Aloita nyt vaikka tutustumalla sijoituskeissiin Kotimatka, jossa sen yhteistyöpankin nimeäkin on liputettu ahkeasti. Siinä tosin sentään velalliset ovat hyvissä ja varmoissa ammateissa, kunhan elämässä kaikki menee hyvin. Ei asunnon pieni hankintahinta mitään asiakaskohtaisia riskejä vähennä, jos niitä kämppiä on ostettu suuria määriä. Toisinaan ei vain kämppä kerrallaan, vaan talohtiö kerrallaan.
Tällaisia pikkulainoja esim. Kotimatkan tapauksessa:
Asuntosijoittaminen-ketjussa on tuosta keissistä joskus puhuttu enemmän, ja tässä ketjussa sitä tuskin on syytä jatkaa pidemmälle.
Relevantti pohdinnan aihe mielestäni on lainakannan vakuuksien käypä arvo ja realisointimahdollisuudet. Poikamiesboksi Punavuoresta on helpompi realisoida kuin kerrostalo Jäminkipohjasta.
Tottahan toki esim. ne syrjäseutujen kerrostojen LVIS-remontit tehdään osakkaiden säästöillä. No aikuisen oikeasti, ei tehdä. Ja jos remontin hinta on korkea suhteessa talon arvoon, ei sitä rahoittajaakaan löydy. Jossain syrjäseudun onnekkaissa taloyhtiöissä saadaan kerättyä osakassuorituksia niin paljon, että pankki suostuu rahoittamaan loput. Niissäkin tosin remontteja joudutaan monesti tekemään epätarkoituksenmukaisesti pieninä osina, jolloin kuvailemasi säästö jää saavuttamatta. Mutta meillä on suuri määrä taloyhtiöitä, joiden pakollisten remonttien rahoitukseen ei ole olemassa mitään ratkaisua. Paitsi taloyhtiön hallittu (tai hallitsematon) alasajo konkurssimenettelyn kautta.
Syrjäseutujen taloyhtiöiden lainataakka on tosiaan marginaalinen ongelma, koska lainahanat ovat menneet kiinni. Sen sijaan korjausongelma on massiivinen. Siitä vaan katselemaan vaikkapa 50 vuotta vanhojen taloyhtiöiden 2000-luvun korjaushistoriaa. Onko remontit tehty ajallaan osakkaiden rahoittamana, vai onko ne remontit jääneet tekemättä?
Muun Suomen 50 vee taloyhtiöiden osalta ongelma taitaa olla vuokratalot. Omistamisen myötä kiinnostus remontteihin lisääntyy. Hyvin hoidetuissa taloissa on myös lakisääteisen 5 vuoden remonttisuunnitelman lisäksi kirjattu joka vuosi yhtiökokouksessa käsiteltävässä materiaalissa kaikki remontit 90-luvulta alkaen. Tullut joskus nähtyä ja ihmeteltyä, että miten ne on keksineetkin remppaa joka vuodelle.
Alatko seuraavaksi pommittamaan Talouselämän toimittajaa, kun kirjoittelee kaikenlaisia juttuja?
Vai soitatko kenties Ritakalliolle, kun tällaista vihjailee rivien välistä:
Ritakallio ei halua suoraan kommentoida tapahtumia kilpailevassa pankissa tai sitä, mistä paljastuneet ongelmat kielivät.
“Sen kuitenkin sanoisin, että tällaisena aikana korostuu, missä kunnossa on pankissa riskienhallinta, compliance ja sisäinen tarkastus. Taantumassa mitataan se, miten hyvin luotoriskien hallinta on hoidettu”, Ritakallio sanoo.
“Ei riskienhallinnassa pitäisi tulla yllätyksiä. Maailmassa tapahtuu yllätyksiä, kuten esimerkiksi korona ja siitä seuraa yllättävä konkurssi. Sääntely edellyttää, että riskit tunnistetaan hyvin etupainotteisesti. Ei niin, että jälkikäteen huomataan, että huh, olipas siinä vähän isommat riskit.”
Hieno artikkeli. Vain yksi pieni sitaatti siitä: “Kohteista Hämeenlinnan Härkätie 11-13 on ajautunut vaikeuksiin. Taloyhtiöllä on lainaa Oma Säästöpankista yli kaksi miljoonaa euroa. Talouselämän tietojen mukaan asuntoja ostaneita sijoittajia on myös lainoitettu Oma Säästöpankista.”
Tuossa talossa on sentään remppoja tehty, mutta siitä viemärien pinnotuksesta ja käyttövesiputkien uusimisesta kun on 18 vuotta ja kevyestä julkisivun kunnostuksesta 7 vuotta, on tuossakin talossa ihan järjettömät yhtiölainat. Esim. 65,5 m2 kolmiossa on yhtiölainaa 53t euroa, mikä asuntojen pyyntihintoihin nähden on aivan järjetöntä:
Muutama päivä sitten tällaisista riskeistä tässä ketjussa puhuttaessa vastaan tuli aika mauttomia syytöksiä ja ylläpito poisti sijoittamisen kannalta olennaisia viestejä (ei, en viittaa omiin viesteihini). Toivottavasti tätä kuprua saadaan käsitellä tällä palstalla jatkossa avoimemmin. Jos niin ei ole, silloin Inderes ei ole piensijoittajan asialla.
Nähdäkseni tämän palstan ongelma on siinä, että välttämättä ei ole mitään kuprua. On vain tuiki tavallista asuntolainoittamista ja edellä sataan kertaan kirjoitellut väärinkäytökset. Nyt täällä ihmiset vetelevät omia yhtäläisyysviivojaan näiden keissien välille ja höystävät juttujaan olettamuksilla, huhuilla ja tulkinnoilla ties kenen puheista.
Ei tällaista kirjoittelua pidäkään sallia. Sitten kun pankki todetaan syylliseksi johonkin väärinkäytökseen ja nämä caset yksilöidään, niitä voidaan alkaa pureskella syvemmälti. Siihen asti kaikki on vain mutuilua ja arvailua ja johtaa foorumilaisia harhaan. Tilanteesta ottavat kaiken irti erityisesti OMASP kilpailijat.
Viimeksi sinä esim. suivaannuit näkemyksestä, että taloyhtiöillä on raskaita velkakuormia, joita ei voi perustella tehdyillä remontoilla ja jotka eivät ole missään suhteessa talojen arvoon. No tuossa Hämeenlinnassa sinulle yksi elävä esimerkki, jossa OmaSP:n osuus on kiistatonta. Tosin siinä yhtiössä sentään niitä peruskorjauksia on tehty, mutta edelleenkään ne eivät ole selitys velkakuorman koolle.
Toistan edelleen sen minkä aiemminkin, että OmaSP:n osuus näissä tällaisissa viritelmissä, joissa vakuuarvo ei ole missään suhteessa lainamäärään, on yleisesti tiedossa oleva asia. Sinä sitä et tiennyt, mutta kaikkia asuntosijoittamista enemmän seuraavat tietävät. Nyt kun talouslehdetkin jo kirjoittavat aiheesta, olisiko aika lopettaa tosiasioiden kiistäminen? Ja jatkossa kannattaa perehtyä paremmin yrityksiin, joihin sijoittaa.
Tästä päästäänkin asian varsinaiseen pihviin jota olen jo aiemminkin kysynyt siihen vastausta saamatta:
Leikitäänpä hetken verran, että olisit oikeassa. Miksi sitten te armiaat kaikentietävät asuntosijoittajat ilmestytte asian julkisuuteen tultua kirjoittelemaan kaiken maailman uskomuksia ja oletuksia tälle palstalle? Mikä on tällaisen toiminnan tarkoitus?
Kun täällä julkaistuja viestejä katselee, ne vaikuttavat kyllä enemmän tilanteelta jossa joukko teini-ikäisiä pojankloppeja on löytänyt kivitettävän kohteen ja etsii kuumeisesti lisää syitä kivittää tätä. Jos nuo asiat kerran olivat jo “yleisesti tiedossa” niin miksi ihmeessä kukaan haluaa niitä tänne enää tulla kirjoittelemaan? Ja jos kerran tähän yritykseen ei kannata sijoittaa (eikä siihen sijoita kuin osaamattomat, asioista tietämättömät) niin mitä ihmettä te asioista paremmin selvillä olevat täällä teette kirjoittelemassa?
Edelleenkään en ymmärrä, miksi viestejä ei ole poistettu nyt nähtyä enempää. Pelkkää besserwisseröintiä ja perusteettomia puheita omien oletusten tueksi. Eli aivan jäätävän lapsellista touhua.
Minun tarkoitus on esittää tietoa ja näkemyksiä aiheeseen liittyen. Kuten aiemmin totesin, asiat ovat pankilla hyvin niin kauan kuin lainalyhennykset hoituvat. Mutta tällaisiin yhtiöihin sijoittavien kannattaa mielestäni kyllä pysähtyä miettimään sitä lainoituskohteiden laatua, vakuusarvoa ja realisointimahdollisuutta.
Sinun mielestäni tuollaisista asioista keskusteleminen on asiatonta, se tuli selväksi. Itse sijoittajana kyllä tykkään siitä, että jotkut muut tuovat esille sellaisia riskejä sijoituskeisseihin liittyen, joita en ehkä itse ole jäänyt tarpeeksi miettimään.
Asiat mitkä ovat asuntosijoittajien tiedossa, ei selvästikään ole kaikkien osakesijoittajien tiedossa.
Jokainen tekee omat sijoituspäätöksensä ja arvioi esim. sen, milloin riskit on hinnoiteltu kurssiin. En huomannut palstalla sääntöä siitä, että vain sellaisista yhtiöistä saa keskustella, joihin itse on sijoittanut tai sijoittamassa. Pörssiyhtiönä OmaSP kiinnostaa minua paljonkin, mutta sijoituskohteena ei kyllä nykyisellä tavalla luotsattuna lainkaan.
Ritakallion kanssa olen täysin samaa mieltä, onneksi tähänkin liittyvää tietoa ja siirtymää löytyy yhtiön toimittamista raporteista, ei tarvitse mutuilla. Tuohan on pankkisektorilla yleistä että tarkastus rakoilee, esim. nordea rahanpesuongelmat jne.
OmaSp:n vakuuskannan maantieteellistä jakaumaa katsoessa ei voi välttyä ajatukselta, että tällaisia tapauksia ja muita kiinteistöluottoja on etenkin Uudellamaalla paljon. OmaSp:lla on Uudellamaalla ainoastaan kaksi konttoria, joissa on töissä alle 20 henkilöä. Silti pankin vakuuskannasta yli 12% arvoltaan 930m€ sijaitsee Uudellamaalla. Kyseessä on OmaSp:n kolmanneksi suurin alue vakuuskannalla mitattuna ja tällaista kantaa ei tavallisista asuntolaina-asiakkaista kerry kahdella pikkukonttorin voimin.
Tämä on minun mielestäni antoisin puoli ajatusten vaihdossa, koska toinen voi nähdä saman asian hyvinkin eri tavalla kuin itse.
Huomannut että lippu heiluu aika herkästi, jos erehtyy kaiken hehkutuksen keskellä esittämään eriävän mielipiteen.
Mielestäni kurssin romahdus on ollut liiottelua. Ennen ilmoitusta 19.5milj alaskirjauksista tähän päivään yhtiön arvo on tippunut n. 150milj. Hinta oli ennen tiputustakin edullinen. Itse olen hyödyntänyt tämän ostamalla yhtiötä ison potin lisää.
Tässä on kyllä tällaista puolustelua, kun ei saisi kirjoittaa negatiivista tai omia päätelmiä. Kyllähän sitä nyt saa omia päätelmiä kirjoittaa.
Itse en ole myöskään tähän sijoittanut enkä aio ja sanon samalla oman mielipiteeni että tämän casen arvonmääritys on tällä hetkellä aivan äärimmäisen vaikeaa. Näen kaksi skenaariota: 1) huolet poistuu ja kurssi ampuu kunnolla ylös tai 2) tämä on vasta jäävuoren huippu ja kurssi painuu lisää kun tietoa tulee ilmi.
Itse seuraan tätä pankkisäätelyn onnistumisen näkökulmasta ja ihmettelen miten tällainen riskikeskittymä on päässyt rakentumaan. Eipä taida Fiva tällaista juuri koskaan kommentoida joka sitten nostaa arvailun määrää. Onneksi tämä on kuitenkin systeemiseta näkökulmasta pikkupankki.
Huutokaupat.com -sivustolta saa hyvän kuvan siitä, minkälaisilla hinnoilla ulosmitattuja kiinteistöjä myydään tämän päivän Suomessa. Tarjoukset pyörivät muutamassa tonnissa tai jopa vain satasissa. Ei niissä ole vakuusarvoa käytännössä yhtään. Hyvä jos ulosottomies saa kulunsa kuitattua.
Artikkeli on kyllä erittäin raskauttava ainakin Turtiolle. Paitsi, että on toimittu väärin, on myös pyritty peittelemään toimintaa väärentämällä asiakirjoja.
Tämähän ei suoraan viittaa rikolliseen toimintaan Oma Säästöpankissa. Mutta takaa, että yritys ja sen entinen johto pysyy kyllä otsikoissa vielä melkoisen pitkään.
Täällä on kovan tason tietäjiä rahoituksen toimialalta.
Jos noilla kiinteistöillä joihin oletetaan OmaSP:n antaneen lainaa, ei ole juuri vakuusarvoa ja ne ovat riski OmaSP:n lainakanalle, niin eikö tuo ole juuri toisin, kuin OmaSP:n TJ on maininnut ?
OmaSP:n TJ kommenteista käsitin, että koko OmaSP:n lainakanta on käyty isolla porukalla läpi ja pystytty rajaamaan ongelmat 3 % osuuteen lainakannasta. Nämä on käyty erittäin tarkkaan läpi ja aidot haasteet liittyvät n. 50meur lainakantaan (ja oletettavasti Turtion touhuihin).
Eli ilmeisesti ketjussa on päädytty kahteen vaihtoehtoon. Joko OmaSP:n TJ-valehtelee tai heillä ei vain ole asiantuntemusta kartoittaa lainakannan vakuusongelmia ?
Minulle jäi kyllä sellainen käsitys toimarin puheista, että siihen ko. caseen liittyvät lainat on käyty läpi tarkasti, eli sellaiset lainat, joiden rahoittamiseen kyseinen väärinkäytöksiä tehnyt johtaja on osallistunut. En usko, että koko 6 miljardin lainakanta olisi kammattu läpi sopimus sopimukselta. Sopimusmäärä on niin iso, että millään sitä ei viikoissa kokonaan läpikäydä.
TJ kertoi, että iso porukka asiantuntijoita on ollut lainakannan kimpussa ja kysymysmerkit on pystytty rajaamaan 3 % luottokannasta.
Itse tulkitsin siten, että koko lainakanta on ainakin jollain tasolla käyty läpi.
Voi toki olla, että eivät ole käyneet kuin 200 meur läpi ja TJ-tiedotti vain se tilanteen eivätkä tiedä mitään koko lainakannan laadusta. En itse ota kantaa, ennen kuin saan tarkempaa tietoa.
