OP:n Antti Saaren uusi tavoitehinta eQ:lle on 11€ ja Vähennä.
7 tykkäystä
Mielenkiintoinen ero tavoitehinnoissa. Itse uskon enemmänn OP:n näkemykseen kuin Inderesin muutamastakin syystä. Ensinnäkin kyseessä ei ole enää kasvuyhtiö, kun katsoo esim. 5v tai 10v kurssikäyrät, niin ovat aika karun näköisiä. Aiempi kasvu johtui nollakorkoajasta, joka edesauttoi jonkinmoisen kiinteistökuplan syntymistä, mistä tässä nyt hiljalleen on päästelty ilmoja. Lisäksi PE-puolella arvostusten korjaus on ollut kaikista hitainta korkojen nousun jälkeen (muistaakseni tähnäkin ketjuun on näitä uutisia linkattu) ja tällainen Fund of Fund -rakenne, mikä eQ:n PE-sijoituksissa on, varmasti hidastaa arvostusten muutoksia. PE-rahastojen exitit ovat venyneet, koska arvostukset ovat jääneet liian korkeiksi. Siksi tuottopalkkioita ei eQ:n kassaankaan valu.
14 tykkäystä
Transaktiomarkkina PEssa on ollut globaalisti hiljainen, mutta onneksi nyt jo piristymään päin mm. jenkkien dereguloinnin myötä (jenkit isoin ostajamarkkina listaamattomille ja kilpailuviraston demokraattihaukka Khanille lähtöpassit). Itsellä usko että PE-tuottikset tulevat läpi kyllä 2026 alkaen vaikka nyt tältä vuodelta siirtyivätkin. Ei ole kovin yhtiöspesifi asia.
Kiinteistöjen osalta palkkiovirran kääntyminen nousuun voi tapahtua ilman nettomyyntiäkin: esim vain 5% arvonnousu eQn 3mrd kiinteistö-aumiin toisi 150m€ lisää palkkioituvaa omaa pääomaa.
Kysymys vielä @Sauli_Vilen kun kirjoitit että yhtiö tarkastelee strategiaansa uudelleen H1/25 aikana: luuletko että voisi tarkoittaa Taaleri-tyyppistä liikettä, jossa perinteinen varainhoito myydään ja pidetään PE ja kiinteistöt itsellä?
6 tykkäystä
Eikai se kurssikäyrä kerro onko kyseessä kasvuyhtiö vai ei 
4 tykkäystä
En kai niin sanonutkaan. Melko turha viesti muutenkin.
Nyt kun @Sauli_Vilen saatiin takaisin sapattivapailta oli hyvä sauma kysellä vähän tarkemmin eQ:n tilanteesta videolla. 
Viime aikoina Hesulin ainakin aikoinaan tähtiyhtiönä pidettyä eQ:ta on lyöty kovaa ja kurssi on tullut huipuista alas rajusti. Osin tietysti oikeutetusti, mutta nyt arvostus on jo sen verran historiallisten tasojen alapuolella eikä odotukset tulevasta tuloskasvusta päätä huimaa, että kärsivällisille tarjoillaan ostopaikkaa.
Aiheet:
00:00 Aloitus
00:24 Sauli palasi takaisin sapattivapailta
01:02 Q4 jäi pettymykseksi
03:55 Kiinteistörahastojen tilanne
08:11 Tölkkiä potkittu eteenpäin
11:42 Tuloskasvunäkymä huomattavasti vaatimattomampi
23:50 Arvostus historiallisten tasojen alla
18 tykkäystä
liittyy eQ:hun kiinteistörahastojen vuoksi.
OP puolittaa kiinteistörahastojensa hallinnointipalkkiot – ”Asiakkaat ovat toivoneet vastaantuloa” | HS.fi
hallinnointipalkkiot laskevat 1,9 % => 0,95 % toistaiseksi (varmaan niin kauan kuin rahastot ovat suljettu)
voiko muut seurata tätä sivusta. se tuntuisi asiakkaiden halveksimiselta, koska lunastuksia ei saa ulos.
11 tykkäystä
En näe mitään syytä miksi perinteinen VH pitäisi irrottaa muusta. Perinteinen VH sopii tosi hyvin eQ:n kokonaisuuteen (laajempi palvelutarjonta asiakaskunnalle, skaalautuu saman myyntikoneen ja hallinnon läpi yms).
Kuten tuossa videolla ja rapsassa kommentoin, niin tarjonnan laajentaminen on kyllä varmasti pöydällä ja olisin yllättynyt jos eQ:n tuotetarjonta ei olisi laajempi 2v päästä. Miksikään supermarketiksi eQ ei tietenkään ala, vaan fokus pysyy tiukkana myös jatkossa. Optimaalisessa tilanteessa tuossa tarjonnassa olisi yksi tukijalka lisää (infra, metsä tjsp). Haasteena on orgaanisen ylösajon hurjan pitkäaika jänne ja hyvien ostokohteiden puute.
Muista tuosta kiinteistöjen arvonnoususta se, että joka vuosi jaettaan myös tuotto-osuus ulos, josta vain osa palautuu takaisin rahastoon. Näin ollen tuo arvonnousun efekti laimenee jonkin verran tuotto-osuuden maksulla.
20 tykkäystä
@Karo_Hamalainen on tehnyt jälleen ansiokasta tutkivaa journalismia, tällä kertaa eQ:n asuntorahastoihin liittyen 
eQ:n kannalta tämä asuntorahastojen tilanne ei todellakaan ole hyvä. Näiden rahastojen merkitys eQ:n palkkiovirroille on varsin pieni ja tuottiksia ei näistä ole odotettu enää aikoihin. Suurempi vaikutus tuleekin arvioni mukaan asiakaskunnan kasvaneesta tyytymättömyydestä. eQ:lla on varsin suppea/keskittynyt asiakaskunta (yksi salaisuus yhtiön hurjan kannattavuuden taustalla) ja yhtiön kiinteistötuotteiden ongelmat heijastuivat jo 2024 mm. SFR:n tutkimuksessa, missä eQ putosi pois mitalisijoilta ensi kertaa ikuisuuteen juuri laskeneiden laatupisteiden johdosta.
Lähde: eQ Q4’24 tulosesitys.
Asuntorahastojen ongelmat ovat omiaan ruokkimaan tyytymättömyyttä yhtiön asiakaskunnassa, millä on taas heijastusvaikutuksia muuhun liiketoimintaan (uusmyynti etc.). Lisäksi seuraavan asuntorahaston lanseeraus tulee olemaan työn ja tuskan takana ja pidän mahdollisena, että semmoista ei päästä enää lanseeraamaan (meillä ennusteissa 2027).
52 tykkäystä
“eQ:n laatuarvio laski vuonna 2024, mikä tutkimuksen mukaan johtuu ennen kaikkea heikentyneistä sijoitustuotoista kiinteistösegmentissä.” 
Tuon mukaan laatu on sidoksissa ulkoisiin muuttujiin. Siinä yhtiö on ikäänkuin sivusta seuraaja ja tuotot määrittää arvion. Onhan tuotot toki merkityksellisiä, mutta eiköhän ne alalla ole kaikilla rahastoilla suhteellisen lähellä toisiaan. Toki EQ on käyttänyt runsaasti velkavipua kiinteistörahastoissaan ja se on voinut lisätä hyvässä suhdanteessa tuottoja (EQ:n mukaan laatua) ja nyt maksellaan kolikon toista puolta.
Oiskohan tuossa kuitenkin kysymyksessä isompi kokonaisuus ja miten asioita hoidetaan asiakkaan näkökulmasta. Esim. OP selvä kädenojennus asiakkaille hallinnointipalkkioiden puolittaminen. EQ tuskin moiseen lähtee. Siinähän menisi ensinnäkin yhtiön ja analyytikoiden konsensus ennusteet kerralla metsään ja toiseksi saatettaisiin tehdä jotain asiakkaan hyväksi.
4 tykkäystä
Hohhoijaa ja tämä kiinteistörahastoilla mässäileminen mediassa vaan jatkuu. Nyt sitten Karokin on repinyt raflaavan otsikon tuulipukujen Taloustaito -lehteen, jonka lukijakunnasta tuskin yksikään on kyseiseen suljettuun rahastoon sijoittanut tai siitä edes kuullut. Nyt puhutaan siis puhtaasti ammattimaisille isoille sijoittajille suunnatusta suljetusta rahastosta, jossa - aivan oikein - varainhoitaja on muuttanut arvostusmenetelmää parhaiten nykymarkkinaan sopivaksi, sekä pyrkinyt järjestelemään omistukset parhaiten kaikkia omistajia tyydyttävällä tavalla ml. lisäpääomittaminen, joka tällaisissa rakenteissa on heikon markkinan sattuessa aivan normaali toimenpide. Kun faktat muuttuu, niin tekojen tulee olla linjassa. Eikös tällainen proaktiivinen ratkaisujen hakeminen jos mikä ole juuri sitä duunia, josta varainhoitajalle maksetaan? Olisiko parempi seisoa tumput suorina ja pää pensaassa ihmetellä arvojen sulamista? Markkinatilanteelle ei mahda kukaan varainhoitaja yhtään mitään, vaikka media mielellään palveluntarjoajia koko Suomen kiinteistömarkkinan heikkoudesta syyllistääkin. Tärkeämpää kai on, että varainhoitoalalla yritetään aktiivisesti tehdä asioita silloinkin, kun sijoitukset ovat tuffella, ja pyritään luomaan arvoa sijoittajille eteenpäin katsovasti.
19 tykkäystä
Tästä saa kyllä kuvan että eQ pyrkii järjestelmään asuntorahastojaan itselleen sopivalla tavalla yhdistämällä ongelmiaan, kun asiakkaalle oletettavasti paras keino olisi likvidoida molemmat rahastot.
2 tykkäystä
Täytyy muistaa, että asiakkaiden enemmistö tässä viime kädessä päättääkin, mitä tehdään. eQ on esittänyt vain idean ja vaihtoehdon. Kun kyseessä suljettu Ky-rakenne, voidaan neuvotella ja katsoa paras päätös enemmistön kannalta.
5 tykkäystä
Opponoin vielä vähän - miksi mielestäsi paras vaihtoehto olisi likvidoida kaikki? Tässä markkinassa? Asuntomarkkinoilla on ollut isoin stressi 30 vuoteen ja arvot alhaalla, niin olet sitä mieltä että nyt myydään kaikki, kun korot ovat laskeneet jo 2%-yks huipuilta? Itse lapioin opportunistisesti rahaa sisään pääkaupunkiseudun asuntoihin ainakin tällä hetkellä minkä kerkeän. Rakentamislaman vuoksi pula tulee vuokra-asunnoista suht pian, imo. Viisi vuotta ja arvot ovat jo selvästi korkeammalla tasolla tasolla, uskon. Itse jos olisin näissä rahastoissa mukana niin tervehtisin tuota pääomittamista ilolla. Turha kaatunutta maitoa itkeä, luistellaan sinne minne kiekko on menossa.
17 tykkäystä
Likvidoinnissahan on järkeä lähtökohtaisesti silloin, jos rahasto arvostetaan toteutuneiden kauppahintojen perusteella, mikä ainakin toistaiseksi lienee se tyypillinen tapa tällä hetkellä suomalaisissa asuntorahastoissa. Mikäli rahaston arvostus muuttuu tuottoarvoperusteiseksi, niin likvidoinnin järkevyys muuttuu. Ensin mainitussa mallissa kauppaa ei voi käydä, koska kukaan ei tosiasiassa osta isoja blokkeja tuulipukuhinnoilla. Jälkimmäisessä taas kauppa käy, mutta arvostus on huomattavasti matalampi kuten eQ:n tapauksessa nähdään. Kannattaako sitten likvidoida? Tuskin, koska nyt pääomalle saa tuottoa. Kannattaako merkitä lisää? Mahdollisesti, jos uskoo, että vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa, ja mahdollisesti myös vuokrataso elpyy.
eQ toimii mielestäni aivan oikein näiden instikkarahastojensa kanssa. Rahaston arvojen tulee olla sellaisia, että kaupankäynti on mahdollista, eikä mitään “mark-to-fantasy” tyyppisiä unelmia, millä rahasto joudutaan pitämään suljettuna vuosia ja rahastoyhtiö maksimoi perimänsä palkkiot. Toki Eq:kin edelleen ilmeisesti perii hallinnointipalkkioita jälkimmäisen kaavan mukaan, mutta ainakin kaupankäynnin pitäisi nyt olla mahdollista, ja lisämerkinnöissäkin ehkä järkeä.
2 tykkäystä
Minusta on vähän hassua syyttää mediaa kiinteistörahastojen ongelmilla mässäilemisestä, yhtä hyvin pitäisi heitä syyttää markkinakiiman lietsomisesta joku vuosi takaperin. Kiinteistörahastoihin liittyvistä ongelmista on valvoja (FIVA) vaiennut pitkään, vaikka heillä on kyllä ollut tiedossa mitä ongelmia voi olla tulossa. Pitkään piilotellut ongelmat ovat nyt tulleet julkisuuteen, mutta turha siitä on mediaa syyttää.
Viestistäsi ei kuitenkaan käynyt ilmi se, miksi EQ:n rahastot ovat ajautuneet tähän tilanteeseen. Minun käsittääkseni arvostusmenetelmän muutos on vain sivujuonne koko tapahtumaketjussa.Llähtölaukauksena tässä on ollut ylivivutetun rahaston lainojen erääntyminen, joita ei saada rullattua eteenpäin entisin ehdoin. Siksi rahastot tarvitsee lisää omaa pääomaa, tai omistuksia täytyy realisoida.
Suljetulle rahastolle tai sen omistajille ei ole normaalisti mitään merkitystä, kuinka omistukset on arvostettu rahaston toiminnan aikana. Näiden rahastojen ongelmat nousivat pintaan, kun rahoitusta ei saatu rullattua eteenpäin.
17 tykkäystä
EQ:n lippulaiva Yhteiskuntakiinteistöt on todella pahasti jäljessä tuotossa parasta verrokkina, eli Titaniumin hoivaa. Taitaa olla jotain 20% eroa tuotossa tämän kriisiajan osalta, joten johtuisiko tuosta tämä laatuheikennys.
3 tykkäystä
Yksikään instikka tuskin vertaa tuottojaan Titaniumin kalliiseen retail-tuotteeseen, jossa kiinteistöt on kaiken järjen vastaisesti kriisivuonnakin plussalle arvioinut yksi parisataatuhatta euroa vuodessa vaihtava parin hengen arvioitsijaputka, eikä iso (kauniisti sanottuna arvioitavastaan vähemmän riippuvainen) yhtiö, joita eQ ja muut arvostetut varainhoidon toimijat käyttävät.
14 tykkäystä
Kannattaa muistaa että eQ on profiloitunut etenkin Kiinteistö ja PE-managerina. Nämä ovat ne tuotteet mitä eQ:lta ennen kaikkea halutaan ostaa. Tämän johdosta on mielestäni täysin loogista, että nuo rahastojen heikot tuotot sekä likviditeettihaasteet (rahastot olleet kiinni) aiheuttavat närää asiakkaissa.
17 tykkäystä
Ettei nyt mene ihan omenat ja päärynät sekaisin, niin selvennetään asiaa. Samlassa on hyvin todennäköisesti rikottu lakia, kun asiakkaiden varoja on kanavoitu asiakkaiden etujen vastaisesti yhteen managerille tärkeään kohteeseen (tästä ollut keskustelua toisessa ketjussa: Finanssisektori sijoituskohteena - #626 käyttäjältä Lisko1). Tässä on tehty todennäköisen lainrikkomisen lisäksi hyvin amatöörimäisiä virheitä (hajautuksen puute etc).
eQ:lla kyse on siitä, että matalan korkotason aikaan perustetut kovalla vivulla operoivat suljetut rahastot ovat ilmeisesti ajautuneet ongelmiin uudelleenrahoituksensa kanssa. Veikkaisin, että nuo rajusti vivutetut rahastot on tässä korkoympäristössä vaikea saada pyörimään kassavirtapositiivisesti ja kun muutenkin pankit ovat kiristäneet selvästi rahahanoja kiinteistösektorilta, vaatii pankki nyt rahastoilta toimenpiteitä (huom tämä on oma arvaukseni, minulla ei ole tarkkaa tietoa.tapahtumien kulusta). Asuntomarkkinan hintojen lasku ja raju velkavipu toimii nyt rumasti väärään suuntaan ja lopputulos on oman pääoman sulaminen vivulla (huom, että nämä tappiot ovat vasta paperilla, eivät realisoituneita). Vaikka numerot ovat karuja, niin tässä ei lopulta ole sen ihmeellisemmästä asiasta kyse kuin korkoriskin realisoitumisesta.
35 tykkäystä