Finanssisektori sijoituskohteena

Osakkeet
606

Suora lainaus HS:n jutusta:

Sijoittajille asuntorahastoa mainostettiin vuokra-asuntoihin ja asuntokehityskohteisiin sijoittavana rahastona.

Asuntorahaston syyskuussa 2022 voimaan tullut avaintietoasiakirja ei maininnut hotellisijoituksia tai varoittanut lainoista muille rahastoille. Seuraavan, lokakuussa 2022 voimaan tulleen asiakirjan mukaan ”rahastolla voi olla saamisia muilta Samla Capital Oy:n hallinnoimilta vaihtoehtorahastoilta”. Samalla asiakirja kertoi, että rahastolla on jo saamisia hotellirahastolta.

Muutoksen hetkellä rahastossa oli jo huomattava summa asuntosijoittajien rahaa. Vuoden 2022 alussa asuntorahastossa oli sijoituksia yli 18 miljoonaa euroa.

Asuntoihin sijoittaneiden rahoja oli kuitenkin päätynyt tulevan ultraluksushotellin rakentamiseen jo selkeästi aiemmin.

Vaikka rahasto lupauksensa vastaisesti sijoitti hotellihankkeeseen, Lajunen antoi ymmärtää sen olevan vain hetkellistä. Vuoden 2021 Samla Asuntojen ensimmäinen neljännesvuosikatsaus löytyy yhä Youtubesta, ja siinä Lajunen kertoo, että kunhan hotellirahaston rahoitus on järjestetty, asuntorahasto pääsee irti hankkeesta.

”Aikataulu exitille tulee tarkentumaan varmasti ihan lähitulevaisuudessa”, Lajunen sanoi videolla.

Minusta tämän perusteella rahaston sääntöjä on rikottu ja niitä on myöhemmin korjailtu, jolla saataisiin jo tehdyt toimet näyttämään jotenkin soveliailta. Asuntorahaston varoista lainattiin valtaosa hyvin riskipitoiseen hotellihankkeeseen/saman rahastoyhtiön hallinnoimalle rahastolle.

Tällainen riskinotto ei ole millekään toimiluvan alla toimivalle rahastolle sääntelyn mukaan toimiessa mahdollista ja rahaston varoja ei voi salkunhoitajan päätöksellä sijoittaa tällä tavoin. Fivakin tulee tähän reagoimaan ja saattaa tehdä oma-aloitteisestikin tutkintapyynnön rahaston toimista. Maito on kuitenkin jo maassa.

6 tykkäystä
607

Avaintietoasiakirjasta en tiedä mutta Samla asuntojen rahastosopimus vuodelta 2017 kertoo että “yhtiön toimialana on asunto- ja kiinteistösijoitustoiminnan harjoittaminen tekemällä oman pääoman ehtoisia ja muita sijoituksia…”. Ymmärtäisin että hotellifiasko kuuluu tähän toimialaan, eli samanlainen porsaanreikä sopimuksessa kuin OP:n Vuokratuotto-rahastossa?

12 tykkäystä
608

Vaihtoehtorahastoja koskeva lainsäädäntö asettaa sijoittajan turvaksi onneksi rajoitteita, jolloin pelkästään tällaisella maininnalla säännöissä ei rahastonhoitaja saa avointa valtakirjaa rahojen ohjaamisesta oman päänsä mukaan:

Ei-ammattimaisille sijoittajille tarjottavia rahastoja koskee vielä tiukemmat vaatimukset esimerkiksi hajautuksen suhteen:

kuva
kuva847×216 9.25 KB

Kiinteistöihin sijoittavan erikoissijoitusrahaston täytyy noudattaa soveltuvin osin myös Kiinteistörahastolain määräyksiä:

kuva
kuva829×147 6.27 KB

Siellä todetaan taas esimerkiksi kehityshankkeisiin sijoittamisesta näin:

kuva
kuva850×87 4.74 KB

Lainsäädännössä on lisäksi velvoittavia määräyksiä rahaston säännöistä ja niissä määriteltävistä sijoituskohteista. Lisäksi on erilaisi rajoituksia luoton myöntämisestä rahaston varoista(lähtökohtaisesti kiellettyä) ja sijoituksista saman rahastoyhtiön hallinnoimiin rahastoihin Samla Asuntorahaston sääntöjä kokonaisuudessaan minulla ei ole hallussa, mutta ulkopuolisenkin silmin on helppo havaita rahastonhoitajan rikkoneen lakia ainakin riskienhallinnan ja rahaston sijoitusten hajautuksen suhteen.

kuva
kuva849×113 5.63 KB

Löytyyko Asuntorahaston säännöistä esimerkiksi tämän lakipykälän vaatimukset täyttävät tiedot?

Lopuksi linkit lakiteksteihin, jos jotain kiinnotaa selata! :blush:

https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2014/20140162#O6L16aP1

https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1997/19971173#L4

https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2019/20190213#O4L8P2

21 tykkäystä
609

Hyviä nostoja. Olen ymmärtänyt että aiemmin rahastot oli suunnattu vain ammattimaisille sijoittajille. Nykyisellään webbisivuilla lukee toista.

Vaikuttaisi siltä että hotelliin on sijoitettu huomattavan suuri osa asuntorahaston varoista jo aiemmin. Eikö mikään valvova elin lue edes rahastojen tilinpäätöksiä?

2 tykkäystä
610

Mielenkiintoisia spekulaatiota taas pohjolan varainhoitomarkkinalta. C Worldwide olisi DI:n mukaan myynnissä (juttu julkaistu jo joulukuun alussa). Tämä ei ole mikään ihme, sillä Altor on purkanut aiemman varainhoitokonglomeraattirakenteensa (Carneo) ja myynyt sen osia pois, joista viimeisimpänä Carnegien myynti DNB:lle. Yhtiö ei itse edes kiistä tätä huhua ja lisäksi omistajarahasto on jo pahasti yliajalla (2009 perustettu). Näin ollen myynti onkin vain ajan kysymys.

Mitä sitten on myynnissä? C Worldwide AUM 20mrd, eli liikevaihto arviolta +50 MEUR ja noin 200 työntekijää. Yhtiö on fokusoitunut korkeatasoiseen salkunhoitoon listatussa markkinassa. AUM tulee käytännössä täysin instikoilta ja isoilta osin ulkoisten jakelijoiden kautta. CW ei olekaan myyntitalo, vaan laadukas salkunhoitotalo.

Ainakin paperilla C Worldwide olisi kiinnostava kohde meidän kotimaisille varainhoitajille. Koska C WorldWide (tai siis Altor) on tässä transaktiossa myyjä eikä ostaja, pitäisi ostajan olla isompi osapuoli. Tämä rajaa kotimaisista listautuista yhtiöistä joukon Mandatum, eQ, Evli, CapMan ja Aktia. Näistä Aktia ja CapMan on helppo sulkea pois, koska strategista logiikkaa ei ole.

Altor varmasti haluaisi pääosin käteistä ja tämä tekee eQ:n ja Evlin kannalta homman hankalaksi. Altor tuskin haluaisi noin vanhalla rahastolla jäädä vielä vuoksi lukkoon seuraavaan varainhoitajaan. Näin ollen vaikka paperilla eQ/Evli + C Worldwide voisivatkin olla kiinnostava kokonaisuus, on tämän todennäköisyys aika pieni.

Näin ollen kotimaisista listatuista taloista jäljelle jää Mandatum. Mandatum onkin ollut huhuissa mahdollisena ostajana:

“According to DI, Finnish-listed asset manager, Mandatum, has previously been mentioned as a potential buyer of C WorldWide. However, such a deal is not relevant anymore. ”

Ainakin paperilla tuo CW olisi Mandatumille kiinnostava pala. Mandatumin varainhoito hyppäisi kertaheitolla seuraavaan kokoluokkaan ja Mandatumista tulisi aidosti pohjoismainen peluri. Lisäksi Mandatum voisi rahoittaa kaupan isolta osin käteisellä ja myöskään osakevaihto tuskin olisi ongelma, sillä Altorin rahasto pääsisi näistä osakkeista eroon järkevällä aikataululla. Hintalappua on vaikea sanoa näin vähillä tiedoilla, mutta jos oletaan, että CW:n kannattavuus on 40% ja 10x EV/EBIT-kerroin, niin markkina-arvoksi saataisi 200 MEUR. Jos pitäisi arvata, niin tuolla hinnalla firma ei vielä irtoa, vaan päälle pitää maksaa osa tulevista synergioista.

Summa summarum, pidän ylivoimaisesti todennäköisimpänä, että CW päätyy lopulta jonkun ison pankin kylkeen käteistransaktiolla (Nordea, Danske, SEB yms.). Näille tämä transaktio olisi ns. pilkun väärällä puolella. Vaikka Manda paperilla voisikin olla relevantti ostaja, on minun ainakin vaikea nähdä, että Mandatum tarjoaisi korkeimman hinnan PE-omistajan järjestämässä huutokaupassa.

55 tykkäystä
612

Väkisin sitä pohtii, että mitä tapahtuisi, jos avoimet asuntorahastot tekisivät saman kun eQ. Nythän eQ käytännössä päätti arvottaa asunnot tuottoarvomenetelmällä, kun kauppa-arvomenetelmällä ei asuntoja pysty tällä hetkellä realisoimaan. Hyvin tyypillisesti avoimissa asuntorahastoissa on ostettu kokonaisia taloja ns. tukkualennuksella (tuottoarvomenetelmällä) ja arvoja kirjattu ylös kauppa-arvomenetelmän mukaisesti. Nythän eQ:lla asuntojen arvoja on Karon tekstin perusteella laskettu karkeasti 20% ja tätä tasoa tukkualennukset suunnilleen ovat yleensä olleet. Huomatkaa, että eQ:lla on noissa hurja velkavipu ja siksi tuo 20% korjaus portfolion arvossa tuhoaa omaa pääomaa ~60%. Avoimissa vipu on selvästi pienempi, joten vastaava korjaus tekisi keskimäärin 20-30%:n loven rahasto-omistajien omistuksiin. Tämäkin olisi luokkaa 2x mitä nyt ollaan nähty. Tämä siis vain ns. ”tupakka-askin taakse” laskettu karkea esimerkki ja se ei ota kantaa yhdenkään yksittäisen rahaston tilanteeseen.

Kollega @Frans-Mikael_Rostedt nohevana huomautti, että tämähän on miten Orava Asuntorahasto (nykyinen Ovaro) aikanaan ajautui ongelmiin.

26 tykkäystä
613

Mielestäni tuottoarvometelmä on ainoa oikea tapa arvioida rahastojen omistusten arvoa, koska hyvin harvassa tapauksessa salkun realisointi olisi edes teoreettisesti mahdollista yksittäisinä kauppoina.

Oravassa tehtiin paljon muitakin jekkuja, jaettiin mm. excelissä tehdyt tuotot osinkoina ulos velkarahoituksella.

12 tykkäystä
614

Tätä toki on tehnyt ja tekee edelleenkin esim. Titaniumin Hoivarahasto, mutta mm. Sauli oli ainakin n. vuosi sitten sitä mieltä, että toki vuokrien inflaatiokorotukset suojaavat kokonaan tuotto-odotuksen nousun :person_shrugging:

2 tykkäystä
615

Mihin edellisistä asioista viittaat, mitä he ovat tehneet ja mitä tekevät edelleenkin?

1 tykkäys
616

Jos nyt en ihan väärin ole ymmärtänyt, niin ÅB asuntorahasto yrittää realisoida kämppä kerrallaan. Tässä lainaus Q4’24 katsauksesta:
image

12 tykkäystä
617

En ole ihan varma missä olen noin sanonut :thinking: Viittaatko tähän vuodentakaiseen kommenttiin? Titanium - Kasvun toista tukijalkaa etsimässä - #1758 käyttäjältä Sauli_Vilen En ainakaan 23-24 ajalta löytänyt muuta tähän viittaavaa kommenttia :man_shrugging:

2 tykkäystä
618

Olikin jo maaliskuussa 2023 eli jo lähes pari vuotta sitten. Niin se aikaa kuluu, en osaa lainata kommenttiasi, mutta löydät sen varmasti. Itse yritin tätä tuotto-odotuksen muutoksen vaikutusta tuoda esiin, mutta vain positiiviset näkemykset ovat lähtökohtaisesti sallittuja. Toimii se markkina näköjään loogisesti sitten kuitenkin, mutta vain hämmästyttävän pitkällä viiveellä vai mitä?

1 tykkäys
619

Kirjaavat kiinteistöjen arvot ylös excelissä ja jakavat voitot ulos

1 tykkäys
620

Alla olevassa tviitissä esitetään, miten eurooppalaiset pankit olisivat halvempia kuin jenkkipankit. Voi pohtia, että onko kyseessä pysyvä tilanne vai minne ovat menossa. :slight_smile:

https://x.com/gainify_io/status/1889574406973755612
image

image
image1698×1346 76.5 KB

6 tykkäystä
621

Selasin vielä tuon vanhan keskustelun läpi Titaniumista. Mielestäni siellä on ollut oikein laadukasta keskustelua! Sinä olet tuonut esiin kriittisiä (ja jälkeenpäin oikeiksi osoittautuneita) mielipiteitäsi Titaniumin Hoivasta, kun taas vastaavasti jotkut kommentoijat ovat olleet selvästi positiivisempia. Itse en tunnista että olisin ollut jotenkin erityisen positiivinen, vaan ennemmin varovainen/neutraali (heijastuu myös meidän suositushistoriassa missä pääosin oltu negatiivisena). Enkä myöskään tunnista, että vain positiiviset näkemykset olivat olleet sallittuja, vaan kyllä siellä on argumentteja molempiin suuntiin. Sääli totta kai, että sinulle on jäänyt tämmöinen mielikuva ja toivottavasti jatkat kirjoittelua tästä huolimatta. Olet selkeästi hyvin perehtynyt asiaan ja ainakin analyytikkona arvostan suuresti kriittistä hyvin argumentoitua haastamista :+1:

26 tykkäystä
622

Hyvä huomio, jonka johdosta tulikin katsottua mitä ÅB:n asuntorahasto sisäänsä kätkee. Vuoden 2023 vuosikertomuksen mukaan rahasto ei omista yhtäkään taloyhtiötä kokonaan ja vain yhdestä taloyhtiöstä omistusosuus on yli 90%. Tällaista salkkua on tietysti ihan mahdollistakin realisoida asunto kerrallaankin, kun kokonaisina taloinakaan niitä ei voida edes teoriassa myydä.

ÅB asuntorahaston salkku poikkeaakin tässä suhteessa esim. OP Vuokratuoton salkusta, jonka kohteista valtaosa on kokonaan omistettuja taloyhtiöitä. OP Vuokratuottokin kertoi myyneensä syksyllä joitakin yksittäisiä asuntoja yhtiöistä, jotka eivät olleet heidän 100% omistuksessa. Näiden osuus on vain hyvin pieni koko salkusta.

E: Lisätty linkki vuosikertomukseen

7 tykkäystä
623

Aina aika ajoin foorumilla eri ketjuissa sijoittajilla tuntuu olevan virheellinen käsitys miten ”helppo” instikoita on saada rahaston/varainhoitajan asiakkaiksi. Ohessa AMWatchin artikkelissa kotimainen Veritas avaa rahastovalintaprosessiaan. Juttu tutusti maksumuurin takana, mutta jaan tähän relevantteja kohtia. Yleisenä muistutuksena, että instikoiden rahastovalintaprosessi on yleensä hyvin hyvin vaativa. KV-raha on vielä vaikeampaa saada kuin kotimainen, sillä kv puolella suhteiden tai firman brändin merkitys on yleensä paljon kotimaata heikompi. Mandatumin tj avasi omalla värikkäällä tyylillään tätä kv-instikoiden valintaprosessia Q4-haastiksessa: Mandatum Q4’24: Osinkoyllätys - Inderes (12min alk)

”If there is a significant staff change within the investment team of a fund where we invest, in our opinion, that means the strategy itself also changes, and in these cases, our reaction has usually been to divest,” Koivu says.

“Selling out is not always the first alternative, but it is in our toolbox and we use it if we think it’s necessary. That has happened before. If a portfolio manager leaves the fund or is not actively participating in running the fund anymore, our reaction is to leave the fund.”

According to Koivu, Veritas first picks the funds it invests in based on their track record and returns in their investment universe.

“Our first consideration is the quantitative analysis. We look at the fund purely from a quantitative perspective so that we can effectively focus our qualitative analysis on the most attractive strategies in the peer group. Next step is understanding the philosophy and investment process so that we know if their aim and returns are a match. Then there are the finer differences we also look at – what is the quality of the team that looks at the strategy and what kind of skills and resources do they have,”

“They are stable and good in their core business, but they also come with some extra factor that separates them from other strategies. This extra factor could, for example, be that the fund is exceptionally active in meeting with the underlying companies. If we talk about systematic strategies, it could be the level of research or proof of the resources that the fund dedicates to the work.”

12 tykkäystä
624

Eräs lähipiiriini kuuluva henkilö oli muutaman vuoden ÅB:n asuntorahaston vuokralaisena. Alusta asti tehtiin selväksi, että vuokralainen voi halutessaan ostaa asunnon omaksi. Myös erillisiä myyntitarjouksia tuli vuokra-aikana useita. Kun tämä vuokralainen muutti tammikuussa 2024 pois, asunto meni julkiseen myyntiin. Asunto on edelleen Etuovessa myytävänä kovalla hintapyynnöllä (en toki tiedä onko myyjä edelleen sama - todennäköistä se on).

Käsitykseni mukaan myös S-pankin asuntorahasto omistaa vähemmistöjä taloyhtiöstä eikä kokonaisia yhtiöitä.

8 tykkäystä
625

aika yllättävää, että Veritas ei kiinnitä huomiota rahastojen palkkiotasoihin lainkaan ainakaan tässä haastiksessa. korkeat palkkiotasot syövät tuotot tehokkaasti.

626

Ne taitaa olla aika vakiintuneita ammattimaisille sijoittajille suunnatuissa rahastoissa.

1 tykkäys