Onhan tuossa puolensa. Toisaalta jos perheessä on kaksi lääkäriä, niin ei tästä mitään get rich or die trying tarinaa saa edes huonossa skenaariossa.
Toki Jethro on hyvä esimerkki siitä, että ei se kiinteistöbisnes tunnu aina toimivan. Ulosotossa tällä hetkellä vajaa 1,5 miljoonaa euroa. Lähteenä aina yhtä laadukas seiska:
Hyvä nosto tämä vanha blogi. Nostaisin esille tämän seuraavan blogissa mainitun riskin, joka voisi realisoitua näissä pienemmiltä paikkakunnilta hankituissa kokonaisissa kerrostaloissa:
Rahoituksen saatavuus korjauksiin on merkittävä riski pienen neliöhinnan asunnoissa
Viime aikoina myös mediassa esillä ollut merkittävä matalan neliöhinnan asuntojen riski on rahoituksen saatavuus taloyhtiön peruskorjauksia varten. Pankit ovat viime vuosina kiristäneet lainanmyöntökriteerejään taloyhtiöille ja koronakriisin myötä tilanne on edelleen kiristynyt. Mikäli taloyhtiön arvo on alle 1500 euroa per asuinpinta-ala ja/tai taloyhtiön maantieteellinen sijainti ei asumisen kannalta haluttu, voi taloyhtiölainaa olla mahdoton saada pankista peruskorjausremonttia varten. Käytännössä taloyhtiön osakkaat voivat joutua tällöin itse rahoittamaan henkilökohtaisesti taloyhtiön peruskorjauksia tai sitten peruskorjauksia jätetään tekemättä ja edessä voi olla lopulta jopa talon purkaminen. Nyrkkisääntö on, että taloyhtiö saa yleensä lainaa enintään 50 % sen käyvästä arvosta.
Hyvä korjaus! Tuon voi tosin varmaankin kiertää siten että esim. aviopari omistaa 20% kumpainenkin erikseen ja heidän yhtiönsä vielä 20% päälle (en ole ihan varma tarvitaanko yhtiön määräysvallassa sitten vielä jotain eroja että on vaikka pojan tms hallussa) jolloin käytännössä tulee enemmistö?
Porin kohde heillä on Siltapuistokatu 5, minkä välitystä vuokralukaali hoitaa.
Tähän muuttotappiokuntariskiin voi sanoa että pääkaupunkiseudulla on tällä hetkellä vuokranantajat joutuneet laskemaan vuokriaan ja pitämään asuntoja tyhjänä että ovat saaneet sopivia vuokralaisia.
Voidaan myös kysyä että minkälainen riski on jos saa ns. alihintaan isoja kokonaisuuksia “periferiasta” joihin riittää 50% vuokrausaste?
Pori on muuten muuttovoittoinen mesta tällä hetkellä.
“Pori kärsi noin 660 henkilöä muuttotappiota kotimaasta ja sai noin 940 henkilöä muuttovoittoa ulkomailta vuosina 2016–2020.”
2040 vuoteen mennessä pitäisi tosin saada 350 henkeä muuttovoittoa että väkiluku säilyy.
Pakko kommentoida hieman tätä keskustelua. Itse olen tätä pariskuntaa seurannut tovin ja heidän toiminta perustuu hyvin pitkälti alle markkinahintaisten kokonaisten kiinteistöjen ostoon. Esimerkkinä ostivat kiinteistön, jonka kauppahinta oli 1,1milj, mutta välittäjän arvio kohteesta oli 1,9milj. Tällöin he tekivät käytännössä heti ostohetkellä 800k voittoa, koska saivat ostettua alle käyvän arvon.
Heidän ei myöskään tarvinnut maksaa kiinteistöstä yhtään omalla rahalla, koska kohde vakuuttu itse itsensä. Ei tämä siksi mielestäni niin järjettömän suuri riskinen case ole. Asuntosijoittaminen kun perustuu nimen omaan asuntojen uudelleen rahoittamiseen eli vapaita vakuuksia käytetään uusien lainojen ottamiseen.
Ja jos kassavirtaa jää 200k vuodessa eli lyhennysten jälkeen, niin sehän on iha järkyttävän hyvä. Kun saa ostettua alle markkinahinnan niin silloin sitä lainaakaan ei tarvitse niim paljon ja kassavirtaa jää enemmän. Muistaakseni kohde, jonka ostivat Savonlinnasta maksoi 24k ja se tuottaa vuodessa lähes 100% kassavirtaa nii eihän siinä ole käytännössä riskiä ollenkaan, kun vuodessa kohteesta on saanut omansa pois, vaikka muuttotapiollisella alueella sijaitseekin.
Lisäksi lainat ottaneet kiinteinälainoina niin homman pitäisi olla balanssissa korkojen nousua varten.
Hesarissa on näitä tarinoita tuon tuosta. Näissä aina rakennetaan sellaista narratiivia, että ei kenenkään tarvitse muuta kuin yrittää, niin pääsee pitkälle. Tässäkin puhuttiin “miinukselta lähtemisestä”, vaikka todellisuudessa tällä pariskunnalla oli valtion kustantamat korkeakoulututkinnot, joissa aloituspalkat ovat suomesta opiskelemalla saatavien parhaimmistoa. Näihin tutkintoihin he olivat ottaneet vähän lainaa niinkuin kaikki muutkin opiskelijat. Paras oli kuitenkin tämä täällä ruodinnassa oleva velkavipuhimmeli, joka oli aika ruusuisesti kuvailtu. Jos opintolainasta annetaan negatiivinen kuva, mutta monta kymmentä kertaa suuremmasta velkavivusta puhutaan positiiviseen sävyyn, on meininkiä syytäkin katsella kriittisin silmin.
Mikäs pörssiyhtiö teki vastaavaa? Jakoi jopa tuon “voiton” osinkoina ulos? Se keissi meni muistaakseni oikein hyvin myös loppujenlopuksi.
Tämä voi tosiaan päättyä heille hyvin ja kyllähän tässä varmasti on vähän semmoista perisuomalaista kateutta ja yleistä epäluuloa mukana, sen takia että joku uskaltaa oikeasti ottaa isosti riskiä ja mahdollinen reward on aika huimaava. Tässä jengi ehkä hieman nostaa kulmakarvoja tälle vauhtisokeudelle, joka pariskunnalle vaikuttaa tulleen nopean positiivisen kassavirran mukana. Vilpittömästi toivon heille hyvää, ei ole kenenkään etu (paitsi ehkä asumistukijärjestelmän rahoittajien) jos yksityisten asuntosijoittajien vivutetut rakennelmat alkavat kaatua.
Ja vastauksena ensimmäiseen arvoitukseen, sehän oli se kurre!
Avaisitko tätä vähän miten kohde tuottaa vuodessa lähes 100% kassavirtaa? Oletan siis, että kassavirralla tarkoitat kulujen jälkeen jäävää positiivista kassavirtaa eli tuottoa.
@Lupiini kohde oli kokonainen kiinteistö eli useita asuntoja, nämä ei kenellekään muulle kelvannut ja näin ollen kohde maksoi muistaakseni 24k. Heille niin pieni summa, joten lähes turha ottaa velkaa niin maksoivat kohteen omasta taskusta pois. Vuokralaisia kun on useita, niin yli 20k jää vuodessa tuottoa kohteesta kulujen jälkeen.
On se kumma, jos ei noilla spekseillä muille kelpaa. Taitaa jotain oleellista tietoa tuosta vielä puuttua?
Ennustan että vähän vanhempi rousku johon myyjä katsoo että parempi ottaa mitä irti saa ennenkuin muuttuu negatiiviseksi (purkukunnossa). ja jos ostaja on valmis katsomaan läpi sormien huonoa kuntoa vähän pidempään niin…
(puhdasta spekulaatiota perustuen kohteen myyntihintaan)
Ovatkohan sijoittajat laskeneet mukaan sen että asuntojen arvon lasku ei pysähdy nollaan jos kunto pääsee tarpeeksi huonoksi. Tuottoennusteet saa hyvinkin näyttämään hyvältä jos laskee jäännösarvoksi itse kämpille 0e lopuksi.
En tiedä sitten kuinka moni edes on etsimässä kohteita Savonlinnan syrjäseuduilta. Eli ei siis edes Savonlinnan keskustasta. Voi olla ettei kovin moni silmäpari ole tuota aluetta tähyillyt, enkä tosin muista onko kohde ostettu julkisesta myynnistä.
@Jarnis juuri näin se taitaa ollakin. Toinen ottaa omansa pois, kun vielä jotain saa. Toinen taas näkee vielä mahdollisuuden tehdä ”helppoa” rahaa muutaman vuoden ennen purkua.
Varmasti pariskunta on riskejä kartoittanut ja miettinyt. Koroilta suojautuminen on vain osa kokonaisuutta, ja kaikkea emme varmasti tiedä. Hieno tarina tähän asti, ja toivottavasti menee loppuun asti kuten Strömsössä.
Minua alkoi ahdistaa heidän puolestaan jo muutaman kappaleen luettuani. Ahdistaa omatkin sijoitusvelat, vaikka niitä nyt on aika maltillisesti heihin nähden ja kämpät Tampereella.
Aissaakeli kun sun pitää putkiremontoida sun neljän rakennuksen rivitalo-taloyhtiö Savonlinnasta.
Heitetään hatusta neljässä rakennuksessa olevan yhteensä 16 asuntoa, joista jokaisen koko on 60 neliötä. Yhteensä siis 960 neliötä. Putkiremontin kustannukset per neliö 200 euroa (Suomessa keskihinta 430€ nopealla googlauksella. Kalliimpaa kerrostaloissa?).
Eli 200k€ remontti sun 24k€ maksaneeseen kokonaisuuteen. Joo, summat ei varmasti ole edes sinnepäin. Kuitenkin niitä remontteja tulee muitakin. Antaako pankki lainaa näihin? Ehkä, koska haluavat omansa takaisin. Tällaisen kohteen täytyy olla vain hetkellinen kassavirtakone ennen purkua. Kai noista hylätyistä kiinteistöistäkin jotain kuluja tulee. Kiinteistövero ainakin rullaa.
Sanon uudestaan. Aissaaakeli.
Purkaminenkaan ei ole ilmaista, kymmeniä tuhansia menee helposti etenkin vanhemmissa kohteissa, joissa on asbestia ja muita yllätyksiä.
Olikos täälläkin joku asuntosijoituslanka. Yleisen keskustelun voisi kääntää sinne. Eiköhän tämän pariskunnan systeemi ole käsitelty…
Yllättävän paljon närää tuo asuntojuttu aiheuttaa. Odotin paljon pahempaa itse artikkelilta kun luin nämä kommentit ensin. Minä nostan hattua kun yritetään kunnolla. Ei mulla jäänyt pitkästä jutusta mieleen mikään miinuksella aloittaminen. Sehän vain mainittiin yhtenä tilanteena ja nuo opintolainat olivat aika peruskauraa. Sen jälkeen urat ovat edistyneet lääkäririntamalla ja asuntosijoittaminen lähti käyntiin. Ei tuosta mitään sellaista kuvaa saanut, että homma aloitettiin kodittomina miljoonan velkalasteilla tai mitään muutakaan liian ruusuista kuvaa. Eikä todellakaan jäänyt sellaista fiilistä, että tuo sama onnistuisi minultakin.
“Yhteensä heillä on nyt velkaa neljä miljoonaa euroa, joista kaksi miljoonaa on heidän henkilökohtaista velkaansa. Siitä isoin osuus johtuu heidän Espooseen rakennuttamastaan omakotitalosta, johon he muuttivat itse syksyllä.”
En ymmärrä asuntosijoittamisesta paljoa, mutta onko alle 3 miljoonaa lainaa 93 sijoitusasunnosta lopulta paha? Paljonko voisi olla keskimääräinen asunnon arvo? Esimerkiksi 100k:lla tuo olisi yhteensä jo 9,3 miljoonaa. Tuo ei kuulosta mitenkään älyttömältä velalta suhteessa asuntojen arvoon. Odotin kommentit lukeneena huomattavasti pahempaa vivutusta.
Tämä ei sovi varmastikaan monen kommentoijan ajatusmaailmaan, mutta tuskinpa heillä onkaan 93 asuntoa. Jokainen saa toki ostaa 0-2 sijoitusasuntoa elämänsä aikana ja olla sitte kuolinvuoteella tyytyväinen, että tuli otettua varman päälle eikä kukaan päässyt paheksumaan velan määrää. Kaikilla ei ole sama tyyli.
Näissä Hesarin “sankaritarinoissa” on se ongelma, että ne ovat kovin kritiikittömiä. Vähän kuten “ostin kryptoja ja rikastuin”, “en tarvitse ikinä salkkuuni muuta kuin Teslaa”. Yläluokkainen ja hyvin toimeentuleva pariskunta puhumassa siitä kuinka arki ei sittenkään ole niin vaikeaa sairaan lapsen kanssa.
Nyt kun on puhuttu näistä sankaritarinoista, niin pakko nostaa toinen vähän aihetta sivuava huomio: pörssisähköuutiset
Pörssisähkön hinnan noustua korkeisiin lukemiin, on aiheesta tehty monenlaisia juttuja. Ja kyllä huvittaa, että useimmissa TV-uutisten klipeissä sekä uutismedioiden jutuissa on eläinlääkäreitä, johtajia ja muita ylempiä toimihenkilöitä voivottelemassa, miten kartanon sähkölaskusta on tulossa ihan kauhea.
Melkein tyrmistyttää, että onko tosiaan niin, että myös ne yhteiskunnan taloudellisesti menestyneimmät - joilla on ollut mahdollisuus ottaa sähkösopimuksessaan riskiä pörssisähkön muodossa ja ovat siitä vielä aiempina vuosina oletusarvoisesti hyötyneet keskimäärin pienempinä sähkölaskuina - katsovat asialliseksi voivotella sähkölaskujaan valtakunnan medioissa. Etenkin kun jokainen - etenkin taloudellisesti menestynyt ihminen - voi sen sähkölaskun valita ihan oman mielensä mukaan. Ja asua sellaisessa asunnossa, joka vie sähköä sen verran, että tulee toimeen.
Ja sanottakoon, että meidän keskituloisessa perheessä on 300-neliöinen talo, joka lämpenee suoralla sähköllä ja pörssisopparin hinnoilla. Olisi ihan absurdi ajatus, että olisin jossain Maikkarin kymppiuutisissa pohtimassa Saarikon kanssa, että pitäisikö verovaroin subventoida mun pörssisähköriskin realisoituminen. Johan kaveritkin sanoisi, että lopeta nyt tuo pelleily ja miehisty. Sen sijaan nielin tappioni, neuvottelin kohtuullisen kiinteähintaisen sähkösopimuksen ja jatkan elämääni,
Jos tämä nykyinen sijoitusbuumi vaihtuu jossain vaiheessa kovaan laskuralliin, niin ollaan varmasti vaatimassa myös pörssitappioiden korvaamista julkisin varoin.