Sijoittajien on hyvä huomioida, että vuosi sitten yhtiö kirjasi kiinteistörahastoista 2,1 MEUR:n tuottopalkkiot ja nyt 3,9 MEUR:n negatiiviset palkkiot. Näin ollen kiinteistörahastojen tuottopalkkioiden muutoksen vaikutus vuoden takaiseen on 6 MEUR,
Mitä tarkoittaa “negatiivinen palkkio”?
Tämä onkin vähän harvinaisempi juttu ja en ainakaan itse muista, että eQ olisi aiemmin näitä kirjannut. Eli eQ laskuttaa kiinteistörahastojen tuottopalkkiot vuosittain vuoden lopun toteuman mukaan. Kuitenkin yhtiö kirjaa omaan tulokseensa tuottopalkkioita kvartaalitasolla sen mukaan, kun rahastojen tuotot ylittävät tuottopalkkion rajan (aitakoron). Nyt alkuvuosi meni rahastoilla hyvin, mutta Q4 jäätiin alle aitakoron (Liikekiinteistössä reippaasti). Näin ollen yhtiö kirjasi Q4:llä negatiiviset tuottopalkkiot. Tässä tosiaan taustalla tuo Q4:n poikkeuksellinen markkinatilanne, kun korot ampuivat ylös ja asettivat painetta tuottovaatimuksiin. Kassavirtamielessä noiden rahastojen tuottotaso on hyvinkin ennustettava.
Eli ymmärränkö nyt oikein kun muotoilen asian seuraavasti:
Rahaston tuottopalkkiota aletaan maksamaan jos rahasto on 12 kk:n aikana kasvanut yli 7%. Jos kvartaalissa kasvua about yli 1,75% (siis neljännes koko vuoden vaatimuksesta) niin tuloslaskelmaan kirjataan (realisoimaton) tuotto-osuus ylittävästä osasta.
Sitten vuoden päätteessä huomataankin että viimeisen kvartaalin kasvu on jäänyt lähelle nollaa ja koko vuoden osalta jäädäänkin alle 7%, joten aiempana kolmena kvartaalina lasketut tuotto-osuudet eivät toteudukaan vaan ne on eliminoitava kirjaamalla niiden kokoinen negatiivinen palkkio.
Tai, kuten luultavammin tässä tapauksessa, ylitetty 7% mutta niin vähän että ensimmäisen kolmen kvartaalin tuottopalkkioiden summa on liian suuri ja pitää korjata negatiivisellä tuotolla.
Jep ymmärrät ihan oikein. Jokaista kvarttia verrataan tuohon 1,75% tasoon ja sen mukaan kirjaillaan sitten tuottikset. Tosiaan vuoden lopussa on aina ”katko”, eli esim Q1:llä ei katsota edeltävää 12kk vaan pelkästään sitä yhtä kvarttia. Sitten vuoden lopussa katsotaan paljonko palkkioita todellisuudessa laskutetaan ja tuloslaskelma ”täsmätään” tähän.
Näissä sektorin yhtiöllä on vähän poikkeavia käytäntöjä (riippuen rahastojen ehdoista/säännöistä), osa laskuttaa näitä vuositasolla ja osa laskuttaa tuottiksia rullaavasti 12kk performanssin mukaan.
“Toistamme osakkeen vähennä-suosituksen, sillä pidämme osaketta oikein hinnoiteltuna.”
Kommenttini ei nyt pelkästään koske eQ:ta.
Miksi oikein hinnoiteltu osake pitää olla vähennä-suosituksella, kun osakemarkkinoilla on kuitenkin lähtökohtaisesti positiivinen odotusarvo pitkässä juoksussa?
Lauseen olisi yhtä hyvin muotoilla: “vaihdamme lisää-suositukseen, sillä pidämme osaketta oikein hinnoiteltuna”.
Tämä Vernerin listaus epävirallisista suosituksista pätee tässäkin luultavasti hyvin. Numeroiden mukaanhan tuo suositus pitkälti menee, ja oikein hinnoiteltuna osakkeen tuotto-odotus jää usein pelkän osingon varaan = ei riittävän korkealle positiiviseen suositukseen. Mutta jokainen Saulin eQ-kommentteja tutkinut tietää, että eiköhän siellä pohjimmillaan luoteta yhtiön suorittamiseen suosituksesta huolimatta. Tässä tapauksessa vähennä on siis ennemminkin pidä-vähennä.
Sitaatti
Olisin hämmästynyt jos H2 ’22 aikana tehtiin vähemmän lunastuspyyntöjä eQ:n avoimista kiinteistörahastoista kuin H1 ’22 aikana.
Kiinteistöyhtiö Sponda ei ole maksanut lainaansa ajallaan
“Bloombergin nimettömiin sisäpiirilähteisiin perustuvan tiedon mukaan Sponda olisi pyytänyt velkojiltaan lisäaikaa velkansa takaisinmaksuun. Bloombergin mukaan velkakirjanhaltijat ovat kuitenkin kieltäytyneet pidentämästä maksuaikaa enempää.”
Veikkaan edelleen että kotimaisella kiinteistömarkkinalla vaikeimmat ajat ovat tämän vuoden puolella. Se tulee varmasti vaikuttamaan myös eQ:n rahastoihin.
Osaako joku asiasta tietävä kertoa tietämättömälle miksi eQ arvostetaan n. puolet arvokkaammaksi kuin esim CapMan. En ole varainhoito yhtiöihin yhtään perehtynyt. Tuleeko ero esim sijoitustuotteiden laadussa tmv? Yhtiöillä hehtaarilukemaltaan kuitenkin lähes samat vaihdot ja voitot.
Karkeastihan voi sanoa, että markkina näkee eQ:n “isompana” kalana. Eli jos joku nyt haluaisi ostaa eQ:n ja CapManin itselleen 100 %, olisi eQ:n “käypä hinta” sen tuplat vs. CapMan.
eQ:lla myös pidempi ja parempi track record. Premium arvostus kasvaa ajan myötä. Kyllä Capmaninkin arvostustasot kovenee jos muutaman viime vuoden kehitys pysyy voimissaan.
Lotta Kopra jää pois hallituksesta
Katselusuositus jälleen kaikille eQ:sta kiinnostuneille. eQ ei tunnetusti juurikaan sijoittajatilaisuuksissa juokse ja nämä johdon katsaukset ovat aika harvinaista herkkua 
Toimitusjohtaja Koskimiehen esiintymistä on mielestäni syytä kehua. Suullinen ulosanti on tempoltaan rauhallista ja artikulointi selkeää. Tämän johdosta hänen puheestaan saa etäyhteydelläkin hyvin selvää. Valitettavasti kaikkien pörssiyhtiöiden toimitusjohtajien esiintymisistä ei voi sanoa samaa.
EQ:n kiinteistörahastojen tuotot (3kk) ovat tänä vuonna pudonneet, odotetusti kyllä mutta paljon kuitenkin
Katsotaan mitä vuosi tuo tullessaan, mutta jos samaa jatkuu niin sitten edessä on pääomien nosto rahastossa.
Edit: Huomioitavaa toki että rahaston tuotonjako (osinko) jaetaan Q1 lopussa eli nyt. Kuitenkin en muista yhtä huonoa tuottolukua nähdyn sitten koronakevään 2020.
Tämän nähtyäni menin katsomaan kurssireaktiota ja melkoisen oudosti on ostettu yksi osake puoli euroa yli edellisen kaupan hintaa minuutti ennen pörssin sulkeutumista. Mitä tästä pitäisi ajatella?
Näissä olisi tämän lisäksi hyvin todennäköisesti myös alaskirjattavaa. Listatun kiinteistösektorin ja private real estaten tuotot ovat kuin yö ja päivä. Rahastojen omistamat kiinteistöt ovat todennäköisesti vähintään 10% yliarvostettuja, jos katsoo kiinteistömarkkinaa ympärillä.
Hyvä puoli on toki se, että fundien velkavipu on kiinteäkorkoista, jolloin oletan että kiinteistöjen alaskirjaus koitetaan tehdä juuri tällä tavoin, eli pidetään tuottoprosentit 0 tuntumassa eli alaskirjataan vuokratuoton verran allaolevien assettien arvoja.
Ei kai tuo velka kiinteäkorkoista ole?
Suojauksen tason on mielestäni mainittu olevan 50%.
Mitä kautta Yhteiskuntakiinteistöt rahastossa olevien kiinteistöjen (keskimäärin 10v pituiset elinkustannusindeksiin sidotut sopparit) arvostuksia voisi arvioida yleiseen markkinaan?
Tuon rahaston nettovuokratuotto on noussut kesästä 5,1 → 5,5%:iin. Mikä on lähes 8% muutos kiinteistöjen arvostukseen. Tarvitaanko siis vielä toinen mokoma, mikä tarkoittaisi yli 15% kokonaismuutosta?
Suurin muutos nettovuokratuottoon on varmaan tullut siitä, kun vuokria on tarkistettu ylöspäin.
Riskitön korko on kuitenkin vuodessa noussut n. 3%-yks.
Joten vaikka nettovuokratuotto on kasvanut 0,5%-yks, riskipreemio on kuitenkin laskenut n. 2,6%.
