Ovaro - Uusi nimi, uudet kujeet?

[Anton]

"Ovaron hallitus esittää ylimääräiselle yhtiökokoukselle yhtiön osakepääoman alentamista. Hallitus ehdottaa, että Yhtiön rekisteröityä osakepääomaa alennetaan 72 130 830 eurosta 48 130 830 eurolla 24 000 000 euroon ja alennetun määrän 48 130 830 euroa siirtämistä sijoitetun vapaan pääoman rahastoon.

Osakepääoman alentamisella mahdollistetaan yhtiön mukaan omien osakkeiden osto-ohjelman jatkuminen."

Yritin löytää tästä infoa mutta olen edelleen vähän kujalla. Miten tämä toimisi. Miten osakkeet muuttuvat rahaksi?

[Laryy]

Tämä on puhdas tekninen muutos jossa taseessa kohdasta osakepääoma siirtyy 48 130 830 euroa kohtaan sijoitetun vapaan pääoman rahasto.

Voivat sitten käyttää sijoitetun vapaan pääoman rahastoa omien osakkeiden ostoon.

[Ripelein]

Osakepääoma on sidottua omaa pääomaa eikä sitä voida jakaa omistajille toisin kuin sijoitetun pääoman rahasto(vapaa oma pääoma). Kertyneet voittovarat ja tilikauden voitto on miinuksella, joten niistä ei voi jakaa osinkoa. Näyttäis, että pidemmällä aikavälillä kaikki asunnot myydään ja rahat jaetaan omistajille jos jotain jää.

[viljo]

Pihallamme on Orava joka pitää koristeomenapuuta talvivarastonaan, omenat lienee mätiä sisältä, mutta niitä on paljon ja Orava tyytyväinen.

[No_Thing]

Onko tämä metafora meidän pörssikurresta?

[Opa]

Ovarot on kyllä lukujen valossa erikonen firma, omistaa ja vuokraa asuntoja, ja tekee siinä välissä turskaa ja huolella:
1h2020 osarista

• Liikevaihto oli 4 926 tuhatta euroa (5 733 tuhatta euroa). Liikevaihtoa laski vertailukauteen nähden pienentynyt vuokra-asuntokanta.
• Puolen vuoden tulos ennen veroja oli -3 173 tuhatta euroa (-2 782 tuhatta euroa). Tulokseen sisältyy merkittävimpinä erinä hoitokulut -2 656 tuhatta euroa (-2 825 tuhatta euroa), sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta tappiota -2 130 tuhatta euroa (-1 823 tuhatta euroa) sekä rahoituskuluja -1 414 tuhatta euroa (-1 476 tuhatta euroa).
• Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritys tehtiin Jones Lang LaSalle Finland Oy:n (JLL) toimesta 30.6.2020 tilanteesta. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli katsauskauden päättyessä 136 miljoonaa euroa (31.12.2019: 150 miljoonaa euroa). Samansisältöisen huoneistosalkun käyvät arvot laskivat n. 0,9 % vuodenvaihteesta. Näistä myyntisalkussa tapahtunut käyvän arvon lasku oli 2,39 prosenttia ja ydintoiminnan osalta lasku oli 0,55 prosenttia. JLL tekee seuraavan käyvän arvon määrityksen 31.12.2020 tilanteesta.
• EPRA-tulos oli -331 tuhatta euroa (28 tuhatta euroa) ja osakekohtainen nettovarallisuus 7,5 euroa (8,31 euroa). EPRA-tulokseen vaikuttivat merkittävästi päällekkäiset hallintokulut sekä asuntojen myynneistä johtuva liikevaihdon lasku. Parantuneen vuokrausasteen vaikutukset EPRA-tulokseen näkyvät yhtiön liikevaihdossa viiveellä.

EPRA NAV enää 7,5 EUR/osake, mutta kurssin ollessa 4,1 EUR on taseale -45%.
Velat päivitetty erääntymäään 2024 ts ei ihan heti
Kulurakennetta paranneltu mutta kesken
2020 päivitettiin elokuun negarissa, että EPRA tulos tulisi olemaan sama kuin 2019 tai vähän alle. Kulukuuri edennyt hitaammiin vs plans ja parantunut vuokra-aste nostaa hitaasti

Jotain positiivista tästä ongelmapesäkkeestä, vuokrausaste nousi 92,5%:iin. Oli pitkään niinkin matala kuin 85%+
Tarina ei vielä todista että mitä tekemällä ja millä vuokrahinnoilla nousu on tehty

Mielenkiintoista nähdä sitten osarista mitkä ovat näkymät
Mutta onhan tästä paras nousupotentiaali hävinnyt omaisuuden kutistuessa, ja vuokraustoimiinta ei vaan millään pyöri olemassa olevilla kuluilla.

Ovaron syyskuun kuukausiraportti – vuokrausaste nousi 92,47 %:iin

[Opa]

Varsin kaurismäkeläinen analyysi!
Katsotaan miten tänä vuonna… ainakin omalla pihalla omenia oli tänä vuonna jostain syystä sangen vähän ja niitä ei näin maahankaan oravalle paljon jäänyt…
Onko Orava tähän valmistautunut kesän aikana vai onko edessä elämän kiertokulkuun osallistuminen karumman kautta?

[Latupuikko]

Minkä kokoinen on tuo ovaron ydinsalkku? Reilut 100milj.?

[viljo]

Meillä kävi niin, että keväällä leikattiin oksia, niin omena puu villiintyi ja tuotti kauheasti vesiversoja, joita sitten katkottiin ja jopa tehtiin saunavastat. Olipa pehmeät. Omenasato jäi laihaksi, mutta jospa siitä oravan omiin piilokoloihin vähän riittäisi, linnuille ei saata jäädä paljoa… Loppukesästä kuulemma vanhoja omenapuita karsitaan.

Eli laiha saalis oravalla. Mutta kunhan nyt edes Orava saa omenia…

[Opa]

Näkyy olleen 2Q2020 osarissa oheinen taulukko eli on se Ydinsalkku rapiat 104 MEUR.
Vähän alkoi mietityttää, että mitenhän nuo yhtiövelat on huomioitu tuossa EPRA NAV -varallisuuden laskennassa…

Noita “muun toiminnan” kämppiähän on ilmoitettu myydyn 3Q2020 aikana 1,9+3,0+2,6=7,5 MEUR eli eihän sinne jää enää kuin 17,2 MEUR ellei Ydinpommipuolelta tule siirtymää.

https://ml-eu.globenewswire.com/Resource/Download/949c45c5-4297-444a-b83d-983c56e99e12

[Opa]

Ovaro saanut vähän asioita oikeaan suuntaan, vuokrausaste noussut taas hieman 93,2%
“Muun toiminnan” eli ydinsalkun ulkopuolinen asuntokanta - 1,7 MEUR edestä myyty lisää.
Vielä jäljellä: 24,7 MEUR (2Q2020) - 9,2 (1,9+3,0+2,6+1,7 = 15,5 MEUR myytävää jäljellä. Pienellä tasealeella ovat historiassa kaupaksi ja myynnistä peräti 60% on yhtiölainoja ennen tasealennusta ja välityspalkkioita.

Osari sitten näyttää tuleeko sitä tulosta Ovarolla

===
Ovaron lokakuun kuukausiraportti – vuokrausaste nousi 93,2 %:iin

Ovaron asuntomyynti ja Ydintoiminnan vuokrausaste

Ovaron strategiana on omistaa ja kehittää vuokraukseen hyvin sopivia kiinteistöjä (Ydintoiminta) sekä 2019 – 2021 aikana luopua omistusasumiseen soveltuvista asunnoista (Muu toiminta). Ovaro julkaisee kuukausittain Muun toiminnan myyntitiedot ja Ydintoiminnan vuokrausasteen.

Lokakuussa 2020 yhtiö myi 10 asuntoa velattomilta hinnoiltaan 1,7 M€ (2,5 M€ 10/2019). Tämän vuoden aikana (1.1.2020-31.10.2020) yhtiön on myynyt yhteensä 102 asuntoa, joiden yhteisarvo oli 21,5 M€ (25,8 M€ 10/2019).
Vuokrauksen neliöpohjainen vuokrausaste oli 93,2 % (87,9 % 10/2019).

Toimitusjohtaja Marko Huttunen: ”Ydinsalkun neliöpohjainen vuokrausaste parani ja oli lokakuussa 93,20 %. Kasvun taustalla on huoneistoremonttiohjelma ja panostukset vuokra-asuntojen markkinointiin. Asuntojen myynti sujui hyvin koronapandemiasta huolimatta. ”

Ydintoiminnan vuokrausaste
Neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste:
31.10.2020 30.9.2020 31.12.2019
93,20 % 92,47 % 85,8 %

https://otp.tools.investis.com/clients/fi/ovaro_oyj/omx/omx-story.aspx?cid=2500&newsid=71743&culture=fi-FI

[Opa]

Investors Housen Ovaro -omistuksella loppuunsaatto plan:
-760 kkpl jaetaan IH:n omistajille
-1140kkpl eli 12% annetaan maksuna sisäpiirikaupoissa, joista valtaosa IH Hallituksen PJ Rautiaisen firmalle, ja vähän TJ Roininenkin teki kauppaa
-ko kaupoissa Ovaron osake arvostetaan maksuvälineenä hintaan 5,0 EUR/osake
-mielenkiintoinen maksuväline tuo Ovaron osake, femman seteli kiinteistökauoassa mutta pörssissä viimeaikoina vain 4,1-4,5 EUR

https://www.globenewswire.com/news-release/2020/11/30/2136073/0/fi/INVESTORS-HOUSE-MYY-NOIN-12-OVAROSTA-VAIHTOKAUPALLA.html

[Opa]

Fyrkan teko Ovarolla ontunut.
Ainakin firman johdon pitää kohta keksiä jotain uutta, sillä vuokrausaste nousee kohti siedettävää ja “muun toiminnan” asunnotkin on kohta myyty, myyntisalkku varmaan melko lailla myyty 1Q2021 loppuun mennessä tai pian sen jälkeen. Kulurakenteen tehostamisen etenemisestä väliaikatietoja ei anneta.

Ydinpommisalkun vuokrausaste nousi kuukaudessa 93,2% → 93,7%

3Q2020 Osarissa sanottiin, että “muun toiminnan” salkussa huoneistoja 78kpl ja nettoarvo olisi 8,0 MEUR
Lokuussa myytiin: 10 kpl/ 1,7 MEUR velaton hinta
Marraskuussa: 25kpl / 4,6 MEUR velaton hinta
Loka+Marras: 35 kpl / 6,3 MEUR
3Q2020 sanottiin että n. 80% myynneistä oli ollut Muuta toimintaa ja siis 20% myynneistä kohdistui ydinsalkkuun keskimäärin 2,34% alle tasearvon

Ovaron asuntomyynti ja Ydintoiminnan vuokrausaste

Ovaron strategiana on omistaa ja kehittää vuokraukseen hyvin sopivia kiinteistöjä (Ydintoiminta) sekä 2019 2021 aikana luopua omistusasumiseen soveltuvista asunnoista (Muu toiminta). Ovaro julkaisee kuukausittain Muun toiminnan myyntitiedot ja Ydintoiminnan vuokrausasteen.

Marraskuussa 2020 yhtiö myi 25 asuntoa velattomilta hinnoiltaan 4,6 M€ (3,6 M€,11/2019). Tämän vuoden aikana (1.1.2020-30.11.2020) yhtiön on myynyt yhteensä 127 asuntoa, joiden yhteisarvo oli 26,1 M€ (28,7 M€, 2019).

Vuokrauksen neliöpohjainen vuokrausaste oli 93,7 % (87,4 %, 11/2019).

https://otp.tools.investis.com/clients/fi/ovaro_oyj/omx/omx-story.aspx?cid=2500&newsid=71867&culture=fi-FI

[Opa]

Hmm… ala-arvoista, ettei keskeiselle ja heikolla tolalla olevalle tunnusluvulle kuten Operatiiviselle tulokselle anneta numeerista tavoitetta. Kyllä se tähän yhteyteen kuuluisi, osoituksena että jotain konkreettista tavoitellaan.

Eipä muuta nurisemista, EPRA NAV oli 7,4 EUR, kurssi 4,15 EUR, joten tase-ale n. 45%. Antaa selkänojaa, ja lainojen lyhentäminen on vähentänyt riskisyyttä.

Voi toki pohtia onko näin pientä firmaa pyörittää korkeitten suhteellisten kulujen johdosta. Nyt kun saneerauksen aikana on kohta myyty ne vuokrausbisnekseen sopimattomimmat asunnot sekä toiminnalla nostettu vuokrausaste ala-arvoiselta tasolta jo 94%:iin, niin miksi vain ei myytäisi kiinteistömassaa isommalle vuokraajalle. 20% taseale antaisi kurssiksi 5,9 EUR, 10% taseale 6,7 EUR.

===
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n strategian päivitys vuosille 2021-2023

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj päivitti strategiaansa ja siirtyy strategiakaudella 2021-2023 saneerausvaiheesta aktiiviseen kiinteistövarallisuuden hoitoon ja hankekehitykseen. Ovaron tavoitteena on lähiaikoina käynnistää sekä uusia kiinteistöhankkeita että nykyisen kiinteistökannan modernisointeja ja lisäksi uusia rahoitusrakenteensa.

Ovaro tarkastelee aktiivisesti omistuksiaan ja luopuu kohteista, joille yhtiö ei näe riittävästi tuottopotentiaalia.

Strategiajakson keskeiset tavoitteet:

Operatiivinen tuloksen (EPRA) merkittävä paraneminen
Tuottojen saaminen vuokrausliiketoiminnan lisäksi myös kiinteistöjen kehityshankkeista.
Ydinsalkun neliöpohjainen vuokrausaste vähintään 95 %
Heikon tuottopotentiaalin kiinteistöomaisuuden myynti
*Rahoituksen uudelleenjärjestäminen *
Omavaraisuusaste välillä 45 – 55 %
Ovaron asiakastyytyväisyyden parantaminen
Tavoitteena arvonnousua osinkojen sijaan
Ovaro jatkaa strategiajaksolla edelleen omien osakkeiden osto-ohjelmia, mikäli sen katsotaan luovan arvoa osakkeenomistajille. Osinkoa yhtiö jakaa vain, jos omien osakkeiden ostaminen ei ole enää osakkaille edullisempaa, yhtiön rahoitusrakenne on saatu uusittua ja tulos selkeästi parantunut.

https://otp.tools.investis.com/clients/fi/ovaro_oyj/omx/omx-story.aspx?cid=2500&newsid=71935&culture=fi-FI

[Opa]

Vuokrausaste taas oikeaan suuntaan, 12/2019: 85,8% → 12/2020: 94,1%. Ref Kojamo 96-97%.

Asuntojenkin myynti jatkui hyvin
10/2020: 10kpl / 1,7 MEUR
11/2020: 25kpl / 4,6 MEUR
12/2020: 16kpl / 3,2 MEUR
4Q2020: 51 kpl / 9,5 MEUR

Jos - kuten 3Q2020 - 80% myynneistä kohdistui “Muuhun toimintaan”, niin laarissa jäljellä
Muu Toiminta: 78-41 = 37 kpl
Näin “Muu toiminta” eli myyntisalkku (sopii omistusasumiseen vaan ei tuottavaan vuokraustoimintaan) olisi loppuunmyyty 1Q2021 aikana

Onko toimintakuluja saatu alas kunnolla jää osariin kirjoitettavaksi.

Sekä mitä kaikesta em seuraa tuloksen kannalta, ainakin parametrien suunta vaikuttaa oikealta

3Q2020 tilikauden tappiohan oli -262 kEUR, ml myyntitappiot -474kEUR (alle tasehintaan myynnit & kulut I guess) ja arvostusmuutokset -815 kEUR
EPRA NAV 7,42 EUR/osake

https://otp.tools.investis.com/clients/fi/ovaro_oyj/omx/omx-story.aspx?cid=2500&newsid=71981&culture=fi-FI

[Opa]

Tavoitehinta muuttumaton 4,30 EUR, mutta raportista voi myös arvostustason. EPRA NAV 7,42 EUR/osake, seuraavan osarin alla…

Eri arvonmääritysmenetelmiä soveltamalla Ovaron osakkeen arvo vaihtelee 3,3-6,5 € välillä. Leveä haarukka kuvastaa näkemyksemme mukaan saneeraukseen yhä liittyvää epävarmuutta ja ylälaidan mukainen arvostus heijastelee skenaariota, jossa yhtiö kykenisi saavuttamaan verrokkiyhtiöitä vastaavan kannattavuus-ja riskiprofiilin ja rakentamaan liiketoiminnalle uskottavat kasvunäkymät. Merkittävä ja perusteltu arvostustason nousu vaatisi mielestämme taakseen 1) pidempiaikaisia näyttöjä vuokrausasteen pitävyydestä ja kiinteistökannan tuottotason noususta, 2) kassavirtaperusteisen kannattavuuden selkeää parantumista, 3) rahoituksen uudelleenjärjestelyn
onnistumista ja 4) uskottavia kasvunäkymiä lähivuosille

Ovaro laaja raportti: Oikealla tiellä | Inderes: Osakeanalyysit, mallisalkku,...

[Opa]

Asuntoja taas myytiin hyvin, vuokrausaste hieman notkahti, ks TJ saatesanat alla.

Ovaron asuntomyynti ja Ydintoiminnan vuokrausaste

Ovaron tuoreen strategiapäivityksen mukaan yhtiö siirtyy saneerausvaiheesta aktiiviseen kiinteistösijoitusten hoitoon sekä hankekehitykseen. Ovaro tarkastelee aktiivisesti omistuksiaan ja luopuu kohteista, joille yhtiö ei näe riittävää tuottopotentiaalia. Ovaro julkaisee kuukausittain Ydintoiminnan vuokrausasteen sekä tiedot myymistään asunnoista.

Tammikuussa 2021 yhtiö myi 22 asuntoa velattomilta hinnoiltaan 2,6 M€ (2,3 M€ 1/2020).

Toimitusjohtaja Marko Huttunen:

”Asuntokauppa kävi hyvin tammikuussa, mutta Ovaron ydinsalkun neliöperustainen vuokrausaste laski hieman. Vuokrausaste on kuitenkin vuoden takaiseen verrattuna merkittävästi korkeampi, jolloin se oli 85,4 %. Pientä notkahdusta selittää asuntojen remontoinnit sekä siitä johtuvat tyhjät jaksot. Uskon, että asunnot saadaan vuokratuksi lähikuukausina ja vuokrausaste kehittyy suotuisasti”.

”Remontoimme edelleen asuntoja, jotta ne vastaisivat asiakkaidemme toiveita ja olisivat vuokramarkkinassa kilpailukykyisempiä. Remonttien valmistuttua asunnot menevät nopeasti vuokraukseen tämän hetken markkinatilanteessa”.

Ydintoiminnan vuokrausaste

Asuntojen neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste:

31.01.2021 31.12.2020
93,8 % 94,1 %

https://otp.tools.investis.com/clients/fi/ovaro_oyj/omx/omx-story.aspx?cid=2500&newsid=72079&culture=fi-FI

[popo1]

Myytyjen asuntojen keskihinta vain hivenen yli 100 k€, taidettiin myydä poikkeuksellisesti aika paljon ydintoimintasalkusta.

[Opa]

Yksi Ovaron surkeuden syy lienee, että kaiken saneerauksen ja sen oletettavasti edellyttämän tarkan työn ja ryhdin jälkeenkin, 50 päivää vuoden vaihteen jälkeen, tilinpäätöksen laskenta on edennyt vaiheeseen, jossa voidaan todeta että edellisessä tulosvaroituksessa päivitetyt näkymät eivät pidä…

Uusi ohjeistus:
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj arvioi vuoden 2020 operatiivisen tuloksen (EPRA-tulos) olevan alhaisempi kuin vuonna 2019.

Aiempi ohjeistus:
Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi vuoden 2020 operatiivisen tuloksen (EPRA-tulos) olevan samalla tasolla tai hieman alhaisempi kuin vuonna 2019.

https://otp.tools.investis.com/clients/fi/ovaro_oyj/omx/omx-story.aspx?cid=2500&newsid=72122&culture=fi-FI

[Opa]

Taas meni Ovarolla hommat pieleen, pitää ihmetellä miten tämän kokoisen firma toiminta ei pysy johdon näpeissä ja valvonta hallituksen näpeissä.
Ohjeistus - operatiivisen tuloksen ilmoitetaan olevan parempi kuin 2020. Mielestäni saneerauksen ja vuoden lopun flopin johdosta voisi edes yrittää osoittaa kunnianhimoa, että tehdyt ja tehtävät toimenpiteet tuottavat tulosta muillekin kuin palkkaa firmasta nauttiville

EPRA-tulos saatiin negatiiviseksi saneeraustoiminnasta huolimatta. Alaskirjauksia tehtiin urakalla, EPRA NAV 6,29 EUR/osake.

Ehkä ketjun nimen voisi vaihtaa, Ovaro - uusi nimi, vanhat kujeet…

OHJEISTUS
Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi vuoden 2021 operatiivisen tuloksen (EPRA) olevan parempi kuin vuonna 2020.
Annettu oheistus perustuu yhtiön omistuksiin tilinpäätöstiedotteen antamispäivänä sekä arvioon yksittäisten huoneistojen myynnistä vuonna 2021. Strategiansa mukaisesti Ovaro tarkastelee aktiivisesti kiinteistökantaansa sekä myyntien että investointien suhteen. Mahdolliset tulevat
kokonaisten kiinteistöjen tai salkkujen myynnit tai hankinnat voivat vaikuttaa operatiiviseen tulokseen