Täällä paljon kommentteja eQ:sta, vastailen niihin teemoittain 
Liikekiinteistön haasteet. Kyllä, Liikekiinteistön velkavipu on Q4 arvonlaskun jälkeen lähellä 50% tasoa ja tällä tasolla lunastusten toteutus ei olisi käytännössä mahdollista (olettaen että rahastolla ei ole valtavasti likviditeettiä jolla voidaan samassa suhteessa maksaa velkaa pois, jota sillä ei tietenkään ole).
Liikekiinteistön pitää siis myydä ihan merkittävästi kohteita, jotta nuo 50 MEUR:n lunastukset saadaan maksettua pois. Lisäksi pidän hyvin mahdollisena (jopa todennäköisenä), että lunastuksia on tullut H2’23 aikana lisää (pitäisi maksaa pois 7/24) ja tämä kasvattaa myyntitarvetta. Myös tuo 50% velkavipu on hurjasti liian korkea nykyiseen korkoympäristöön ja myös tämä puoltaa lisämyyntejä kohteissa. Käytännössä Liikekiinteistörahasto tulee siis myymään ihan merkittävän määrän kohteita 2024 aikana maksaakseen lunastuksen ja pienentääkseen velkavipua reippaasti.
Miksei lunastuksiin valmistauduttu etukäteen? Lunastukset eivät tietenkään ole tulleet yllätyksenä ja eQ on tiennyt lunastuksista jo 1/7/2023. Varmasti on yritetty myydä kohteita läpi 2023, jotta lunastukset saadaan kunnialla hoidettua, mutta poikkeuksellisen kuivaan markkinaan ei kohteita ole yksinkertaisesti pystytty myymään järkevillä hinnoilla.
Kiinteistörahastojen näkymät ovat heikentyneet. Kiinteistörahastojen pääomat ovat laskeneet 2023 aikana luokkaa 20 %:lla ja tämä tulee tekemään selvän loven 2024 hallinnointipalkkioihin. Lisäksi tuottopalkkiot ovat siirtyneet selvästi pidemmälle, kun tuotot painuneet reippaasti alle high water markin. Tämä on keskeinen syy miksi meillä ennusteet ovat laskeneet pitkin vuotta.
Onko kiinteistöjen aika ohi nyt kun korot ovat nousseet? Isossa kuvassa ei tietenkään ole. Kiinteistöt ovat hyvin relevantti omaisuusluokka myös jatkossa, ihan kuin muutkin vaihtoehtoiset. Kuitenkin kiinteistöt (kuten muutkin vaihtoehtoiset) kärsivät lyhyellä aikavälillä “nollakorkokrapulasta”, kun nollakorkoaikaan vaihtoehtoiset (ml. kiinteistöt) olivat ns. “only game in town” ja osa toimijoista nosti vaihtoehtoisten painoa salkuissa liikaakin. Tämä näkyy heikkoina tuottoina ja lunastuksina. Jossain vaiheessa palataan taas normaaliin tilanteeseen jossa myös kiinteistötuotteita taas myydään hyvällä volyymillä ja tässä vaiheessa eQ on hyvissä asemissa hyvin laadukkaana kiinteistömanagerina. eQ:n (kuten muidenkin kiinteistömanagerien) kannalta keskeinen kysymys on, että paljonko lunastuksia vielä tulee ja koska myynti lähtee taas vetämään.
Onko eQ laatuyhtiö? Kun mietitään varainhoitajan laatua, niin itse ainakin katson mm. seuraavia tekijöitä:
AUM laatu (eQ:lla erittäin hyvä)
Tuotteiden laatu (eQ:lla erittäin hyvä, vaikka Liikekiinteistöt onkin ottanut selvän kolauksen)
Pitkän aikavälin kasvunäkymä (eQ:lla heikentynyt kun korot palanneet relevantiksi omaisuusluokaksi, mutta edelleen hyvä sillä vaihtoehtoisista tullut merkittävä tukijalka osana modernia sijoitussalkkua)
Tehokkuus (eQ omassa luokassa Hesulin firmoista ja kannattavuus kestänyt pehmeämmän liikevaihdon ihan hurjan hyvin)
Johdon/henkilöstön omistus (eQ:ssa korkealla tasolla)
Nyt nähty heikkous eQ:lla tulee ainakin oman näkemykseni mukaan valtaosin yhtiön ulkopuolisista tekijöistä, eli korkojen noususta ja tästä seuranneesta kiinteistömarkkinan ongelmista. Liikekiinteistön manageerauksessa yhtiö olisi varmasti itse voinut onnistua paremmin, mutta muilta osin eQ on itse jatkanut vahvaa suorittamistaan. Itse pidän eQ:ta edelleen yhtenä Helsingin pörssin laadukkaimmista varainhoitajista (monella mittarilla laadukkain).
EQ pörssiyhtiö, niin se etu että pystyy vaikka osakeannin tekemään jos tilanne käy tukalaksi ja itse rahoittamaan väliaikaisesti lunastuksia.
Tässä on ajatusvirhe. eQ:n rahastoissa on asiakkaiden rahoja ja eQ ei ole millään tavalla velvollinen (tai edes kykenevä) paikkaamaan asiakkaiden lunastuksia omasta taseestaan.
