Tämän nähtyäni menin katsomaan kurssireaktiota ja melkoisen oudosti on ostettu yksi osake puoli euroa yli edellisen kaupan hintaa minuutti ennen pörssin sulkeutumista. Mitä tästä pitäisi ajatella?
Näissä olisi tämän lisäksi hyvin todennäköisesti myös alaskirjattavaa. Listatun kiinteistösektorin ja private real estaten tuotot ovat kuin yö ja päivä. Rahastojen omistamat kiinteistöt ovat todennäköisesti vähintään 10% yliarvostettuja, jos katsoo kiinteistömarkkinaa ympärillä.
Hyvä puoli on toki se, että fundien velkavipu on kiinteäkorkoista, jolloin oletan että kiinteistöjen alaskirjaus koitetaan tehdä juuri tällä tavoin, eli pidetään tuottoprosentit 0 tuntumassa eli alaskirjataan vuokratuoton verran allaolevien assettien arvoja.
1 tykkäys
Ei kai tuo velka kiinteäkorkoista ole?
Suojauksen tason on mielestäni mainittu olevan 50%.
Mitä kautta Yhteiskuntakiinteistöt rahastossa olevien kiinteistöjen (keskimäärin 10v pituiset elinkustannusindeksiin sidotut sopparit) arvostuksia voisi arvioida yleiseen markkinaan?
Tuon rahaston nettovuokratuotto on noussut kesästä 5,1 → 5,5%:iin. Mikä on lähes 8% muutos kiinteistöjen arvostukseen. Tarvitaanko siis vielä toinen mokoma, mikä tarkoittaisi yli 15% kokonaismuutosta?
Suurin muutos nettovuokratuottoon on varmaan tullut siitä, kun vuokria on tarkistettu ylöspäin.
2 tykkäystä
Riskitön korko on kuitenkin vuodessa noussut n. 3%-yks.
Joten vaikka nettovuokratuotto on kasvanut 0,5%-yks, riskipreemio on kuitenkin laskenut n. 2,6%.
2 tykkäystä
Niin on. Samalla tavalla kuin esim. osakkeiden riskipreemio on laskenut. Markkinat kuitenkin maksavat tällä hetkellä osakkeista niiden nykyhinnan. Noiden kiinteistöjen markkinapaikat on erilaiset, joten päivän hintaa on ainakin minun vaikeampaa tarkistaa kuin osakkeiden.
Todella vakuuttava esitys. Itse opin taas uutta eQ:sta ja usko yritykseen vahvistui. Edelleen Helsingin pörssin kirkkaimpia tähtiä. Vaikka olisi pari haastavampaa vuotta edessä jatkan ostot. EBIT ~60% ja ROE ~50% on sen verran kova että kestänee taantumaakin kohtuullisen hyvin.
8 tykkäystä
Kolmea prosenttiyksikköä riskitön korko ei ole tainnut vuodessa nousta millään mittarilla. Olisko 1%yks lähempänä totuutta
Olet oikeassa, suomen 10v bondi 2,8% ja tasan vuosi sitten n. 1,1%. 01/22 bondin yield oli kuitenkin vielä 0,2% eli 16kk:ssa noussut 2,6%
2 tykkäystä
eQ Oyj:n osavuosikatsaus Q1 2023 – eQ-konsernin tulos laski
25.4.2023, klo 8:00
Tammi-maaliskuu 2023 lyhyesti
- Konsernin nettoliikevaihto oli kaudella 17,7 miljoonaa euroa (21,7 MEUR 1.1.-31.3.2022). Konsernin nettopalkkiotuotot olivat 17,5 miljoonaa euroa (21,4 MEUR).
- Konsernin liikevoitto laski 23 prosenttia ja oli 10,0 miljoonaa euroa (13,0 MEUR).
- Konsernin tulos oli 7,9 miljoonaa euroa (10,3 MEUR).
- Konsernin osakekohtainen tulos oli 0,20 euroa (0,26 euroa).
- Varainhoito-segmentin nettoliikevaihto laski 13 prosenttia 17,1 miljoonaan euroon (19,6 MEUR) sekä liikevoitto 15 prosenttia 10,7 miljoonaan euroon (12,6 MEUR). Varainhoito-segmentin hallinnointipalkkiot kasvoivat 6 prosenttia 15,6 miljoonaan euroon (14,6 MEUR) ja tuottosidonnaiset palkkiot laskivat 68 prosenttia 1,6 miljoonaan euroon (5,1 MEUR).
- Corporate Finance -segmentin nettoliikevaihto oli 0,5 miljoonaa euroa (1,8 MEUR) sekä liikevoitto -0,4 miljoonaa euroa (0,7 MEUR).
- Sijoitukset-segmentin liikevoitto oli -0,1 miljoonaa euroa (0,4 MEUR).
- Konsernin oman pääoma- ja kiinteistörahastosijoitustoiminnan nettokassavirta oli 0,3 miljoonaa euroa (0,3 MEUR).
13 tykkäystä
Ei nyt sitä ns tuttua eQ menoa, mutta silleen varmasti aikailla odotettu kehitys tässä markkinatilanteessa. Ja -4% nyt treidaa osake, että ei senkään puolesta mikään shokki mihinkään suuntaan.
Ja lisäyksenä vielä että itse jatkan rauhassa holdailua.
4 tykkäystä
Ohessa päivitettyä eQ:n analyysiä keskiviikon ratoksi: https://www.inderes.fi/fi/varovasti-takaisin-kyytiin-kurssilaskun-jalkeen
Pakko myöntää, että oltiin vähän kahden vaiheilla näkemyksen kanssa. Tällä arvostustasolla ja näkymillä pystyisi argumentoimaan casen kumpaan tahansa suuntaan (kuten OP:n Antti näyttikin tekevän). Lyhyen aikavälin arvostus ei ole kovinkaan houkutteleva (P/E 20x) ja samalla tuo kiinteistösektorin näkymä on hyvin vaisu. Kunnon tuloskasvuun yltämiseksi eQ tarvitsee myös kiinteistösektorin vetoapua, koska kiinteistöjen osuus yhtiön liikevaihdosta on niin hallitseva. Tämä on btw se eQ:n super tiukan fokuksen kääntöpuoli, kun kasvusylintereitä on vain rajallinen määrä. Toisaalta sitten kun katsotaan vähänkin pidempää aikaväliä, niin yhtiöllä on edelleen hyvä tuloskasvunäkymä kiinteistöjen sekä PE-rahastojen vetämänä (sekä jatkuvat palkkiot että tuottikset). Tähän sekä yhtiön erittäin korkeaan laatuun (poikkeuksellinen kannattavuustaso yms.) suhteutettuna tuo arvostus on mielestämme jo ihan kohtuullinen. Kun tähän lyödään päälle yhtiön hyvin avokätinen ja ennustettava osinko, niin kyllä tuo tuotto-/riskisuhde meidän papereissa kääntyy jo riittävälle tasolle. Huomautamme, että seuraavat 2 kvartaalia tulee olemaan vielä hankalia ja kiinteistöissä tuskin päästään oleelliseen kasvuun ennen ensi vuotta.
31 tykkäystä
Mielestäni on vaikea uskoa tuohon ensi vuoden tuloskasvuun, kun kuoppa (kiinteistörahastojen aum) syvenee koko ajan.
6 tykkäystä
Talousjohtaja myyntilaidalla.
7 tykkäystä
Optioiden lunastusta.
4 tykkäystä
Nyt on Q2 arvonmuutokset näkyvissä eQ:n Rahastojen arvot -sivulla (neljännesvuosikastauksia ei vielä). Q2 muutokset Liikekiinteistöissä -1.91% ja Yhteiskuntakiinteistöissä -1.42%, ja H1 siis nyt kokonaisuudessaan negatiivinen.
Mielenkiintoista nähdä tätä arvostuksen laskua käytännössä. Nämä rahastot muodostavat ihan merkittävän osan salkkuani, mutten näillä näkymin aio muuttaa allokaatiota, kun tämä on pitkän aikavälin sijoitus. Joka tapauksessa ensi vuoden puolella maksettava tuotto-osuus tuskin on se aiempien vuosien n. 5%, joten pitää miettiä vastaava kassavirta muualta.
7 tykkäystä
Kiinteistöjen arvot ovat jatkaneet laskuaan Q2:lla ja niitä laskuja on luultavasti viety täysmääräisenä rahastojen arvoihin. Jokohan olisi pohjat löytyneet kiinteistöjen arvolle, kohteet kuitenkin tuottavat edelleen hyvin, joten voisi kuvitella seuraavat 12kk olla taas normaalia tuottoa.
3 tykkäystä
Edellisessä eq:n uutiskirjeessä (Q1) kerrottiin että yhteiskuntarahaston nettovuokratuotto on noussut 9% vuoden takaiseen, kun vuokria on tarkistettu.
Q2 rahaston negatiivinen arvonmuutos huomioiden sisääntulleet vuokrat vastaa noin 3% kiinteistöjen arvon alenemaa oman laskupääni mukaan.
Vuoden takaiseen kiinteistöjen arvo suhteessa nettovuokratuottoon olisi silloin laskenut noin 12%.
3 tykkäystä
Aika karua luettavaa eQ:n kiinteistörahastojen raportit. Äkkiseltään laskin, että pääomia on otettu ulos n. 60 miljoonan euron edestä, eikä korkopuolelta ole apuja tulossa.
6 tykkäystä
Yhteiskuntarahaston nettovuokratuotto on katsauksen mukaan ennallaan 5,5% vaikka alaskirjauksia luulisi kvartaalin aikana tehdyn kun rahasto teki miinusta ja vuokria on tullut kuitenkin sisään. Toki rakenteilla olevista kohteista voi varmaan tulla kuluja ennen kuin kohteelle lasketaan arvoa?
2% alaskirjaus tarkoittaisi nettovuokratuoton kasvua 0,11% .
Tiedä näistä, kun otsikkotason lukujen taakse ei pääse tarkemmin katsomaan.
2 tykkäystä