jaksa avata.
Citycon Oyj (”Citycon” tai ”Yhtiö”) ilmoittaa käynnistävänsä tarjouksen Yhtiön 22.11.2019 liikkeeseen laskeman ja ulkona olevan 350 miljoonan euron vihreän hybridijoukkovelkakirjalainansa, jonka jäljellä oleva pääoma on noin 292 miljoonaa euroa (”Nykyinen Hybridilaina”), haltijoille Hybridilainan vaihtamiseksi vastikkeeseen, joka koostuu (a) Yhtiön toimesta liikkeeseen laskettavasta uudesta euromääräisestä vihreästä hybridijoukkovelkakirjalainasta (”Uusi Hybridilaina”), jonka yhteenlaskettu nimellismäärä vastaa sitä yhteenlaskettua Nykyisen Hybridilainan pääoman määrää, jonka Yhtiö hyväksyy vaihdettavaksi ja (b) käteissummasta, joka vastaa 4,75 prosenttia siitä yhteenlasketusta Nykyisen Hybridilainan nimellismäärästä, jotka Yhtiö hyväksyy vaihdettavaksi, kuten on määritelty ja kuvattu tarkemmin 28.5.2024 päivätyssä exchange offer memorandum-muistiossa (”Exchange Offer Memorandum-muistio”) (”Tarjous”).
Uuden Hybridilainan alkuperäinen korko tulee olemaan 7,875 prosenttia tarkistuspäivään 10.9.2029 saakka (”Ensimmäinen Tarkistuspäivä”), minkä jälkeen korko määritellään uudestaan viiden (5) vuoden välein.
Citycon Oyj (”Citycon”) on hinnoitellut 350 miljoonan euron vihreän hybridijoukkovelkakirjalainan (”Hybridilaina”). Hybridilainan vuotuinen kuponkikorko on kiinteä 3,625 prosenttia tarkistuspäivään 10.9.2026 saakka
6 tykkäystä
Monelle osakkeenomistajalle olisi varmasti paljon mieluisampaa jakaa vähemmän osinkoa ja vastaavasti ottaa sisään vähemmän lainaa 7,9% korolla. Pienentäisi samalla yrityksen rahoitusriskejä, mitkä ovat aiemminkin realisoituneet.
21 tykkäystä
Onko tuo uusi korko nyt jotenkin erityisen paha? Esim. viime vuonna Sanoman hybridi taisi olla samaa luokkaa ja Pihlajalinnan tyyliin puolitoista kertaa tuon verran,
3 tykkäystä
Ottaen huomioon, että ihan vähän aikaa sitten nostettiin ihan perus jvk-lainaa 6,5% korolla, niin varsin kohtuullinen on tuo hybridin korko. Jopa hiukan hämmentävän alhainen, jos menee läpi.
Tosin ihan ulkomuistista nyt muistelen, että vanhan hybridin korko olisi vuoden loppupuolella päivittynyt johonkin noihin hujakoille, eli tämä tietysti rajoittaa sitä minkä verran uudesta hybridistä on järkeä maksaa. Kun Citycon voi tosiaan vain yksinkertaisesti jättää vanhan hybridin lunastamatta ja antaa korkojen juosta siitä.
3 tykkäystä
Eikö nämä vasta ilmoitellut että ostoskeskuksia myydään ja niistä saadaan rahaa? Taisi olla helpommin sanottu kuin tehty. Nyt voi tasearvoja laskea kun omapääomaa nostetaan hybridilainalla. Ehkä niistä joku sitten kelpaa markkinoille ja voidaan taas tuulettaa että tasearvolla meni.
1 tykkäys
Hybridilainan vaihtaminen uuteen hybridilainaan ja käteiseen ei taida sinänsä ihan loputtomasti auttaa tähän oman pääoman tilanteeseen.
Toki en ihan heti keksi, miten on järkevästi perusteltua, että maksetaan pääomanpalautuksia eikä poistella niillä rahoilla näitä hybridejä, kun aika hyvää “tuottoa” olisi noistakin hetki sitten saanut lyhentelemällä. Tai siis syy on toki pääomistajan rahantarve, mutta yhtiön tai muiden omistajien näkövinkkelistä tämä vaikuttaa perin typerältä.
4 tykkäystä
Taitaa olla ihan uusi normaali lähestulkoon kaikissa kiinteistösijoitusyhtiöissä se, että lainasta maksetaan enemmän korkoa kuin sille rahalle saadaan tuottoa kun lainakanta on rullattu ympäri. Velkavipu rallattaa nyt väärään suuntaan omistajan kannalta.
6 tykkäystä