Tuo menee toisin päin: omistajat nimittävät hallituksen ja hallitus etsii toimarin.
Yksityissijoittajan kannattaa aina vilkaista, keiden kanssa hän lähtee yhtiökumppaniksi. Omasp:n TOP10 omistajalista näyttää tältä (per Inderesin OmaSp yhtiösivu):
En ole yrittäjä, mutta jos lähtisin perustamaan yritystä ja kumppanina olisi 8 säästöpankkisäätiötä, työeläkevakuutusyhtiö ja lahtelainen miljonääri, miettisin asiaa sitäkin tarkemmin…
Toisaalta, jos lähtisin ihan muina Paseina perustamaan pääomaintensiivistä yhtiötä sarjajärjestelymentaliteetillä, ottaisin mielelläni pääomat matkaan passiivisilta tuppisuilta, jotka hyväksyisivät mahdollisesti vaarallisetkin kannustinohjelmani.
Näinhän se yleensä menee, tiedän Vernéros 
Onneksi Paha-Pasi edustaa vielä Töysän 8,8% siivua tuossa kakussa
Pankin hallitus on valitsijoidensa kaltainen. Mukavia ihmisiä varmaan ja valitsijoiden kavereita, mutta vahva osaaminen rahoitusalasta sekä kokemus pörssiyhtiön hallituksen toiminnasta puuttuu. Kuvaavaa, että uusin valinta on autokaupasta. Eikä kokemusta rahoitusalasta.Säätiöiden hallintojen kyky vaadittaviin ammattiosaamista vaativiin valintoihin puuttuu, koska kunkin hallinnon valintojen perustana muut seikat kuin tietotaito rahoitusalasta. Tietysti sitten idearikas ja aktiivinen palkattujohto on saanut aivan liikaa toimintavapautta ja tulokset näkyvät valitettavasti.
Hallituksen varapuheenjohtaja uhosi huhtikuussa ostavalla sillä hintatasolla lappua lisääkin:
Hiljaista on ollut ostojen kanssa.
Juu, hiljaista on ollut ostojen kanssa, mutta Mäkynen sentään osti osakkeita enemmän kuin hallituspalkkio edellyttää.Hallituksen jäsenten tulee ostaa osakkeita 40% kiinteän palkkion määrästä. Pj:n osalta se tarkoittaa 28,8t€, vpj:n osalta 21,6t€ ja rivijäseneltä 14,4t€. Hallituksen jäsenistä ainoastaan Mäkynen ja Hemminki on tuon määrän ostanut. Salmi kerkesi ennen lähtöään ostaa 200 osaketta, muut hallituksen jäsenet ei ole ostaneet vielä yhtään. Odottanevat osakehinnan laskua? 
Johdon harkinnanvaraisten luottotappioiden kohdistuksessa itselleni suurin yllätys oli asunto-osakeyhtiöiden suuri osuus, sillä niissä piilevästä poikkeuksellisesta luottoriskistä ei ole ollut pankin aiemmin raportoimissa lainojen riskiluokituksessa mitään merkkejä.
Kuten yo. taulukoista käy ilmi, riskiluokkiin 3 ja 4 luokiteltujen lainojen määrä laski Q1 n.13m€ ja sitten taas nousi Q2 lähes 14m€ ja samalla koko kasaan kohdistettiin lähes 16m€ harkinnanvaraisia luottotappiovarauksia. Tämä herättää kyllä kysymyksen, onko pankin raportoimat riskiluokitukset ja käytettävät mallit luotettavia?
Tappiovarausten kohdistuksesta voi päätellä myös sen, että se kohdistuu useaan taloyhtiöön. Suurin luottotappiovaraus reilu 10m€ on tehty vaiheeseen 2, jossa olevien lainojen kokonaismäärä on reilu 40m€ ja niistä lähes 32m€ riskiluokassa 3. Näistä luvuista on tietenkin mahdotonta kohdistaa lainoja yksittäiseen taloyhtiöön, mutta riskiluokassa 3 olevien lainojen määrä kasvoi Q2-aikana 18m€, joka sopisi julkisuudessakin olleeseen Messitytönkadun kohteeseen. Riskiluokassa 4 olevien lainojen kokonaismäärä on 7,2m€ ja niihin on kohdistettu luottotappiovarauksia 2,3m€. Tämä minun näkemykseni mukaan viittaa terminaalivaiheessa oleviin vanhoihin taloyhtiöihin/sijoittajaomistajiin, joilla on vaikeuksia lainojen hoidossa.
Pankilla tulee olemaan vielä pitkä työsarka tämän vyyhdin perkaamisessa, mikäli nyt luottotappiovarausten kohteena olevat lainat menee lopullisesti under water ja sitä kautta perintään. Näiden lainojen vakuutena on suurelta osin hankalasti realisoitavaa omaisuutta, joiden myyntiin järkevällä hintatasolla voi mennä pitkä tovi. Se vaatii myös paljon osaamista jota OmaSp:n organisaatiossa ei ole ja sitoo muitakin resursseja. Puhumattakaan seurauksista, mikäli tämä tauti tarttuu vielä osakkuus- ja yhteisyrityksiin joita pankin taseessa on. Olen lukenut jo kommentteja ja odotuksia tehtyjen luottotappiovarausten nopeasta purkamisesta, joka on tässä tilanteessa aika outo ajatus. Vastahan viime viikolla niihin johtaneista löydöksistä raportoitiin.
Mulle taas olisi hämmästyttävää jos näitä ei olisi. Kun on rahoitettu nollakorkoaikaan uusia asuntoyhtiöitä, joissa yhtiölainaa 70 prosenttia ja osassa lisäksi vuokratontti, niin yhtälö voi olla hankala hyvilläkin alueilla, huonommista puhumattakaan.
Tuo on toki totta. OmaSp:n kohdalla herää kysymys, ovatko kyseiset taloyhtiöt edes uusia (olisi mielestäni hyvä asia jos olisivat)? Vai onko omaSp rahoittanut vanhoja 60-70 luvun yhtiötä ympäri Suomea. Eikö tuo jätkäsaaren kohde oltu rahoitettu niin, että edes mitään korjauksia ei oltu tehty.
Esimerkiksi onko tämänlaisiin kiinteistöihin / taloyhtiöihin koskettu:
Rakennettu: 1970
Korjaukset: ei juurikaat tehty
Rahoituksen tarve: taloyhtiön peruskorjaus:
Neliöt: 6 000
Peruskorjauksen(julkisivut, putket, sähköt ja muut) hinta esim: 1300 eur per m2 = 7,8 miljoonaa
Sijanti: ei pks, turku, tampere tai sen vierestä.
Jotta kohteen voisi rahoittaa (LTV esim 70 %) arvo koneella tulisi olla 7,8 meur / 0,7 = 11,2 meur noin. eli
vajaa 2 k / neliö
Onko realistista, että esim jyväskylästä 15 kilometriä sivuun 1970 luvun talon 100 m2 huoneisto maksaisi 200 te velattomana? jos olisi vielä vuokratontti.
Analyysiin liittyen voin vielä sen verran kommentoida, että tässä ollaan tällä hetkellä lisää-puolella, mikä tarkoittaa ettei osakkeen tuotto-odotus ole mitenkään poikkeuksellisen hyvä korkea riski huomioiden. Riskit luottokannan laadusta ja luottotappioiden rajusta kasvusta ovat edelleen olemassa, eikä Q2-raportti tuonut tähän merkittävää muutosta. Näin ollen en ole välittömästi uskonut kaikkea mitä johto on viestinyt. Jos raportti on näin tulkittu, niin viestinnässä on epäonnistuttu. On selvää, että johdolla on motiivi keskustelun sävyn kääntämiseksi mahdollisimman positiiviseksi, joten ei tietenkään kaikkea esitettyä voi sellaisenaan ottaa. Kuten jo aiemmin kirjoitin, oli valmistunut ulkopuolisen toimijan raportti ja sen johdopäätökset kuitenkin pieni parannus tilanteesta, jossa oltiin puhtaasti yhtiön omien näkemysten varassa.
Uudet, merkittävän kokoiset alaskirjaukset luottokantaan ovat siis yhä varsin mahdollisia enkä missään nimessä kiistä riskin olemassaoloa. Tuo ~55 MEUR:n luottotappiovaraus ei kuitenkaan ole kohtuuttoman iso 240 MEUR:n kokonaispottiin nähden. Kuten olen aiemminkin tuonut esille, on luottotappioiden määrän mallintaminen äärimmäisen haastavaa. Olen koittanut ennusteisiini hahmotella kasvavia luottotappioita loppuvuodelle sekä lähivuosille, mutta voi tietysti olla, että määrät osoittautuvat lopulta riittämättömiksi. Tai sitten toteuma jää odotuksia maltillisemmaksi, markkinaennusteet kuitenkin povaavat laskevia korkoja sekä kohentuvaa taloustilannetta. Tämä auttaisi erityisesti kiinteistövelallisia sekä nostaisi vakuusarvoja, kun kiinteistökaupat jälleen vilkastuisivat. Näin ollen heikko skenaario on yhä varsin mahdollinen, ja tämän toteutuessa näkemys olisi luonnollisesti täysin väärä.
Kuten ValkoinenPeura aiemmin hyvin esille toikin, ei ylimääräisiä pääomia ole tuhottomasti, joten esimerkiksi tappiollinen kvartaali olisi pankille tässä vaiheessa hyvin huono juttu. Onkin selvää, että tältä erää negatiivisten yllätysten tulisi olla takanapäin, muuten sijoituskeissiltä alkaa pudota loppukin pohja. Loppuvuoden paras uutinen olisikin uutisten puute.
Olen samaa mieltä, ettei pelkkä korkea altistus kiinteistösektorille tarkoita suurta riskiä. Tässä yhteydessä tarkoitin kiinteistösektorilla juuri asunto-osakeyhtiöitä ja kiinteistösijoittajia (yrityksiä ja yksityissijoittajia). Riskit ovat suurimmat uusissa asunto-osakeyhtiöissä, joissa asuntojen myymättä jääminen kaataa velkavastuun liian pienelle joukolle asukkaita. Myös vakuusarvot ovat nykymarkkinassa väistämättä heikot huomattavien pakkorealisointien tilanteessa (erityisesti jos LTV on korkea).
Myös asunto-/kiinteistösijoittajat muodostavat nykymarkkinassa riskin, sillä nämä ovat erityisen alttiita korkotasolle sekä kiinteistömarkkinan kehitykselle. Näin ollen suuri paino kiinteistösektorilla tarkoittaa myös lähtökohtaisesti korkeampaa altistusta edellä mainittuihin ryhmiin. OmaSp:n kohdalla voinee vielä olettaa näiden ryhmien olevan verrokkipankkeihin nähden korostuneessa asemassa. Pitää kuitenkin varoa tekemästä yksittäisten huhujen ja tarinoiden pohjalta liian tiukkoja johtopäätöksiä, sillä näistä ei saa tarkkaa kuvaa tilanteen laajuudesta. Olen kuitenkin keskustelijoiden kanssa samaa mieltä, että on nämä havainnot kuitenkin otettava huomioon arvioitaessa OmaSp:n lainakannan riskisyyttä muihin pankkeihin nähden. Omistusasujien osalta pidän yhä pankin riskejä maltillisina, vaikka asunto sijaitsisikin kasvukeskuksen ulkopuolella, ovat lainasummat lähtökohtaisesti pieniä. Näissä vaadittaisiin työttömyyden selvää kasvua, jotta riskejä merkittäviä määriä realisoituisi.
Tämä liittyi lähinnä aikaan, kun tiedossa ei ollut ilmi tulleita ongelmia. Toki vakavaraisuusvaatimuksen lasku toisi regulaation näkökulmasta pientä helpotusta tilanteeseen ja antaisi joustovaraa luottotappioita silmällä pitäen. Enää ei mielestäni ole kuitenkaan järkevää olettaa, että pääomia tultaisi vapauttamaan taseesta, vaan kyllä nämä puskuriksi menisivät. Riskien kannalta tilanne ei laskentamallin muutoksen kautta luonnollisestikaan muuttuisi.
Toistaiseksi näiden kohteiden realisoituneet riskit ovat kohdistuneet tällaisesta kohteesta asunnon ostaneisiin, jotka aika usein ovat vielä kohtuuttomalla velkavivulla matkassa olleita sijoittajia. OmaSp on kyllä aika ronskisti rahoittanut uusiakin kohteita, yhdessä tiedossani olevassa kohteessa ensimmäinen milli tuli perustajilta ja seuraavat 30 milliä pankilta. Loppu rahoitettiin sitten perustaja- firman kautta OmaSp:n toimesta. Hulvatonta touhua…
Näinhän se on kaikkien pankkien kohdalla ja OmaSp:n kohdalla nämä lainat (3mrd€) on kanissa bondien vakuutena. Yksikään suomalainen pankki ei nykynäkemyksen mukaan kaadu “normaaliin” asuntorahoitukseen. OmaSp on minun näkemykseni mukaan ottanut osana kasvustrategiaansa tästä poikkeavia riskiä, joka on nyt realisoitumassa. Kestää normaalioloissakin aika kauan, että luottokannan happaneminen tulee luvuissa voimakkaasti esille, kun pohjalla on miljardien terve lainakanta.
Luotonantajan kannalta se riski on syrjäseutujen kohteissa toisinaan yli 100 %, jos kiinteistö/asuntovakuudella tulisi alkaa lainasummaa kuittaamaan. Vakuuskohteiden arvonalennus ja heikko/puuttuva kysyntä on syrjäseuduilla myös pysyvä olotila ja vakuuskohteiden ylläpidosta sekä myynnistä aiheutuu kuluja. Uudiskohteet taas löytyy lähinnä kasvukeskuksista, joissa kysynnän puute on markkinatilanteesta johtuva väliaikaisilmiö ja/tai ylihinnoittelusta, joka suhteessa taloyhtiölainaan on kuitenkin lähes poikkeuksetta hallittavissa.
Katselin eilen Yle Areenasta toistamiseen tällaisen dokkarin:
Pariskunta perusti Joroisille ravintolan ja myöhemmin osti talon liike- ja asuinhuoneiston itselleen. Dokumentin lopussa mentiin siten Oma Säästöpankkiin kertomaan, että yritystoimintaa ei voi enää jatkaa ja rahat on loppu. Googlettamalla selvisi, että ravintolatila+kämppä meni myöhemmin ulosoton kautta myyntiin. Huutokaupan korkein tarjous oli 300 euroa.
Uudiskohteiden hopeareunus kuitenkin on se, että ne sijaitsevat usein kasvukeskuksissa ja niissä ei lähtökohtaisesti ole suurta korjausvelkaa. Vuokratontti taas ei ole useimmiten mikään ongelma, koska vuokraaja on kaupunki tai sitten kyseessä on järkevin ehdoin lunastettavissa oleva tontti. Poikkeuksia toki löytyy.
Sen sijaan noiden syrjäseutujen peruskorjaamattomilla 50-vuotisjuhliaan viettäneillä taloyhtiöillä ei ole mitään hopeareunusta.
Pahin ”mustapekka” vaikuttaa olevan jos asuinkerrostalossa on iso liiketila. Jossain vaiheessa sille ei löydy käyttäjää ja sitten se päätyy jollekin bulvaaniostajalle joka jättää vastikkeet maksamatta. Ja yleensä liiketiloissa on vastikkeet 1,5-2 -kertoimella eli taloyhtiön kassavirta kärsii pahasti.
Mutta onhan tämä ihan hirveä tilanne että kiinteistökanta syrjäseudulla ja ihan normi maaseudullakin ja kuihtuvissa pikkukaupungeissa on muuttunut lähes arvottomaksi taakaksi. Muutos on ollut vaiheittainen ja alkoi jo 70-luvulla, mutta nyt se ehkä iskee silmille lopullisesti.
Toisaalta uudesta omakotitalosta syrjäseudulla saada hyvin korkean hinna koska se on ainut uusi moderni omakotitalo myynnissä useampaan vuoteen 100k säteellä pikkukaupungin keskustasta koska grynderit ei sellaisia koskaan rakenna sinne ainuttakaan. Se uusi kunnanjohtaja tai terveysaseman johtava lääkäri, tai koulun rehtori+opettaja pariskunta, haluaa sellaisen valmiina kun muuttaa paikkakunnalle.
Jotain edellä kuvatun suuntaista. Itse olen pankkipuolta ja siellä tapahtuvaa maaseudun asuntorahoitusta seuratessa huomannut, että siellä lainat ovat hyvin maltillisia asiakkaiden maksukykyyn suhteutettuna. Varmaan paljon kokoluokassa 50–100 k€. Vaikka heikompien asuntojen markkina-arvo olisi 0–30 k€, näiden hoidosta tulee hyvin vähän luottotappioita tai suuria maksuongelmia. Eihän näistä paljon luottokantaakaan kerry, mutta tätä massaa on. Keskusteluketjuissa usein viitataan tämän kannan arvaamattomuuteen, mutta minusta tämä on tuottanut tähän saakka hyvin vähän ongelmaa, ja näistä ei euromääräiset paljon sakkaa ole kertynyt. Sitä en tiedä miten tehokkaasti näiden perinnän ja mahdollisen ulosoton Oma hoitaa, jos sen joutuu kohtaamaan. Se prosessi vie vanhakantaisesti hoidettuna paljon pankin perintäosaston voimavaroja ja aiheuttaa kustannusta. Olisi mielenkiintoista kuulla onko jollain tästä puolesta parempaa tietämystä.
Viittasin tuossa siihen vanhempaan rakennuskantaan. Toki jostain uudehkosta hyvästä voi jonkinmoisen myyntihinnan saada, mutta sekään tuskin ylittää rakennuskustannuksia. Poikkeuksia on jos talo on järven rannalla tai isomman laskettelukeskuksen lähistöllä.
Vakuusarvot ovat aika matalia landella. Varmaan joku Nordea/Danske ei edes lähde rahoittamaan syrjäseutujen kohteita millään hinnalla.
Kategorinen “syrjäseutujen” hintojen aliarviointisi on tietämättömyyttä. “Landellakin” on viljalti kalliita kohteita joista kilpaillaan toki suhdanteet vaikuttavat näihinkin. Ainakin meillä vakuusarvot ovat ihan samat kuin muuallakin Suomessa, myynti(pyynti)hinnat sensijaan ovat matalampia kuin kasvukeskuksissa joka taas on pelkästään positiivinen asia.
Itse asun n.50k asujaimiston keskustassa 180m2 omakotitalossa 1000m2 omalla tontilla, nyt jos tämän möisin niin saisin n. 220k. Mutta en tietenkään myy, koska tuolla rahalla en saisi mistään lähellekään mitään vastaavaa.
Jopa meiddän mökkipaikkakunnallamme, pikkukylässä on yli 600k pyyntejä jotka häviävät välittäjien sivuilta viikoissa. Tosin tuollaisia tuskin lainarahoilla usein edes ostellaan, ja toteutuneita kauppahintoja en ole lähtenyt etsimään.
