eQ - tylsistä tylsin rahakone

Olisiko linkkiä mainitsemaasi eQn uutiseen?

eQn kiinteistörahastot lienevät sieltä pahimmasta päästä tuon lunastusajan pituuden suhteen. Ennen 2020 koronakuoppaa lunastus-aika oli 3kk. Koronakuopan jälkeen se muutettiin 6kk. Eli jos nyt haluaa rahansa ne saa 31.12.2023. Eli 2022 viimeinen päivä olisi pitänyt tehdä lunastus-ilmoitus jotta saisi rahansa 31.6.2023. Sijoittajan näkökulmasta aikamoista.

Kvartaalikatsauksista tuon näkee.

Rahaston ylläpitäjän näkökulmasta tuo 6 kk on aivan liian lyhyt aika. Jos oletuksena on, että rahastolunastusten takia pitäisi alkaa puoliväkisin myymään kiinteistöjä heikossa markkinatilanteessa. Järkevämpi voisi olla “lunastusilmoitus annettava vuoden 2022 viimeiseen päivään mennessä ja rahat pankkitililläsi siitä vuoden päästä”.

Nythän eQ:n on pakko pitää ylimääräistä likiviä eli käteistä tai käyttämätöntä velkavipua sen takia, että voivat tarvittaessa toteuttaa isompiakin rahastolunastuksia kiinteistöjä myymättä. Mitä lyhyempi on lunastusaika, sitä enemmän pitää jättää varoja sijoittamatta kiinteistöihin ja sitä huonompi tuotto rahastosijoittajalle. Rahastoon sijoittava tuossa siis kärsii eniten menetettynä tuottona jos lunastusaika on liian lyhyt.

eQ:hun liittyen sijoituskohteena: tulee taas hyvä kevätfiilis kun pääsee odottamaan osinkoilmoitusta ja rahat kilahtavat tilille myöhemmin.

6 tykkäystä

Moikka ja pahoittelut viivästyneestä vastauksesta. Olin vähän pidemmillä lomilla ja yritin parhaani mukaan vieroittaa itseäni työasioista :sweat_smile:

Nyt on tärkeä erottaa kaksi asiaa, rahastosijoittajan näkökulma ja rahastoyhtiön näkökulma. Rahastosijoittajan näkökulmasta vaihtoehtorahastojen pääomamarkkinaa kevyempi arvonlasku on ainakin osittain mark-to-market viivestää ja koko toimialan kontekstissa tulemme varmasti näkemään arvonlaskuja vaihtoehtoisissa sijoitustuotteissa. Toki tässä vaiheessa hyvä huomauttaa, että omaisuusluokkien ja etenkin yksittäisten tuotteiden välillä voi olla hurjiakin eroja. Eli sijoittajan kannalta yleinen pääomamarkkinan alakulo tulee kyllä iskemään myös vaihtoehtoisiin tuotteisiin.
Rahastoyhtiön kannalta tilanne on taas toinen. Vaihtoehtoisissa tuotteissa palkkiot pohjautuvat monesti sijoitettuun pääomaan, ei päivän hintaan ja näin ollen markkinan heilunta ei lyö samalla tavalla niiden palkkiotasoihin. On hyvä myös muistaa, että vaihtoehtorahastoista pääsee ulos huomattavasti huonommin kuin perinteisistä rahastoista (sitoomukset voivat olla +10v periodille) ja näin ollen listatun markkinan kaltaista lunastusaaltoa ei nähdä. Kun tähän yhdistetään vaihtoehtoisten sijoitusten rakenteellisesti vahvat kasvunäkymät (vaihtoehtoisten osuus salkuissa tulee edelleen kasvamaan), niin managerien näkökulmasta vaihtoehtoiset tuotteet pärjäävät huomattavasti listattuja tuotteita paremmin :blush:

EDIT: sen verran vielä lisäys, että en viittaa tuolla vaihtoehtoisten arvonlaskulla nyt suoraan eQ:n rahastoihin, vaan puhun koko toimialasta. Yksittäisten rahastojen välillä erot voivat olla hyvinkin suuria, esimerkiksi Liikekiinteistössä Q4 tuotto oli nippa nappa plusalla, kun taas Yhteiskuntakiinteistössä tuotto oli selvästi plussalla.

14 tykkäystä

Juuri näin ja sen takia kysymys joka kaikkia varmaan tällä hetkellä askarruttaa on, että onko näissä rahastoissa sisällä paljon lunastuksia, jotka laukeavat kunhan tuo ulospääsyaika on juossut?

2 tykkäystä


Miten tuollaisissa vivutetuissa rahastoissa näkyy esimerkiksi korkojen nousu? Tai miten yleensäkään toimii nämä vivutetut rahastot, nyt tarvis rautalankaa :D.

2 tykkäystä

Avoimisisa kiinteistörahastoissa (Yhteiskunta ja Liike) lunastusaika on 6kk ja rahastot auki 2x vuodessa, eli nyt lunastanut sijoittaja saa pääomansa takaisin vasta ensi vuonna (kesäkuun ikkunaan tehtävät lunastukset piti tehdä ennen kuun vaihdetta).

Suljetuissa rahastoissa (asunto ja PE-tuotteet) raha on sitoutunut koko rahaston elinkaareksi, eli +10v.

Joulukuussahan molempien kiinteistörahastojen myynti oli vaisua ja tätä selittää arviomme mukaan normaalia isommat lunastukset (H1’22 tehdyt lunastukset näkyivät nyt). Ei ole mitään syytä olettaa, että eQ:n avoimissa rahastoissa olisi suurempia lunastuspaineita, uskon että tuo joulukuussa nähty taso jää tämän syklin heikoimmaksi kvartaaliksi.

Ylipäänsä kun rahastojen lunastuspaineita pohtii (koskee siis koko sektoria ja kaikkia rahastoja) on tärkeä ymmärtää kaksi asiaa: 1) ketkä ovat rahaston omistajia ja 2) miten rahasto pärjää. Yleisesti ottaen instituutiot ovat liikkeeissään selvästi yksityissijoittajia hitaampia ja tämän myötä mitä enemmän omistajissa on instituutioita, sen vähemmän yleinen markkinaheilunta ja sentimentti vaikuttaa lunastuksiin. Sama koskee myös uusmyyntiä, esimerkiksi PE-rahastoissa instituutiot yleensä sijoittavat ns. “vuosikertahajauksella”, eli he sijoittavat systemaattisesti uusiin rahastoihin (https://www.wealthmanagement.com/investment/private-equity-vintage-diversification-matters) ja uusmyynti heiluu tämän johdosta vähemmän markkinan mukana.

Kohdan 2) osalta taas tuo rahaston pärjääminen korostuu vaikeassa markkinassa. Jos rahasto performoi hyvin (tai sen näkymät säilyvät vahvoina) on lunastuspaine pienempi. Vastaavasti jos rahastolla on haasteita ja fundamentit heikkenevät, niin kyllähän se kasvattaa riskiä lunastuksista. eQ:n avoimien rahastojen fundamentit ovat hyvinkin terveet (nettovuokratuotto on korkea, rahoitus fiksusti järjestetty, vajaakäyttö pientä yms.). Olisin oikeasti huolissani jos eQ:lla olisi iso avoin asuntorahasto missä euriborin ja nettovuokratuoton ero jää ohueksi.

13 tykkäystä

Nuo eQ:n kiinteistörahastot ovat suljettuja, eli niissä ei ole riskiä pääoman karkaamisesta. Palkkiot on myös sidottu tuohon rahaston alkuperäiseen pääomaan, eli arvonmuutoksilla ei vaikutusta eQ:n hallinnointipalkkiovirtaa.

Miten korkojen nousu sitten vaikuttaa itse rahastoon? Kyllähän asunnot ovat kiinteistöluokkana selvästi monia muita kiinteistöluokkia alttiimpia korkotason nousulle ja vaikea nähdä, ettei tämä korkojen nousu yhdessä asuntojen hintojen laskun kanssa heikentäisi rahaston tuottoja sijoittajalle. Matalampi tuotto vaikuttaa eQ:hun taas laskevien tuottopalkkioiden muodossa.Lopullinen tuotto toki nähdään vasta useamman vuoden päästä kun rahasto myydään portfoliokauppana. Lisäksi pidän mahdollisena, että asuntomarkkinan heikko sentimentti vaikeuttaa hetkellisesti seuraavan asuntorahaston myyntiä (toisaalta luultavasti nykyisessä ympäristössä pystyy tekemään rahaston missä tosi hyvä tuottopotentiaali).

Loppuun muistutus vielä, että eQ:lla on kaksi asuntorahastoa ja ne ovat kooltaan hyvin pieniä vs. yhtiö muu hallinnoitava pääoma :slight_smile:

8 tykkäystä

Olisin hämmästynyt jos H2 ’22 aikana tehtiin vähemmän lunastuspyyntöjä eQ:n avoimista kiinteistörahastoista kuin H1 ’22 aikana.

4 tykkäystä

Itse veikkaan, että isoimmat muutokset tapahtuivat H1:llä, kun tuulettimeen iski samaa aikaa sota, inflaatio, karhumarkkina ja odotukset korkojen noususta (ja toki lievä korkojen nousu). Ja tosiaan itse viittasin tuossa nettolukuun (sori vähän epäselvästi ilmaistu), eli uusmyynnin lähtiessä rullaamaan taas normaalimmin pitäisi tason parantua tuosta joulukuusta, vaikka lunastuksia nähtäisikin totuttua enemmän.

5 tykkäystä

Uusmyynnin osalta kiinteistöjen tuottotaso lähitulevaisuudessa herättää ainakin itselleni kysymysmerkkejä. Tämä kehitys on auennut kirkkaammaksi vasta korkojen noustessa H2 2022 aikana. Rahastosijoittajia kiinnostaa viime kädessä kuitenkin tuotto, eli mistä tuottoa tullaan saamaan jatkossa?

3 tykkäystä