eQ - Tylsistä tylsin rahakone

Kysymys: Pari viikkoa sitten julkaistu eQ:n laaja raportti sisältää väitteen, että Advium olisi kiinteistöjärjestelyissä Suomen markkinan selvä ykkönen (s.18). Onko kyseessä typo ja jos ei ole niin olisi mielenkiintoista nähdä mihin lähteeseen perustuu?

4 tykkäystä

eQ maksaa Liikekiinteistöjen jumissa olevat lunastukset 25.4. ja lunastukset maksetaan per 31.3. lopun arvoilla. Hyvä uutinen. Vielä parempi uutinen on, että aiemmin ilmoitetun 50m€ sijaan lunastuksia täytyikin maksaa vain 32m€, koska osa lunastuspyynnön tehneistä asiakkaista oli peruuttanut toimeksiantonsa.

21 tykkäystä

Tässä olisi vielä ennakkokommentit, kun eQ julkistaa Q1-tuloksensa tiistaina eli huomenna. :slight_smile:

5 tykkäystä

Torjuntavoitto

Tammi-maaliskuu 2024 lyhyesti

  • Konsernin nettoliikevaihto oli katsauskaudella 16,5 miljoonaa euroa (17,7 MEUR 1.1.-31.3.2023). Konsernin nettopalkkiotuotot olivat 16,0 miljoonaa euroa (17,5 MEUR).
  • Konsernin liikevoitto laski 12 prosenttia ja oli 8,8 miljoonaa euroa (10,0 MEUR).
  • Konsernin tulos oli 7,0 miljoonaa euroa (7,9 MEUR).
  • Konsernin osakekohtainen tulos oli 0,17 euroa (0,20 euroa).
  • Varainhoito-segmentin nettoliikevaihto laski 11 prosenttia 15,1 miljoonaan euroon (17,1 MEUR) sekä liikevoitto 18 prosenttia 8,9 miljoonaan euroon (10,7 MEUR). Varainhoito-segmentin hallinnointipalkkiot laskivat 10 prosenttia 14,0 miljoonaan euroon (15,6 MEUR) ja tuottosidonnaiset palkkiot laskivat 17 prosenttia 1,4 miljoonaan euroon (1,6 MEUR). Hallinnoitavat varat kasvoivat katsauskauden aikana 3 prosenttia 13,3 miljardiin euroon (12,9 mrd. EUR 31.12.2023).
  • Corporate Finance -segmentin nettoliikevaihto oli 0,8 miljoonaa euroa (0,5 MEUR) sekä liikevoitto 0,1 miljoonaa euroa (-0,4 MEUR).
  • Sijoitukset-segmentin liikevoitto oli 0,2 miljoonaa euroa (-0,1 MEUR).
  • Konsernin oman pääoma- ja kiinteistörahastosijoitustoiminnan nettokassavirta oli 0,1 miljoonaa euroa (0,3 MEUR).
15 tykkäystä

Tässähän alkaa saamaan laatuyhtiötä kohta kohtalaisen houkuttelevilla kertoimilla. Liikevaihto ja EPS laskee nyt kolmatta vuotta putkeen, eli siinä mielessä kurssilasku on perusteltu. Käänne tulee kuitenkin jossain kohtaa. Missä kohtaa alempana vielä käydään: vaikea sanoa, mutta ensi vuoden EV/EBIT 10,7 ja PE 14,5 ei kuulosta enää pahalle.

19 tykkäystä

kuva

Vuosi sitten kun kurssi oli vajaa 17 €, niin asetin osto-ohjelmalle tavoitteeksi tuon 12 € - 13 € -tason. Nyt aletaan ihan aidosti vihdoin olla lähellä sellaista kurssihintaa, jonka alle eQ:n osakekurssin on todella vaikeaa vajota. Indereskin kääntyi vihdoin Lisää-puolelle uusimmassa rapsassa :+1:

kuva


(Vanha kalvo pätee vieläkin :cowboy_hat_face: )

38 tykkäystä

Toki hinta on nyt lähellä järkevää tasoa, mutta itse näen paljon riskejä tuolla kiinteistöliiketoiminnassa. Suurimpana rahastojen tuotontekokyvyn ja siitä johtuvan pääomien hiljaisen laskun. Tuottoa on tehty hyvänä aikana, mutta viime vuodet ovat näyttäneet, että riskienhallinta on pettänyt melko pahasti huonoina vuosina, mikä on näkynyt heiluntana eQ:n tuloksessa. Ensin korkeita tuottoja alkuvuosi 2022, joita seurasi mahalasku Q4. Lisäksi myöhemmin paljastui tuo arvonlaskentavirhe tuolta ajalta. Vuoden 2023 tuotot taas olivat karmaisevat johtuen ilmeisesti liian korkealle viritetyistä arvoista.

Epäilen siis, että riittääkö kiinteistörahastojen sijoittajilla luottoa eQ:n kykyyn tehdä tuottoa, ennen track record oli hyvä, mutta nyt monen vuoden tuotot on syöty. Riittääkö pelkkä PE-liiketoiminta kasvattamaan tulosta?

13 tykkäystä

Pelkät PE-rahastot eivät riitä tarjoamaan kunnollista tuloskasvua konsernille, vaan kyllä konserni tarvitsee myös kiinteistörahastoilta vetoapua. 2025 kiinteistörahastot eivät vielä juurikaan tarjoa vetoapua, mutta vastatuuli kuitenkin loppuu. 2025 tuloskasvu on pitkälti PE:n harteilla, kun tuottiksissa pitäisi nähdä selkeä tasonnosto. 2026 alkaen kiinteistöjen pitäisi sitten kontribuoida enemmän tuloskasvussa. Kuten sanoit, niin suurin kysymys eQ:ssa on tällä hetkellä se, että mikä on kiinteistörahastojen uusmyyntivolyymi normaalissa markkinassa (huom! nollakorko ei ollut normaali markkina!) ja mitä tuottotasoa rahastot pystyvät tekemään? Me ollaan uusmyyntiennusteissa (etenkin Liikekiinteistön osalta) tosi varovaisia ja tuottikset ovat myös varovaisuusperiaatteella nollissa. Mielestäni etenkin YKK:lla on kuitenkin ihan hyvät edellytykset tehdä tuottiksia myös jatkossa nykyisillä korkoennusteilla.

Mainostetaan myös samalla tätä meidän laajaa ja sen videota: Kiinteistösykli kiusaa sektorin tähteä - Inderes

28 tykkäystä

Antti Leinonen on kirjoitellut eQ:sta. :slight_smile:

Eq ei kuitenkaan halua olla sijoitusyhtiö. Sijoituskästin haastattelussa Eq:n hallituksen puheenjohtaja Janne Larma perustelee valinnan korkeammilla kertoimilla, joilla varainhoitajat tyypillisesti arvostetaan verrattuna sijoitusyhtiöihin. Jos Eq:lla olisi enemmän omasta taseesta tehtyjä sijoituksia, saattaisivat sijoittajat profiloida Eq:n sijoitusyhtiöksi eikä varainhoitajaksi.

11 tykkäystä

Käteinen loppu eQ:lta?

eQ Rahastoyhtiö Oy siirtää Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöjen ja Erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöjen lunastusten maksuajankohtaa rahastojen sääntöjen 8 §:n mukaisesti. Siirto koskee kesäkuun 2024 lunastuspäivälle kohdistuneita lunastustoimeksiantoja. Lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon. Rahastojen osuudenomistajilta ei vaadita toimenpiteitä tämän johdosta.

Tappion tekeminen alkaa kuitenkin olla ohi: eQ Yhteiskuntakiinteistöt -rahaston tuotto vuoden 2024 toisella neljänneksellä oli 0,5 % ja eQ Liikekiinteistöt -rahaston tuotto -1,3 %.

7 tykkäystä

Tällä kertaa ei mainittu lunastustustoimeksiantojen MEUR-määrää kuten edellisessä vastaavassa asiakastiedotteessa.

“eQ Rahastoyhtiö Oy siirtää Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöjen ja Erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöjen lunastusten maksuajankohtaa rahastojen sääntöjen 8 §:n mukaisesti. Siirto koskee kesäkuun 2024 lunastuspäivälle kohdistuneita lunastustoimeksiantoja. Lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon.” https://www.eq.fi/fi/funds/news/2024-07-02

" eQ Rahastoyhtiö Oy siirtää Erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöjen lunastusten maksuajankohtaa rahaston sääntöjen 9 §:n mukaisesti. Siirto koskee joulukuun 2023 lunastuspäivälle kohdistuneita lunastustoimeksiantoja, joita on yhteensä noin 50 MEUR. Lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon." https://www.eq.fi/fi/funds/news/2024-01-03

Edit: Näköjään rahastojen sääntöjen pykälä vaihtunut 9 §.stä 8 §:ään.

2 tykkäystä

Arvelen, että kesäkuun 2024 lunastustoimeksiantojen MEUR-määrät ovat joulukuun 2023 lunastustoimeksiantoja pienemmät, mikäli tulkitsin oikein rahaston sääntöjen pykäliä ja niiden merkittävyyttä, tjsp. :slight_smile:

Säännöistä poimittua:

"8 § Rahasto-osuuksien lunastus ja vaihto
[…] Mikäli varat lunastuksen toteuttamiseksi on hankittava myymällä Rahaston omaisuutta,
määräytyy rahasto-osuuden lunastusarvo omaisuuden realisaatiohetkeä lähimmän seuraavan Arvonlaskentapäivän rahasto-osuuden arvon mukaan ja maksetaan osuudenomistajalle tämän arvon julkistamisen jälkeen. […] "

“9 § Merkintöjen ja lunastusten rajoittaminen tai keskeyttäminen
[…] Sen lisäksi mitä sijoitusrahastolaissa säännellään Rahastoyhtiön velvollisuudesta keskeyttää rahasto-osuuksien lunastukset, lunastukset voidaan väliaikaisesti keskeyttää, mikäli rahasto-osuudenomistajien yhdenvertaisuus tai muu painava etu sitä vaatii, esimerkiksi sellaisessa poikkeuksellisessa tilanteessa, jossa rahasto-osuuden arvoa ei voida luotettavalla tavalla laskea tai Rahastoyhtiö voisi joutua luovuttamaan Rahaston varoja niiden markkina-arvoa merkittävästi alhaisemmalla hinnalla. […]”

https://www.eq.fi/~/media/files/funds/eq-liikekiinteistot/eq-liikekiinteist%C3%B6t0122.pdf

3 tykkäystä

Löytääkö kukaan muu rahaston sääntöjen 8 §:n kodassa selitystä joka antaisi heidän yksipuolisesti siirtää lunastusajankohtaa määrittämättömäksi ajaksi eteenpäin?

1 tykkäys

Aika pahalta näyttää, kun molemmat rahastot menevät kiinni ja tuototkin ovat melko huonot.
Olisi kiinnostavaa saada Inderesin kommentit tähän @Kasper_Mellas

6 tykkäystä

Käteinen loppu eQ:lta?

Ja hyvä pitää mielessä, että tarkemmin sanottuna eQ:n hallinnoimista kiinteistörahastoista on käteinen loppu (/vähissä). Toki liian isoa käteispainoa siellä ei pidäkään olla, tai muuten rahaston sijoittajat eivät saa luvattua exposurea kiinteistömarkkinaan - kuitenkin lähtökohtaisesti lunastukset pitäisi pystyä hoitamaan luvatusti. Ei mene oikein, jos joka ikisen lunastusikkunan kohdalla joudutaan kikkailemaan lunareitten jäädytyksien ja lykkäyksien kanssa. Nyt ei ole salkunhoito onnistunut kovin hyvin, vaikka ei se tietysti helppoa olekaan.

Silti, eQ pörssiyhtiöllä voi olla vaikka kuinka paljon käteistä, se ei näihin lunastuksiin vaikuta suuntaan tai toiseen. Tuskin osakkeenomistajan siis konsernin likviditeetistä tarvitsee huolehtia.

Mielenkiintoista kuitenkin nähdä, miten saavat nuo rahastot ja niiden lunastukset taas rullaamaan ja miten rahastojen myynti jatkossa vetää. Se on jo osakkeenomistajallekin olennainen kysymys. Sinänsä voisi ajatella, että juuri nythän niitä nimenomaan kannattaisi merkitä eikä lunastaa, kun kiinteistöjen arvot ovat alhaalla (tai ainakin alempana kuin olivat, tulevaisuutta voi jokainen arvailla itse)

3 tykkäystä

Tämä toki selvä, että rahasto on eri asia kuin pörssiyhtiö. Vähän näin rahastoon sijoittaneena ihmetyttää etteivät ole suuremmin edes yrittäneet kaupata rahastoja sijoittajakirjeissä ja uusin heinäkuun kirje oli myös todella vaisu ilman mitään yritystä kerätä lisäsijoituksia.

Nykylunastustukset on ollut pakko tehdä jo viime vuoden puolella ja ymmärrän kyllä lunastushalua, kun riskitön tuotto on esim. Norwegianilla ollut 3,75% ja nämä rahastot tuottavat isoa turskaa.

Muuten tosiaan tuntuisi loogiselta, että nyt on hyvä paikka sijoittaa, kun kiinteistöjen arvoja on kirjattu alas ~20% ja nettovuokratuotto on pysynyt hyvänä. Laskevat korot olisi erinomainen asia osakkeelle ja rahastoille.

6 tykkäystä

Nyt olisi tosiaan hyvä aika sijoittaa uudella tai hyvin hoidetulla tuotteella tähän markkinaan. Näiden rahastojen viime aikainen track record ei vain ole kovin vahva.

Myös rahastojen tunnusluvut näyttävät heikoimmilta, ja koska joutuvat näitä jatkuvasti sulkemaan rahan puutteen takia, niin joko rahastoissa ei ole muita kiinteistösijoittajia kiinnostavia kohteita tarpeeksi, tai niiden arvostus ei ole vielä markkinassa oikealla tasolla. Itse epäilen jälkimmäistä, ja tätä tukisi ainakin Liikekiinteistöjen jatkuva surkea tuotto, eli alaskirjauksia tehdään kokoajan ja/tai, jos jotain myydään, niin alle arvostuksen.

5 tykkäystä

Muutaman kymmenen vuoden kokemuksella varainhoitoalasta voin todeta, että ammattisijoittajat ymmärtävät erittäin hyvin epälikvideihin omaisuusluokkiin (kuten kiinteistöt), sijoittavien evergreen-rahastojen ominaisuudet. Ymmärretään siis, että rahastojen likviditeetti on ilmainen optio, joka toimii yleensä hyvin, mutta vain normaaleissa markkinaolosuhteissa. Jokainen ammattimainen (instituutio)sijoittaja, joita eQn rahastoissa on valtaosa, ymmärtää, että epälikvidiä omaisuusluokkaa täytyy aina kohdella taseessa epälikvidinä oli rahastorakenne mikä hyvänsä. Toisin sanoen rahastorakenne (Ky-muotoinen tai evergreen) ei tee alla olevasta omaisuumassasta yhtään likvidimpää. Evergreenien etu onkin mm. toimikaudettomuus, jolloin ’ikuinen’ instituutiosijoittaja voi olla kyydissä hyvin kauan ilman, että koko portfoliota täytyy jossain vaiheessa likvidoida, kuten rajatun toimikauden Ky-rakenteissa. Lisämerkinnät ja mahdollisuus lunastuksiin (normaalissa markkinassa) ovat heille yleensä toissijainen etu evergreen-rahastoissa. Toki pyrkivät hyödyntämään rahastojen mahdollista likviditeettiä laskevassa markkinassa niin nopeasti kuin mahdollista, jos parhaaksi katsovat, mutta pointtina, että ymmärtävät epälikvidiyden eivätkä naputa varainhoitajalle asiasta, kuten jotkut pieniä (alle 1m€ summia) sijoittavat saattavat ymmärtämättömyyttään tehdä. Tämä ei juurikaan ole eQ:lle haaste asiakasfokuksestaan johtuen, toisin kuin isoille retail-/pankkivetoisille varainhoitajille aina silloin, kun joutuvat lunastusikkunoita sulkemaan.

23 tykkäystä

Samaa mieltä tuosta, että kun sijoittaa epälikvidiin kohteeseen, kannattaa samalla hyväksyä, että oman osuuden myynti voi kestää. Rahaston ei kannata myydä kohteita nopeasti ja halvalla.

eQ:n ykk rahastolla on arvoa ja kokoa, ja kun tulee enemmän lunastuksia, niin puhutaan aika isoista rahoista. Pienemmissä rahastoissa on ehkä se etu, että vaikka lunastuksia tulisi prosentuaalisesti iso määrä, se jää euromääräisenä selvästi pienemmäksi. Hiljaiseen markkinaan ei silloin tarvitse väkisin myydä niin paljoa ja voi olla helpompaa löytää ostaja, joka maksaa järkevän hinnan.

6 tykkäystä

Voi olla hyvin, että EQ:n toinenkin tukijalka alkaa tärisemään kun korot olleet nyt pidempään korkealla. PE markkinoiden todellisesta tilasta on hyvin vähän tietoa saatavilla toisin kuin esim. pörssilistatuista kasvuyhtiöistä joiden hinnat on murjottiin alas kun korot nousivat. Mantra siitä, että kyllä se siitä lähtee nousuun voi osoittautua hyvin ennenaikaiseksi. PE yhtiöillä ei ole yhtä tarkkaa markkinahintaa kuten listatuilla osakkeilla.

Pitää muistaa, että moni PE yhtiö perustaa toimintansa juuri merkittävään velkavivun käyttöön. Lisäksi arvostustasot olleet varmasti eri tasoa nollakorko ympäristössä. Kuinka hyviä diilejä yhtiöt ovat tehneet esim ajanjaksolla 2018-2021. Tuskinpa kukaan tietää tarkalleen ja vasta tulevat vuodet näyttää minkalaisia zombi rahastoja on synnytetty.

Institutional Investor avasi omassa analyysissa alan tilaa seuraavasti:

“In a recent analysis, he suggested that many private equity-backed companies can’t be easily sold or taken public because they are highly-leveraged — and their performance has been crushed by rising interest rates.”

Borrowing rates for the median sponsor-backed company rose from 4.9 percent in 2022 to 7.2 percent in 2023, while the median S&P 500 borrower’s costs only moved from 3.2 percent to 3.7 percent, according to Verdad’s analysis”

“PE-backed firms generally have much lower margins than public companies, so this rise in interest costs has meant that the median PE-backed company is actually generating zero free cash flow, according to Rasmussen.”

https://www.institutionalinvestor.com/article/2cztq2fsgr9ld7xpfghkw/corner-office/the-private-equity-market-has-stalled-and-theres-no-easy-fix

9 tykkäystä