Olisi perin mielenkiintoista tietää, minkälaisella sopimuksella Lajusen hotellioperaattori-yhtiö SC Hotels Operations Oy on hotellin rahastolta vuokrannut. Tuolla esittämälläsi miljoonan euron korkokululla pelkät korkokulut yhden huoneen osalta per vuorokausi on 285 euroa. Hotellin oletetulla 50 % käyttöasteella jokaiselta yöpyjältä pitäisi saada 570 euroa pelkkiin korkokuluihin.
Tällainen laskelma on tietysti osaksi viihteellinen, koska tarkkoja tietoja ei ole käytössä. Se on kuitenkin myös viitteellinen siitä, kuinka hankala tuollaista hotellia on saada tuollaisella velkakuormalla pyörimään.
Eli tästäkin rahastosta on vipattu vielä yli 10 miljoonaa hotellirahastolle 10 miljoonan pääomapanoksen lisäksi? Tuossa tilanteessa Newsecin arvio hotellikiinteistölle oli 109 miljoonaa euroa, jota voi olla aika haasteellista tässä tilanteessa saada. Seniorilainoittajaa/vakuuden haltijaa tuskin paljon jää juniorilainoittajien kohtalo harmittamaan, jos vaan saa omansa pois kohteesta.
Taitaa korkoympäristö ja -näkymät vaikuttaa tulosnäkymiin myös Atlantin toisella puolella, kuten myös meillä täällä Pohjolassa. Korkokatteesta riippuvaisten yhtiöiden on hankala suurta tuloskasvua tehdä korkojen laskiessa.
Meidän rahastoraporttikommentti tulee varmaan kohta pihalle, mutta nostetaas tänne yksi kiinnostava sivuhuomio raportista.
Keskustelu metsärahastojen ympärillä on kiihtynyt viime aikoina ja yhä useampi on huolissaan, että ne olisivat seuraava omaisuusluokka joka laitetaan säppiin. Tämä on sinänsä loogista, sillä metsä on selvästi kiinteistöjä epälikvidimpi ja metsän arvonmääritys on myös monella tapaa hyvin paljon hankalampaa kuin kiinteistöjen. Toissapäivänä HS:llä oli tästä erinomainen juttu: Suomalaisen metsän hinta nousi rajua vauhtia, nyt edessä väijyy huolestuttava käänne | HS.fi
Nyt tammikuun raportissa S-Pankin metsärahaston nettolunastukset olivat 9 MEUR. Katselin rahaston viimeistä Q-katsausta ja siellä näyttäisi olevan käteistä 6% rahastosta, eli 15 MEUR (en ole varma onko tuosta summasta lunarit vielä maksettu). Ihan mielenkiintoista nähdä miten lunastukset tässä (ja muissa) metsärahastoissa kehittyvät, mutta hirveästi lunastustahdin ei tuosta tarvi kiihtyä, että rahastoilla loppuvat käteiset.
Btw ihan mielenkiintoista, että kolmen avoimen metsärahaston tuotot vikalta 12kk ovat 0%, 7% ja 10%. Aika hurjia tuottoeroja, kun lähtökohtaisesti kaikkien metsä kuitenkin kasvaa saman verran vuodessa
Katsoin mielenkiinnosta esille nostamasi S-Pankin metsärahaston uusimman katsauksen ja ajattelin, että kommenttiasi olisi syytä täydentää huomiolla, että rahastolla on velkaa tasan 0 euroa ja omaa pääomaa kuitenkin 227M€. Vertailun vuoksi saman pankin asuntorahastolla (jonka lunastuksia on osittain rajoitettu koskien yli 5k€ toimeksiantoja) omaa pääomaa on 299,6M€ ja velkaa 176M€.
Ihan hyvä jos rajoittavat tai keskeyttävät lunastukset mikäli tulisi tilanne jossa katsovat sen osuudenomistajien edun mukaiseksi, mutta pelkkään käteisen määrään viittaaminen antaa mielestäni väärän kuvan rahaston likviditeettitilanteesta. Metsärahastoilla on asuntorahastoihin verrattuna myös mahdollisuus ajoittaa hakkuutulojen rahavirtojaan toisin kuin asuntorahastoilla vuokratulojaan.
Metsärahastot käyttävät velkaa tosi vähän (jos ollenkaan) ja olisin hyvin yllättynyt, jos ne lähtisivät maksamaan lunastuksia velalla (kun ei sitä kerta sijoitustoimintaankaan käytetä).
Hakkuiden ajoitus on ihan hyvä pointti. Lisäksi metsätilamarkkinalla ainakin toistaiseksi on ollut ostajia paljon paremmin kun kotimaisella kiinteistömarkkinalla ja tässä mielessä rahaston mahdollisen likvidoinnin pitäisi sujua helpommin kuin kiinteistörahastoilla.
Metsärahastojen rajusti kohonneista arvostuksista voisi tosin päätellä, että näissä voi olla ilmaa, joten näinköhän haluavat kirjata tappioita myynneillä? Luulen että ennemmin tekevät kuten avoimet kiinteistörahastot ja keskeyttävät lunastukset, koska myynti markkinahinnalla aiheuttaisi tappioita. Tämähän tuntuisi olevan näiden avoimien rahastojen valuvika, että mitään painetta ja tarvetta, paitsi mainehaitta, arvostuksien laskemiseen markkinatasolle ei ole.
Yleinen avoimien kiinteistörahastojen mantra, että markkina on hiljainen tarkoittaa oikesti sitä, etteivät halua myydä markkinahintaan kiinteistöjään, osittain mistä johtuen markkina on hiljainen. Tämä on tällainen muna-kana -ongelma, josta päästäisiin eroon mikäli annettaisiin markkinan toimia markkinatalouden mukaisesti, eli hinnat joustaisivat ja uusi tasapaino löydettäisiin. Tällöin koko markkina olisi dynaamisempi ja palautuisi nopeammin.
Juteltiin Heikkilän kanssa pitkät pätkät kiinteistörahastoista:
Olen samaa mieltä siitä, että on hyvin kyseenalaista pitää rahastoa säpissä 1,5v ja väittää että “markkina ei toimi” tai “markkinan hinnat ovat väärät”. Ei tämä ole mikään markkinakriisi (vrt. korona tai finakriisi tai eurokriisi), tämä on kivulias krapula pitkästä nollakorkoläträyksestä.
Katselin läpi Op Metsänomistaja rahaston vuosien 2022 ja 2023 vuosikertomukset ja tein muutamia huomioita siitä, kuinka rahaston arvonkehitys on pääosin muodostunut:
Rahaston yhteenlasketut puun myyntituotot oli kahden vuoden ajalta 21,9m€ ja metsäkiinteistöjen arvonmuutos 41,1m€. Rahaston arvopapereista on saatu kahdessa vuodessa osinkoja ja voitto-osuuksia 8,0m€ ja arvopaperien arvonmuutos samalta ajalta oli 51m€, josta Tornator omistuksen osuus oli 45,9€. Rahaston Tornator omistuksen arvo nousi kahdessa vuodessa 73%. Nämä tuotot yhteenlaskettuna on 122m€, josta 24,5% oli puun realisoituneita myyntituottoja sekä arvopapereiden tuottoja ja loput 75,5% arvonkorotuksia.
Rahaston metsäpalstojen ja arvopapereiden arvo on kuitenkin mitä ilmeisemmin jatkanut nousuaan ainakin excelissä, sillä 31.12.2024 rahastokatsauksen mukaan rahaston arvo nousi vuonna 2024 9,8%. Viimeisen kolmen vuoden tuotto onkin 12,1% p.a.
Hyviä nostoja!
Suosittelen kuuntelemaan aiheesta Karon grillin monologin. Avasi itselle myöskin sitä, miten kummallinen ja epäselvä tuo rahaston arvonmuodostusperusta on. Kolme rahastoyhtiötä määrittelevät oman arvonsa täysin eri metriikoilla. Lisäksi metsäpalstojen arvonmääritys rahastojen sisällä on jokseenkin… erikoista.
Videossa myös avataan sitä, että metsärahastojen starttivaiheessa metsärahastot ostivat kaiken, mikä irti lähti sellaisella tuotto-odotuksella, jolla perinteisesti ei metsää ole ostettu (lue matalalla).
Nyt kun Venäjältä ei tule enää puuta ja puun hinta on noussut selvästi, on tämä antanut myötätuulta metsärahastoille ja osin myös ehkä piilottanut arvonmuodostuksen epäselvyyksien ongelmia.
Summa summarum. Videon katsominen ei ainakaan itseäni innostanut sijoittamaan metsärahastoihin.
Jutusta saa sen käsityksen, että asuntorahastosta lainattiin rahaa hotellihankkeeseen sijoittajia informoimatta ja rahaston sääntöjä rikkomalla. Lainat oli ilmeisesti tarkoitus maksaa takaisin, kun hotellin rahoitus saadaan kasaan. Hotellirahaston rahankeräysyritys jäi kuitenkin suutariksi, jolloin asuntorahastonkin rahat jäi jumiin hotelliin.
Osaksi asiassa oli varmasti huonoa tuuriakin, mutta kyllä tässä on kustu kaikki asiat suhteellisen totaalisesti. Ei tämän kokoluokan hankkeita voi yksinkertaisesti laittaa liikkeelle, jos rahoitus ei ole turvattu. Rahastoyhtiön toimintaa tullaan aivan varmasti käsittelemään oikeudessa, sen verran räikeiltä väärinkäytökset vaikuttavat.
Tälläinen rahan lainaaminen rahastoista taitaa olla yleistä. Osuuspankkikin lainaisi asuntorahaston kautta kauppakeskus Redille rahaa jossa oli sijoittajana ja alas niitäkin kirjattiin.
OP Vuokratuoton sijoituspolitiikkaan kuuluu sijoittaminen asuntoihin ja liikekiinteistöihin, joten siinä mielessä rahastonhoitajat eivät rikkoneet sääntöjä. Sijoitukset Rediin olivat lainojen ja pääomapanosten muodossa yhteensä n. 1,5% koko rahaston arvosta, joka kirjaantui kokonaisuudessaan tappioksi. Eniten tuossa herätti kysymyksiä viimeiset rahoitusjärjestelyt, sillä osapuolina oli useita OP-ryhmään kuuluvia ja niitä lähellä olevia tahoja ja siinä kohtaa OP Vuokratuotto jäi hankkeesta ulos.
Samla Capital meni käytännössä ALL IN hotellihankkeeseen ja siihen laitettiin rahoja joita sinne ei olisi saanut laittaa.
OP piti huolen että suhmurointi oli kuitenkin lain kirjaimen puitteissa toteutettua, vaikka vähän voi natista siitä että kenties pelattiin OPn etua eikä sijoittajien etua. Tämän todistaminen on käytännössä hankalaa varsinkin kun riskinotto tapahtui hyvin pienellä osuudella rahaston koosta.
Samla Capital on ns. kaulaa myöten lirissä. Olettaen että FIVAssa on vielä valot päällä.
On yllättävänkin yleistä, että vaihtoehtorahastoilla löytyy kaikenlaisia yllättäviä/kummallisia sijoituksia, kun näiden tilinpäätöksiä olen vuosien varrella selaillut. Esimerkiksi oman talon suunnilleen sijoitussuunnitelmaan sopiviin rahastoihin sijoitetaan jopa yllättävän usein.
Samlan todistustaakkaa ei helpota Arctic15 LP Summitin video youtubessa 7kk takaa, jossa kerätään rahaa 65% LTV:llä ja alle 120m euron sijoituksen summalla. Toivottavasti tutkiva journalismi tarttuisi tuohon operointiyhtiön kuvioon. Jos tuo presiksen 120m, ja ”yli 130m euron kulut” pitävät paikkaansa, Samla on rahottanut yli miljoonalla eurolla operointiyhtiötä per kuukausi avaamisesta lähtien. Luulisi, että jonkun kunnollisen operaattorin saisi ostettua miljoonan kahden lisenssisopimuksella…vuodessa…
Summasummarun: 65% LTV tarkoittaa, että sijoittajia on huijattu vääristämällä olemassa olevaa pääomarakennetta, jolloin yhtiön todellista velanhoitokykyä on ollut mahdotonta ymmärtää oikeassa laajuudessa. Tästä tullaan varmaan vääntämään pitkään.
Edit: hetken kun pysähtyi miettimään, niin matematiikka toimisi 65% LTV:n osalta, jos noin 40 m euron oma pääoma sisältäisi myös sisäiset lainat toisilta rahastoilta.
Näin maallikkona en usko että rahastojen hyvin laveasti määriteltyjä sääntöjä on rikottu, mutta onhan tuo kelvotonta salkunhoitoa että iso osa asuntorahaston arvosta sijoitetaan yksittäisen hotellin rakentamiseen. Vaikuttaa siltä että yksi epäonninen rahasto on yritetty pelastaa muiden saman toimijan rahastojen varoja vastuuttomasti käyttäen.
