Joku kaunis aamu kun luet Porin Sanomista että tämä koulu muuttaa muualle. Siinähän sulla on sitten 20 asuntoa tyhjänpanttina keskellä ei mitään muuttotappiokunnassa.
Ps. En tarkistanut mitään faktoja tämän veistelyn tueksi.
15 tykkäystä
Samasta asiasta olisin huolissani ja siksi itsekin suljimme pienet yhtiöt (alle 8 osakasta) pois vaihtoehdoista asuntoa etsiessämme.
Mutta: Asunto-osakeyhtiöiden kokouksissa ei kenelläkään voi yksin olla äänienemmistöä ilman erityistä määräystä, koska Asunto-osakeyhtiölaki 809/1991 - Säädökset alkuperäisinä - FINLEX ® 6§ “Yhtiökokouksessa kukaan ei saa äänestää enemmällä kuin viidennellä osalla kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty.”
5 tykkäystä
Kaverit hei… Nyt vähän asennemuutosta kaivataan täällä. Täähän on aivan sairaan magee juttu, että nuoret yrittää rakentaa itselleen erilaisen polun. Toivotaan, että tällä pariskunnalla on riskienhallinta ja laskelmat hallussa ja kaikki toimii heikon skenaarionkin tilanteessa. Toivotetaan mielummin tsempit tähän seikkailuun!
27 tykkäystä
Ilman faktoja voisi myös ajatella, että hirsitalon myynti vakuutusyhtiölle on helppoa.
2 tykkäystä
En tiedä kuinka paljon jutussa on toimittajan värikynää (toimittajathan ne lopulta määrittävät jutun muodon), mutta itse allergisoin aika pahasti näitä from rags to riches -tarinoita joissa vielä korostetaan asunnoiden määrää.
Noin 100% todennäköisyydellä jokainen sijoitusasuntojen määrällä retostelevan salkku on täynnä muuttotappiopaikkakuntien syrjäkylien huonokuntoisia asuntoja, joiden myyntihinta liikkuu jossain 20-30k paikkeilla. Olen joskus miettinyt sitä, että onko näillä asuntosijoittajilla perimmäisenä tarkoituksena vain haalia lukumääräisesti asuntoja, sen sijaan että sitä asuntosalkkua kehitettäisiin mahdollisimman laadukkaaksi. Minun mielestäni tuo on vähän sama, kuin osakemarkkinalla ostaisi senttiosakkeita ihan vain sen vuoksi, että voisi fleksata omistavansa tuhansia tai kymmeniä tuhansia yhtiön X osakkeita.
Näissä tapauksissa toistuu aina vähän sama kaava, eli kerrotaan ryysyistä rikkauksiin tarina korostaen heikkoa lähtöasetelmaa. Sitten menee HUMPS pari vuotta ja ollaan tilanteessa, jossa asuntoja on lukuisia ja samaan aikaan eletään jotain luksuselämää. Aika usein näissä toimintaan liittyy myös erilaisten verkkokurssien yms “asiantuntijuuden” myynti. Ja mikä harmillisinta, niin sitä HUMPS-ajankohdan sisältöä ei kerrota sen syvällisemmin. Okei, tämä viimeisin Hesarin juttu oli jo melko hyvin avattu, joskus on tullut luettua juttuja, joissa ei kerrota mitään miten sieltä sossun tukiloukusta/kulutusluottovelallisuudesta ponnistettiin nopeasti leveään elämään vuokranantajana.
Kyllähän tuo himmeli on sellainen high risk, high reward -strategia. Tuossa käy joko helvetin hyvin tai helvetin huonosti. Nousevia korkoja vastaan oli vissiin suojauduttu kiinteäkorkoisella lainalla, mutta mitenkähän lie tapahtuu esimerkiksi asumistukijärjestelmän mahdollisen remontin myötä, tai pidemmällä aikajaksolla muuttotappiokuntaan sijoittaessa. Minun logiikallani vuokralaisten määrä vähenee, joka antaa joko painetta vuokrien alentumiseen tai vaihtoehtoisesti vähenevä porukka hakeutuu parempikuntoihiin asuntoihin paremmilla asuinalueilla → luo isojen remonttien painetta asunnoille.
Todetaan vielä offtopicina, että myös julkkisten puolelta löytyy samanlaisella strategialla asuntosijoittavia. Ensimmäisenä mieleen tulee Jare Tiihonen ja Jethro Rostedt, jotka molemmat puhuvat innokkaasti omistamiensa sijoitusasuntojen määrästä, mutta sitten ne asunnot sijaitsevat aika eksoottisissa paikoissa. Tiihosella taisi olla hallussa jotain kokonaisia kerrostaloja Lahdesta ja Jethrolla vuorostaan Turun Lausteen lähiössä sekä niin ikään Savonlinnassa. Sen Savonlinnan suljetun kauppakeskuksen kanssa taisi olla jotain ihme hämminkiä menneenä kesänä, ovia hitsailtiin kiinni ja parkkihallissa oli metrin verran vettä 
Jeti muuten availi omassa elämäkerrassaan asuntosijoittamisesta sen verran, että asuntosijoittajan kannattaa ostaa asunnot lähiöstä, koska ne on siellä halvempia kuin keskustassa. Ja tässä oli se koko strategia (ainakin mitä kirjassa avattiin).
57 tykkäystä
Tiedän tapauksia joissa nämä asuntosijoittajat remontoivat itse näitä asuntoja. Niistä ei tule tulevaisuudessa kun harmia, koska ne remontoidaan aina vauhdilla ja halvalla, että saadaan asunto nopeasti tekemään tuottoa. Toisinsanoen ulkopinnat tehdään hätiköiden jotta ulkonäkö olisi hyvä, mutta syvemmällä odottaa jokin suurempi pommi. Näitä jälkeenpäin remontoidessa tuototkin karisevat jo pitkältä ajalta. Toki voin olla väärässäkin, mutta omasta kokemuksesta ajattelin vain mainita 
1 tykkäys
Onhan tuossa puolensa. Toisaalta jos perheessä on kaksi lääkäriä, niin ei tästä mitään get rich or die trying tarinaa saa edes huonossa skenaariossa.
Toki Jethro on hyvä esimerkki siitä, että ei se kiinteistöbisnes tunnu aina toimivan. Ulosotossa tällä hetkellä vajaa 1,5 miljoonaa euroa. Lähteenä aina yhtä laadukas seiska:
3 tykkäystä
Hyvä nosto tämä vanha blogi. Nostaisin esille tämän seuraavan blogissa mainitun riskin, joka voisi realisoitua näissä pienemmiltä paikkakunnilta hankituissa kokonaisissa kerrostaloissa:
Rahoituksen saatavuus korjauksiin on merkittävä riski pienen neliöhinnan asunnoissa
Viime aikoina myös mediassa esillä ollut merkittävä matalan neliöhinnan asuntojen riski on rahoituksen saatavuus taloyhtiön peruskorjauksia varten. Pankit ovat viime vuosina kiristäneet lainanmyöntökriteerejään taloyhtiöille ja koronakriisin myötä tilanne on edelleen kiristynyt. Mikäli taloyhtiön arvo on alle 1500 euroa per asuinpinta-ala ja/tai taloyhtiön maantieteellinen sijainti ei asumisen kannalta haluttu, voi taloyhtiölainaa olla mahdoton saada pankista peruskorjausremonttia varten. Käytännössä taloyhtiön osakkaat voivat joutua tällöin itse rahoittamaan henkilökohtaisesti taloyhtiön peruskorjauksia tai sitten peruskorjauksia jätetään tekemättä ja edessä voi olla lopulta jopa talon purkaminen. Nyrkkisääntö on, että taloyhtiö saa yleensä lainaa enintään 50 % sen käyvästä arvosta.
5 tykkäystä
Hyvä korjaus! Tuon voi tosin varmaankin kiertää siten että esim. aviopari omistaa 20% kumpainenkin erikseen ja heidän yhtiönsä vielä 20% päälle (en ole ihan varma tarvitaanko yhtiön määräysvallassa sitten vielä jotain eroja että on vaikka pojan tms hallussa) jolloin käytännössä tulee enemmistö?
1 tykkäys
Porin kohde heillä on Siltapuistokatu 5, minkä välitystä vuokralukaali hoitaa.
1 tykkäys
Tähän muuttotappiokuntariskiin voi sanoa että pääkaupunkiseudulla on tällä hetkellä vuokranantajat joutuneet laskemaan vuokriaan ja pitämään asuntoja tyhjänä että ovat saaneet sopivia vuokralaisia.
Voidaan myös kysyä että minkälainen riski on jos saa ns. alihintaan isoja kokonaisuuksia “periferiasta” joihin riittää 50% vuokrausaste?
Pori on muuten muuttovoittoinen mesta tällä hetkellä.
“Pori kärsi noin 660 henkilöä muuttotappiota kotimaasta ja sai noin 940 henkilöä muuttovoittoa ulkomailta vuosina 2016–2020.”
2040 vuoteen mennessä pitäisi tosin saada 350 henkeä muuttovoittoa että väkiluku säilyy.
3 tykkäystä
Pakko kommentoida hieman tätä keskustelua. Itse olen tätä pariskuntaa seurannut tovin ja heidän toiminta perustuu hyvin pitkälti alle markkinahintaisten kokonaisten kiinteistöjen ostoon. Esimerkkinä ostivat kiinteistön, jonka kauppahinta oli 1,1milj, mutta välittäjän arvio kohteesta oli 1,9milj. Tällöin he tekivät käytännössä heti ostohetkellä 800k voittoa, koska saivat ostettua alle käyvän arvon.
Heidän ei myöskään tarvinnut maksaa kiinteistöstä yhtään omalla rahalla, koska kohde vakuuttu itse itsensä. Ei tämä siksi mielestäni niin järjettömän suuri riskinen case ole. Asuntosijoittaminen kun perustuu nimen omaan asuntojen uudelleen rahoittamiseen eli vapaita vakuuksia käytetään uusien lainojen ottamiseen.
Ja jos kassavirtaa jää 200k vuodessa eli lyhennysten jälkeen, niin sehän on iha järkyttävän hyvä. Kun saa ostettua alle markkinahinnan niin silloin sitä lainaakaan ei tarvitse niim paljon ja kassavirtaa jää enemmän. Muistaakseni kohde, jonka ostivat Savonlinnasta maksoi 24k ja se tuottaa vuodessa lähes 100% kassavirtaa nii eihän siinä ole käytännössä riskiä ollenkaan, kun vuodessa kohteesta on saanut omansa pois, vaikka muuttotapiollisella alueella sijaitseekin.
Lisäksi lainat ottaneet kiinteinälainoina niin homman pitäisi olla balanssissa korkojen nousua varten.
7 tykkäystä
Hesarissa on näitä tarinoita tuon tuosta. Näissä aina rakennetaan sellaista narratiivia, että ei kenenkään tarvitse muuta kuin yrittää, niin pääsee pitkälle. Tässäkin puhuttiin “miinukselta lähtemisestä”, vaikka todellisuudessa tällä pariskunnalla oli valtion kustantamat korkeakoulututkinnot, joissa aloituspalkat ovat suomesta opiskelemalla saatavien parhaimmistoa. Näihin tutkintoihin he olivat ottaneet vähän lainaa niinkuin kaikki muutkin opiskelijat. Paras oli kuitenkin tämä täällä ruodinnassa oleva velkavipuhimmeli, joka oli aika ruusuisesti kuvailtu. Jos opintolainasta annetaan negatiivinen kuva, mutta monta kymmentä kertaa suuremmasta velkavivusta puhutaan positiiviseen sävyyn, on meininkiä syytäkin katsella kriittisin silmin.
9 tykkäystä
Mikäs pörssiyhtiö teki vastaavaa? Jakoi jopa tuon “voiton” osinkoina ulos? Se keissi meni muistaakseni oikein hyvin myös loppujenlopuksi.
Tämä voi tosiaan päättyä heille hyvin ja kyllähän tässä varmasti on vähän semmoista perisuomalaista kateutta ja yleistä epäluuloa mukana, sen takia että joku uskaltaa oikeasti ottaa isosti riskiä ja mahdollinen reward on aika huimaava. Tässä jengi ehkä hieman nostaa kulmakarvoja tälle vauhtisokeudelle, joka pariskunnalle vaikuttaa tulleen nopean positiivisen kassavirran mukana. Vilpittömästi toivon heille hyvää, ei ole kenenkään etu (paitsi ehkä asumistukijärjestelmän rahoittajien) jos yksityisten asuntosijoittajien vivutetut rakennelmat alkavat kaatua.
Ja vastauksena ensimmäiseen arvoitukseen, sehän oli se kurre!
18 tykkäystä
Avaisitko tätä vähän miten kohde tuottaa vuodessa lähes 100% kassavirtaa? Oletan siis, että kassavirralla tarkoitat kulujen jälkeen jäävää positiivista kassavirtaa eli tuottoa.
@Lupiini kohde oli kokonainen kiinteistö eli useita asuntoja, nämä ei kenellekään muulle kelvannut ja näin ollen kohde maksoi muistaakseni 24k. Heille niin pieni summa, joten lähes turha ottaa velkaa niin maksoivat kohteen omasta taskusta pois. Vuokralaisia kun on useita, niin yli 20k jää vuodessa tuottoa kohteesta kulujen jälkeen.
On se kumma, jos ei noilla spekseillä muille kelpaa. Taitaa jotain oleellista tietoa tuosta vielä puuttua?
26 tykkäystä
Ennustan että vähän vanhempi rousku johon myyjä katsoo että parempi ottaa mitä irti saa ennenkuin muuttuu negatiiviseksi (purkukunnossa). ja jos ostaja on valmis katsomaan läpi sormien huonoa kuntoa vähän pidempään niin…
(puhdasta spekulaatiota perustuen kohteen myyntihintaan)
Ovatkohan sijoittajat laskeneet mukaan sen että asuntojen arvon lasku ei pysähdy nollaan jos kunto pääsee tarpeeksi huonoksi. Tuottoennusteet saa hyvinkin näyttämään hyvältä jos laskee jäännösarvoksi itse kämpille 0e lopuksi.
6 tykkäystä
En tiedä sitten kuinka moni edes on etsimässä kohteita Savonlinnan syrjäseuduilta. Eli ei siis edes Savonlinnan keskustasta. Voi olla ettei kovin moni silmäpari ole tuota aluetta tähyillyt, enkä tosin muista onko kohde ostettu julkisesta myynnistä.
@Jarnis juuri näin se taitaa ollakin. Toinen ottaa omansa pois, kun vielä jotain saa. Toinen taas näkee vielä mahdollisuuden tehdä ”helppoa” rahaa muutaman vuoden ennen purkua.