eQ - Tylsistä tylsin rahakone

Tietenkin ko. tuotot lasketaan liikevaihtoon ja sitä kautta valuvat alaspäin. Yksinkertaisuuden vuoksi tässä oli vain ajatuksena, että kyllä ne kiinteät hallinnointipalkkiot on tähänkin asti riittänyt palkkojen maksuun, ja sitä kautta voi ajatella, että kaikki tuottikset tulevat aikalailla 1:1 läpi vikalle riville poislukien tietysti jos tiimille on luvattu jokin pieni siivu carrystä. Lienee selvää, että mahdollinen siivu carrystä on kuitenkin painosanalla pieni, eikä vuosittain lähelläkään mitään mainitsemaasi 20% ilman ylärajaa, joka tarkoittaisi pienelle tiimille miljoonien lisäpalkkaa joka vuosi :grinning:

1 tykkäys

Toimitusjohtaja Mikko Koskimiehen katsaus eilisestä yhtiökokouksesta! :movie_camera:

17 tykkäystä

Neljännes vuodesta takana ja noin hyvin kerätty rahaa Private Equityyn. Sauli tai Kasper, voiko noihin tuloksiin olla tyytyväinen?

eQ tarjoili melkein ilmaisen lounaan tänään kun osake ei reagoinut vahvasti osingonmaksuun :+1:

7 tykkäystä

@Kasper_Mellas ja @Sauli_Vilen ovat tehneet uuden laajan raportin eQ:sta. :slight_smile: Tämä, kuten kaikki muut Laajat rapsat ovat kaikkien luettavissa.

eQ on laadukkaan tuotetarjontansa ansiosta asemoitunut erinomaisesti pitkällä aikavälillä kasvavaan vaihtoehtosijoitusten markkinaan. Odotamme eQ:n palaavan takaisin tuloskasvuun 2025, vaikka kiinteistösektorin haasteet tarjoavatkin lyhyellä aikavälillä vastatuulta.


EDIT:

Tässä on vielä kommentit.

14 tykkäystä

Laajalla raportillanne lukee näin:

eQ:lla on tuottosidonnainen palkkio kaikissa sen private equity -rahastoissa. Tyypillinen aitakorko on maltillinen 6–8 %, ja tämän ylittävästä vuosituotosta yhtiö on oikeutettu tuottosidonnaiseen palkkioon.

Tässä on pääomasijoitusalaa tuntemattomille hyvin yleinen ajatusvirhe. PE-rakenteissa aitakoron saavuttaminen laukaisee nimittäin tuottosidonnaisen palkkion, joka lasketaan kaikesta tuotosta. Aitakoron saavuttaminen on hyvin helppoa, ja siksi erittäin suurella todennäköisyydellä kaikki rakenteet pääsevät tuottopalkkioon kaikesta tuotosta. Pääomasijoitusrakenteiden tuottojen ja sitä kautta tuottosidonnaisten palkkioiden ennustaminen on myös tällaisissa hyvin hajautetuissa buyout-rahastoissa suhteellisen tarkkaa, kun huomioidaan rakenteiden satojen kohdeyhtiöiden lisäksi rakenteisiin kuuluva automaattinen ajallinen hajautus. PE-tuottosidonnaisten palkkioiden ’laatua’ tulee siis arvostaa merkittävästi kaikenlaisten muiden rahastojen tuottosidonnaisia korkeammalle (eli kiinteistöt ja likvidit osakerahastot joissa tuottis lasketaan per vuosi ja vain x % vuosituoton ylittävältä osalta).

Yksinkertaistaen voi miettiä, että jos 300m€ kokoisen pääomarahaston rahakerroin on 1,8x saa eQ tuoton osuudesta (240m€) 7,5% eli 18m€. Laskekaa siitä, kun näitä rakenteita perustetaan vähintään yksi per vuosi myös tästä eteenpäin ja edellisen kymmenen vuoden aikana perustetut rakenteet alkaa olla voitonjaon kovimmassa vaiheessa 2025 alkaen :wink:

10 tykkäystä

PE:n varainkeruuseen voi olosuhteisiin nähden olla ihan tyytyväinen, sillä maailmalla PE-varainkeruu on hidastunut tosi paljon ja rahastojen koot ovat tulleet rumastikkin alas. Kuitenkin fakta on se, että edellisen vastaavan rahaston ensimmäisestä sulkemisesta jäätiin reippaasti ja lopullinen arvosana varainkeruun onnistumisesta voidaan antaa vasta, kun nähdään miten seuraavat sulkemiset kehittyvät. Yhtiö vaikutti itse edelleen hyvin luottavaiselta varainkeruun osalta ja kyllä mekin ennustetaan hyvää myyntiä tulevissa sulkemisissa.

Btw, kannattaa kaikkien eQ:sta kiinnostuneiden katsoa tuo ylempänä @Sara_Antonacci jakama tj Koskimiehen katsaus yhtiökokouksesta. Yhtiö ei juuri sijoittajatilaisuuksissa kierrä ja johdon kuuleminen onkin sijoittajille harvinaista herkkua :slight_smile:
Linkki: eQ - Tylsistä tylsin rahakone - #433 käyttäjältä Sara_Antonacci

22 tykkäystä

@Tomi_Valkeajarvi ja @Sauli_Vilen juttelivat yhtiöstä Laajan raportin tiimoilta. :slight_smile:

Aiheet:

00:00 Aloitus
00:16 Tuoteportfolion yksi tukijalka ontuu
03:56 Kannattavuus vertaansa vailla
06:10 Tiukka fokus strategiassa
07:43 Milloin takaisin tuloskasvu-uralle?
13:47 Vieläkö tähtiyhtiön sädekehä on tallessa?
16:33 Lyhyen aikavälin riskit pitävät toistaiseksi tarkkailuasemissa

10 tykkäystä

Sijoituskästissä vieraana eQ:n pitkäaikainen toimitusjohtaja ja nykyinen hallituksen puheenjohtaja Janne Larma.

13 tykkäystä

Kiinteistörahastojen tuotot julkaistu. Liikekiinteistöt -4,88% ja Yhteiskuntakiinteistöt -0,26%.

Liikekiinteistöt-rahaston koko jatkaa supistumistaan. Arvonlaskun + maksetun tuotto-osuuden jälkeen rahaston koko lienee hieman yli 600 miljoonaa. Tästä on vielä maksamattomia lunastuksia 50 miljoonaa ja kesäkuun lunastusikkuna on jo kulman takana. Neljännesvuosikatsaus julkaistaan varmaan pian, josta selviää velan määrä. Mielenkiintoista nähdä, onko 50% LTV kuinka lähellä.

8 tykkäystä

Yllättävän kovaa tulee edelleen Liikekiinteistö alas, me oltiin hahmoteltu pienempää miinusta Q1:lle H2 rysähdyksen jälkeen. Liikkeestähän irtoaa myös pieni tuotto-osuus 30.3 (maksuun 30.4), mikä painaa hieman NAV:ia (eQ - Tietoa eQ Rahastojen tuotto-osuuksien omistajille jaettavasta tuotosta 2024). Meidän excelissä näyttäisi LTV olevan Q1 lopussa 47-48% riippuen lasketaanko tuo tuotto-osuus pois NAV jo maaliskuussa vai vasta Q2.

14 tykkäystä

Arvaan, että eQ Liikekiinteistö -rahaston osuuden arvonlaskuun (3 kk -4,88 %) on vaikuttanut ennen kaikkea sen lainojen uudelleenjärjestelyt, missä lainarahoituksen hinta on arvaten noussut reippaanlaisesti.

eQ Liikekiinteistöt -rahasto on toteuttanut rahoitusjärjestelyt ja maksanut pois joukkovelkakirjalainan

Näin maallikkona arvaan, että tämä eQ Liikekiinteistö -rahaston vieraan pääoman kustannuksen nousu on sittemmin huomioitu kiinteistöarvioitsijoiden laskelmissa ja sen myötä rahaston kiinteistöjen päivitetyissä kirja-arvioissa.

“eQ:n rahastot käyttävät neljää Suomen suurimpiin ja ammattimaisimpiin kuuluvaa kiinteistöarvioitsijayritystä, joilla on paras mahdollinen informaatio Suomen kiinteistömarkkinoiden tilanteesta. Arvioitsijat ovat Keskuskauppakamarin hyväksymiä (AKA). Rahaston kiinteistöt arvostetaan riippumattomien kiinteistönarvioitsijoiden tekemään arvioon arvotuspäivän markkina-arvosta ja eQ rahastot ovat käyttäneet näitä arviokirjoja sellaisenaan Markkina-arvo tarkoittaa sitä hintaa, jolla kiinteistöstä todennäköisesti tehtäisiin kauppa arvostuspäivänä halukkaiden, toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä.”

eQ:n kiinteistörahastojen katsaus 22.01.2024

6 tykkäystä

Kysymys: Pari viikkoa sitten julkaistu eQ:n laaja raportti sisältää väitteen, että Advium olisi kiinteistöjärjestelyissä Suomen markkinan selvä ykkönen (s.18). Onko kyseessä typo ja jos ei ole niin olisi mielenkiintoista nähdä mihin lähteeseen perustuu?

4 tykkäystä

eQ maksaa Liikekiinteistöjen jumissa olevat lunastukset 25.4. ja lunastukset maksetaan per 31.3. lopun arvoilla. Hyvä uutinen. Vielä parempi uutinen on, että aiemmin ilmoitetun 50m€ sijaan lunastuksia täytyikin maksaa vain 32m€, koska osa lunastuspyynnön tehneistä asiakkaista oli peruuttanut toimeksiantonsa.

21 tykkäystä

Tässä olisi vielä ennakkokommentit, kun eQ julkistaa Q1-tuloksensa tiistaina eli huomenna. :slight_smile:

5 tykkäystä

Torjuntavoitto

Tammi-maaliskuu 2024 lyhyesti

  • Konsernin nettoliikevaihto oli katsauskaudella 16,5 miljoonaa euroa (17,7 MEUR 1.1.-31.3.2023). Konsernin nettopalkkiotuotot olivat 16,0 miljoonaa euroa (17,5 MEUR).
  • Konsernin liikevoitto laski 12 prosenttia ja oli 8,8 miljoonaa euroa (10,0 MEUR).
  • Konsernin tulos oli 7,0 miljoonaa euroa (7,9 MEUR).
  • Konsernin osakekohtainen tulos oli 0,17 euroa (0,20 euroa).
  • Varainhoito-segmentin nettoliikevaihto laski 11 prosenttia 15,1 miljoonaan euroon (17,1 MEUR) sekä liikevoitto 18 prosenttia 8,9 miljoonaan euroon (10,7 MEUR). Varainhoito-segmentin hallinnointipalkkiot laskivat 10 prosenttia 14,0 miljoonaan euroon (15,6 MEUR) ja tuottosidonnaiset palkkiot laskivat 17 prosenttia 1,4 miljoonaan euroon (1,6 MEUR). Hallinnoitavat varat kasvoivat katsauskauden aikana 3 prosenttia 13,3 miljardiin euroon (12,9 mrd. EUR 31.12.2023).
  • Corporate Finance -segmentin nettoliikevaihto oli 0,8 miljoonaa euroa (0,5 MEUR) sekä liikevoitto 0,1 miljoonaa euroa (-0,4 MEUR).
  • Sijoitukset-segmentin liikevoitto oli 0,2 miljoonaa euroa (-0,1 MEUR).
  • Konsernin oman pääoma- ja kiinteistörahastosijoitustoiminnan nettokassavirta oli 0,1 miljoonaa euroa (0,3 MEUR).
15 tykkäystä

Tässähän alkaa saamaan laatuyhtiötä kohta kohtalaisen houkuttelevilla kertoimilla. Liikevaihto ja EPS laskee nyt kolmatta vuotta putkeen, eli siinä mielessä kurssilasku on perusteltu. Käänne tulee kuitenkin jossain kohtaa. Missä kohtaa alempana vielä käydään: vaikea sanoa, mutta ensi vuoden EV/EBIT 10,7 ja PE 14,5 ei kuulosta enää pahalle.

19 tykkäystä

kuva

Vuosi sitten kun kurssi oli vajaa 17 €, niin asetin osto-ohjelmalle tavoitteeksi tuon 12 € - 13 € -tason. Nyt aletaan ihan aidosti vihdoin olla lähellä sellaista kurssihintaa, jonka alle eQ:n osakekurssin on todella vaikeaa vajota. Indereskin kääntyi vihdoin Lisää-puolelle uusimmassa rapsassa :+1:

kuva


(Vanha kalvo pätee vieläkin :cowboy_hat_face: )

38 tykkäystä

Toki hinta on nyt lähellä järkevää tasoa, mutta itse näen paljon riskejä tuolla kiinteistöliiketoiminnassa. Suurimpana rahastojen tuotontekokyvyn ja siitä johtuvan pääomien hiljaisen laskun. Tuottoa on tehty hyvänä aikana, mutta viime vuodet ovat näyttäneet, että riskienhallinta on pettänyt melko pahasti huonoina vuosina, mikä on näkynyt heiluntana eQ:n tuloksessa. Ensin korkeita tuottoja alkuvuosi 2022, joita seurasi mahalasku Q4. Lisäksi myöhemmin paljastui tuo arvonlaskentavirhe tuolta ajalta. Vuoden 2023 tuotot taas olivat karmaisevat johtuen ilmeisesti liian korkealle viritetyistä arvoista.

Epäilen siis, että riittääkö kiinteistörahastojen sijoittajilla luottoa eQ:n kykyyn tehdä tuottoa, ennen track record oli hyvä, mutta nyt monen vuoden tuotot on syöty. Riittääkö pelkkä PE-liiketoiminta kasvattamaan tulosta?

13 tykkäystä

Pelkät PE-rahastot eivät riitä tarjoamaan kunnollista tuloskasvua konsernille, vaan kyllä konserni tarvitsee myös kiinteistörahastoilta vetoapua. 2025 kiinteistörahastot eivät vielä juurikaan tarjoa vetoapua, mutta vastatuuli kuitenkin loppuu. 2025 tuloskasvu on pitkälti PE:n harteilla, kun tuottiksissa pitäisi nähdä selkeä tasonnosto. 2026 alkaen kiinteistöjen pitäisi sitten kontribuoida enemmän tuloskasvussa. Kuten sanoit, niin suurin kysymys eQ:ssa on tällä hetkellä se, että mikä on kiinteistörahastojen uusmyyntivolyymi normaalissa markkinassa (huom! nollakorko ei ollut normaali markkina!) ja mitä tuottotasoa rahastot pystyvät tekemään? Me ollaan uusmyyntiennusteissa (etenkin Liikekiinteistön osalta) tosi varovaisia ja tuottikset ovat myös varovaisuusperiaatteella nollissa. Mielestäni etenkin YKK:lla on kuitenkin ihan hyvät edellytykset tehdä tuottiksia myös jatkossa nykyisillä korkoennusteilla.

Mainostetaan myös samalla tätä meidän laajaa ja sen videota: Kiinteistösykli kiusaa sektorin tähteä - Inderes

25 tykkäystä

Antti Leinonen on kirjoitellut eQ:sta. :slight_smile:

Eq ei kuitenkaan halua olla sijoitusyhtiö. Sijoituskästin haastattelussa Eq:n hallituksen puheenjohtaja Janne Larma perustelee valinnan korkeammilla kertoimilla, joilla varainhoitajat tyypillisesti arvostetaan verrattuna sijoitusyhtiöihin. Jos Eq:lla olisi enemmän omasta taseesta tehtyjä sijoituksia, saattaisivat sijoittajat profiloida Eq:n sijoitusyhtiöksi eikä varainhoitajaksi.

5 tykkäystä