Vastaan mielelläni kysymyksiin, mikäli ne perustuvat minun kirjoituksissa esitettyihin asioihin. Esimerkiksi kirjanpitorikoksista en ole edelleenkään kirjoittanut sanallakaan, vaikka niin yllä toistuvasti väitettiin. On aika mahdotonta puolustautua hatusta esitetyiltä väitteiltä, joihin vastatessa tulee lisää hatusta vedettyjä väitteitä.
Moderaattorin linkitin ketjuun, koska pari päivää sitten noita syytöksiä tuli solkenaan ja se ei liene keskustelun kannalta mielekästä, jos täällä käydään sisällötöntä “kaksinkammpailua”?
Oletko siis sitä mieltä, että esim. muuttotappiokuntien as.oy:iden peruskorjausongelma on ratkaistu? Siis se ongelma, että esim. putket ja viemärit ovat auttamatta matkansa päässä, mutta yksikään pankki ei suostu rahoittamaan niiden peruskorjaústa, jolloin ainoaksi vaihtoehdoksi jää ajaa talot loppuun.
Entä etkö näe riskieroa siinä, että pankki rahoittaa tuollaisten taloyhtiöiden kämppien hankintaa jopa 100 %:lla hankintahinnoista? Jotkut suuremmat pankithan kieltäytyvät niiden rahoittamisesta, tai eivät ainakaan anna ostokohteille vakuusarvoa, ja keskittyvät enemmän kasvukeskusten ja suurempien kaupunkien asuntomarkkinoihin.
Minä en ensinnäkään ole saanut (jos kohta en juuri etsinytkään) evidenssiä (paitsi täältä luettuja “totuuksia”) että OMASP olisi tällaisia edes rahoittanut. Mehän emme tiedä mistä casesta tuo luottotappiovaraus on syntynyt, arvauksia on kyllä esitetty mutta ne ovat yhtä tyhjän kanssa. Lisäksi, kuvaamasi kaltaiset taloyhtiöt ovat pieniä ja kämpät halpoja, muutamalla googletuksella löytyi korkeimmillaan n. 50k€ hintoja. Näihin kämppiin ei missään vaiheessa ole annettu lainoitusta satoja tuhansia per asunto kuten pääkaupunkiseudulla tai suuremmissa kaupungeissa, vaan pankin riski koko konkurssiyhtiössä voi olla euroissa yhden pk-seudun kämpän suuruinen. Riski on siis toki olemassa, mutta summat pieniä.
Peruskorjausongelma on toki olemassa, mutta jos kämpät eivät muutenkaan mene jollakin paikkakunnalla kaupaksi, en keksi miten peruskorjaus tai sen tekemättömyys asiaa muuttaisi.
En tiedä vastasinko ihmettelyihisi, mutta tällä logiikalla mennään. Ehkä asian voisi tiivistää päätelmään, että pidän tätä koko kohua koko lailla liioiteltuna ja kauhistelua asian ympärillä ylimitoitettuna. Tässä on selkeästi myös pelon ja epävarmuuden lietsonnan ulottuvuus, jota tällä (ja muilla) foorum(e)illa on alkanut ilmetä viime kuukausina koko ajan enemmän.
Aina joskus hieman ihmetyttää, miten yksioikoisesti asiat nähdään. Kyllä asunnonomistajilla myös muualla Suomessa kuin kasvukeskuksissa on järki päässä ja remontit tehdään ajallaan. Myös muualla kuin kasvukeskuksissa ihmiset tekevät työtä ja saavat palkkaa. Suhteessa asumiskustannuksiin se palkka on suurempi, kuin kasvukeskuksissa. Jää rahaa tärkeämpäänkin, vrt. kasvukeskusten ylihinnoiteltujen asuntojen velkavankeudessa valittavat raatajat rahan alaiset. Muussa Suomessa vaikuttaa remonttien hinnatkin olevan 20 - 50 % halvempia, kuin kasvukeskuksissa.
Miksi ihmeessä joku vielä haluaa asua täällä näissä meidän kasvukeskuksissa, kyselee Juurikki Tampereelta?
Ja takaisin itse asiaan. Taitaa ylisuuret talo-osakeyhtiölainat olla pääosin kasvukeskusten ongelma ja niidenkin osalta alle 5 vee uudistuotantoa koskevaa. Muussa Suomessa remontit maksetaan varsin usein asujien eli asunto-osakkeenomistajien säästöillä, joita on kertynyt, kun elämä on halpaa verrattuna kasvukeskuksiin. Taloyhtiöiden lainat muussa Suomessa on niin marginaalinen asia ainakin vanhemmassa asuntokannassa, ettei luulisi ahdistavan.
Aloita nyt vaikka tutustumalla sijoituskeissiin Kotimatka, jossa sen yhteistyöpankin nimeäkin on liputettu ahkeasti. Siinä tosin sentään velalliset ovat hyvissä ja varmoissa ammateissa, kunhan elämässä kaikki menee hyvin. Ei asunnon pieni hankintahinta mitään asiakaskohtaisia riskejä vähennä, jos niitä kämppiä on ostettu suuria määriä. Toisinaan ei vain kämppä kerrallaan, vaan talohtiö kerrallaan.
Tällaisia pikkulainoja esim. Kotimatkan tapauksessa:
Asuntosijoittaminen-ketjussa on tuosta keissistä joskus puhuttu enemmän, ja tässä ketjussa sitä tuskin on syytä jatkaa pidemmälle.
Relevantti pohdinnan aihe mielestäni on lainakannan vakuuksien käypä arvo ja realisointimahdollisuudet. Poikamiesboksi Punavuoresta on helpompi realisoida kuin kerrostalo Jäminkipohjasta.
Tottahan toki esim. ne syrjäseutujen kerrostojen LVIS-remontit tehdään osakkaiden säästöillä. No aikuisen oikeasti, ei tehdä. Ja jos remontin hinta on korkea suhteessa talon arvoon, ei sitä rahoittajaakaan löydy. Jossain syrjäseudun onnekkaissa taloyhtiöissä saadaan kerättyä osakassuorituksia niin paljon, että pankki suostuu rahoittamaan loput. Niissäkin tosin remontteja joudutaan monesti tekemään epätarkoituksenmukaisesti pieninä osina, jolloin kuvailemasi säästö jää saavuttamatta. Mutta meillä on suuri määrä taloyhtiöitä, joiden pakollisten remonttien rahoitukseen ei ole olemassa mitään ratkaisua. Paitsi taloyhtiön hallittu (tai hallitsematon) alasajo konkurssimenettelyn kautta.
Syrjäseutujen taloyhtiöiden lainataakka on tosiaan marginaalinen ongelma, koska lainahanat ovat menneet kiinni. Sen sijaan korjausongelma on massiivinen. Siitä vaan katselemaan vaikkapa 50 vuotta vanhojen taloyhtiöiden 2000-luvun korjaushistoriaa. Onko remontit tehty ajallaan osakkaiden rahoittamana, vai onko ne remontit jääneet tekemättä?
Muun Suomen 50 vee taloyhtiöiden osalta ongelma taitaa olla vuokratalot. Omistamisen myötä kiinnostus remontteihin lisääntyy. Hyvin hoidetuissa taloissa on myös lakisääteisen 5 vuoden remonttisuunnitelman lisäksi kirjattu joka vuosi yhtiökokouksessa käsiteltävässä materiaalissa kaikki remontit 90-luvulta alkaen. Tullut joskus nähtyä ja ihmeteltyä, että miten ne on keksineetkin remppaa joka vuodelle.
Alatko seuraavaksi pommittamaan Talouselämän toimittajaa, kun kirjoittelee kaikenlaisia juttuja?
Vai soitatko kenties Ritakalliolle, kun tällaista vihjailee rivien välistä:
Ritakallio ei halua suoraan kommentoida tapahtumia kilpailevassa pankissa tai sitä, mistä paljastuneet ongelmat kielivät.
“Sen kuitenkin sanoisin, että tällaisena aikana korostuu, missä kunnossa on pankissa riskienhallinta, compliance ja sisäinen tarkastus. Taantumassa mitataan se, miten hyvin luotoriskien hallinta on hoidettu”, Ritakallio sanoo.
“Ei riskienhallinnassa pitäisi tulla yllätyksiä. Maailmassa tapahtuu yllätyksiä, kuten esimerkiksi korona ja siitä seuraa yllättävä konkurssi. Sääntely edellyttää, että riskit tunnistetaan hyvin etupainotteisesti. Ei niin, että jälkikäteen huomataan, että huh, olipas siinä vähän isommat riskit.”
Hieno artikkeli. Vain yksi pieni sitaatti siitä: “Kohteista Hämeenlinnan Härkätie 11-13 on ajautunut vaikeuksiin. Taloyhtiöllä on lainaa Oma Säästöpankista yli kaksi miljoonaa euroa. Talouselämän tietojen mukaan asuntoja ostaneita sijoittajia on myös lainoitettu Oma Säästöpankista.”
Tuossa talossa on sentään remppoja tehty, mutta siitä viemärien pinnotuksesta ja käyttövesiputkien uusimisesta kun on 18 vuotta ja kevyestä julkisivun kunnostuksesta 7 vuotta, on tuossakin talossa ihan järjettömät yhtiölainat. Esim. 65,5 m2 kolmiossa on yhtiölainaa 53t euroa, mikä asuntojen pyyntihintoihin nähden on aivan järjetöntä:
Muutama päivä sitten tällaisista riskeistä tässä ketjussa puhuttaessa vastaan tuli aika mauttomia syytöksiä ja ylläpito poisti sijoittamisen kannalta olennaisia viestejä (ei, en viittaa omiin viesteihini). Toivottavasti tätä kuprua saadaan käsitellä tällä palstalla jatkossa avoimemmin. Jos niin ei ole, silloin Inderes ei ole piensijoittajan asialla.
Nähdäkseni tämän palstan ongelma on siinä, että välttämättä ei ole mitään kuprua. On vain tuiki tavallista asuntolainoittamista ja edellä sataan kertaan kirjoitellut väärinkäytökset. Nyt täällä ihmiset vetelevät omia yhtäläisyysviivojaan näiden keissien välille ja höystävät juttujaan olettamuksilla, huhuilla ja tulkinnoilla ties kenen puheista.
Ei tällaista kirjoittelua pidäkään sallia. Sitten kun pankki todetaan syylliseksi johonkin väärinkäytökseen ja nämä caset yksilöidään, niitä voidaan alkaa pureskella syvemmälti. Siihen asti kaikki on vain mutuilua ja arvailua ja johtaa foorumilaisia harhaan. Tilanteesta ottavat kaiken irti erityisesti OMASP kilpailijat.
Viimeksi sinä esim. suivaannuit näkemyksestä, että taloyhtiöillä on raskaita velkakuormia, joita ei voi perustella tehdyillä remontoilla ja jotka eivät ole missään suhteessa talojen arvoon. No tuossa Hämeenlinnassa sinulle yksi elävä esimerkki, jossa OmaSP:n osuus on kiistatonta. Tosin siinä yhtiössä sentään niitä peruskorjauksia on tehty, mutta edelleenkään ne eivät ole selitys velkakuorman koolle.
Toistan edelleen sen minkä aiemminkin, että OmaSP:n osuus näissä tällaisissa viritelmissä, joissa vakuuarvo ei ole missään suhteessa lainamäärään, on yleisesti tiedossa oleva asia. Sinä sitä et tiennyt, mutta kaikkia asuntosijoittamista enemmän seuraavat tietävät. Nyt kun talouslehdetkin jo kirjoittavat aiheesta, olisiko aika lopettaa tosiasioiden kiistäminen? Ja jatkossa kannattaa perehtyä paremmin yrityksiin, joihin sijoittaa.
Tästä päästäänkin asian varsinaiseen pihviin jota olen jo aiemminkin kysynyt siihen vastausta saamatta:
Leikitäänpä hetken verran, että olisit oikeassa. Miksi sitten te armiaat kaikentietävät asuntosijoittajat ilmestytte asian julkisuuteen tultua kirjoittelemaan kaiken maailman uskomuksia ja oletuksia tälle palstalle? Mikä on tällaisen toiminnan tarkoitus?
Kun täällä julkaistuja viestejä katselee, ne vaikuttavat kyllä enemmän tilanteelta jossa joukko teini-ikäisiä pojankloppeja on löytänyt kivitettävän kohteen ja etsii kuumeisesti lisää syitä kivittää tätä. Jos nuo asiat kerran olivat jo “yleisesti tiedossa” niin miksi ihmeessä kukaan haluaa niitä tänne enää tulla kirjoittelemaan? Ja jos kerran tähän yritykseen ei kannata sijoittaa (eikä siihen sijoita kuin osaamattomat, asioista tietämättömät) niin mitä ihmettä te asioista paremmin selvillä olevat täällä teette kirjoittelemassa?
Edelleenkään en ymmärrä, miksi viestejä ei ole poistettu nyt nähtyä enempää. Pelkkää besserwisseröintiä ja perusteettomia puheita omien oletusten tueksi. Eli aivan jäätävän lapsellista touhua.
Minun tarkoitus on esittää tietoa ja näkemyksiä aiheeseen liittyen. Kuten aiemmin totesin, asiat ovat pankilla hyvin niin kauan kuin lainalyhennykset hoituvat. Mutta tällaisiin yhtiöihin sijoittavien kannattaa mielestäni kyllä pysähtyä miettimään sitä lainoituskohteiden laatua, vakuusarvoa ja realisointimahdollisuutta.
Sinun mielestäni tuollaisista asioista keskusteleminen on asiatonta, se tuli selväksi. Itse sijoittajana kyllä tykkään siitä, että jotkut muut tuovat esille sellaisia riskejä sijoituskeisseihin liittyen, joita en ehkä itse ole jäänyt tarpeeksi miettimään.
Asiat mitkä ovat asuntosijoittajien tiedossa, ei selvästikään ole kaikkien osakesijoittajien tiedossa.
Jokainen tekee omat sijoituspäätöksensä ja arvioi esim. sen, milloin riskit on hinnoiteltu kurssiin. En huomannut palstalla sääntöä siitä, että vain sellaisista yhtiöistä saa keskustella, joihin itse on sijoittanut tai sijoittamassa. Pörssiyhtiönä OmaSP kiinnostaa minua paljonkin, mutta sijoituskohteena ei kyllä nykyisellä tavalla luotsattuna lainkaan.
Ritakallion kanssa olen täysin samaa mieltä, onneksi tähänkin liittyvää tietoa ja siirtymää löytyy yhtiön toimittamista raporteista, ei tarvitse mutuilla. Tuohan on pankkisektorilla yleistä että tarkastus rakoilee, esim. nordea rahanpesuongelmat jne.
OmaSp:n vakuuskannan maantieteellistä jakaumaa katsoessa ei voi välttyä ajatukselta, että tällaisia tapauksia ja muita kiinteistöluottoja on etenkin Uudellamaalla paljon. OmaSp:lla on Uudellamaalla ainoastaan kaksi konttoria, joissa on töissä alle 20 henkilöä. Silti pankin vakuuskannasta yli 12% arvoltaan 930m€ sijaitsee Uudellamaalla. Kyseessä on OmaSp:n kolmanneksi suurin alue vakuuskannalla mitattuna ja tällaista kantaa ei tavallisista asuntolaina-asiakkaista kerry kahdella pikkukonttorin voimin.
Tämä on minun mielestäni antoisin puoli ajatusten vaihdossa, koska toinen voi nähdä saman asian hyvinkin eri tavalla kuin itse.
Huomannut että lippu heiluu aika herkästi, jos erehtyy kaiken hehkutuksen keskellä esittämään eriävän mielipiteen.
Mielestäni kurssin romahdus on ollut liiottelua. Ennen ilmoitusta 19.5milj alaskirjauksista tähän päivään yhtiön arvo on tippunut n. 150milj. Hinta oli ennen tiputustakin edullinen. Itse olen hyödyntänyt tämän ostamalla yhtiötä ison potin lisää.
Tässä on kyllä tällaista puolustelua, kun ei saisi kirjoittaa negatiivista tai omia päätelmiä. Kyllähän sitä nyt saa omia päätelmiä kirjoittaa.
Itse en ole myöskään tähän sijoittanut enkä aio ja sanon samalla oman mielipiteeni että tämän casen arvonmääritys on tällä hetkellä aivan äärimmäisen vaikeaa. Näen kaksi skenaariota: 1) huolet poistuu ja kurssi ampuu kunnolla ylös tai 2) tämä on vasta jäävuoren huippu ja kurssi painuu lisää kun tietoa tulee ilmi.
Itse seuraan tätä pankkisäätelyn onnistumisen näkökulmasta ja ihmettelen miten tällainen riskikeskittymä on päässyt rakentumaan. Eipä taida Fiva tällaista juuri koskaan kommentoida joka sitten nostaa arvailun määrää. Onneksi tämä on kuitenkin systeemiseta näkökulmasta pikkupankki.
Olen samaa mieltä, että skenaarioita on paljon. Jokaisella oikeus määrittää arvo kuten haluaa. Itselleni suurin ongelma on juuri se, että lukuihin, mihin tässä on viitattu sisältyy huomattavaa epävarmuutta. Syyt sille mielestäni on summaten epäluottamus johtoon. Se ilmoittaako johto nyt, onko luottotappiot 20 meur vai 50 meur on oikeastaan minulle samantekevää, koska jos johtoon ei voi luottaa, niin miten voisi ajatella, että kyseinen informaatio pitää paikkaansa. Voi olla, että tämä menee ohi ja tuloskunto säilyy. Kuitenkin olisi mielestäni sinisilmäistä ajatella, että ei olisi mahdollisuutta, että tämä on vasta alkusoittoa.
TJ:n sanoin, eiköhän luottamus ajan kanssa rakennu. Hetki siihen toki menee, eivätkä nämä päivittäiset lööpit auta asiaa.
Mietin myös hypoteettisesti: mikä olisi kurssireaktio Nordealla jos kävisi ilmi, että vara tj on pumpannut 10 % yritysluottokannasta kyseenalaisesti, rakennellut kyseenalaisia sijoitustuottoja holdarilleen pankin rahoitusta käyttäen + muut temput kylkeen. En vain usko, että näin voisi ikinä käydä.
