Sijoittaja-Hessu nosti paikkakuntakohtaisia eroavaisuuksia Hoivakiinteistöjen ja Yhteiskuntakiinteistöjen kannassa.
Mainittakoon aihetta täydentäen, että ihan merkittäviä eroja on myös käyttötarkoitusjakaumassa.
eQ Yhteiskuntakiint.
Titanium Hoivakiint.
Laki antaa hyvinvointialueille mahdollisuuden irtisanoa vuosien 2024 ja 2025 aikana määräaikaiset vuokrasopimukset 12 kuukauden irtisanomisajalla riippumatta siitä mitä vuokrasopimuksessa lukee. Titaniumin rahastossa ei ole yhtään tällaista ns. rajoituslain alaista kohdetta. Tietääkö joku, onko EQ:n rahastoissa näitä irtisanomisuhan alaisia kohteita?
Mistä hitosta te tällaisia knoppitietoja saatte kaivettua esiin? Onko tuosta mainittu jossain Titaniumin rahastopapereiden yhteydessä, vai päätelty epäsuorasti kiinteistökannan käyttötarkoitusrakenteesta, vai vain soiteltu suoraan rahastonhoitajille ja kysytty, vai miten tuollaiseen tietoon onnistuu törmäämään? 
Titaniumin vuosikertomuksesta 2022 löytyy tieto.
No, niinpä tietenkin. Seuraava hyvä kysymys onkin, että kuinka opitaan kiinnittämään tuollaiseen knoppitietoon huomiota kun noita raportteja selailee läpi. Kiitos, sain taas muistutuksen, että ei kaikki teksti raporteissa ole pelkkää sivujen täytettä. 
Tuostahan noihin eQ yhteiskuntakiinteistöihin voi tutustua.
Uusi päivitys Inderekseltä: kiinteistömarkkina painaa tulosnäkymiä. Tavoitehinta laski 16,5 euroon (aiemmin 18 euroa).
Lähivuosien ennusteissa myös laskua.
https://www.inderes.fi/fi/research/kiinteistomarkkina-kiusaa
Tosiaan eilen hypättiin takaisin katsomoon suosituksen osalta ennustelaskujen myötä. Ennustelaskuja selittää kiinteistörahastojen isot arvonlaskut Q3:lla (laskee AUM) ja kiinteistörahastojen entisestään heikentynyt näkymä. Vaikka eQ:n rahastot ovatkin hyvin laadukkaita ja emme odota mitään isompaa turbulenssia niihin, niin kyllä eQ:kin tarvitsee paremman markkinatilanteen kasvaakseen taas kiinteistöissä. Odotamme kiinteistörahastojen kasvun kääntyvän 2024 aikana takaisin kasvuun, jo ihan sen perusteella että tuotot kääntyvät miinukselta plussalle (tästähän tulee suoraa AUM kasvua kun rahaston arvo nousee). Kuitenkin tähän liittyy aiempaa enemmän epävarmuutta, kun kiinteistörahastot ovat ns. myrskyn silmässä ja edelleen kohonnut korkotaso asettaa painetta sektorille (korkojen houkuttelevuus nousee ja kiinteistöjen arvonlaskuun lisää painetta).
Lisäksi tehtiin pieniä leikkauksia PE-rahastojen tuottopalkkioihin. Vaikka etenkin lähivuosilta tuottopalkkionäkymä on hyvä, koska vanhat hyvin menneet rahastot ovat kypsässä vaiheessa, niin pidämme turvamarginaalia perusteltuna isojen markkinamuutosten johdosta myös listaamattomalla puolella.
Kokonaisuutena odotamme edelleen eQ:n tuloksen lähtevän reippaaseen kasvuun 2024. Tuloskasvun ylivoimaisesti suurin moottori on tuottosidonnaiset palkkiot, eli aiemmin puhutut PE-rahastot ja Yhteiskuntakiinteistön tuoton elpyminen. Vaikka PE-rahastoihin liittyy rajattua epävarmuutta eQ:n PE-tuottisten kirjaustavasta johtuen, on tämä tuottisvetoinen kasvu sijoittajan kannalta vähemmän houkuttelevaa kun jatkuviin palkkioihin nojaava kasvu. Jatkuviin palkkioihin nojaavaa reippaampaa tuloskasvua saadaan odottaa siihen asti, että kiinteistöjen myynti lähtee taas vetämään kunnolla. Odotamme tämän tapahtuvan 2024 aikana, mutta kuten sanoin, niin epävarmuus on korkealla markkinatilanteesta johtuen.
Suhteessa tähän tuloskasvun laadun heikentymiseen ja tuloskasvuun liittyvään riskiin, on tuo P/E 20x arvostus varsin kova. Näin ollen tuotto-/riskisuhde ei ole meidän papereissa riittävä, ennen kuin näkyvyys näihin tekijöihin paranee 
Tässä vielä muisteloihin Inden q3 rapsa.
eQ on pieni murheenkryyni sijoitus itsellä - toisaalta tykkään firmasta ja luotan tekemiseen, mutta toisaalta markkinatilanne ei näytä hyvältä ATM, mikä näkyy arvostuksessa. Myydäkkö ja ottaa tappiot sisään ja loput rahat johonkin paremmin tuottavampaan kohteeseen (onko sellaista 
) vaiko istua käsien päällä. Aikahorisontti on kuitenkin pitkä, mutta tappiolla ollaan noin -40%
Inderes näkee ennusteissaan kiinteistörahastojen palaavan tuottosidonnaisen palkkion piiriin vuonna 2024. Ottaen huomioon alkuvuoden n. -6% tuoton rahastoissa, vaatisi tuottosidonnaisen palkkion realisoituminen Q4/2023 + FY2024 kokonaistuottoa, joka olisi yli 13%. Loppuvuonna tuskin tuottoja tulee, joten todella kovat on odotukset vuoden 2024 tuotoille. Ja mikäli Q4 olisi vielä miinusta, olisi 2024 tarve vielä suuremmille tuotoille, jotta tuottopalkkiota realisoituisi.
Sellainen korjaus, että kiinteistörahastoissa tuottosidonnainen palkkio “resetoidaan” joka vuosi, eli laskenta alkaa nollista tammikuun ensimmäisenä päivänä. Näin ollen riippumatta 2023 kehityksestä, niin 2024 +7% tuotto riittää jotta päästään tuottopalkkioihin kiinni sekä Yhteiskuntakiinteistössä että Liikekiinteistössä
Raportti tulee viimeistään aamulla pihalle, mutta otettiin noita 2024 kiinteistörahastojen tuottiksia alas ihan reippaasti vielä.
Siinä tapauksessa olen ymmärtänyt väärin.
Rahastoesitteessä kuitenkin puhutaan high watermark -säännöstä, jonka pohjalle edellisen viestini perustin.
Nyt on pakko nostaa avoimesti käsi pystyyn virheen merkiksi! 
Eli kiinteistörahastojen tuotot lasketaan aina kalenterivuoden perusteella kuten sanoin, mutta tuottopalkkion maksamiseksi pitää ylittää high water mark (huom. HWM ei nouse kumulatiivisesti kun jossain muissa rahastoissa, vaan HWM pysyy paikallaan). Tätä High water markia en ihan rehellisesti muistanut, koska eQ seurantahistoriani aikana rahastojen suunta on ollut vain koiliseen. Eli tilanne on tämä:
Yhteiskuntakiinteistössä on kirittävää jonkin verran sillä, 2022 maksettiin tuottiksia ja 2023 tultu alas reippaasti. Näin ollen 2024 menee todennäköisesti tämän eron kuromisessa.
Liikekiinteistössä 2022 ei maksettu tuottiksia (ne palautettiin Q3’23 johtuen arvonlaskentavirheestä) ja näin ollen 2023 lasku ei aiheuta erillistä kuoppaa. Liikekiinteistöllä toki tuottopalkkio on muutenkin epävarmempi johtuen vaikeemmasta kiinteistösegmentistä.
Tästä erittäin nohevasta havainnosta tarjoan sinulle mieluusti Premiumit, laita vaikka privana viestiä, niin laitetaan kuntoon
Silmäilin Inderesin tuoretta eQ-yhtiöpäivitysraporttia.
https://www.inderes.fi/en/system/files/company-reports/yhtiopaivitys_eq_241023.pdf
Yleisellä tasolla sanoisin, että ihan järkevän sisältöistä analyysiä Inderesiltä.
Toisaalta @Sauli_Vilen , raporttinne ennustemuutosten tekstissä sanotaan mm. seuraavaa:
“Osingonmaksun osalta yhtiöllä tulee ensi keväänä olemaan tavanomaista
tiukempaa, kun PE-rahastoista tulokseen kirjattu tuottopalkkio (vuoden lopussa noin
12 MEUR) ei ole vielä realisoitunut kassavirtana. Myös Sijoituksista tuleva kassavirta
jää laihaksi ja näin ollen yhtiöllä tekee tiukkaa maksaa koko tulos ulos osinkoina.
Odotamme edelleen 100 %:n voitonjakosuhdetta, sillä yhtiö voisi tarvittaessa siirtyä
2x vuodessa jaettavaan osinkoon ja ratkaista tällä väliaikaisen likviditeettiongelman.
Korostamme, että kyseessä on vain lyhyen aikavälin ongelma, ja heti kun PE rahastojen kassavirta alkaa purkautua, palautuvat tulos ja kassavirta yhtenäisiksi.”
Mutta, kun silmäilin raporttinne Tasetta, jäi mietityttämään onko edellä mainittu tuottopalkkiosaaminen huomioitu lainkaan taseen Myyntisaamiset-erässä (tai vaihtoehtoisesti Muut lyhytaikaiset varat -erässä) vai onko se sisällytetty virheellisesti Likvidit varat -erään?
DCF-laskelmanne Käyttöpääoman muutos -rivin lukuja en vaivautunut pähkäilemaan.
Yhtiö itse kirjaa “Private Equity -tuottosid.palkkiot, voitontasaussaamiset” Muut varat -erään, mikä sisältää myös mm. Myyntisaamiset (ks. eQ:n vuosikertomus 2022, s. 61). Kyseinen erä on siis (netto)käyttöpääomaan kuuluva erä ja siten pois likvidien varojen eristä, tjsp. 
https://www.eq.fi/~/media/files/konserni/vuosikertomukset/eq_vuosikertomus_2022.pdf?la=fi
Omissa ennusteissani (huomioitu se 12 MEUR saamisena) en kyllä saa eQ:n likvidejä varoja niin tiukalle, että 2023e osinkoa tarvitsisi maksaa kahdessa erässä. Lisäksi sieltä on tulossa, kaiken järjen mukaan, lähitulevaisuudessa rahaa osakemerkinnöistä, eli 1.4.2024 mennessä (ks. ao. linkistä).
https://www.eq.fi/fi/about-eq-group/sijoittajat/optio-ohjelmat
EDIT: Lisätty linkki vuosikertomukseen.
Meillä tuo erä huomioitu osana saamisia ja se purkautuu asteittain:
Huomaathan, että 2022 vuoskarissa (kuva alla) saamisissa oli 5,8 MEUR PE tuottisten lisäksi muita saamisia 4,4 MEUR ja nämä ovat käsitykseni mukaan lähes täysin kiinteistörahastojen tuottopalkkioita (normaalisti ne saadaan maksettua aiemmin, mutta nyt arvonlaskenta ilmeisesti kesti normaalia pidempään). Tämä 4,4 MEUR erä on purettu jo alkuvuodesta, mutta PE-tuottikset jatkaneet kasvuaan:
eQ:lla oli likvidejä varoja Q3’23 lopussa 22,4 MEUR ja meidän ensi kevään osinkoennuste on 32,4 MEUR. 10 MEUR pitäisi siis saada tässä välissä kasaan. Q4:llä yhtiö tekee meidän ennusteilla 8,6 MEUR nettotulosta ja tästä PE-rahastojen tuottisten osuus on 1,4 MEUR, eli 7 MEUR tulisi jo tästä kasaan. Lisäksi yhtiöllä on optioita ulkona ~670t ja näistä tulee kassaan ~2,5 MEUR. Eli kyllä vuoden vaihteessa ollaan jo lähellä tätä tasoa ja lisäksi osinkohan jaetaan vasta huhtikuussa, eli Q1-kassavirta ehditään vielä ottaa sisään. Näin ollen en itsekkään ole asiasta erityisen huolissani, mutta halusin kuitenkin nostaa asian raportissa esiin, sillä tätä(kään) ei ole aiemmin eQ:ssa tarvinut pohtia.
Kiitos vastauksesta.
Itse peilailin raporttinne tekstiä omiin 2023e-2024e tase-ennusteeseni (vuosineljänneksittäin), jossa 2023 lopussa myyntisaamisia on hieman enemmän ja likvidejä varoja hieman vähemmän kuin raportissanne.
Eli vaikka ennusteessani v. 2023 lopussa on likvidejä varoja vähemmän kuin raportissanne, en nähnyt eQ:lla olevan väliaikaista likviditeettiongelmaa osingonmaksun suhteen. Tietysti ennusteet on vaan ennusteita, joten ihan hyvä, että nostitte asian esille raportissanne.
Miten arvioitte, maksetaanko tuotonjakoa ensi keväänä kiinteistörahastoista, joiden tuotto jää tänä vuonna miinukselle? Tiedustelin asiaa rahastoyhtiöstä ja sain tällaisen kapulakielellä kirjoitetun vastauksen:
Hei,
Lain mukaan osuudenomistajille tulee jakaa tuottona heidän omistustensa suhteessa vuosittain yhdessä tai useassa erässä yhteensä vähintään määrä, joka on kolme neljäsosaa (3/4) Rahaston edellisen tilikauden voitosta, pois lukien realisoitumattomat arvonmuutokset. Realisoitumattomat arvonmuutokset eivät vaikuta tuotonjaon määrään. Valitettavasti emme voi etukäteen sanoa jaetaanko tuottoa vai ei. Rahastoyhtiö päättää osuudenomistajille jaettavasta osuuksien tuotosta, tuoton irtoamispäivästä ja sen maksamisesta. Tieto tuoton irtoamispäivästä ja määrästä julkaistaan Rahastoyhtiön internetsivuilla www.eQ.fi vähintään kaksi viikkoa ennen irtoamispäivää.
Koska tuo arvonlasku johtuu realisoimattomista arvonmuutoksista, niin tämän ei käsitykseni mukaan pitäisi vaikuttaa tuotto-osuuteen. Näin ollen olen ainakin itse ennustanut mallissani, että tuotto-osuutta kyllä maksetaan, mutta jonkin verran vähemmän kuin edellisenä vuonna.
