Tässä kommentteja ja yhteevetoa Saulilta ja Kasperilta
Varainhoito- ja rahastomarkkinan kolmas kvartaali jatkoi alkuvuonna nähtyä kehitystä, jossa erityisesti kiinteistötuotteiden myynti on muuttunut selvästi aiempaa haastavammaksi. Korkotuotteet näyttävät puolestaan päätyvän kuluvan kalenterivuoden voittajiksi, sillä lähes 80 % tammi-lokakuun sijoitusrahastojen nettomerkinnöistä suuntautui joko pitkän tai lyhyen koron rahastoihin.
Ohessa erinomainen artikkeli Amwatchilta PE-markkinan valuaatioista. Näitä samoja teemoja mekin ollaan välillä ihmetelty, että miten yksi omaisuusluokka voi seilata ihan omaa elämäänsä 
Fresh figures show major differences in pension funds' private equity returns — AMWatch Juttu on maksumuurin takana, mutta ohessa kiinnostavimpia poimintoja:
The Danish pension fund for early years professionals, Pædagogernes Pension (PBU) booked the largest return of 26%, while Industriens Pension saw the lowest return of -8.3% representing a difference of 34 percentage points, a comparison conducted by the Danish pension and investment analyst Nikolaj Holdt Mikkelsen shows.
“Of course, this could indicate that they are investing in different assets, but I think the dispersion in returns is mainly due to how fast or slow they have been to adjust the value of their assets,” he says.
Mikkelsen finds it remarkable that during a period of constant rate hikes that have subdued dealmaking, increased borrowing costs for leveraged buyouts, and made IPOs nearly impossible for private equity funds, Industriens Pension and PensionDanmark are the only Danish pension funds to report negative returns from the asset class.
During last year’s major downturn in listed markets, the valuation of private equity and other alternatives also raised eyebrows as pension funds reported widely different returns and some portfolios of unlisted assets seemed to defy gravity.
Following an inspection earlier this year, the Danish FSA recently ordered several pension funds to evaluate their alternative investments more frequently.
”We have discovered something that we think needs to be corrected. So there’s still potential for improvement in terms of the processes and methods that have been set up to ensure that valuations are sufficiently frequent and accurate as the market develops,” Per Plougmand Bærtelsen, Deputy Director General of the Danish FSA.
Jälleen AMWatchilla oli mielenkiintoinen artikkeli Fourtonista, joka voisi olla kiinnostava ostokohde useammallekin meidän varainhoitotalolle (esim. Titanium tai Alexandria). Myös Fourton toteaa, että toimialalla on paljon aktiviteettia.
Finnish stock-picking manager has tripled its AUM since merger in 2021 — AMWatch (maksumuuri)
”The company is fully owned by its key personnel. Currently, the AUM in our mutual funds is EUR 200m and some + EUR 100m in discretionary wealth management. Fourton merged with Asia focused JOM Fund Management in 2021.”
”All our six equity funds are actively managed and do not follow any equity indexes. A key focus area is developing Asia with three funds, while in Europe, we have two funds plus one global health care-themed fund.
”Fourton is currently one of the few fully independent fund managers in Finland. We value our autonomy very highly and we truly believe that by being independent, we can offer unique investment strategies and products to our valued clients.”
A lot is happening in our field of business at the moment. Naturally, we keep our eyes open in case something interesting comes to our attention – for example, opportunities relating to distribution that could help us reach more investors and spread knowledge around Scandinavia.
“My criticism has been narrowly focused on PE’s lack of mark-to-market valuations and some of the implications this brings. The illiquidity and nonmarking were once implicitly acknowledged, appropriately, as a bug, but are now clearly sold as a feature. The problem is logically you get paid extra expected return for accepting a bug (possibly explaining some of PE’s historical success), but you pay by giving up expected return for being granted a feature. This is a potential problem going forward.”
Vaikka ei mikään finanssiyhtiöilta olekkaan, niin tänään lavalla pelkkiä tämän sektorin firmoja. Esitykset alkaa 16.00: Navigating the Finnish Stock Market | Monday, Dec. 18 at 4:00 pm EET - Inderes
Ohessa KL:ssä hyvä juttu metsärahastoista. Tätä asiaa me ollaan itsekin välillä ihmetelty. Tärkeä tiedostaa tuo likviditeetin puute metsäomaisuudessa. Jos asunnot/kiinteistöt ovat suhtellisen epälikvidejä, niin metsä on oikeasti tosi epälikvidi omaisuuserä.
Beckin ajattelussa likvidi rahastorakenne ei istu epälikvideihin omaisuusluokkiin. Jos metsää menisi lunastusten takia pakkomyyntiin, ei arviolta 200 miljoonan euron tilamarkkina jaksaisi niellä 50–100 miljoonan euron arvoista lisätarjontaa.
Lisäksi rahastojen ostot ovat jo useana vuonna tuoneet yli 50 prosenttia markkinatransaktioista: näin raskaiden instituutiokauppojen hyytyminen painaa metsätilojen hintoja väkisin.
Beckin mukaan ongelma onkin siinä, että metsärahastojen koko on paisunut liian suureksi niiden taustalla elävään likviditeettiin verrattuna. Käytetty mekanismi suhteessa markkinoiden kokoon on väärä.
Voisi perustellusti kysyä, mitä taikatemppuja metsärahastot ovat tehneet, kun ne kerran ovat kirjanneet 16–17 prosentin hirmutuottoja. Tähän on päästy myös diskonttokorkoa laskemalla eli arvoja nostamalla.
Nyt testataan, missä määrin metsärahastot kirjaavat arvojaan alaspäin. Näyttää myös vahvasti siltä, että rahastojen tuottoeroja selittävät ennen kaikkea erot arvonmääritysmenetelmissä.
Kirjoitin eläkeyhtiöiden salkunhoidon kuluista. Kulut about tuplaantuneet kymmenessä vuodessa, koska pääomasijoitusten ja hedgerahastojen osuus kasvanut salkuissa oleellisesti.
Juttu tilaajille.
Juttua tehdessä pohdin myös sitä, että eläkeyhtiöiden tuottoluvut kertovat nyt ihan eri tavalla sijoitustoiminnan tuotoista kuin vielä finanssikriisin aikoihin. Tuolloin vielä ylivoimainen enemmistö eläkesalkuista oli noteeratuilla markkinoilla koroissa ja osakkeissa. Tänä päivänä about 40 prosenttia salkuista on pääomasijoituksissa, kiinteistöissä, hedgerahastoissa yms tavarassa, joka ei ole likvidiä ja mitään luotettavaa mark-to-market-arvoa ei ole usein laisinkaan saatavilla.
Ja niin, nuo edellä mainitut epälikvidit sijoitusluokat ovat tuoneet leijonanosan eläkeyhtiöiden tuotoista (ja kuluista) edellisen 10 vuoden aikana.
Prosentti vuodessa on kyllä todella paljon suhteutettuna tuottoihin. Kiinnostaisi tietää miten vertautuisi passiiviseen vaihtoehtoon suurin piirtein samoin allokaatioin.
Norjan öljyrahasto kiinnostava verrokki, jolla hyvin alhaiset kulut käsittääkseni. Toki allokaatio on hyvin erilainen myös.
Olen kanssa huolestuneena seurannut metsärahastojen toimintaa. Hankintoja on tehty hurjilla hinnoilla ja vaikka olisi hyvässä kasvussa mettä tuotto saaminen puun myynnillä ja kasvulla 10 vuotis kaudella on heikko.
Nyt kun tila hinnat ovat tasaantuneet ja paikoin jo laskeneen on tuoton tekeminen kyseenalaista.
Markkinan kuumentuminen alkoi näkyä 2021 ja 2022 jo selkeästi. Hintoihin alkoi olemaan vähemmän perusteluja ja oikeastaan puun hintojen nousu oli enään ainoa, kun kasvu ei enään riittänyt korkeisiin tila hintoihin. Nyt tuntuu, että enään Uudenmaan muiden kasvukeskusten ympärillä tilojen hinnat nousee välillä puustoon nähden korkeaksi.
Ajatukset perustuvat puhtaasti omaan näkemykseen, sekä seurantaan ja mitään tilastietopohjaa ei ole.
1 kritisoiva artikkeli julkaistu, mutta onko käytännössä tapahtunut mitään joka muuttaisi markkinatilannetta? Katsoin että ainakin kuitupuun hinta olisi tullut pikkaisen ylös. Sitä en osaa selittää miksi koivutukin hinta on noussut noin paljon. Ajantasaiset puunhinnat | Metsälehti
Kauppalehdessä oli artikkeli asuntorahastoista ja niiden tilanteesta. Pisti miettimään että mitä jos sama sattuisi metsälle.
Yllättävä näkemys asuntomarkkinoista: ”Asiat ovat muuttuneet paljon nopeammin kuin odotin” | Kauppalehti
Rupesin pohtimaan asiaa ja tulin seuraaviin johtopäätöksiin.
Pakkolunastus-tilanteessa metsien arvoa on pakko laskea, esim. -30%. Todennäköisimpiä ostajia olisivat metsäyhtiöt. Heillä on aito tarve puulle, sekä varallisuutta, aikaa ja resursseja holdata tyhjiä/kasvavia palstoja. Ostajahierarkia olisi: Metsäyhtiöt → metsäsijoittajat → vanhat metsää harrastavat miehet, sekä satunnaiset nuoremmat ostajat. Metsä on epälikvidi sijoitus, sekä sijoituksena huono koska se tuottaa äärimmäisen hitaasti ja on vaikea/kulukas realisoida. Pidempi versio 
Metsäpalstalla on muutamia eroja verrattuna asuntoon.
Asuntohan rapistuu ja vaatii remonttia ja sisustusta. Kulut juoksevat jos ei ole vuokralaista. Asunnoilla on tietynlainen parasta ennen-päivä. 60-luvun kerrostalot eivät ole haluttua tavaraa Kehä 3:n ulkopuolella.
Metsässä on taas se “hyöty” että se voi seisoa tyhjänäkin. Ensimmäiset 10 vuotta ovat tärkeimmät. Maanmuokkaus → istutus → varhaisperkaus → taimikon hoito. Sen jälkeen metsän voi antaa vain kasvaa.
Mutta jos koko touhu on rakennettu sijoittajien rahoilla ja he haluavat omansa pois, se on kestämätön tilanne.
Sijoitusasunto on helpompi myydä kaduntallaajalle kuin metsäpalsta. Metsän hoito vaatii jo oikeasti kiinnostusta ja perehtymistä. Metsiä ostavat naiset ovat todella harvassa, ja harva kaupunkilainen taitaa moottorisahan käytön.
Metsällä ei myöskään ole samanlaista tarvetta kuin asunnoilla. Metsä on “nice to have”.
Ongelmana on myös että kun metsä on hakattu, sen arvo on siinä. Kaikki toimenpiteet siitä eteenpäin syövät valtavasti rahaa (tai harrastuneisuutta ja vapaa-aikaa). Ja tuon 10v jälkeen ei voi muuta kuin odottaa. Ensiharvennus tehdään 30-40v iässä. Eli 20 vuoteen se metsän kuvio ei tuota mitään. Ja varsinainen tilipäivä eli päätehakkuu havupuulla on siinä 60-80v iässä
Metsäpalsta on siis jaettu eri-ikäisiin kuvioihin, jolloin osa metsän arvosta säilyy vanhemman osion kautta. Suurin osa metsistähän tuli ihmisille perintönä maanviljely-ajoilta. Joitakin yksityisiä metsäsijoittajia on, mutta enimmäkseen metsiä ostavat miehet harrastukseksi, ns. “touhupalstaksi”.
Itselläni on haaveena omistaa metsää eläkepäiville. En kuitenkaan näe metsää järkevänä sijoituskohteena nykyhinnoilla, joten sijoitan mieluummin pörssiin. Siinä lyhykäisyydessään miksi kysyntä ei ehkä kohtaa tarjontaa 
Kaikki metsän toimenpiteet voi ostaa palveluina, mutta silloin myyntihinnan pitää olla erittäin reilu.
Romahdusta ei siis välttämättä tule vaan todennäköisempi on skenaario jossa jäädään holdaamaan palstoja ikuisesti.
Jos puhut elementtitaloista, sano se. Elementtirakentaminen tuli 1960-luvun puolivälissä ja nimenomaan elementtitalot ovat niitä murheenkryynejä. 1960-luvun alkupuolella rakennettiin vielä kivitaloja eli paikan päällä tiili tiileltä rakennettuja kerrostaloja. Ne kyllä kestää. Ei ole syytä elementtisaumojen remonttiin joka 25. vuosi. Ilmastointikin pelaa kivitalossa paremmin.
Uoto raja tuo Kehä 3. Tiesitkö, että Suomessa on pari muutakin kaupunkia. Kyllä niiden keskustat on täynnä aitoja kivitaloja. Elementtirakennuksia löytyy noin vuoden 1965 jälkeen rakennetuista nukkumalähiöistä ja täydennysrakentamisen myötä valitettavasti myös keskustoista.
Elementtikerrostaloja jopa puretaan muuttotappioalueilla. Ei ole ollut uutisia, että kivikerrostaloja purettaisiin. Suomen rakennustaito pilattiin elementtirakentamisella. Ihmeen vähän tästä vaikuttaa olevan mitään käsitystä asuntosijoittajillakaan. Elinkaariajattelu on tietysti haastava laji varsinkin tulevien kulujen osalta.
Voi siirtää osuvampaan ketjuun.
Tähän liittyen hesarista (maksumuuri):
“Puoli miljoonaa suomalaista omistaa metsää, ja asiantuntijan mukaan moni ei ymmärrä omaisuudestaan mitään” 
Uutisvirtaa lukiessa tulin pohtineeksi että pankit voisivat yllättää ensi vuonna. Ensiasunnon ostajien veroetu on vielä hetken voimassa ja ensi vuonna varainsiirtovero laskee. Nämä ovat poliittisia päätöksiä jotka tukevat asuntokaupan piristymistä Suomessa. Samalla pankit tienaavat vielä suuria lisätuloja korkokatteesta. Näillä kolmella tekijällä saisi erittäin hyvää tulosta.
Metsätilat on epälikvidi omaisuus, mutta onkohan rahastoissa ajateltu että tarvittaessa vedetään metsät sileiksi jos tulee käteisen puute. Puuthan taitaa olla helposti realisoitavissa. Teollisuus tarvitsee niitä aina ja luulisin että ne voidaan myydä pystyyn niin että rahat/ennakkomaksu heti ja sitten kun metsäfirmalle sopii 1.5v kuluttua niin se käy ne kaatamassa ja loppusumma tarkistusmittauksen perusteella.
Tämä kysymys on kiinnostava ja Inderes voisi asiasta kysyä sopivassa haastattelussa!
Maksumuuri.
“Asuntojen hintojen lasku loppuu vuonna 2024, uskoo suuri osa pankeista. Asuntokaupan piristyminen kääntää vanhojen asuntojen hinnat maltilliseen nousuun alkavana vuonna.”
Pankkeja salkkuun? 
Hyviä uutisia varainhoidon sektorille?
”Suomen sijoitustutkimuksen julkaiseman tuoreen Rahastoraportin mukaan kotimaahan rekisteröityihin sijoitusrahastoihin sijoitettiin marraskuussa nettona 571 miljoonaa euroa uusia pääomia.”
Sijoitusrahastojen suomalaisuus on erinomainen asia. Tiesitkö, että Nordea ja OP ovat Suomen Top 5:ssa bruttokansantuotteen (bkt) kasvattajina?
Tietysti on kiva, kun suomalaista rahaa käytetään myös Vinku-Intian bkt:n kasvattamiseen. Meillä on myös globaali vastuu.
Kyllä ainakin Juurikin salkkuun. Onhan se kokonaistalouden kannalta pitemmän päälle ongelma, että finanssisektori raapii tosi ison osuuden voitoista ja bkt:sta. Mutta hei, itsehän ollaan tästä vastuussa äänestäjinä. Jokainen ihan itse päättää, kapinoiko vai sopeutuu. Juurikki kapinoi nuorena, mutta nyt hyödyntää vallitsevan talousjärjestelmän epäkohtia hyväkseen. Pankki voittaa aina ja jos ei voita, niin muutetaan pelisääntöjä.
Osaanpa olla aivan eri mieltä Juurikki Pakko huolehtia ensin itsestäään niin onpa sitten rääpyä auttaa muita jos sattuu olemaan sillä tuulella. Olen ajatellut että jotain 300 000 rahastaa muiden ahneudella, sen jälkeen antaa vaan rullata omalla painollaan.Luovuin pankeista/finansseista, SEB jäi mutkan kautta. Niin ja Mantan haluan vielä katsoa urheilumielessä…