Hattua täytyy jälleen nostaa rahakoneen suorituskyvylle. Ei näytä - ainakaan vielä - edes inflaatio, energiakriisi tai Ukrainan sota seurausvaikutuksineen ihmeemmin hidastavan eQ:n vauhtia.
12 tykkäystä
@Sauli_Vilen ja @Kasper_Mellas ovat tehneet tuoreen yhtiöraportin eQ:sta. 
eQ julkaisi aamulla hieman odotukset ylittäneen Q3-tuloksen. Raportti oli kokonaisuutena vahva ja yhtiön kannattavuus säilyi erinomaisella tasolla. Olemme tarkistaneet hieman alaspäin lähivuosien tulosennusteitamme, sillä näkemyksemme mukaan korkojen nousu ja kasvanut epävarmuus ovat heikentäneet uusmyynnin näkymiä. Vaikeasta markkinatilanteesta huolimatta odotamme yhtiöltä edelleen vahvaa tuloskasvua lähivuosina.
12 tykkäystä
@Sauli_Vilen ja @Kasper_Mellas kiitoksia parannetusta yhtiöraportista.
Mielestäni olette tehneet hyvät lisäykset DCF-laskelmaan, eli taulukon yläsosaan lisätyt rivit: Liikevaihdon kasvu-%- ja Liikevoitto-%. Lisäksi oman pääoman kustannuksen muodostuminen vaikuttaa nyt oikeaoppisemmalta kuin aikaisemmin.
Vielä kun parantaisitte tuota Varainhoidon tulosennusteet -sivuun luettavuutta ja käytettävyyttä. Ehdotan, että ensinnä poistaisitte/siirtäisitte sivun otsikon alle kuulumattomat konsernitason graafit. Seuraavaksi lisäisitte rohkeasti ennustevuosia muutamalla sarakkeella, kenties 2031e asti. Lopuksi väsäisitte sekä hallinnointipalkkioiden että AUM:n eritellyt rivit samaan järjestykseen kuin eQ itse raportoi ( + samanlainen väsäys Tuloslaskelma-sivun segmentti-informaation kohdalla).
Tarvittaessa @Antti_Viljakainen osanee opastaa rivien järjestelyssä. 
1 tykkäys
Kiitokset ehdotuksista, @Kasper_Mellas ottaa tästä kopin ja tehdään muutoksia soveltuvilta osin
7 tykkäystä
eQ:n hallituksessa vuodesta 2019 asti istunut Lotta Kopra tankannut osaketta 180 000 eurolla.
https://www.globenewswire.com/news-release/2022/11/28/2563376/0/fi/eQ-Oyj-Johdon-liiketoimet.html
Kopra kuuluu edelleen Spinnovan suurimpiin omistajiin, vaikka onkin pienentänyt positiotaan lähiaikoina ja hajauttanut osakeomistustaan nyt tylsistä tylsimpään rahakoneeseen.
21 tykkäystä
Pari poimintaa tästä kiinteistökatsauksesta: https://www.eq.fi/fi/funds/news/2022-12-08
Vuokrat nousevat pääosassa kohteita elinkustannusindeksin mukaisesti vuodenvaihteessa 2022/23
Rahoituksen hinta nousee korkojen nousun myötä, mutta nousu näkyy eQ:n rahastoissa melko hitaasti. Rahastojen rahoitus koostuu useammasta fasiliteetista ja maturiteetista ja merkittävä osa siitä on korkosuojattu.
eQ:n kiinteistörahastoissa vuokrasopimukset ovat aina markkinahintaisia ja käytännössä kaikki vuokrasopimukset on sidottu elinkustannusindeksiin. Indeksin noususta johtuen rahastojemme sopimusvuokria tullaan nostamaan vuodenvaihteessa.
Olemme ennakoineet, että korkotaso ei tule pysymään nollassa ikuisesti ja korkojen nousu on mielestämme paluuta kohti ”normaalimpia” rahoitusolosuhteita.
Tässä myös tuoreen SFR tutkimuksen tulokset: https://www.eq.fi/fi/funds/news/2022-11-23
Ohessa samaan aiheeseen Evlin tiedote, Evli ja eQ:han on viime vuosina jakaneet kärkisijat samaan tapaan kuin Messi ja Ronaldo jakoivat Ballon d’orin viime vuosikymmenellä 
Evli jälleen kärkisijoilla yhteisösijoittajille suunnatussa asiakastutkimuksessa)
18 tykkäystä
15.12.2022, klo 9:00
Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt myy Kinland AS:lle 28 kiinteistöä, jotka ovat pääosin palveluasumisen kohteita ja päiväkoteja. Kauppahinta on noin 76 miljoonaa euroa. Kauppa on tarkoitus toteuttaa kahdessa osassa, vuoden 2022 loppuun mennessä ja alkuvuonna 2023. Norjalainen Kinland AS on yksi pohjoismaissa toimivista vakiintuneista yhteiskuntakiinteistöjen omistajista.
Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt on perustettu vuonna 2012 ja se on kehittynyt ja kasvanut vahvasti – rahaston kiinteistöomaisuus oli syyskuun 2022 lopussa 2,2 miljardia euroa. Rahasto on Suomen suurin yhteiskuntakiinteistöjen omistaja ja kehittäjä. Kiinteistöt sijaitsevat pääkaupunkiseudulla ja valituissa kasvukeskuksissa. Kiinteistösalkku on tasapainoisesti hajautettu myös kohdetyypin mukaan.
”Toteutuva kauppa on vahva osoitus markkinan toimivuudesta ja aktiivisuudesta. Kaupasta vapautuva pääoma ja myyntivoitto käytetään uusien kohteiden kehittämiseen ja hankintoihin. Kauppa muokkaa eQ Yhteiskuntakiinteistöt -rahaston kiinteistösalkkua haluamaamme suuntaan. Kaupan myötä Rahasto vahvistaa edelleen asemaansa isompien ja sijainniltaan keskeisten yhteiskuntakiinteistöjen omistajana ja kehittäjänä sekä julkisten toimijoiden yhteistyökumppanina. Kiinteistöjen lukumäärä salkussa pienenee 161:sta 133 kappaleeseen ja samalla yksikkökoko kasvaa, tehostaen rahaston toimintaa. Ostaja Kinland AS on arvostettu toimija hoiva- ja päiväkotikiinteistöjen omistajana.” toteaa eQ Varainhoidon kiinteistösijoitusten johtaja Tero Estovirta.
10 tykkäystä
“@Sauli_Vilen & Co, olisi mielenkiintoista kuulla perusteluita tuolle miksi uskotte aamukatsauksessa vaihtoehtoisten rahastojen pärjäävän tässä markkinatilanteessa? Näistä ja vastaavista tuotteista rahojen ulos saaminenhan käsittääkseni kestää toimijasta riippuen melko kauan, eli vaikutukset eivät ole vielä selvillä.”
Kysyin tästä tuolta kahvihuoneessa, mutta en mielestäni saanut vastausta.
Nyt ainakin eQ raportoi jo ainakin yhden rahaston osalta pääomalaskua.
3 tykkäystä
Olisiko linkkiä mainitsemaasi eQn uutiseen?
eQn kiinteistörahastot lienevät sieltä pahimmasta päästä tuon lunastusajan pituuden suhteen. Ennen 2020 koronakuoppaa lunastus-aika oli 3kk. Koronakuopan jälkeen se muutettiin 6kk. Eli jos nyt haluaa rahansa ne saa 31.12.2023. Eli 2022 viimeinen päivä olisi pitänyt tehdä lunastus-ilmoitus jotta saisi rahansa 31.6.2023. Sijoittajan näkökulmasta aikamoista.
Kvartaalikatsauksista tuon näkee.
Rahaston ylläpitäjän näkökulmasta tuo 6 kk on aivan liian lyhyt aika. Jos oletuksena on, että rahastolunastusten takia pitäisi alkaa puoliväkisin myymään kiinteistöjä heikossa markkinatilanteessa. Järkevämpi voisi olla “lunastusilmoitus annettava vuoden 2022 viimeiseen päivään mennessä ja rahat pankkitililläsi siitä vuoden päästä”.
Nythän eQ:n on pakko pitää ylimääräistä likiviä eli käteistä tai käyttämätöntä velkavipua sen takia, että voivat tarvittaessa toteuttaa isompiakin rahastolunastuksia kiinteistöjä myymättä. Mitä lyhyempi on lunastusaika, sitä enemmän pitää jättää varoja sijoittamatta kiinteistöihin ja sitä huonompi tuotto rahastosijoittajalle. Rahastoon sijoittava tuossa siis kärsii eniten menetettynä tuottona jos lunastusaika on liian lyhyt.
eQ:hun liittyen sijoituskohteena: tulee taas hyvä kevätfiilis kun pääsee odottamaan osinkoilmoitusta ja rahat kilahtavat tilille myöhemmin.
6 tykkäystä
Moikka ja pahoittelut viivästyneestä vastauksesta. Olin vähän pidemmillä lomilla ja yritin parhaani mukaan vieroittaa itseäni työasioista 
Nyt on tärkeä erottaa kaksi asiaa, rahastosijoittajan näkökulma ja rahastoyhtiön näkökulma. Rahastosijoittajan näkökulmasta vaihtoehtorahastojen pääomamarkkinaa kevyempi arvonlasku on ainakin osittain mark-to-market viivestää ja koko toimialan kontekstissa tulemme varmasti näkemään arvonlaskuja vaihtoehtoisissa sijoitustuotteissa. Toki tässä vaiheessa hyvä huomauttaa, että omaisuusluokkien ja etenkin yksittäisten tuotteiden välillä voi olla hurjiakin eroja. Eli sijoittajan kannalta yleinen pääomamarkkinan alakulo tulee kyllä iskemään myös vaihtoehtoisiin tuotteisiin.
Rahastoyhtiön kannalta tilanne on taas toinen. Vaihtoehtoisissa tuotteissa palkkiot pohjautuvat monesti sijoitettuun pääomaan, ei päivän hintaan ja näin ollen markkinan heilunta ei lyö samalla tavalla niiden palkkiotasoihin. On hyvä myös muistaa, että vaihtoehtorahastoista pääsee ulos huomattavasti huonommin kuin perinteisistä rahastoista (sitoomukset voivat olla +10v periodille) ja näin ollen listatun markkinan kaltaista lunastusaaltoa ei nähdä. Kun tähän yhdistetään vaihtoehtoisten sijoitusten rakenteellisesti vahvat kasvunäkymät (vaihtoehtoisten osuus salkuissa tulee edelleen kasvamaan), niin managerien näkökulmasta vaihtoehtoiset tuotteet pärjäävät huomattavasti listattuja tuotteita paremmin 
EDIT: sen verran vielä lisäys, että en viittaa tuolla vaihtoehtoisten arvonlaskulla nyt suoraan eQ:n rahastoihin, vaan puhun koko toimialasta. Yksittäisten rahastojen välillä erot voivat olla hyvinkin suuria, esimerkiksi Liikekiinteistössä Q4 tuotto oli nippa nappa plusalla, kun taas Yhteiskuntakiinteistössä tuotto oli selvästi plussalla.
15 tykkäystä
Juuri näin ja sen takia kysymys joka kaikkia varmaan tällä hetkellä askarruttaa on, että onko näissä rahastoissa sisällä paljon lunastuksia, jotka laukeavat kunhan tuo ulospääsyaika on juossut?
2 tykkäystä
Miten tuollaisissa vivutetuissa rahastoissa näkyy esimerkiksi korkojen nousu? Tai miten yleensäkään toimii nämä vivutetut rahastot, nyt tarvis rautalankaa :D.
2 tykkäystä
Avoimisisa kiinteistörahastoissa (Yhteiskunta ja Liike) lunastusaika on 6kk ja rahastot auki 2x vuodessa, eli nyt lunastanut sijoittaja saa pääomansa takaisin vasta ensi vuonna (kesäkuun ikkunaan tehtävät lunastukset piti tehdä ennen kuun vaihdetta).
Suljetuissa rahastoissa (asunto ja PE-tuotteet) raha on sitoutunut koko rahaston elinkaareksi, eli +10v.
Joulukuussahan molempien kiinteistörahastojen myynti oli vaisua ja tätä selittää arviomme mukaan normaalia isommat lunastukset (H1’22 tehdyt lunastukset näkyivät nyt). Ei ole mitään syytä olettaa, että eQ:n avoimissa rahastoissa olisi suurempia lunastuspaineita, uskon että tuo joulukuussa nähty taso jää tämän syklin heikoimmaksi kvartaaliksi.
Ylipäänsä kun rahastojen lunastuspaineita pohtii (koskee siis koko sektoria ja kaikkia rahastoja) on tärkeä ymmärtää kaksi asiaa: 1) ketkä ovat rahaston omistajia ja 2) miten rahasto pärjää. Yleisesti ottaen instituutiot ovat liikkeeissään selvästi yksityissijoittajia hitaampia ja tämän myötä mitä enemmän omistajissa on instituutioita, sen vähemmän yleinen markkinaheilunta ja sentimentti vaikuttaa lunastuksiin. Sama koskee myös uusmyyntiä, esimerkiksi PE-rahastoissa instituutiot yleensä sijoittavat ns. “vuosikertahajauksella”, eli he sijoittavat systemaattisesti uusiin rahastoihin (https://www.wealthmanagement.com/investment/private-equity-vintage-diversification-matters) ja uusmyynti heiluu tämän johdosta vähemmän markkinan mukana.
Kohdan 2) osalta taas tuo rahaston pärjääminen korostuu vaikeassa markkinassa. Jos rahasto performoi hyvin (tai sen näkymät säilyvät vahvoina) on lunastuspaine pienempi. Vastaavasti jos rahastolla on haasteita ja fundamentit heikkenevät, niin kyllähän se kasvattaa riskiä lunastuksista. eQ:n avoimien rahastojen fundamentit ovat hyvinkin terveet (nettovuokratuotto on korkea, rahoitus fiksusti järjestetty, vajaakäyttö pientä yms.). Olisin oikeasti huolissani jos eQ:lla olisi iso avoin asuntorahasto missä euriborin ja nettovuokratuoton ero jää ohueksi.
13 tykkäystä
Nuo eQ:n kiinteistörahastot ovat suljettuja, eli niissä ei ole riskiä pääoman karkaamisesta. Palkkiot on myös sidottu tuohon rahaston alkuperäiseen pääomaan, eli arvonmuutoksilla ei vaikutusta eQ:n hallinnointipalkkiovirtaa.
Miten korkojen nousu sitten vaikuttaa itse rahastoon? Kyllähän asunnot ovat kiinteistöluokkana selvästi monia muita kiinteistöluokkia alttiimpia korkotason nousulle ja vaikea nähdä, ettei tämä korkojen nousu yhdessä asuntojen hintojen laskun kanssa heikentäisi rahaston tuottoja sijoittajalle. Matalampi tuotto vaikuttaa eQ:hun taas laskevien tuottopalkkioiden muodossa.Lopullinen tuotto toki nähdään vasta useamman vuoden päästä kun rahasto myydään portfoliokauppana. Lisäksi pidän mahdollisena, että asuntomarkkinan heikko sentimentti vaikeuttaa hetkellisesti seuraavan asuntorahaston myyntiä (toisaalta luultavasti nykyisessä ympäristössä pystyy tekemään rahaston missä tosi hyvä tuottopotentiaali).
Loppuun muistutus vielä, että eQ:lla on kaksi asuntorahastoa ja ne ovat kooltaan hyvin pieniä vs. yhtiö muu hallinnoitava pääoma
8 tykkäystä
Olisin hämmästynyt jos H2 ’22 aikana tehtiin vähemmän lunastuspyyntöjä eQ:n avoimista kiinteistörahastoista kuin H1 ’22 aikana.
4 tykkäystä
Itse veikkaan, että isoimmat muutokset tapahtuivat H1:llä, kun tuulettimeen iski samaa aikaa sota, inflaatio, karhumarkkina ja odotukset korkojen noususta (ja toki lievä korkojen nousu). Ja tosiaan itse viittasin tuossa nettolukuun (sori vähän epäselvästi ilmaistu), eli uusmyynnin lähtiessä rullaamaan taas normaalimmin pitäisi tason parantua tuosta joulukuusta, vaikka lunastuksia nähtäisikin totuttua enemmän.
6 tykkäystä
Uusmyynnin osalta kiinteistöjen tuottotaso lähitulevaisuudessa herättää ainakin itselleni kysymysmerkkejä. Tämä kehitys on auennut kirkkaammaksi vasta korkojen noustessa H2 2022 aikana. Rahastosijoittajia kiinnostaa viime kädessä kuitenkin tuotto, eli mistä tuottoa tullaan saamaan jatkossa?
3 tykkäystä
eQ PE XV US keräsi 1. sulkemisessa ennätykselliset 177 miljoonaa dollaria
Lehdistötiedote
30.1.2023, klo 10:00
eQ Varainhoito on kerännyt eQ PE XV US -rahastoon 1. sulkemisessa 177 miljoonaa dollaria eli 35 prosenttia enemmän kuin eQ PE XIII US -rahaston 1. sulkemisessa vuonna 2021. eQ PE XV US -rahaston varainkeruuta jatketaan ja rahaston lopullinen sulkeminen tehdään syksyllä 2023.
Erikoissijoitusrahasto eQ PE XV US tekee sijoituksia pääomasijoitusrahastoihin, joiden strategiana on tehdä oman pääoman ehtoisia sijoituksia listaamattomiin pieniin ja keskisuuriin yhtiöihin Yhdysvalloissa ja Kanadassa. Rahaston sijoitussalkussa tulee olemaan 12-15 pääosin sektorierikoistunutta rahastoa, joiden kautta rahasto hajautuu yli 150 yhtiöön useille eri toimialoille ja osavaltioihin.
eQ aloitti vuonna 2015 yhteistyön Chicagossa sijaitsevan RCP Advisorsin kanssa ja nyt kerättävä rahasto on viides USA-rahasto. RCP on vuonna 2001 perustettu, erityisesti pieniin ja keskisuuriin pohjoisamerikkalaisiin rahastoihin erikoistunut, hyvin kokenut ja erinomaisesti resursoitu Private Equity -varainhoitaja. Yhteensä eQ on kerännyt US-rahastoihinsa jo yli 900 miljoonaa dollaria.
Staffan Jåfs, johtaja, pääomasijoitukset, kommentoi:
”eQ tarjoaa sijoittajille erinomaisen, hajautetun tavan sijoittaa suomalaisen rakenteen kautta myös maailman suurimmalle PE-markkinalle Pohjois-Amerikkaan. Näyttää siltä, että pääosa asiakkaistamme haluaa edelleen nostaa PE-allokaatiotaan. Olemme olleet erittäin tyytyväisiä pitkäaikaiseen yhteystyöhömme RCP:n kanssa, ja olemme päässeet sijoittamaan parhaisiin, ylimerkittyihin PE-rahastoihin. Pohjois-Amerikkaan sijoittavilla rahastoillamme on jo yli 40 managerisuhdetta ja valtaosa eQ PE XV US -sijoituksista tulee olemaan sijoituksia näiden managereiden uusiin rahastoihin. Rahaston sijoitustoiminta käynnistyy välittömästi 1. sulkemisen jälkeen.”
eQ Varainhoidon hallinnoitavat varat olivat syyskuun 2022 lopussa 12,3 miljardia euroa, josta 2,8 miljardia euroa oli eQ:n private equity -rahastoissa. eQ perustaa vuorovuosin Eurooppa- ja Pohjois-Amerikka -rahastot. eQ:n private equity -rahastot ovat tarkoitettu vain ammattimaisille sijoittajille.
13 tykkäystä