Miten hyvin Mr. Pyysinkin näkemykset talvelta 2018 siitä “ettei asuntokannassa olisi isompia pommeja” istuvat yhteen sen kanssa, että Ovaro itse teki noin 200 M€ arvoiseen kiinteistökantaan noin 12 miljoonan euron alaskirjaukset vuodelta 2018?
Siis noin 6% alaskirjaus.
Vastaavasti vuonna 2018 Suomessa asuntojen hinnat nousivat maltillisesti, ja esim. Kojamon asuntokannan arvo nousi pyöreästi 2%.
Tuohon 6 % voi heittää vielä tuplat ja risat päälle, sillä 12 % tuli 3,7 miljooonan myynneistä takkiin vs. viimeisin tase.
Tuohon hintaan myydään, siis strategian mukaan niitä uudempia kiinteistöjä ja vanhoista alkaa olla osa purkukuntoisia, niin ei tässä kyllä hirveästi alennusta ole…
PS. Kauppalehden neganiilot, kuten itse - olemme olleet alusta asti oikeassa. Kannattaa herätä Inderes-horroksesta, ennen kuin on liian myöhäistä ja käyttää niitä älynystyröitä, vaikka se työlästä saattaakin olla ja copy-pastaus on helpompaa.
Juu edelleen antaa tulos odottaa itseään… sama soosaus jatkuu vaikka kasvot vaihtuneet
Juu edelleen antaa tulos odottaa itseään… sama soosaus jatkuu vaikka kasvot vaihtuneet
Etkös sinä puffanu tätä kurrea KL:n puolella tuossa jossain vaiheessa ihan puoli ammattimaisesti vai sekoitanko johonkin muuhun?
Kyllä mielestäni tässä on tulossa taas uusi video Inderesiltä nimeltä “Vihkoon meni (taas)”. Ei tarvitse katsoa tätä menoa pidemälle kun se, että vuokratuotto ei juuri riitä mihinkään. Nyt myydään omaisuutta ja ostetaan omia osakkeita! Millä tämä firma meinasi maksaa kymmenien miljoonien erääntyvät bondit takaisin kun kassa ammottaa melki tyhjyyttä ja kassavirtaa ei ole. Omaisuuden myynnistä saadut rahat käytetään omien ostoihin…
Epälikvidi lappu niin Pyysing ja Inderes voi kyllä osakekurssia liikuttaa suuntaan jos toiseen, mutta firman talouteen kyseiset sankarit tuskin voivat vaikuttaa.
KL-palstan negaajat on kyllä ollu enemmän oikeassa tässä kun Kurren omistajat, että niitä kannattaisi ehkä kuunnella.
Kyllä tämä tästä iloksi kääntyy, IH:n vanhat omistajat edellyttävät tuottoja ja nyt Orava on niin iso osa IH:ta et pakko laittaa Orava tuottamaan !! Eli Orava on hyvä idea pukinkonttiin!!!
Hyvä asunto on aina kestänyt sijoituskohteena pikku tyrskyt, niin nytkin.
-kunhalvallasaa 20.12.2017
Kyllä näkee, tämä on aivan keskeistä yhtiön nykyistä liiketoimintaa arvioitaessa. Orava-aikaan vanhan johdon ajatus oli, että kun 10 % kiinteistöportfoliosta myydään vuosittain, niin kiinteistökanta vaihtuu noin 10-vuoden välein ja mittavia peruskorjauksia ei tarvitse tehdä lainkaan. Tähän myyntitavoitteeseen ei sitten päästy ja strategia ei muutenkaan toiminut ja lopputulos oli todella synkkä. Uuden johdon mukaan joissakin kohteissa on aikaisemmin laiminlyöty tarpeellisia korjauksia ja vihjasivat että asioita on aikaisemmin hoidettu huonosti.
@Jesse_Kinnunen Ovaro myi viime vuonna ~50 asuntoa. Osaatko sanoa mikä oli asuntojen myyntihinta suhteessa Ovaron määrittelemään hintaan?
Ovaro ei nyt raportoinut tätä lukua tarkalleen Q4’18-raportissa, mutta koko vuoden 2018 myynnit tapahtuivat noin 4,6 % alle myyntejä edeltäneiden kvartaalien tasearvojen (välityspalkkioita ei huomioitu). Vuonna 2017 vastaava lukema oli -3,9 %.
Tähän huomauttaisin, että Ovaro raportoi kyllä myös Q4 kohtaiset huoneistomyynit ja niistä syntyneet tappiot tilinpäätöstiedotteessaan.
Tilinpäätöstiedotteen sivulla 8 kohdassa investoinnit ja myynnit yhtiö kertoi, että se myi Q4 aikana 17 kpl asuntoja 3,7 miljoonan euron velattomin kauppahinnoin.
Sitten sivun 13 taulukko-osiossa löytyy kohdassa tuotot luovutuksista luku -436 tuhatta euroa. Tämän verran tuli siis tappiota huoneistomyynneistä Q4 aikana.
Tuo luku 3,7 miljoonaa lienee pyöristetty, mutta jos oletetaan sen olevan tasan 3,7 miljoonaa, niin laskelma menee seuraavasti:
Nuo kyseiset kiinteistöt olivat taseessa Q3 lopussa arvossa 4,136 miljoonaa ja ne myytiin hintaan 3,700 miljoonaa ja niistä siis syntyi luovutustappiota tuo 436 tuhatta euroa.
Nämä luvut sisältävät välityspalkkiot. Niitä Ovaro ei enää raportoinut erikseen.
Tappiota tuli siis Q4 aikana tehdyistä myynneistä noin 10,5% suhteessa niiden Q3 lopun tasearvoon, siis huomattavasti enemmän kuin koko vuonna 2018 keskimäärin.
Tähän huomauttaisin, että kirjoitin viestiini juurikin tarkalleen. Myynnit olivat pyöristetty 3,7 MEUR, aikaisemmin yhtiö on raportoinut myynnit tuhannen euron tarkkuudella. Ja välityspalkkiot yhtiö kyllä raportoi erikseen tilinpäätöksen sivulla 14.
Ok, kiitos tarkennuksesta 
Raportointikäytäntö on joka tapauksessa muuttunut jonkun verran aiemmasta.
Välityspalkkiot sivulla 14 raportoidaan nyt ainoastaan koko vuoden osalta, ei enää kvartaaleittain, kuten aiemmassa raportoinnissa.
Näetkö itse huolestuttavana sen, että asuntomyynnit Q4 toteutuivat peräti 10,5% alle tasearvojen?
Sehän on seurausta siitä, että asuntoja myydään nyt aiempaa päättäväisemmin, siitä lienemme samaa mieltä. Missä luulet, että Ovaron johdon “kipuraja” menee, eli kuinka suurella alennuksella suhteessa tasearvoon ovat valmiita myymään?
Kysyn vielä tarkentavan kysymyksen, tarkoitukseni ei ole halkoa hiuksia, vaan varmistaa, että keskustelemme samasta asiasta ja katsomme samoja lukuja.
Yhtiö kertoi, että sen koko vuoden asuntomyynnit olivat 8,5 M€ (pyöristetty luku)
Sivulla 14 on eritelty myyntitappiot seuraavasti:
Myyntitappiot 411 te (4,8% 8,5 miljoonasta)
Välityspalkkiot 252 te (3,0% 8,5 miljoonasta)
Koko vuonna 2018 asuntomyynnit toteutuivat siis 4,8% alle tasearvojen, jos välityspalkkioita ei huomioida.
Koko vuonna 2018 asuntomyynnit toteutuivat 7,8% alle tasearvojen, jos välityspalkkiot huomioidaan.
Menikö oikein?
Näin:
Velattomat myynnit pyöristettynä noin 8500 TEUR (tarkkaa summaa ei tiedossa)
Myyntitappio myynneistä 411 TER
Välityspalkkio myynneistä 252 TEUR
Myytyjen asuntojen tasearvo Q3’18-raportissa noin 8911 TEUR (8500+411)
Tappio ilman välityspalkkioita -411/8911 = noin 4,6 %
Tappio välityspalkkioiden kanssa (-411-252)/8911 = noin 7,4 %
Ja ennen kuin Jesse vastaa tähän, vastaan itse itselleni, koska löysin laskelmastani virheen.
Eli tietenkin nuo 411te ja 252te pitää laskea tuohon 8,5 M€ päälle ja laskea siitä prosentit.
Eli korjattu versio:
Myyntitappiot 4,5%
Välityspalkkiot 2,75%
Myynnit toteutuivat 4,5% alle tasearvojen ilman välityspalkkioita ja 7,25% välityspalkkiot huomioituna.
Nyt lienemme Jessen kanssa samalla aaltopituudella…
Close enough
Näen hyvin huolestuttavana. Veikkaan ettei numeerista ns. kipurajaa ole, vaan yhtiö pyrkii saamaan asunnoista realistisen markkinahinnan ja vaikka myynneistä tulee tappiota aikaisempaan tasearvoon niin sillä ei ole väliä, kunhan yhtiön vakavaraisuus ja kovenanttirajat eivät vaarannu. Eli siis jos selviää, että JLL:n arvonmääritys olikin syystä tai toisesta virheellinen ja huoneiston oikea markkinahinta on alempi (esimerkiksi kiinteistönvälittäjän tai saatujen tarjousten perusteella) niin se myydään silti. Edit: selvyyden vuoksi tämä koskee siis vain Muu toiminta -salkkua (Q4’18: 69,8 MEUR), jonka johto on ilmoittanut myyvänsä markkinahintaan. Ydintoiminnan salkun kohteet ovat asia erikseen ja näitä yhtiö todennäköisesti ei myy ellei saa niistä korkeaa hintaa.
Kokeneen kiinteistövälittäjän arviot peruskämppien myyntihinnassa ei mene 10%:ia metsään. Olen pidempään ihmetellyt että miksi arvonmääritys bulkkikamsata on näin vaikeeaa. Tämän NAV alennus on edelleen ihan perusteltu, ei käännettä parempaan ole näkyvissä.
Kun on tullut haukuttua, niin on syytä antaa positiivistakin palautetta.
Mielestäni Inderesin uusin raportti Ovarosta oli kokonaisuutena hyvä ja siinä oli käsitelty sekä osakkeeseen liittyviä riskejä, että toisaalta myös tuottopotentiaalia tasapuolisesti.
Haluan antaa erityiskiitoksen ydintoimintojen korjausvelkaa käsittelevästä osiosta. Mielestäni siinä olevat laskelmat olivat realistisia ja tuovat sijoittajille lisää läpinäkyvyyttä yhtiötä kohtaan sekä parantavat edellytyksiä tehdä perusteltuja sijoituspäätöksiä.
Sitä pidin myös positiivisena, että nyt yksittäisten taloyhtiöiden kuntoon ja hinnoitteluun otettiin kantaa. Lisäksi maininta siitä, että tietyillä yksittäisillä taloyhtiöillä voi olla haasteellista rahoittaa tulevia peruskorjauksia, sekä miten Ovaro näiden kanssa todennäköisimmin tulee tulevaisuudessa toimimaan, oli hyödyllinen.
kiitos hyvistä pointeista.
Toveri Pulkkisen usko Kurreen on tullut tiensä päähän ja Ovaron laput on isketty tänään laitaan 4,78 egen hintaan. 
Tuolla Sharevillessä olit jakanut Verneri viisauksia ja kertonut Kiinanurkkauksesta, niin jakakaa näitä ostoja tuolla yhdessä ostot topikissa tai jossain, jotka tapahtuu Nordnetin ulottumattomissa, niin voi harkita peesaamista, kun ei itse ehdi niin paljon tutkia ja teillä on aika iso aivoriihi siellä jo hissulleen, sekä kaikki päivät aikaa tutkia osakkeita. Jengiä kiinnostaa, niin saatte ehkä lisää trafikkiakin… Onhan siinä tietysti mahdollisuus, että sädekehä haihtuu pään päältäkin, mutta sitä sattuu. Meitsi tykkää, joka tapauksessa…