Olisiko linkkiä mainitsemaasi eQn uutiseen?
eQn kiinteistörahastot lienevät sieltä pahimmasta päästä tuon lunastusajan pituuden suhteen. Ennen 2020 koronakuoppaa lunastus-aika oli 3kk. Koronakuopan jälkeen se muutettiin 6kk. Eli jos nyt haluaa rahansa ne saa 31.12.2023. Eli 2022 viimeinen päivä olisi pitänyt tehdä lunastus-ilmoitus jotta saisi rahansa 31.6.2023. Sijoittajan näkökulmasta aikamoista.
Kvartaalikatsauksista tuon näkee.
Rahaston ylläpitäjän näkökulmasta tuo 6 kk on aivan liian lyhyt aika. Jos oletuksena on, että rahastolunastusten takia pitäisi alkaa puoliväkisin myymään kiinteistöjä heikossa markkinatilanteessa. Järkevämpi voisi olla “lunastusilmoitus annettava vuoden 2022 viimeiseen päivään mennessä ja rahat pankkitililläsi siitä vuoden päästä”.
Nythän eQ:n on pakko pitää ylimääräistä likiviä eli käteistä tai käyttämätöntä velkavipua sen takia, että voivat tarvittaessa toteuttaa isompiakin rahastolunastuksia kiinteistöjä myymättä. Mitä lyhyempi on lunastusaika, sitä enemmän pitää jättää varoja sijoittamatta kiinteistöihin ja sitä huonompi tuotto rahastosijoittajalle. Rahastoon sijoittava tuossa siis kärsii eniten menetettynä tuottona jos lunastusaika on liian lyhyt.
eQ:hun liittyen sijoituskohteena: tulee taas hyvä kevätfiilis kun pääsee odottamaan osinkoilmoitusta ja rahat kilahtavat tilille myöhemmin.
Moikka ja pahoittelut viivästyneestä vastauksesta. Olin vähän pidemmillä lomilla ja yritin parhaani mukaan vieroittaa itseäni työasioista 
Nyt on tärkeä erottaa kaksi asiaa, rahastosijoittajan näkökulma ja rahastoyhtiön näkökulma. Rahastosijoittajan näkökulmasta vaihtoehtorahastojen pääomamarkkinaa kevyempi arvonlasku on ainakin osittain mark-to-market viivestää ja koko toimialan kontekstissa tulemme varmasti näkemään arvonlaskuja vaihtoehtoisissa sijoitustuotteissa. Toki tässä vaiheessa hyvä huomauttaa, että omaisuusluokkien ja etenkin yksittäisten tuotteiden välillä voi olla hurjiakin eroja. Eli sijoittajan kannalta yleinen pääomamarkkinan alakulo tulee kyllä iskemään myös vaihtoehtoisiin tuotteisiin.
Rahastoyhtiön kannalta tilanne on taas toinen. Vaihtoehtoisissa tuotteissa palkkiot pohjautuvat monesti sijoitettuun pääomaan, ei päivän hintaan ja näin ollen markkinan heilunta ei lyö samalla tavalla niiden palkkiotasoihin. On hyvä myös muistaa, että vaihtoehtorahastoista pääsee ulos huomattavasti huonommin kuin perinteisistä rahastoista (sitoomukset voivat olla +10v periodille) ja näin ollen listatun markkinan kaltaista lunastusaaltoa ei nähdä. Kun tähän yhdistetään vaihtoehtoisten sijoitusten rakenteellisesti vahvat kasvunäkymät (vaihtoehtoisten osuus salkuissa tulee edelleen kasvamaan), niin managerien näkökulmasta vaihtoehtoiset tuotteet pärjäävät huomattavasti listattuja tuotteita paremmin 
EDIT: sen verran vielä lisäys, että en viittaa tuolla vaihtoehtoisten arvonlaskulla nyt suoraan eQ:n rahastoihin, vaan puhun koko toimialasta. Yksittäisten rahastojen välillä erot voivat olla hyvinkin suuria, esimerkiksi Liikekiinteistössä Q4 tuotto oli nippa nappa plusalla, kun taas Yhteiskuntakiinteistössä tuotto oli selvästi plussalla.
Juuri näin ja sen takia kysymys joka kaikkia varmaan tällä hetkellä askarruttaa on, että onko näissä rahastoissa sisällä paljon lunastuksia, jotka laukeavat kunhan tuo ulospääsyaika on juossut?
Avoimisisa kiinteistörahastoissa (Yhteiskunta ja Liike) lunastusaika on 6kk ja rahastot auki 2x vuodessa, eli nyt lunastanut sijoittaja saa pääomansa takaisin vasta ensi vuonna (kesäkuun ikkunaan tehtävät lunastukset piti tehdä ennen kuun vaihdetta).
Suljetuissa rahastoissa (asunto ja PE-tuotteet) raha on sitoutunut koko rahaston elinkaareksi, eli +10v.
Joulukuussahan molempien kiinteistörahastojen myynti oli vaisua ja tätä selittää arviomme mukaan normaalia isommat lunastukset (H1’22 tehdyt lunastukset näkyivät nyt). Ei ole mitään syytä olettaa, että eQ:n avoimissa rahastoissa olisi suurempia lunastuspaineita, uskon että tuo joulukuussa nähty taso jää tämän syklin heikoimmaksi kvartaaliksi.
Ylipäänsä kun rahastojen lunastuspaineita pohtii (koskee siis koko sektoria ja kaikkia rahastoja) on tärkeä ymmärtää kaksi asiaa: 1) ketkä ovat rahaston omistajia ja 2) miten rahasto pärjää. Yleisesti ottaen instituutiot ovat liikkeeissään selvästi yksityissijoittajia hitaampia ja tämän myötä mitä enemmän omistajissa on instituutioita, sen vähemmän yleinen markkinaheilunta ja sentimentti vaikuttaa lunastuksiin. Sama koskee myös uusmyyntiä, esimerkiksi PE-rahastoissa instituutiot yleensä sijoittavat ns. “vuosikertahajauksella”, eli he sijoittavat systemaattisesti uusiin rahastoihin (https://www.wealthmanagement.com/investment/private-equity-vintage-diversification-matters) ja uusmyynti heiluu tämän johdosta vähemmän markkinan mukana.
Kohdan 2) osalta taas tuo rahaston pärjääminen korostuu vaikeassa markkinassa. Jos rahasto performoi hyvin (tai sen näkymät säilyvät vahvoina) on lunastuspaine pienempi. Vastaavasti jos rahastolla on haasteita ja fundamentit heikkenevät, niin kyllähän se kasvattaa riskiä lunastuksista. eQ:n avoimien rahastojen fundamentit ovat hyvinkin terveet (nettovuokratuotto on korkea, rahoitus fiksusti järjestetty, vajaakäyttö pientä yms.). Olisin oikeasti huolissani jos eQ:lla olisi iso avoin asuntorahasto missä euriborin ja nettovuokratuoton ero jää ohueksi.
Nuo eQ:n kiinteistörahastot ovat suljettuja, eli niissä ei ole riskiä pääoman karkaamisesta. Palkkiot on myös sidottu tuohon rahaston alkuperäiseen pääomaan, eli arvonmuutoksilla ei vaikutusta eQ:n hallinnointipalkkiovirtaa.
Miten korkojen nousu sitten vaikuttaa itse rahastoon? Kyllähän asunnot ovat kiinteistöluokkana selvästi monia muita kiinteistöluokkia alttiimpia korkotason nousulle ja vaikea nähdä, ettei tämä korkojen nousu yhdessä asuntojen hintojen laskun kanssa heikentäisi rahaston tuottoja sijoittajalle. Matalampi tuotto vaikuttaa eQ:hun taas laskevien tuottopalkkioiden muodossa.Lopullinen tuotto toki nähdään vasta useamman vuoden päästä kun rahasto myydään portfoliokauppana. Lisäksi pidän mahdollisena, että asuntomarkkinan heikko sentimentti vaikeuttaa hetkellisesti seuraavan asuntorahaston myyntiä (toisaalta luultavasti nykyisessä ympäristössä pystyy tekemään rahaston missä tosi hyvä tuottopotentiaali).
Loppuun muistutus vielä, että eQ:lla on kaksi asuntorahastoa ja ne ovat kooltaan hyvin pieniä vs. yhtiö muu hallinnoitava pääoma 
Olisin hämmästynyt jos H2 ’22 aikana tehtiin vähemmän lunastuspyyntöjä eQ:n avoimista kiinteistörahastoista kuin H1 ’22 aikana.
Itse veikkaan, että isoimmat muutokset tapahtuivat H1:llä, kun tuulettimeen iski samaa aikaa sota, inflaatio, karhumarkkina ja odotukset korkojen noususta (ja toki lievä korkojen nousu). Ja tosiaan itse viittasin tuossa nettolukuun (sori vähän epäselvästi ilmaistu), eli uusmyynnin lähtiessä rullaamaan taas normaalimmin pitäisi tason parantua tuosta joulukuusta, vaikka lunastuksia nähtäisikin totuttua enemmän.
Uusmyynnin osalta kiinteistöjen tuottotaso lähitulevaisuudessa herättää ainakin itselleni kysymysmerkkejä. Tämä kehitys on auennut kirkkaammaksi vasta korkojen noustessa H2 2022 aikana. Rahastosijoittajia kiinnostaa viime kädessä kuitenkin tuotto, eli mistä tuottoa tullaan saamaan jatkossa?
eQ PE XV US keräsi 1. sulkemisessa ennätykselliset 177 miljoonaa dollaria
Lehdistötiedote
30.1.2023, klo 10:00
eQ Varainhoito on kerännyt eQ PE XV US -rahastoon 1. sulkemisessa 177 miljoonaa dollaria eli 35 prosenttia enemmän kuin eQ PE XIII US -rahaston 1. sulkemisessa vuonna 2021. eQ PE XV US -rahaston varainkeruuta jatketaan ja rahaston lopullinen sulkeminen tehdään syksyllä 2023.
Erikoissijoitusrahasto eQ PE XV US tekee sijoituksia pääomasijoitusrahastoihin, joiden strategiana on tehdä oman pääoman ehtoisia sijoituksia listaamattomiin pieniin ja keskisuuriin yhtiöihin Yhdysvalloissa ja Kanadassa. Rahaston sijoitussalkussa tulee olemaan 12-15 pääosin sektorierikoistunutta rahastoa, joiden kautta rahasto hajautuu yli 150 yhtiöön useille eri toimialoille ja osavaltioihin.
eQ aloitti vuonna 2015 yhteistyön Chicagossa sijaitsevan RCP Advisorsin kanssa ja nyt kerättävä rahasto on viides USA-rahasto. RCP on vuonna 2001 perustettu, erityisesti pieniin ja keskisuuriin pohjoisamerikkalaisiin rahastoihin erikoistunut, hyvin kokenut ja erinomaisesti resursoitu Private Equity -varainhoitaja. Yhteensä eQ on kerännyt US-rahastoihinsa jo yli 900 miljoonaa dollaria.
Staffan Jåfs, johtaja, pääomasijoitukset, kommentoi:
”eQ tarjoaa sijoittajille erinomaisen, hajautetun tavan sijoittaa suomalaisen rakenteen kautta myös maailman suurimmalle PE-markkinalle Pohjois-Amerikkaan. Näyttää siltä, että pääosa asiakkaistamme haluaa edelleen nostaa PE-allokaatiotaan. Olemme olleet erittäin tyytyväisiä pitkäaikaiseen yhteystyöhömme RCP:n kanssa, ja olemme päässeet sijoittamaan parhaisiin, ylimerkittyihin PE-rahastoihin. Pohjois-Amerikkaan sijoittavilla rahastoillamme on jo yli 40 managerisuhdetta ja valtaosa eQ PE XV US -sijoituksista tulee olemaan sijoituksia näiden managereiden uusiin rahastoihin. Rahaston sijoitustoiminta käynnistyy välittömästi 1. sulkemisen jälkeen.”
eQ Varainhoidon hallinnoitavat varat olivat syyskuun 2022 lopussa 12,3 miljardia euroa, josta 2,8 miljardia euroa oli eQ:n private equity -rahastoissa. eQ perustaa vuorovuosin Eurooppa- ja Pohjois-Amerikka -rahastot. eQ:n private equity -rahastot ovat tarkoitettu vain ammattimaisille sijoittajille.
Huomenna sitten ihmetellään taas eQ:n tulosta tuloslivessä 
: eQ Q4’22 -tuloslive 7.2. klo 7:50 | Inderes: Osakeanalyysit, mallisalkku, osakevertailu & aamukatsaus
Ennakkokommentti julkaistiin viime viikolla: eQ Q4 ensi tiistaina: Arvostustaso kiristynyt jälleen haastavaksi | Inderes: Osakeanalyysit, mallisalkku, osakevertailu & aamukatsaus
No niin mikään ei nouse ikuisesti. Nyt sitten viime vuosi katkaisi lennon. Q4 osakekohtainen tuotto vain 12 centtiä.
Ehkä sitten taas 2024 palataan normaaliin?
Tammi-joulukuu 2022 lyhyesti
Konsernin nettoliikevaihto oli kaudella 77,8 miljoonaa euroa (78,9 MEUR 1.1.-31.12.2021).
Konsernin nettopalkkiotuotot olivat 77,1 miljoonaa euroa (71,6 MEUR).
Konsernin liikevoitto laski 4 prosenttia ja oli 45,7 miljoonaa euroa (47,7 MEUR).
Konsernin tulos oli 36,3 miljoonaa euroa (38,1 MEUR).
Konsernin osakekohtainen tulos oli 0,91 euroa (0,97 euroa).
Varainhoito-segmentin nettoliikevaihto kasvoi 11 prosenttia 71,8 miljoonaan euroon (64,9 MEUR) sekä liikevoitto 14 prosenttia 45,9 miljoonaan euroon (40,3 MEUR).
Corporate Finance -segmentin nettoliikevaihto oli 5,4 miljoonaa euroa (6,9 MEUR) sekä liikevoitto 1,7 miljoonaa euroa (2,7 MEUR).
Sijoitukset-segmentin liikevoitto oli 0,7 miljoonaa euroa (7,1 MEUR). Sijoitukset-segmentin tuloksen laskun vaikutus konsernin osakekohtaiseen tulokseen oli -0,13 euroa.
Konsernin oman pääoma- ja kiinteistörahastosijoitustoiminnan nettokassavirta oli 2,8 miljoonaa euroa (4,1 MEUR).
Osinkoehdotus on 0,91 euroa (0,97 euroa) ja pääomanpalautusehdotus 0,09 euroa (0,03 euroa) osakkeelta.
Loka-joulukuu 2022 lyhyesti
Konsernin nettoliikevaihto vuoden viimeisellä neljänneksellä oli 13,6 miljoonaa euroa (21,1 MEUR 1.10.-31.12.2021).
Konsernin nettopalkkiotuotot olivat 14,3 miljoonaa euroa (19,5 MEUR).
Konsernin liikevoitto laski 50 prosenttia ja oli 6,3 miljoonaa euroa (12,7 MEUR).
Varainhoito-segmentin tulokseen vuoden viimeisellä neljänneksellä vaikutti kiinteistörahastojen tuottosidonnaisten palkkioiden alkuvuoden jaksotuksen osittainen purkautuminen, -3,9 miljoonaa euroa.
Konsernin tulos oli 4,9 miljoonaa euroa (10,1 MEUR).
Konsernin osakekohtainen tulos oli 0,12 euroa (0,26 euroa).
Joo, olihan tää pettymys. Mutta, jos vuosi 2023 on hyvä vuosi pörssissä ja yritysjärjestelyissä, niin tuonee taas nousua myös eQ:lle.
Hallinnoitavan varallisuuden määrä vaikuttaa tähän enemmän ja vaikka pörssin nousu kasvattaakin tätä osakerahastojen puolella, niin kiinteistöpuolella on enemmän kysymysmerkkejä tällä hetkellä kuin vastauksia.
Tein oman exitin 25 euron hintaan ja pysyn näillä tiedoilla irti tästä.
Tässä on Kasperilta ja Saulilta eQ:n tuore yhtiöraportti tuloksen jälkeen.
eQ:n Q4-tulos jäi odotuksistamme reippaasti, kun ei-jatkuvat tuotot kehittyivät selvästi odotuksiamme heikommin. Lähivuosien tuloskasvunäkymä on edelleen vahva, vaikka lyhyen aikavälin epävarmuus onkin kasvussa etenkin kiinteistörahastojen osalta.
https://www.inderes.fi/fi/tuloskasvu-jatkuu-pienista-vastatuulista-huolimatta
Sijoittajien on hyvä huomioida, että vuosi sitten yhtiö kirjasi kiinteistörahastoista 2,1 MEUR:n tuottopalkkiot ja nyt 3,9 MEUR:n negatiiviset palkkiot. Näin ollen kiinteistörahastojen tuottopalkkioiden muutoksen vaikutus vuoden takaiseen on 6 MEUR,
Mitä tarkoittaa “negatiivinen palkkio”?
Tämä onkin vähän harvinaisempi juttu ja en ainakaan itse muista, että eQ olisi aiemmin näitä kirjannut. Eli eQ laskuttaa kiinteistörahastojen tuottopalkkiot vuosittain vuoden lopun toteuman mukaan. Kuitenkin yhtiö kirjaa omaan tulokseensa tuottopalkkioita kvartaalitasolla sen mukaan, kun rahastojen tuotot ylittävät tuottopalkkion rajan (aitakoron). Nyt alkuvuosi meni rahastoilla hyvin, mutta Q4 jäätiin alle aitakoron (Liikekiinteistössä reippaasti). Näin ollen yhtiö kirjasi Q4:llä negatiiviset tuottopalkkiot. Tässä tosiaan taustalla tuo Q4:n poikkeuksellinen markkinatilanne, kun korot ampuivat ylös ja asettivat painetta tuottovaatimuksiin. Kassavirtamielessä noiden rahastojen tuottotaso on hyvinkin ennustettava.
Eli ymmärränkö nyt oikein kun muotoilen asian seuraavasti:
Rahaston tuottopalkkiota aletaan maksamaan jos rahasto on 12 kk:n aikana kasvanut yli 7%. Jos kvartaalissa kasvua about yli 1,75% (siis neljännes koko vuoden vaatimuksesta) niin tuloslaskelmaan kirjataan (realisoimaton) tuotto-osuus ylittävästä osasta.
Sitten vuoden päätteessä huomataankin että viimeisen kvartaalin kasvu on jäänyt lähelle nollaa ja koko vuoden osalta jäädäänkin alle 7%, joten aiempana kolmena kvartaalina lasketut tuotto-osuudet eivät toteudukaan vaan ne on eliminoitava kirjaamalla niiden kokoinen negatiivinen palkkio.
Tai, kuten luultavammin tässä tapauksessa, ylitetty 7% mutta niin vähän että ensimmäisen kolmen kvartaalin tuottopalkkioiden summa on liian suuri ja pitää korjata negatiivisellä tuotolla.
