Onko @Jesse_Kinnunen tämä näkemys Ovarosta paikkaansa pitävä?
Rahamiäs: Ovaron tase on ilmapallo, joka odottaa puhkeamistaan
2 tykkäystä
Oikea näkemyshän selviää vasta myöhemmin sitten kun/jos Ovaro saa myytyä tavoittelemansa 41 % kiinteistöportfoliostaan. Mielestäni blogissa on tehty useita oikeita havaintoja. Ovaro ei tule saamaan esittämiään tasearvojaan vastaavaa hintaa myynneistään erityisesti näiden uusien perheasuntojen osalta. Kuitenkin lopussa perustelut johtopäätöksen taustalla eivät ole vahvoja: ”Oletetaan siis, että Ovaron taseessa on ilmaa 30 %. Se tarkoittaa, että todellinen osakekohtainen nettovarallisuus olisi noin 6,6 euroa. ”. Tämä on todella voimakas statement ja kaipaisi perusteluja. Blogissahan kirjoittaja löysi viitteitä, että ilmaa olisi huomattavasti vähemmän.
Jos katsoo Ovaron kiinteistömyyntejä viime vuosilta niin ne eivät tue väitettä näin merkittävästä yliarvostuksesta. Vuonna 2017 Ovaro myi 8,9 MEUR:lla asuntoja noin 4 % alle niiden tasearvon ja vuonna 2016 noin 11,6 MEUR:lla noin 2,6 % alle tasearvon ja vuonna 2015 noin 6,1 MEUR:lla noin 3,3 % alle niiden tasearvojen. Näiden lisäksi tuli toki myös kulut välityspalkkioista, mutta nämäkin huomioiden ei olla lähelläkään kirjoittajan esittämää tasoa. Itse arvioin viimeisessä raportissani, että EPRA NAV voisi olla noin 8,1 euroa per osake saneerauksen jälkeen eli kun perheasunnot on myyty. Tämä on toki huomattavasti alle viimeisen Q3’18 EPRA NAV:in 9,48 euroa per osake, mutta selvästi esitetyn 6,6 euron yläpuolella.
6 tykkäystä
Melko suurella varmudella tiedän, että Ovaro on syksyn mittaan myynyt ainakin yhden listalla olleen asunnon, oletan, että useampiakin. Nyt vaan tarvittaisiin joku, jolla on tuttu kiinteistövälittäjä…hehän saavat helposti katsottua toteutuneet kauppahinnat, mikä vähentäisi mutun määrää laskelmissa.
Blogin kirjoittaja on vetänyt mutkat suoriksi ja saanut omintakeisella arvonmäärityksellä osakkeen hinnaksi 5,30 euroa.
Vaikka se olisi “väärin laskettu”, markkina on hinnoitellut osakkeen jo pitempään 5,00-5,50 euron haarukkaan - eli sijoittajat uskovat taseessa olevan reilusti ilmaa. Inderesin oma tavoitehinta on vain 5,80 eli luottamus ei ole kovin korkealla sielläkään.
Miksi näin @Jesse_Kinnunen , jos taseessa ei ole ilmaa kuin korkeintaan muutama prosentti ja EPRA NAV on saneerauksen jälkeen yli 8 euroa? Voiko markkina olla näin pahasti väärässä? En tunne Ovaron tapausta tarkemmin, mutta asuntomarkkinat yleisesti ovat laajasti seurattu ja läpinäkyvä markkina.
Markkina ei ole täysin väärässä. Ovaron saneeraukseen liittyy merkittäviä riskejä ja saneerauksen jälkeinen tuottotaso on epävarma. Lisäksi sijoittajien luottamus yhtiötä kohtaan on (täysin oikeutetusti) erittäin matala yhtiössä aikaisemmin tehtyjen virheiden ja omistaja-arvon tuhoutumisen takia. Näiden syiden takia merkittävä alennus NAV:iin on tällä hetkellä täysin perusteltu. Teoriassa Ovaron osake pitäisi olla arvostettu lähelle NAV:ia vain jos osakkeen tuottotaso yltäisi tuottovaatimukseen eli osakkeen tuotto-odotuksen pitäisi nousta luokkaa 10 %:n tasolle. Tämä ei ole realistista 12kk aikajänteellä ja siksi meidänkin tavoitehinta alittaa huomattavasti tuon NAV:in.
Meidän viimeisin tavoitehinta (12kk päähän) on tosiaan 5,80 euroa ja viimeisin annettu suositus on lisää. Pidämme saneerauksen onnistumista uuden johdon myötä todennäköisenä ja saneerauksen edetessä sijoittajien luottamus todennäköisesti vähitellen vahvistuu, mikä tukee arvostusta. Vuodet 2018-2019 jäävät kuitenkin tuloksen osalta hyvin heikoiksi ja sijoituskeissiin liittyy myös riskejä.
4 tykkäystä
Tänään loppuu hallintoyhtiön soppari. JLL kiinteistöjen arvonmäärittäjäksi.
1 tykkäys
Harmi etteivät ottaneet rahamiästä, tuota Suomen Michael Burrya. Nyt joudutaan elämään JLL:n arvioiman vedätystaseen varassa Roinisen klaanin nauraessa matkalla pankkiin meidän hölmöjen yksityissijoittajien kustannuksella.
Onneksi totuus löytyy rahamiähen excelistä, jossa on käytetty jopa useampaa Oikotien asuntoa verrokkina koko Ovaron asuntoportfoliolle, eikä mitään naurettavia JLL:n multifaktorianalyyseja.
Harvemmin kuulee melkein 50% alle NAVin arvostetun kiinteistösalkun olevan “ilmapallo joka odottaa puhkeamistaan”, mutta Ovaron kohdalla kaikki näyttää olevan mahdollista. 
3 tykkäystä
Kukaan ei ole vielä väittänyt, että Ovaron arvo olisi vähemmän kuin 50% alle NAV. Siinä on tämän keissin suola: ainoa osake maailmassa jonka nojalla kehtaa velkavivuttaa häpeilemättä. Riskinä ainoastaan se, että 2v tuotto odotus on 0% ja optiona se että tuotto saattaakin olla 40%.
1 tykkäys
Kukaan ei ole vielä väittänyt, että Ovaron arvo olisi vähemmän kuin 50% alle NAV. Siinä on tämän keissin suola: ainoa osake maailmassa jonka nojalla kehtaa velkavivuttaa häpeilemättä. Riskinä ainoastaan se, että 2v tuotto odotus on 0% ja optiona se että tuotto saattaakin olla 40%.
Jos asuntomarkkinat droppaa, niin Orava on immuuni tälle vai? Jos kauppa ei käykään tasehintaan, niin Kurre ei tipu puusta? Neukkuneliöt ja ylisuuret jämäkämpät, joita kukaan muu ei halunnut ostaa liikkuvat joka tapauksessa, koska markkinalait kääntyvät ylösalaisin Kurren kohdalla? 
Jos vivuttaa, niin siitäkin joutuu maksamaan korkoa, joka syö tuottoa, että jos Kurren tuotto pysyy nollassa, niin takkiin tulee, eikä tuotto ole muna.
Ettei vain Inderesissä mentäisi jo toisen kerran metikköön Kurren kanssa ja lahkolaiset perässä… 
2 tykkäystä
Jep, tämä yhdistettynä “too early”:n on riski. Mutta sitä velkaa ei ole pakko nostaa ennen kuin tulee tilaisuus johon kannattaa tarttua. Ostamalla oravaa noin hintaan 50% alle NAV et heikennä likividiteettiäsi, ellet 1) ole luottokelvoton tai 2) tulee finanssikriisityyppinen credit crunch.
Jos asuntomarkkinat -50%, niin Orava on katastrofissa. Kukaan ei tiedä paljonko markkinat tulee laskemaan. Nykykurssi ei onneksi kovin ruusuisia näkymiä hinnoittelekaan.
2 tykkäystä
Nyt vasta ehdin kunnolla silmäilemään Ovaroa. Kiitos palstalaisille havainnollistavasta keskustelusta ja @Jesse_Kinnunen selkeästä ja ymmärrettävästä analyysista!
Itse luvut vaikuttivat hiukka huolestuttavilta, kun käänteen isoin pihvi on muiden toimintojen porftolion asuntojen myynti pienellä alennuksella tasearvoon ja siitä saatavien varojen sijoittaminen (selvästi) tuottavampiin kohteisiin. Inderesin arvion mukaan muiden toimintojen portfolion nettovuokratuotto on heikko, ja sitä se olisi vaikka asunnot myytäisiin 90% hinnalla tasearvosta. Kysymys herää, että kuka “muut toiminnot” -porftolion asunnot tuohon hintaan ostaisi ja miksi? Tuskin ainakaan kukaan sijoitus/vuokraustarkoituksessa.
Tässä ketjussa aiemmin mainitut myyntihinnat (2,6%-4% alle tasearvon) kuulostavat hyvältä, mutta onko niiden edustavuudesta käsitystä? Vai onko ne myyty juurikin siksi, että myyntihinnan ja vuokratuoton suhde on niiden osalta ollut sillä hetkellä kohdillaan?
Ymmärrettävästi Ovaron käypä arvo nousee merkittävästi jos yhtiö kykenee myymään matalan tuotto-odotuksen kiinteistöjä hyvään hintaan ja käyttämään rahat huomattavasti korkeamman tuotto-odotuksen kohteisiin. Tempun uskottavuutta voi itse kukin arvioida sijoituspäätöstä tehdessään.
3 tykkäystä
Umpisurkea tuloshan sieltä tuli…
Saa nähdä, millaisin sanakääntein Inderesin jannut taas yrittää pyöräyttää mustan valkoiseksi 
1 tykkäys
Jesse varmaan päivittää huomiseen rapsaan sen mainion “skenaarion” jossa koko myytäväksi luokiteltu salkku (250 asuntoa) on myyty tämän vuoden aikana ja tilalle on ostettu korkeatuottoisia liiketiloja ja jonka jälkeen Ovaro tahkoaa kovaa operatiivista tulosta jo vuonna 2020 
Kun kämppiä on saatu helmikuun puoliväliin mennessä myytyä kokonaiset 5 kpl, niin mitenkähän realistiselta tämä “skenaario” oikein näyttää?
2 tykkäystä
Itse olen ammattimainen kiinteistösijoittaja. Satun tietämään varsin hyvin, miten vaikea hommaa on nopeasti kääntää ympäri, kun salkku on ostettu täyteen Suomen asuntomarkkinoiden suurin piirtein heikointa ainesta vuosikaudet.
Kun se ei vaan käy niin helposti, että tuosta noin vaan myydään ne huonot pois ja ostetaan hyvää tilalle, vaikka analyytikot kuinka niin kuvittelisivat.
Helppoa on laskea excelillä ja maalailla skenaarioita, mutta jos todellinen ymmärrys toimialasta puuttuu, niin metsäänhän se menee.
Milloinkahan tämä alkaisi myös Inderesille valkenemaan?
1 tykkäys
Purin tässä taas tyytymättömyyttäni Ovaron analyysehinne. Ne eivät mielestäni ole olleet kovin laadukkaita. Kiinteistökannan laatuun ei ole osattu kiinnittää tarpeeksi huomiota.
Olen yhtiötä itse tarkasti seurannut alusta saakka ja minulle alalla toimivana yhtiö ja sen kiinteistökanta on varsin tuttu.
On ok, että välillä menee vihkoon.
Siinä olette toimineet esimerkillisesti, että olette yleensä nopeasti myöntäneet tämän.
Sitä arvostan paljon. Se on analyytikkotiimeille jopa poikkeuksellista. Suurin osa analyyseistänne on hyviä.
Olen kuitenkin kokonaisuutena asiakkuuteeni teillä oikein tyytyväinen ja monet analyysinne tuovat minulle aidosti lisäarvoa sijoittajana.
Esimerkiksi Talenomin ja Detection Technologyn analyysinne ovat tuoneet minulle moninkertaisesti maksamani vuosimaksun takaisin. Sanottakoon tämä kuitenkin.
1 tykkäys
Kiitos näistä kommenteistasi. Ovarolla on tosiaan vaikea haaste edessä eikä saneeraus missään tapauksessa tule olemaan helppoa. Käsittääkseni en ole näin missään väittänytkään, en edes kuvitelmissani 
Ammattimaisena kiinteistösijoittajana sinulla on varmasti perusteltu näkemys ja arvio miten kauan Ovaron saneeraus kestää ja minkälaisia kuluja siitä aiheutuu? Mielellään otan huomioon muiden asiallisia näkökulmia ja rakentavaa kritiikkiä jos sinulla on tällaisia esittää.
4 tykkäystä
Kysymykseesi suora vastaus: ei näytä relistiselta. Ovaron HPJ Roininen esimerkiksi kertoi tänään Q4-tiedotustilaisuudessa, että Ovaron osakkeen nykyisellä arvostustasolla kaikki myynneistä saatavat varat käytetään ensisijaisesti omien osakkeiden ostamiseen eikä näin ollen todennäköisesti kiinteistöjä osteta. Toimitusjohtaja Sainio myös samassa tilaisuudessa hieman korjasi aikaisempia puheitaan viime lokakuun CMD:ltä Muu toiminta -salkun myynnistä. CMD:llä hän olisi sanonut, että tavoittelee että suurin osa tästä koko salkusta (Q4’18: 69,8 MEUR) olisi myyty 2019 loppuun mennessä. Nyt hän kertoi, että myynnit jakautuvat koko strategiakaudelle 2019-2021, mutta hän edelleen tavoittelee merkittäviä myyntejä 2019. Nykyinen strategia on se myynneissä, että näiden “perheasuntojen” vuokrasopimuksia irtisanotaan vähitellen niin, että koko ajan on 50-60 asuntoa kerralla myynnissä, mutta ei siis enempää. Tällä yhtiö pyrkii välttämään sitä, että samanlaisia asuntoja olisi kerralla myynnissä samasta taloyhtiöstä. Tämän lisäksi yhtiö voi myydä myös nippuina asuntoja tai vaihtaa niitä.
3 tykkäystä
Sitten kehitysehdotus:
Koko tämä keskustelu pyörii nyt sen ympärillä, miten nopeasti ja millaisin kustannuksin myytäväksi luokitellut asunnot saadaan kaupaksi. Tämä on totta kai tärkeä kysymys, mutta koko ongelma ei ole valitettavasti sillä ratkaistu.
Ns. ydintoiminnan eli salkkuun jäävien asuntojen neliöistä oli 16% tyhjillään joulukuussa ja se on paljon. Vajaakäyttöä on merkittävästi. Eli siellä on todennäköisesti useampia ongelmakohteita. Vertailun vuoksi Kojamon toiminnallinen käyttöaste on 96-97%.
Tehkää seuraavaksi kunnollinen analyysi tästä vanhasta kannasta ja selvittäkää mistä näin suuri vajaakäyttö johtuu.
Koittakaa myös selvittää, mikä on tuon vanhan kiinteistökannan piilevä korjausvelka. Siellä on todella paljon 70-luvun asuntokantaa, joissa on kaikki suuret remontit tekemättä (putki, julkisivu, parvekeremontit jne.)
Miettikää sitten, mikä on tämän vanhan kannan todennäköinen arvonkehitys jatkossa…
Mistä pääsemmekin siihen seuraavaan kysymykseen, eli miksi Ovaron asuntosalkun arvonkehitys on jatkuvasti Suomen asuntomarkkinoiden yleistä hintakehitystä selvästi heikompaa?
4 tykkäystä
Hämenlinnassa mm. purkamista vaille valmiita kohteita, kun Kojamo keskittyy 7 kasvukeskukseen. Itse olen Kojamon kyydissä ja itsellä on myös asuntoja näissä 7 kasvukeskuksessa. Näkisin tämän strategian toimivana tulevaisuudessa. Asuntoja ei ole vieläkään arvostettu mielestäni oikeaan arvoon Kurren taseessa.
Sijainti, sijainti ja sijainti, aika pahasti pielessä Kurrella. Tämän lisäksi asunnot ovat aivan liian isoja.
1 tykkäys
Ketjun keskustelu alkaa yhdentyä KL-palstan vastaavan ketjun kanssa. → Eli eniten äänessä ovat negatiivisen/kriittisen kannan omaavat keskustelijat. Välillä näkökulmien tukena ei ole mitään järkevää (osa KL), mutta täällä inderes-ketjussa on nyt heitetty mielenkiintoisia kysymyksiä ilmoille…
Seuraan mielenkiinnolla, saadaanko analyyseissä jatkossa syvempää näkemystä ”tärkeimmän operatiivisen asuntokannan” sekä myytävän asuntokannan laadusta… Näkeekö analyytikko tarpeelliseksi perehtyä syvemmin asuntokohteisiin? Onko tarveharkintaa tehty aikaisemmin?
Mr. Pyysinki kertoi taannoin blogissaan (talvi 2018) laveasti ”selvitelleensä asuntokannan sisältöä pääpiirteissään” ja näkemys oli, ettei siellä isompia pommeja olisi mukana…