@Karo_Hamalainen on tehnyt jälleen ansiokasta tutkivaa journalismia, tällä kertaa eQ:n asuntorahastoihin liittyen
eQ:n kannalta tämä asuntorahastojen tilanne ei todellakaan ole hyvä. Näiden rahastojen merkitys eQ:n palkkiovirroille on varsin pieni ja tuottiksia ei näistä ole odotettu enää aikoihin. Suurempi vaikutus tuleekin arvioni mukaan asiakaskunnan kasvaneesta tyytymättömyydestä. eQ:lla on varsin suppea/keskittynyt asiakaskunta (yksi salaisuus yhtiön hurjan kannattavuuden taustalla) ja yhtiön kiinteistötuotteiden ongelmat heijastuivat jo 2024 mm. SFR:n tutkimuksessa, missä eQ putosi pois mitalisijoilta ensi kertaa ikuisuuteen juuri laskeneiden laatupisteiden johdosta.
Asuntorahastojen ongelmat ovat omiaan ruokkimaan tyytymättömyyttä yhtiön asiakaskunnassa, millä on taas heijastusvaikutuksia muuhun liiketoimintaan (uusmyynti etc.). Lisäksi seuraavan asuntorahaston lanseeraus tulee olemaan työn ja tuskan takana ja pidän mahdollisena, että semmoista ei päästä enää lanseeraamaan (meillä ennusteissa 2027).
“eQ:n laatuarvio laski vuonna 2024, mikä tutkimuksen mukaan johtuu ennen kaikkea heikentyneistä sijoitustuotoista kiinteistösegmentissä.”
Tuon mukaan laatu on sidoksissa ulkoisiin muuttujiin. Siinä yhtiö on ikäänkuin sivusta seuraaja ja tuotot määrittää arvion. Onhan tuotot toki merkityksellisiä, mutta eiköhän ne alalla ole kaikilla rahastoilla suhteellisen lähellä toisiaan. Toki EQ on käyttänyt runsaasti velkavipua kiinteistörahastoissaan ja se on voinut lisätä hyvässä suhdanteessa tuottoja (EQ:n mukaan laatua) ja nyt maksellaan kolikon toista puolta.
Oiskohan tuossa kuitenkin kysymyksessä isompi kokonaisuus ja miten asioita hoidetaan asiakkaan näkökulmasta. Esim. OP selvä kädenojennus asiakkaille hallinnointipalkkioiden puolittaminen. EQ tuskin moiseen lähtee. Siinähän menisi ensinnäkin yhtiön ja analyytikoiden konsensus ennusteet kerralla metsään ja toiseksi saatettaisiin tehdä jotain asiakkaan hyväksi.
Hohhoijaa ja tämä kiinteistörahastoilla mässäileminen mediassa vaan jatkuu. Nyt sitten Karokin on repinyt raflaavan otsikon tuulipukujen Taloustaito -lehteen, jonka lukijakunnasta tuskin yksikään on kyseiseen suljettuun rahastoon sijoittanut tai siitä edes kuullut. Nyt puhutaan siis puhtaasti ammattimaisille isoille sijoittajille suunnatusta suljetusta rahastosta, jossa - aivan oikein - varainhoitaja on muuttanut arvostusmenetelmää parhaiten nykymarkkinaan sopivaksi, sekä pyrkinyt järjestelemään omistukset parhaiten kaikkia omistajia tyydyttävällä tavalla ml. lisäpääomittaminen, joka tällaisissa rakenteissa on heikon markkinan sattuessa aivan normaali toimenpide. Kun faktat muuttuu, niin tekojen tulee olla linjassa. Eikös tällainen proaktiivinen ratkaisujen hakeminen jos mikä ole juuri sitä duunia, josta varainhoitajalle maksetaan? Olisiko parempi seisoa tumput suorina ja pää pensaassa ihmetellä arvojen sulamista? Markkinatilanteelle ei mahda kukaan varainhoitaja yhtään mitään, vaikka media mielellään palveluntarjoajia koko Suomen kiinteistömarkkinan heikkoudesta syyllistääkin. Tärkeämpää kai on, että varainhoitoalalla yritetään aktiivisesti tehdä asioita silloinkin, kun sijoitukset ovat tuffella, ja pyritään luomaan arvoa sijoittajille eteenpäin katsovasti.
Tästä saa kyllä kuvan että eQ pyrkii järjestelmään asuntorahastojaan itselleen sopivalla tavalla yhdistämällä ongelmiaan, kun asiakkaalle oletettavasti paras keino olisi likvidoida molemmat rahastot.
Täytyy muistaa, että asiakkaiden enemmistö tässä viime kädessä päättääkin, mitä tehdään. eQ on esittänyt vain idean ja vaihtoehdon. Kun kyseessä suljettu Ky-rakenne, voidaan neuvotella ja katsoa paras päätös enemmistön kannalta.
Opponoin vielä vähän - miksi mielestäsi paras vaihtoehto olisi likvidoida kaikki? Tässä markkinassa? Asuntomarkkinoilla on ollut isoin stressi 30 vuoteen ja arvot alhaalla, niin olet sitä mieltä että nyt myydään kaikki, kun korot ovat laskeneet jo 2%-yks huipuilta? Itse lapioin opportunistisesti rahaa sisään pääkaupunkiseudun asuntoihin ainakin tällä hetkellä minkä kerkeän. Rakentamislaman vuoksi pula tulee vuokra-asunnoista suht pian, imo. Viisi vuotta ja arvot ovat jo selvästi korkeammalla tasolla tasolla, uskon. Itse jos olisin näissä rahastoissa mukana niin tervehtisin tuota pääomittamista ilolla. Turha kaatunutta maitoa itkeä, luistellaan sinne minne kiekko on menossa.
Likvidoinnissahan on järkeä lähtökohtaisesti silloin, jos rahasto arvostetaan toteutuneiden kauppahintojen perusteella, mikä ainakin toistaiseksi lienee se tyypillinen tapa tällä hetkellä suomalaisissa asuntorahastoissa. Mikäli rahaston arvostus muuttuu tuottoarvoperusteiseksi, niin likvidoinnin järkevyys muuttuu. Ensin mainitussa mallissa kauppaa ei voi käydä, koska kukaan ei tosiasiassa osta isoja blokkeja tuulipukuhinnoilla. Jälkimmäisessä taas kauppa käy, mutta arvostus on huomattavasti matalampi kuten eQ:n tapauksessa nähdään. Kannattaako sitten likvidoida? Tuskin, koska nyt pääomalle saa tuottoa. Kannattaako merkitä lisää? Mahdollisesti, jos uskoo, että vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa, ja mahdollisesti myös vuokrataso elpyy.
eQ toimii mielestäni aivan oikein näiden instikkarahastojensa kanssa. Rahaston arvojen tulee olla sellaisia, että kaupankäynti on mahdollista, eikä mitään “mark-to-fantasy” tyyppisiä unelmia, millä rahasto joudutaan pitämään suljettuna vuosia ja rahastoyhtiö maksimoi perimänsä palkkiot. Toki Eq:kin edelleen ilmeisesti perii hallinnointipalkkioita jälkimmäisen kaavan mukaan, mutta ainakin kaupankäynnin pitäisi nyt olla mahdollista, ja lisämerkinnöissäkin ehkä järkeä.
Minusta on vähän hassua syyttää mediaa kiinteistörahastojen ongelmilla mässäilemisestä, yhtä hyvin pitäisi heitä syyttää markkinakiiman lietsomisesta joku vuosi takaperin. Kiinteistörahastoihin liittyvistä ongelmista on valvoja (FIVA) vaiennut pitkään, vaikka heillä on kyllä ollut tiedossa mitä ongelmia voi olla tulossa. Pitkään piilotellut ongelmat ovat nyt tulleet julkisuuteen, mutta turha siitä on mediaa syyttää.
Viestistäsi ei kuitenkaan käynyt ilmi se, miksi EQ:n rahastot ovat ajautuneet tähän tilanteeseen. Minun käsittääkseni arvostusmenetelmän muutos on vain sivujuonne koko tapahtumaketjussa.Llähtölaukauksena tässä on ollut ylivivutetun rahaston lainojen erääntyminen, joita ei saada rullattua eteenpäin entisin ehdoin. Siksi rahastot tarvitsee lisää omaa pääomaa, tai omistuksia täytyy realisoida.
Suljetulle rahastolle tai sen omistajille ei ole normaalisti mitään merkitystä, kuinka omistukset on arvostettu rahaston toiminnan aikana. Näiden rahastojen ongelmat nousivat pintaan, kun rahoitusta ei saatu rullattua eteenpäin.
EQ:n lippulaiva Yhteiskuntakiinteistöt on todella pahasti jäljessä tuotossa parasta verrokkina, eli Titaniumin hoivaa. Taitaa olla jotain 20% eroa tuotossa tämän kriisiajan osalta, joten johtuisiko tuosta tämä laatuheikennys.
Yksikään instikka tuskin vertaa tuottojaan Titaniumin kalliiseen retail-tuotteeseen, jossa kiinteistöt on kaiken järjen vastaisesti kriisivuonnakin plussalle arvioinut yksi parisataatuhatta euroa vuodessa vaihtava parin hengen arvioitsijaputka, eikä iso (kauniisti sanottuna arvioitavastaan vähemmän riippuvainen) yhtiö, joita eQ ja muut arvostetut varainhoidon toimijat käyttävät.
Kannattaa muistaa että eQ on profiloitunut etenkin Kiinteistö ja PE-managerina. Nämä ovat ne tuotteet mitä eQ:lta ennen kaikkea halutaan ostaa. Tämän johdosta on mielestäni täysin loogista, että nuo rahastojen heikot tuotot sekä likviditeettihaasteet (rahastot olleet kiinni) aiheuttavat närää asiakkaissa.
Ettei nyt mene ihan omenat ja päärynät sekaisin, niin selvennetään asiaa. Samlassa on hyvin todennäköisesti rikottu lakia, kun asiakkaiden varoja on kanavoitu asiakkaiden etujen vastaisesti yhteen managerille tärkeään kohteeseen (tästä ollut keskustelua toisessa ketjussa: Finanssisektori sijoituskohteena - #626 käyttäjältä Lisko1). Tässä on tehty todennäköisen lainrikkomisen lisäksi hyvin amatöörimäisiä virheitä (hajautuksen puute etc).
eQ:lla kyse on siitä, että matalan korkotason aikaan perustetut kovalla vivulla operoivat suljetut rahastot ovat ilmeisesti ajautuneet ongelmiin uudelleenrahoituksensa kanssa. Veikkaisin, että nuo rajusti vivutetut rahastot on tässä korkoympäristössä vaikea saada pyörimään kassavirtapositiivisesti ja kun muutenkin pankit ovat kiristäneet selvästi rahahanoja kiinteistösektorilta, vaatii pankki nyt rahastoilta toimenpiteitä (huom tämä on oma arvaukseni, minulla ei ole tarkkaa tietoa.tapahtumien kulusta). Asuntomarkkinan hintojen lasku ja raju velkavipu toimii nyt rumasti väärään suuntaan ja lopputulos on oman pääoman sulaminen vivulla (huom, että nämä tappiot ovat vasta paperilla, eivät realisoituneita). Vaikka numerot ovat karuja, niin tässä ei lopulta ole sen ihmeellisemmästä asiasta kyse kuin korkoriskin realisoitumisesta.
Minusta ei pidä vähätellä managerin vastuuta, koska normaalisti tällaisissa rahastoissa on varauduttu eri tyyppisiin riskeihin ja asioihin reagoidaan heti, kun markkina kääntyy. Keinoja on monia.
Käsittääkseni kyseessä on eQn ensimmäinen ja toinen suljettu rahasto, ja eihän se hyvin mennyt. Hieman vaikuttaa amatöörimäiseltä touhulta. Nämä luvut ovat täysin poikkeuksellisia tappioita, enkä itse ainakaan luottaisi eQn manageritaitoihin näillä näytöillä. Eikä onneksi tarvitsekaan.
Ei ollut missään nimessä tarkoitus vähätellä managerin vastuuta ja olen täysin samaa mieltä kanssasi. Managerin tehtävä on huolehtia asiakkaan varoista ja tehdä tuottavia sijoituksia. Luonnollisesti tässä ei ole onnistuttu kummassakaan. Kuten aiemmin viestissäni sanoin, on näiden asuntorahastojen suurin vaikutus eQ:lle tiiviin asiakasryhmän kasvava tyytymättömyys, ei rahastojen hallinnointipalkkiot tai muut seikat.
Niin, kiinteistöjä ei voi enää arvostaa pelkästään maksimoimaan hallinnointikulut, vaan ne on pakko arvostaa todelliseen tuottoarvoon eikä kuvitteelliseen kauppahintaan.
Varmasti jo elokuussa 2022 korkojen noustessa noheva varainhoitaja näki, että päivi tua menee.
Ehkä jälkiviisaana olisi päässyt pienemmillä tappioilla, jos olisi tuolloin aloittanut rajun kiinteistökannan myynnin. Mutta varmasti tämäkin oli säännöissä fiksusti rajattu pois vaihtoehdoista, asettamalla kiinteä aikataulu pääomien palauttamiselle.
Yleisesti ottaen voi todeta, että ei kai tähän rahastoon näillä ehdoilla ole voinut sijoittaa kuin varainhoitajan asiantuntemukseen luottava “tuulipuku”, joka luottaa siihen, että rahat ovat turvassa “tuulipuvun” äkkinäisiltä sijoitusideoilta.
eQ:n asuntorahastot eroaa palkkiorakenteeltaan ja sijoittajakunnaltaan merkittävästi retail-asiakkaille kaupitelluista rahastoista. Kiinteä hallinnointipalkkio on pieni avoimiin kiinteistörahastoihin verrattuna ja tuottopalkkio maksetaan useimmiten vasta realisoiduista tuotoista. Toisen asuntorahaston minimimerkintä taisi olla miljoona euroa ja toisen kaksi, eikä siellä seassa tuulipukuja sijoittajina pyöri. Rahastot lähti vielä pahoin jälkijunassa markkinoille ja tuolloin 2022 elokuussa taisi suuri osa kohteista olla vielä rakenteilla.
Suljettujen rahastojen salkunhoitajilla ei ole siis avoimien rahastojen kaltaista intressiä näyttää korkeita tuottoja rahaston sijoituksissa toiminta-aikana, sillä rahat lasketaan ja jaetaan lopullisesti exitin yhteydessä. Siksi minusta tuo kertomus tuottoarvomenetelmään siirtymisestä ei oikein vakuuta, vaan uskon muutoksen perustuvan ihan puhtaasti tuottovaatimuksen nousuun asuntosijoituksissa viimeisen parin vuoden aikana. Nyt uutta rahoitusta hankittaessa täytyi vaan tosiasiat tunnustaa.
Jo prosentin tuottovaatimuksen nousu tekee melkoista tuhoa ylivivutetussa salkussa ja itse @Karo_Hamalainen jutusta ynnäilin että tuottovaatimuksen nousu olisi ollut 1,3% luokkaaa (luku tupakkiaskin kannesta), joka sai rahaston asuntosalkun arvon tippumaan yli 25% ja oman pääoman yli puoliintumaan…
Tässä vielä täällä aiemminkin esillä ollut graafi tuottovaatimusten kehityksestä:
eQ Asunnot on eQ:n erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa vuokra-asuntoihin. Rahasto on perustettu vuonna 2020.
Pankkeja tuppaa tuo todellinen vakuusarvo kiinnostamaan - lainaa ei saa suhteessa fiktiivisiin arvostuksiin. Vanhat lainat raukeaa eikä uutta saa tarvittavaa määrää.
Tuulipuku: Termi viittaa siihen, että sijoittaja ei välttämättä ymmärrä sijoitusmarkkinoita tai sijoitusstrategioita, vaan tekee sijoituspäätöksiä esimerkiksi tunteiden, huhujen tai vinkkien perusteella.
Ymmärtää kuin tuulipuku, toimii kuin tuulipuku - ehkä se on tuulipuku riippumatta käytetyn massin määrästä. Sitäpaitsi - joukossa “asiat” tiivistyy.
Juu, on perustettu vuonna 2020, mutta solmi esimerkiksi näistä rakennettavista kohteista kaupat vuonna 2021 ja valmistuivat paljon myöhemmin(en jaksa kaivaa ajankohtaa):
Minulla ei tuon rahaston omistajalistaa ole, mutta itse uskon siellä olevan ainoastaan ammattimaisia sijoittajia. Rahasto ei nimestään huolimatta ole edes laissa määritelty erikoissijoitusrahasto, eikä se noudata sen määräyksiä. Lain mukaan toimivan rahaston maksimi lainoitusaste on 50%, tällä rahastolla suunniteltu lainoitusaste oli jo käynnistettäessä 67%.
“Smart men go broke three ways - liquor, ladies and leverage.” - 𝗖𝗵𝗮𝗿𝗹𝗶𝗲 𝗠𝘂𝗻𝗴𝗲𝗿
Kyllä se portfolion tuottovaatumus saavutetaan, kun kiinteistöjen arvot lasketaan vastaamaan tuottovaatimusta. Tuottotavoite ei kuiten kohtaa rahaston “vanhaa rahaa”.
Juttu on valitettavasti maksumuurin takana, mutta jutussa puhutaan mm:
Riskienhallintaa ei olisi tuossa tilanteessa saanut Fivan mukaan ulkoistaa. Vaihtoehtorahaston toimiluvan edellytykset eivät ulkoistuksen vuoksi täyttyneet.
Myös stressitesteissä havaittiin ongelmia. Testeissä ei huomioitu skenaarioita esimerkiksi nousevien korkokulujen vaikutuksista.
