Osakesijoittaminen

Ensimmäisen kohteen hankinta

Vaikuttaa siltä, että täällä alueella kirjoittelee sekä jo asuntosijoittajia että ensimmäisen kohteen harkintaa tekeviä. Itsellänikin kuumottelee ensimmäisen kohteen hankinta ja ajattelin, että tälle spesifisille aiheelle olisi hyvä perustaa oma aiheensa, koska tätä voidaan pyöritellä monelta näkökulmalta. Vaarana olisikin isossa ketjussa, että pointit hukkuvat muun keskustelun sekaa.

Erilaisia taktiikoita on useita. Se voisi sinänsä kuulostaa oudolta, koska aina puhutaan, että kannattaa ostaa kasvavan kaupungin keskustasta yksiö, koska arvonnousu sekä vuokrattavuus on erinomaista. Miksei sitten aina näin tehdä? Selkeästi syynä on se, että kyseiset asunnot maksavat maltaita, koska juuri niissä on suuri kysyntä. Niihin on vaikea siksi päästä mukaan, koska käsirahan suuruus on todella korkea perusjampalle. Vakuuksia harvalla vielä on, että pystyisi niitä hyödyntämään. Omaisuuden perimiset ja muut harvoja auttavat.

Helpointa päästä mukaan on ostaakin asunto hieman huonommasta sijainnista. Tämä herättääkin enemmän keskustelua. Kannattaako ostaa suuren kaupungin lähiöstä, lähikaupungista kulkuyhteyksien varrelta vai pienestä kaupungista halvalla keskustasta suurella vuokratuotolla? Sitten olisi helpompi edetä, kun vakuuksia vapautuu ja pääsee ostelemaan muualta niiden turvin. Vai olisiko parasta aloittaa esimerkiksi halvemmalla varastotilalla?

Pohdintaa varmaan tulee siitäkin, onko järkevämpää ostaa ensimmäinen kohde mahdollisimman nopeasti ja sen avulla opiskella toimiala. Vaihtoehdoksi voisi ajatella kuivaharjoittelun eli opiskella asiat perinpohjin ja sitten ostaa huolellisesti tarkoin valittu asunto.

Näkökulmia asiaan onkin lukuisia. Mielelläni kuulisin, miten itse kohtaatte asiaa ja mieluusti jo sijoittaneilta, miten oma tienne on ensimmäisen kohteen hankintaan sujunut.

5 tykkäystä

Itsellä on aikalailla samankaltainen tilanne kuin avausviestissä kuvataan.

Oma asuntolaina löytyy, mutta sitä on lyhennetty vasta pari vuotta. Vapaata vakuutta ei siis omasta asunnosta ole, enkä tosin ehkä sitä viitsisi käyttääkään jos muita vaihtoehtoja on olemassa. Soittelin omalle yhteyshenkilölle OP:n pieneen konttoriin ja esimerkinomaisesti seuraavanlainen diili kuulosti pankkivirkailijalle mahdolliselta:

  • Asunnon hinta 100 000 euroa
  • Omaa rahaa min. 10 prosenttia, eli 10 000 euroa
  • Henkilötakaus (minun tapauksessa omalta vanhemmalta) 20 000 euroa
  • Asunnon vakuusarvo 70 %

Laina-aika kuulemma sijoitusasunnoissa lähtökohtaisesti max. 15 vuotta, mutta tässä voidaan puheiden perusteella joustaa. Itsellä ajatus on saada kassavirta neutraaliksi tai lievästi positiiviseksi, joten laina-aika 20-25 vuotta on melkein elinehto tässä onnistumiselle Etelä-Suomen kasvukeskuksissa. Pitää kysellä tilannetta vielä muutamasta muustakin pankista.

Oma valittu kohdekaupunki ja strategia etsii vielä itseään. Uskoisin, että omia vahvuuksia on koulutustaustan kautta alueellinen vertailu, joten pyrin siihen, että löytäisin järkevimmät kohdekaupungit erilaisten kaupunki- ja kaupunginosa-analyysien kautta. Käytän tässä erilaisia markkinakatsauksia, kaavoitustietoja, rakennusalan julkaisuja ja esim. Tilastokeskuksen dataa. Lisäksi omiin vahvuuksiin voisi lisätä remonttitaidot, joten huokeasti hinnoiteltu pintaremonttitarpeessa oleva asunto voisi olla myös omalla kohdalla järkevä sijoitus.

Lähtökohtaisesti olen ajatellut, että kohde olisi yksiö, mutta myös pieni kaksio voi tulla kyseeseen jos löytyy helposti vuokrattava, edullinen ja järkevää vuokratuottoa antava kohde. Helsingin hintataso on sellainen, että sinne ei ehkä ole mun resursseilla mahdollista lähteä, mutta Espoo ja Vantaa saattaisi olla mahdollisia. Tampere ja Turku niin ikään siinä rajoilla ja mahdollisia jos hyvä kohde osuu kiikariin. Kehyskuntiin lienee hintatason puolesta paremmat mahdollisuudet.

Olen pohtinut, että onko järkevämpää lähteä edullisemmalla kohteella liikenteeseen ja pysytellä poissa suurimmista kaupungeista. Tällöin olisi mahdollisuudet päästä hieman nopeammin liikkeelle, saada mahdollisesti parempaa vuokratuottoa ja mahdollistaa seuraavan kohteen ostaminen nopeammin. Toisaalta sitten taas suurissa kaupungeissa näyttää olevan paras arvonnousupotentiaali, hyvä vuokrattavuus ja vakaa vuokrannousukehitys - yleensä vuokratuottojen kustannuksella tosin.

Jatkan markkinakartoituksia, lainatarjousten pyytämistä ja strategian hiomista, ja päivittelen tänne aina silloin tällöin.

1 tykkäys

Onko kokemuksia isommista asunnoista? Pienet yksiöthän ovat kaikista helpoimpia ja 2. helpoimpia sitten varmaan isot yksiö/pienet kaksiot. Mutta tämän takia ne ovat tietty suositumpia ja sitä myöten kilpailu syö tuottoa.

Eli mun ymmärtääkseni parempaan tuottoon pääsee isommilla asunnoilla, mutta tämä ei tietty ole koko totuus. Tuotto per neliö on pienempi, mutta taloyhtiöremontit eivät. En tiedä, miten pintaremontit skaalautuvat, mutta luultavasti näidenkin suhteen uskon kolmioiden/neliöiden olevan yksiöitä huonompia. Kohdevuokralaisia on myös vähemmän, eli vuokralaisen etsimiseen joutunee käyttämään enemmän työtä, mutta sitten toisaalta näissä tyypillisesti asutaan pidempään kuin yksiöissä, eli suurempi vaiva, mutta harvemmin ripoteltuna.

Onko jotain muuta? Ja onko joku tehnyt valmiiksi laskelmia tai onko kokemusta näiden asuntoluokkien vertailuista sijoittajan näkökulmasta? Jos nyt ei siis puhuta mistään AirBnB -bilekämpästä, vaan pitkäaikaisesta vuokraamisesta.

Suosittelen kovasti liittymään Veromaksajiin jos sijoitustoiminta kiinnostaa. Mm. tästä aiheesta julkaistaan yhdistyksen Taloustaito-lehdessä säännöllisesti artikkeleita, joiden joukosta poimin alla olevan tekstin “Karon Pörssi”- palstalta,

Karo on haastatteli Petri Roinista, joka on asuntosijoittaja ja kirjoittanut aiheesta kirjankin “Asunto – elämäsi tärkein sijoitus”, jota myös suosittelen. Karo pyysi Petriä nimeämään kolme tärkeintä asiaa vuokrattavaa asuntoa hankittaessa:

1. Vuokrattavuuden varmistaminen

”On hankittava senkokoinen asunto sellaiselta alueelta, että vuokrakysyntä jatkossakin on vahvaa. Tämä on ratkaisevaa sekä vuokratuottojen että mahdollisen myöhemmän myynnin kannalta. Tällöin markkina on joko tunnettava itse tai vaihtoehtoisesti on oltava luottamuksellinen suhde asuntovarallisuutta hoitavan asiantuntijan kanssa.”

2. Taloyhtiön kunto

”Taloyhtiön kunto vaikuttaa merkittävästi tuleviin korjaustarpeisiin ja siten sijoituksen arvoon. Se pitää osata hinnoitella hankintavaiheessa.”

3. Omien mieltymysten välttäminen

”Hankintaa tehdessä tulisi olla kirkkaana mielessä vuokrattavuuden kriteerit. Sijoittaja ei saisi ihastua stailauksiin, värivalintoihin, sisustus- tai tilaratkaisuihin, jotka kenties vetoavat hänen omiin mieltymyksiinsä. Kyse on asuntosijoituksesta, ei sijoittajan omasta asunnosta.”

Itse lisäisin tähän vielä sen, että halvalla on helpompi ostaa kuin kalliilla myydä jolloin maksuvalmiuden on oltava hyvä. Pätee aika moneen muuhunkin asiaan.

2 tykkäystä

Olet selvästi käyttänyt aikaa aiheen pohdintaan ja suunnitteluun, mutta pakko kommentoida että nuista kaupungeista on varsin haastavaa saada vähänkään paremmilta alueilta kassavirtapositiiivsta/ neutraalia tuottoa nuilla spekseillä. 70% vipu ja 20v lainalla vuokratuoton pitää olla noin 6% luokkaa tällä korkotasolla. Keskustan reuna-alueilla uudiskohteen omarahoituksen maksamalla taas 70% vipu ja 25v lainalla tämä on veroedun ansiosta saavutettavissa.

Näinhän se näyttää olevan. Olen itse laskenut 25 vuoden laina-ajalla, joskin sellaisen saaminen sijoitusasuntoon näyttää olevan hankalaa. Keräilen Exceliin aina silloin tällöin potentiaalisia kohteita ja katselen niiden vuokratuottoja remppakulut huomioiden. Erittäin harvoin tulee esimerkiksi Tampereen yksiöissä remontit huomioiden vuokratuotot yli viiden, ja jos tulee, niin silloin saattaa edelleen olla meikäläisellä remonttikustannusten ja vuokratason määrittämisessä virheitä tai sijainnissa reilusti toivomisen varaa. Ei helppoa siis.

Täss on alkanutkin tulla sellainen fiilis, että pitää ihan tosissaan miettiä millaisella strategialla ostoksille lähtee. Onko se esim.

  • Ostaa keskustan lähettyviltä tai vähintään erinomaisten yhteyksien varrelta uudehkon yksiön, joka ei ole vuokratuottojen osalta erityisen houkutteleva (saati kassavirtapositiivinen), mutta jossa olisi hyvä vuokrattavuus, huoletonta omistamista, remonttitulevaisuus valoisa, taloyhtiön speksit kunnossa ja kenties arvonnousupotentiaalia

  • Etsii Etuoveen juuttuneita ylihinnoiteltuja ja huonokuntoisia kohteita (tai päivystää erityisen aktiivisesti eri kanavissa reaaliaikaisesti uusia ilmoituksia) ja tarjoaa niistä röyhkeää alihintaa. Toteuttaa järkevän pintaremontin (tähän olisi osaamista ja hieman suhteitakin) ja vuokraa kohtuuhinnalla. Saattaa päästä kassavirtaneutraaliksi, mutta saattaa samalla joutua tinkimään taloyhtiössä, sijainnissa, arvonnousupotentiaalissa tms.

Ja onhan näitä toki sata muutakin strategiaa, mutta muutamia itselle potentiaalisia tässä pitää alkaa hahmottelemaan.

Monet kokeneemmat tuntuu suosittelevan, että sen kun aloittaa vaan, niin siitä se lähtee. Mutta sitten kun sivulauseessa sanotaan, että kohteet pitää hankkia 10-30 prosenttia alle markkinahinnan, niin on tämä aloittelijalle aika helvetin hankala yhtälö. :smiley:

Mikä muuten on se järjestys, jossa kannattaisi edetä aloittamisen suhteen:

  1. Aiheeseen perehtyminen (sijoituskirjat, blogit, podcastit, kurssit, valmennukset)
  2. Markkinakartoitukset ja markkinan valinta (katsaukset, kaavoitus, kohteiden selaaminen)
  3. Lainatarjoukset

Mitä sitten?

Varmaan kannattaa soitella kiinteistönvälittäjille potentiaalisista kohteista. Entä mitenkäs isännöitsijälle ja taloyhtiön hallituksen pj:lle soittelu? Millaisen vastaanoton näiltä yleensä saa ja minkälaista merkitystä tämänkaltaisilla tietolähteillä mielestänne on? Mitä dokumentteja potentiaalisesta kohteesta kannattaa hankkia, miten ja miksi?

Aiheeseen perehtymisen järjestyskin näyttää varsin toimivalta. Pitkälle nuin itsekkin aloitin.

Asuntojen ostosta: Hallituksen pj ja isännöitsijä suhtautuu yleensä varsin asiallisesti ja kertovat tietonsa taloyhtiön tilanteesta. Sehän on heidänkin etu, että kauppa yhtiössä käy. En ole aina soittanut, mutta suosittelen jos vähänkään epäilyttää. Toki ihmisissä on aina eroa.

Dokumenteistä tietenkin talousarviot ja issarit on sitä peruskauraa, mutta kannattaa myös kysellä osakasluettelon perään, jos tuntuu asuntojakauman mukaan sijoittajia vetävän. Kohteissa saattaa olla hyvin keskittynyt omistus tai palveluasumista jne.

Suomalaiselle luonteelle verkostoituminen on hankalaa, mutta olen ainakin itse huomannut, että käymällä näytöillä ja keskustelemalla tavoitteistaan saattaa avautua välittäjiltä jotain ei julkisen markkinan kohteita. Osa välittäjistä pitää omaa sijoittajarinkiä, osalla ei tämmöiseen “ole aikaa”. Julkisessakin markkinassa on ajoittain helmiä mutta nämä liikkuvat yleensä tunneissa joten näiden clousaaminen vaatii itsevarmuutta hintatasosta ja kohteesta, että päätöksen pystyy nopeasti tekemään.

1 tykkäys

Tässä ajatuksia liittyen ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon. Vaikken omista tällä hetkellä yhtään sijoitusasuntoa, tutkin alaa paljon ja lasken aina paikkakuntani myytävien yksiöiden tuottoprosentit exceliin. Olen myös toimihenkilö kiinteistöalalla.

  • Asunnon sijainti on varmasti tärkeä, mutta tosiaan erityisesti pk-seudulla hinnat ovat ensimmäisen sijoitusasunnon ostajalle liian kovia, ellei sitten taskusta löydy riittävää omaa pääomaa. Itse siis suosisin muita yliopistokaupunkeja, joista voi saada parempaa tuottoa pienemmällä ostohinnalla. Vaikka tutkimusten mukaan asuntojen hinnat putoavat vuosittain, pysyvät vuokrat samana tai jopa parempana. Tässä korostaisin valittavan paikkakunnan tuntemusta. Itse myös olisin varovainen niiden kaupunkien kanssa, joissa on muutama isompi yritys, joiden lopettamisella voisi olla suuri negatiivinen vaikutus asuntojen hintoihin.

  • Asuntojen myyntiasiakirjat. Todennäköisesti ensimmäiset tiedot saat esim. etuovi.comista, jonne on kuvien ja esittelyn lisäksi tiivistetty isännöitsijätodistuksen tiedot. Saat laskettua alustavat tuottoluvut, mutta kannattaa pyytää välittäjältä omaan sähköpostiin isännöitsijäntodistus, talousarvio, kunnossapitotarveselvitys, tilinpäätös, tilin/toiminnantarkastuskertomus, yhtiöjärjestys ja energiatodistus. Näistä saa kattavan paketin taloyhtiön tilasta. Alla näistä lisää tietoa, mihin itse kiinnitän huomiota:
    o Isännöitsijäntodistuksesta näet mm. huoneiston lainaosuudet ja koko taloyhtiön lainojen tiedot. Lainaosuuden voi maksaa pois halutessaan, mutta siitä tulee yleensä kustannuksia joko myyjälle tai ostajalle. Toki sijoittajan kannattaa huomioida, että hän saa vähentää rahoitusvastikkeet verotuksessa. Tähän liittyen kannattaa joko lukea tuloslaskelmasta tai kysyä välittäjältä, että onko rahoitusvastikkeet tuloutettu vai rahastoitu. Sijoittajan kannalta on parempi niiden tuloutus, koska rahastoidessa ne eivät ole verotuksessa vähennettäviä. Tästä voi kysyä myös suoraan isännöitsijältä.
    o Talousarviossa voi nähdä minkä suuruisella vastikkeella kulut saadaan katettua. Tulopuolella kannattaa katsoa kerätäänkö taloyhtiössä ylimääräistä ns. remonttivastiketta tuleviin remontteihin. Tämä on yleistä vanhemmissa taloyhtiöissä. Talousarvioon liittyen varoittaisin monessa myyntiesitteessä esiintyvästä nimityksestä ”halpa vastike”. Ellei kyseessä ole esim. maalämpökohde, niin tuo nimitys voi johtaa harhaan. Vastike voidaan kutistaa erittäin pieneksi, mutta sille on yleensä syynsä. Jos korjauksiin ei budjetoida juuri mitään, saa vastikkeen pieneksi. Mutta mikäli maksuvalmius ei ole hyvä, ja tulee vaikka vesivahinkoja, joutuu taloyhtiö perimään ylimääräisiä keräyksiä osakkailta, mikä taas vähentää sijoittajan tuottoa. Mieluummin siis maksetaan markkinoiden keskimääräistä vastiketta, jossa myös talousarvioissa on budjetoitu riittävästi vuosikorjauksiin.
    o Kunnossapitotarveselvitys on todella tärkeä asiakirja. Siinä on kerrottu tehdyt ja tulevat remontit. Vanhoissa taloyhtiöissä pitkä tehtyjen korjausten lista ei välttämättä ole pelote, vaan merkki aktiivisesta taloyhtiön hoidosta, jossa korjausvelkaa hoidetaan ajallaan. Itse annan myös plussaa, jos taloyhtiössä on tehty 10 vuoden sisään kuntoarvio tai -tutkimus. Näillä saadaan ulkopuolinen näkemys taloyhtiön kunnosta kustannusarvioineen. Tulevissa korjauksissa on yleensä isoja peruskorjauksia. Mikäli esim. 1970-luvun kerrostalossa ei ole tehty mitään suurta remonttia tähän mennessä, saattaa seuraavan 10 vuoden sisään olla edessä suuri linjasaneeraus, jonka kustannukset voivat olla yhtä isot kuin asunnon nykyinen markkina-arvo. Tämä on toki yleensä huomioitu myyntihinnassa, mutta kustannukset kannattaa itsekin laskea.
    o Tilinpäätös kannattaa lukea läpi, ja laittaa ylös epäselvät asiat, ja selvittää ne joko välittäjältä tai isännöitsijältä. Tilinpäätöksen sisältyy toimintakertomus, jälkilaskelma, talousarviovertailu, tuloslaskelma, tase ja liitetiedot. Kaikki näistä ovat tärkeitä, mutta itse korostan jälkilaskelman merkitystä. Siinä näkyy taloyhtiön maksuvalmius, joka on luotettavampi mittari kuin taseessa näkyvä pankkitilin saldo. Tarvittaessa voit kysyä suoraan isännöitsijältä miten taloyhtiön maksuvalmius on kehittynyt viimeisten vuosien aikana. Suurin osa isännöitsijöistä käsittääkseni vastaa näihin kysymyksiin. Katso myös onko taloyhtiöllä virallinen tilintarkastaja, joka on aina plussaa.
    o Yhtiöjärjestyksestä voit mm. nähdä taloyhtiön tilojen lukumäärät ja koot.
    o Nykyisen mallinen energiatodistus on mielestäni lähellä turhuutta, mutta siitä voi nähdä rakennuksen arvioidun energialuokan. Kirjoitin tästä jopa opinnäytetyön, jossa kritisoin todistusta ja sen laskennan periaatteita.

  • Asuntonäytöillä kannattaa olla valppaana, eikä kiinnittää huomiota tapettien väreihin. Mikäli luvut ovat kunnossa, saa asunnon pinnat pienillä kustannuksilla kuntoon.

  • Jos omaa pääomaa ei ole paljoa, joutuu luonnollisesti hakemaan lainaa. Kannattaa pyytää useammasta pankista, jotta näkee millaisena lainanhakijana sinut nähdään pankeissa. Parhaista tarjouksista kannattaa tinkiä.

  • Kannattaa soittaa hallituksen puheenjohtajalle. Häneltä saa käytännön tietoa taloyhtiöstä. Onko taloyhtiön yhteishenki niin surkea, että asukkaiden vaihtuvuus on suurta?

  • Kannattaa selvittää vastaavien asuntojen neliöhinnat, jottei maksa asunnosta ainakaan liikaa. Tähän saa apua helposti googlettamallakin.

  • Asunnon vuokraaminen. Käytätkö vuokranvälittäjää, vai antaako luonteesi ja asiantuntemuksesi mahdollisuuden hoitaa vuokraaminen itse? Tässä säästää kustannuksissa. Vuokrasopimuspohjia löytyy, ja tarvittaessa niitä pystyy laatimaan itsekin tunnissa.

  • Mielestäni ensimmäisen asunnon kannattaa olla mieluummin yksiö kuin kaksio. Yksiöissä kysyntä on ollut viime vuosina tarjontaa suurempaa, mutta ne ovat turvallisempia tuoton suhteen.

  • Jos tuntee paikkakunnan tarjonnan, voi verkostoitumalla kuulla mahdollisista myytävistä asunnoista, ennen kuin ne tulevat yleiseen myyntiin. Näissä on mahdollisuus ostaa alihintaan.

Tässä joitain ajatuksia. Todennäköisesti en nyt muistanut kaikkea oleellista, mutta kiva olisi kuulla muiden ajatuksia.

6 tykkäystä