Kyllähän nykyinen markkinatilanne on epänormaali siinä mielessä, että kauppamäärät ovat historiallisen alhaiset, kun markkina etsii uutta hintatasoa rajun korkojen nousun myötä. Siitä olen toki samaa mieltä, että nollakorkoaika (ja etenkin koronan jälkeinen aika) oli myös hyvin epänormaalia aikaa ja markkina oli jälkeenpäin katsottuna selvässä kuplassa. Tästä nousumarkkinan epänormaalista markkinasta ei paljoa sektorin yhtiöiltä kuulunut valitusta toisin kuin nyt. Kuten sanoit, kiinteistömarkkina on luonteeltaan syklinen. Tämä kommentti koskee koko sektoria, eikä vain eQ:ta.
Japanin kupla oli yksi maailman historian pahimpia ja kiinteistöjen arvot irtosivat todellisuudesta:
*At their peak, prices in central Tokyo were such that the 1.15 square kilometer Tokyo Imperial Palace grounds were estimated to be worth more than the entire real estate value of California.
Tämä meidän Suomen kiinteistömarkkinan nollakorkokupla oli mittakaavaltaan varsin pieni ja ei voida puhua samassa lauseessa tästä ja Japanista.
Haluaisin myös muistuttaa siitä, että ei tämä nyt nähty markkinan lasku ole mikään kiinteistömarkkinan loppu. Elimme nollakorkoaikaa jossa ainakin osa sektoreista pääsi kuplaantumaan ja nyt olemme kokeneet historiallisen rajun sekä nopean korkojen nousun jonka vaikutuksia tässä sulatellaan. Jossain vaiheessa tulee taas hetki, kun markkina löytää tasapainon ja arvostuksilla on kovaa maata jalkojen alla. Ihan normaalia syklin vaihtelua, joskin vähän rajumpana kuin normaalisti.
Vaikea tässä on mielestäni syyttää sektoria siitä, että arvoja olisi nollakorkoaikana korotettu liikaa. Fakta oli se, että koronan jälkeen markkinan yleinen oletus oli, että korot ovat nollissa/tosi matalalla hyvin pitkän aikaa ja todella harva uskoi nykyisen korkotason olevan mahdollinen. Tässä nollakorkomaailmassa kiinteistöjen tuottovaatimusten kuuluukin olla tosi alhaalla (ihan kuin kaikkien muidenkin omaisuuserien).
Itse olisin taipuvaisempi antamaan enemmän pyyhkeitä sektorille siitä, että arvostuksia on hinattu alas tooooooooooosi hitaasti. Jos katsotaan vaikka asuntorahastojen arvostuksia, niin siellä löytyy useita kenellä viimeisen 12kk tuotto on muutaman hassun prosentin pakkasella, samalla kun yleinen markkina tullut alas ~15%. Lisäksi nämä rahastot ovat vivutettuja, eli vaikutuksen pitäisi olla yleistä markkinaa kovempi. Sama koskee toki laajemminkin vaihtoehtoisia tuotteita. Tässä eQ on mielestäni toiminut esimerkillisesti ja isot arvonlaskut heijastelevat varmasti markkinan realiteettejä paremmin kuin monilla muilla tuotteilla.
Korkojen nousu on vaikuttanut kiinteistöjen arvoihin negatiivisesti jo syksystä 2022 lähtien. Vuoden 2023 viimeisen neljänneksen arvoihin vaikuttivat myös markkinalla tehdyt kiinteistökaupat. Emme itse odottaneet näin suurta muutosta arviokirjoihin etenkin, kun korot ovat jo kääntyneet laskuun.
Tämä on kiinnostava lause. Ei tule kyllä mieleen, että olisi näinkin avoimesti “kritisoitu” reittarien päätöksiä.
eQ:n rahastot käyttävät neljää Suomen suurimpiin ja ammattimaisimpiin kuuluvaa kiinteistöarvioitsijayritystä, joilla on paras mahdollinen informaatio Suomen kiinteistömarkkinoiden tilanteesta. Arvioitsijat ovat Keskuskauppakamarin hyväksymiä (AKA). Rahaston kiinteistöt arvostetaan riippumattomien kiinteistönarvioitsijoiden tekemään arvioon arvotuspäivän markkina-arvosta ja eQ rahastot ovat käyttäneet näitä arviokirjoja sellaisenaan Markkina-arvo tarkoittaa sitä hintaa, jolla kiinteistöstä todennäköisesti tehtäisiin kauppa arvostuspäivänä halukkaiden, toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä.
Tässä olen lukevinani pientä piikkiä muulle toimialalle, missä alaskirjaukset ovat olleet pääosin selvästi maltillisempia kuin eQ:lla
Nuohan on vielä äärimmäisen maltillisia pudotuksia kun katsoo mitä tapahtunut esim. jenkeissä tietyissä kaupungeissa / kohteissa. Muistetaan vielä, että EQ käyttää rahastoissaan polttoaineena velkavipua, joka ei ole paras kaveri laskumarkkinassa. EQ:n näkökulmasta on se hyvä puoli kuten mainitsit, että varat eivät ole omia. Ainoat tahot jotka ottavat osumaa tästä on vain merkittävä määrä asiakkaita. Oletan, että he jotka ovat yrittäneet myydä, mutta eivät ole voineet myydä osuuksia eivät ole tilanteeseen tyytyväisiä.
First placed on the market a year ago for $160 million, a 13-story building in downtown San Francisco was recently sold in a deal reported to be worth less than $46 million, just a fraction of the original asking price.
Tämähän on aivan käsittämätöntä viestintää. Eli siis kiinteistöarvioitsijoiden arviokirjat olivat täysin oikeassa nousumarkkinassa, mutta nyt kun markkina on kääntynyt niin puolueettomien riippumattomien arvioitsijoiden kiinteistöarviot (joita muuten velvoittaa vahvasti myös lainsäädäntö) eivät kelpaakaan? Osoittaa kyllä pehmeää arvostelukykyä ja ammattitaitoa rahastomanagerilta. ”Markkina on väärässä, paitsi nousuhuumassa silloin hissi menee vain ylös”
Olisiko tämä piikki kohdistettu Titaniumin hoivakiinteistörahaston kiinteistöarvioijille, jotka ovat laskeneet niin maltillisesti kiinteistöjen arvoja vuonna 2023, että rahasto pysyi plussalla? Samaan aikaan eQ otti todella massiiviset miinukset ja nämä rahastot ovat kuitenkin suorat kilpailijat.
Arviokirjoihin perustui kiinteistöjen arvostus vuonna 2021 ja niin ne perustuvat vuonna 2024 myös. Kommentti, johon ilmeisesti viittaat, on eQ: kiinteistörahastojen oman yllätyksen tuomista Q4’23 arvonmuodostuksen osalta. Suoraan sanottuna, en itsekään ymmärrä miksi matalemmat korot laskivat kiinteistöjen arvonmääritystä entisestään. Toisaalta, en ole kiinteistöarvioitsija enkä tiedä mitä arviokirjoissa luki, mutta ilmeisesti näissä lapuissa on jokin muu selitys kuin korot kiinteistöjen arvojen laskulle
Q4 muutos varmaankin liittyy siihen, että arviomiehet ovat alkaneet saada dataa toteutuneista kaupoista, mikä sitten yhtäkkiä konkretisoituu arvonmuutoksiin. Aikaisemmilla kvartaaleilla, koronnoususta huolimatta, ovat ainakin tiettyyn pisteeseen asti vain levitelleet käsiään, että “ei ole transaktiodataa”, jolloin eivät ole myöskään kirjanneet arvoja alas [riittävästi].
Väittäisin siis, että enemmän kuin siitä, että Q4 arvot ovat liian alhaiset, kyse on siitä että Q1-Q3 arvot olivat liian korkeat. Tölkkiä on potkittu. Ja tämähän ei sinänsä ole eQ:n vika. Jännä juttu tietysti, mikäli vaikkapa Titaniumin rahastossa samaa arvonlaskua ei vieläkään ole nähty. Ja siitä voi sitten keskustella, ovatko Q4 arvot nyt sitten vieläkään oikealla tasolla eri rahastoissa. Vaikea sanoa absoluuttisesti, mikä edes on “oikea taso”.
Jos olisin eQ, vaihtaisin samaan pieneen kiinteistöarvioitsijaan kuin Titanium
Jos olisin osuudenomistaja Titaniumin Hoivassa, vaihtaisin seuraavassa ikkunassa eQ Yhteiskuntakiinteistöön. Titaniumissa ei arvo laskenut viime vuonna vaan päin vastoin +4% tuotto kun eQssa -14% eli 18%-yksikön ero! Sama kohdemarkkina, joten jos pitäisi veikata kummassa rahastossa on vielä alaskirjattavaa ja kummassa ei, niin valinta ei olisi kovin vaikea
Kyse on pitkälle juuri noista transaktioista. Sekä eQ että Titanium myivät kymmenillä miljoonilla kohteita joulukuussa. Titanium sai hyvän hinnan myymistään kiinteistöistä ja niin kauan kuin markkinat maksavat niistä sen, mikä Titaniumin arvioitsijan mielestä niiden käypä arvo on, on vaikea keksiä syitä alaskirjaamiselle.
Osittain totta. Tietenkin transaktion suora vaikutus näkyy arvonmuutoksessa; jos eQ on myynyt kirja-arvoltaan 100 yksikön arvoisen mökin hintaan 95, niin arvonmuutoksessa näkyy -5. Ja toisinpäin, jos myyty hyvään hintaan.
Sen sijaan salkussa edelleen oleviin kiinteistöihin ei pitäisi olla olennaista vaikutusta, mikä rahasto niitä myy, vaan arviomiehen pitäisi katsoa markkinaa kokonaisuutena (tai siis samankaltaisia kiinteistöjä koko markkinassa). Yksinkertaistaen; jos vaikka eQ on myynyt jonkun rautakauppakiinteistön alle käyvän arvon, niin ei sen pitäisi erityisesti vaikuttaa salkussa vielä olevan toisessa kaupungissa sijaitsevan toimiston arvoon. Sen ei pitäisi mennä niin, että arviomies katsoo omia vanhoja arvostuksiaan tai ylipäänsö sattumalta samassa rahastossa olevia kohteita ja korjaa niitä, koska joku kohde on myyty halvemmalla tai kalliimmalla. Vaikka varmaan näitäkin joskus on.
Ensi viikolla eQ:n Q4 tiistaina. En muista, että omalla eQ:n seuranta-uralla olisi näin kiinnostavaa raporttia ollut. Yleensähän eQ:n raportit (kuten koko case) on ollut äärimmäisen hyvin ennustettava ja avoimia kysymyksiä on vähän. Numerot ovat toki jo käytännössä tiedossa tiukan ohjeistuksen johdosta, mutta kiinnostavia kysymyksiä ovat mm:
Liikekiinteistön tilanne (paljonko lisää lunastuksia jonossa & miten nykyinen velkavipu/lunastusongelma meinataan purkaa?)
Kiinteistömarkkinan näkymät, koska uskovat myynnin kääntyvän (ohjeistus antaa tästä osviittaa)
PE-rahastojen tuottopalkkiot (tuottopalkkiotaulukko päivitetään aina Q4 + ohjeistus)
PE-rahastojen uusmyynti (uudet uusmyyntiluvut tulevat todennäköisesti jo ennen raporttia)
Jossain tilanteessa tyhjien tilojen ja luottotappioiden jälkeen voisin kuvitella, että johtaa myös vuokrien tason korjaamiseen alaspäin. Varmaan vaatisi laajempaa yleistä taloudellista alakuloa ja myös naapurin tilojen olemista tyhjillään tai niiden vuokrien alentumisia.
Kiinteistöjen hinnat ilmeisesti ovat hieman tulleet alaspäin viimeisen vuoden aikana? Jos totta, ovatkohan vuokratasot yhtään korjanneet alaspäin?
Useimmiten vuokrista voidaan neuvotella ja mm. pandemian aikana tämä oli vallitseva käytäntö. Kiinteistön omistaminen ei kuitenkaan ole hyväntekeväisyyttä ja tässä(kin) tilanteessa itse vuokralaisena olevan oma liiketoiminta kannattamatonta. Näin markkinatalous toimii, etenkin todella kilpaillulla ravintola-alalla.
Tammi-joulukuu 2023 lyhyesti
• Konsernin nettoliikevaihto oli kaudella 70,9 miljoonaa euroa (77,8 MEUR 1.1.-31.12.2022). Konsernin nettopalkkiotuotot olivat 70,8 miljoonaa euroa (77,1 MEUR).
• Konsernin liikevoitto laski 13 prosenttia ja oli 39,7 miljoonaa euroa (45,7 MEUR).
• Konsernin tulos oli 31,5 miljoonaa euroa (36,3 MEUR).
• Konsernin osakekohtainen tulos oli 0,78 euroa (0,91 euroa).
• Varainhoito-segmentin nettoliikevaihto laski 7 prosenttia 66,9 miljoonaan euroon (71,8 MEUR) sekä liikevoitto 10 prosenttia 41,4 miljoonaan euroon (45,9 MEUR). Varainhoito-segmentin hallinnointipalkkiot kasvoivat yhden prosentin 62,0 miljoonaan euroon (61,5 MEUR) ja tuottosidonnaiset palkkiot laskivat 50 prosenttia 5,4 miljoonaan euroon (10,8 MEUR).
• Corporate Finance -segmentin nettoliikevaihto oli 3,9 miljoonaa euroa (5,4 MEUR) sekä liikevoitto
0,7 miljoonaa euroa (1,7 MEUR).
• Sijoitukset-segmentin liikevoitto oli -0,6 miljoonaa euroa (0,7 MEUR).
• Konsernin oman pääoma- ja kiinteistörahastosijoitustoiminnan nettokassavirta oli -0,1 miljoonaa euroa (2,8 MEUR).
• Osinkoehdotus on 0,80 euroa osakkeelta (1,00 euroa). Osinko ehdotetaan maksettavan kahdessa erässä.
Itse näkisin että todella hyvä torjuntavoitto tällaisessa tilanteessa ja tomintaympäristössä. Mielenkiintoista nähdä mitä ns markkinat mieltä kun pörssi avaa.
Konsernin nettoliikevaihto vuoden viimeisellä neljänneksellä oli 18,5 miljoonaa euroa (13,6 MEUR 1.10.-31.12.2022). Konsernin nettopalkkiotuotot olivat 19,3 miljoonaa euroa (14,3 MEUR).
Konsernin liikevoitto nousi 56 prosenttia ja oli 9,8 miljoonaa euroa (6,3 MEUR).
Konsernin tulos oli 7,8 miljoonaa euroa (4,9 MEUR).
Konsernin osakekohtainen tulos oli 0,19 euroa (0,12 euroa).
