Paljon sinulla on velkavipua salkussa?

Yleinen
62

En kyllä aina ymmärrä mitä riskiä velalla sijoittaminen tuo. Vaikka olisi iso velka, niin voi olla vähemmän riskiä kun ei olisi ollenkaan sijoittanut.

Esimerkkihenkilö 1: Asuntolainaa 180k€, Omistusasunnon arvo 240k€. Eli ihan normi henkilö, ei yleisesti katsota että on mitään riskiä.

Esimerkkihenkilö 2: Sijoituslainaa 180k€, Omistusasunnon arvo 240k€, Osakkeita 200k€. Jos edellisellä henkilöllä ei ollut mitään riskiä, niin mielestäni tässä tapauksessa on vielä vähemmän riskiä, jos laina on samanlainen kuin henkilöllä 1. Joku voi laskea että ihan mieletön velkavipu osakkeissa. Velkaa molemmilla henkilöillä saman verran, mutta henkilöllä 2. on pääomatuloja.+ nettovarallisuus 260k€

Sillä ei ole mitään väliä onko laina asuntolainaa vai sijoituslainaa, jos ehdot ovat samat.

Esimerkin 2 tapainen tilanne syntyy helposti sillä tavalla että jos on valaton asunto, niin asuntoa vaihtaessa ostaakin uuden asunnon asuntolainalla. Ylijäävät rahat sijoittaa. Asuntolainaa ei olisi näin tarvinnut välttämättä ottaa, mutta näin tapahtuessa vaikka laina on nimeltään asuntolaina, niin rahat menivät sijoituksiin.

8 tykkäystä
63

Talo oma. Salkku noin 300 k€ isolla riskillä (yksi osake). Sijoitusvelat maksettu kesän aikana pois. Vielä pitäisi maksaa myyntivoittoverot. Katsellaan pari kuukautta miten jenkit saa velkakaton nostettua ja Kiina kiinteistösektorin ongelmat ratkaistua. Joulu-Tammikussa voisi lisätä vipua jos tulee hyviä ostopaikkoja.

1 tykkäys
64

Jos esimerkkihenkilö 2 tapauksessa sijoituslaina on 180k€ ja salkku on 200k€. Velkavipu on ihan mieletön. Lainaa 9x pääoma.
Mitä merkitystä on vaikka pörssi romahtaisi -50%, ja opo olisi -80k€, eli opo satoja prosentteja miinuksella? Tilanne on päinvastoin erittäin hyvä, kun osinkoja vielä tulee, ja saa tankattua halvalla lisää osakkeita.
Kaiken lisäksi saa verovähennyksiin 80k€, kun on tehnyt niin paljon “tappiota”.=saa vuosikaudet osingot yms. verotta.
Muutamassa vuodessa osakkeet nousevat taas vanhalle tasolle, ja silloin on tilanne ihan eri.
Eli aloittava sijoittaja vain hyötyy siitä että pörssit romahtaa, oli velkaa tai ei.

65

No nyt on hurjaa tekstiä… ensinnäkin tappiot on verovähennyskelpoisia siinä vaiheessa kun ne on realisoitu. Eli esimerkkihenkilön pitäisi myydä se 100 kiloon pudonnut salkku tyhjäksi voidakseen hyödyntää tappiot tulevissa verotuksissa (tappio -100k). Tässä vaiheessa salkku olisi osakkeista tyhjä mutta velkaa jäljellä vielä se 80k.

Jos velan vakuutena olisi olleet ne salkussa olevat osakkeet niin luoton myöntänyt taho todennäköisesti olisi pakottanut realisoimaan tappioita jo huomattavasti aiemmin.

22 tykkäystä
66

Riski tulee margin call tilanteissa. Ei laskevat osakekurssit kauheasti lämmitä, jos velan vakuutena olevat osakkeet dyykkaavat ja välittäjä myy ne tappiolla.

Jos henkilön 2 200k osakesalkku tulee -50% nopeassa aikataulussa, voi välittäjä myydä jäljellä olevan 100k salkun ja silti jää 80k lainaa maksettavaksi omasta pussista. Tälle sitten joku 7%:n p.a. korko, niin vaurastumisen vauhtipyörä hakkaa iloisesti kammenkiertäjää rystysille.

Tilanne on toki erilainen, jos sijoituslainan vakuutena on kiinteää omaisuutta kuten kesämökki tai omistusasunto.

Tilanne on päinvastoin erittäin hyvä, kun osinkoja vielä tulee, ja saa tankattua halvalla lisää osakkeita.

Tämäkään ei välttämättä onnistu, jos kriisin iskiessä yritykset siirtävät/peruvat/leikkaavat osinkojaan. (Koronakriisissä mm. “varmat osingonmaksajat” Sampo, Nordea jne)

Tähän vielä päälle, että esim Nordnet leikkaa vakuusarvoja (lentoyhtiöt 0%), niin lainoitusarvot tulevat alas kahdessa komponentissa.

Esim 100keur salkku, lainoitusarvo 80%, 20k lainaa. Salkku puolittuu ja lainoitusarvot laskevat 40%:iin → limiitti 80k-> 20k. Alkuperäinen 20%:n lainoitus on nyt 40% salkun arvosta ja 100% limiitistä, joten korotkin hyppäävät 0,99% → 4,99%. Helsingin pörssin osinkotuottokaan ei riitä kattamaan tuota, joten joka kuukausi korot vievät lainaa lisää pakkaselle.

180keur lainalle 1,5% p.a. korko tarkoittaisi 225€ pelkkiä korkokuluja kuussa. Tähän päälle jos joutuu vielä kaivamaan kuvetta margin callin välttämiseksi, voi osakeostot unohtaa tarjoushinnoissa.

Kyllä romahduksessa käteinen (ja käyttämätön limiitti) on ystävä, mutta jokainen velkaeuro vihollinen.

Rahoituslaitokset voivat muuttaa lainanehtoja aika nopeastikin rahoitusolojen muuttuessa

9 tykkäystä
67

Tällä hetkeä sijoitusomaisuuden vipu on 4,8%. Käytössä on noin 64% minulle myönnetystä limitistä, ja todennäköisesti vipu on ennemmin laskussa kuin nousussa. Kokonaisuudessaan sijoituslaina on nelinumeroinen, ja vahvasti ylijäämäisen kk-talouden ansiosta se on puolitettavissa melko helposti 2-3 kuukaudessa ilman että yhtään sijoitusta tarvitsee myydä. Koska vakuutena olevan AOT-tilin lainoitusarvosta on käytössä vain n. 50%, pakkomyyntiriski on erittäin pieni. Aion pitää tämän myös jatkossa.

Olen hyödyntänyt velkaa osittain tasoittamaan eroa epätasaisen kk-säästämisen ja sen kanssa epäsynkronoidusti eteen tulevien kiinnostavien mahdollisuuksien välillä. Eli hyvää ostopaikkaa ei tarvitse jättää väliin tai pistää odottamaan seuraavaan kuukauteen asti, koska vaikkapa kesälomamatkan kulut pitää maksaa nyt.

Olen myös hyödyntänyt sitä kasvattamaan ostoeriä ja vähentämään kulujen suhteellista osuutta, ja osa luoton korkokuluista on tullut kuitattua pienemmillä kaupankäyntipalkkioiden osuudella.

Tähän mennessä velalla ostettujen osakkeiden kurssituotto on ylittänyt velasta maksetut korkokulut noin 17-kertaisesti. Tätä on vaikea täsmällisesti seurata, koska velalla ostettujen erien hinta on enemmän kuin velan nykyarvo, ja ero kasvanee jatkossa. Kuitenkin haluan seurata tätä, jotta pysyn rehellisenä itselleni vivulla ostettujen erien tuotoista ja kuluista.

3 tykkäystä
68

Taisi olla esimerkissä sijoituslainan vakuutena asunto.
Sinänsä osakkeiden myyminen on aika helppoa nykyään. Myin Ostini tyhjäksi 20 maaliskuussa ja suljin tilin, jotta sain tappiot verotukseen. Ei se ollut erityisen hankalaa. Ostin osakkeet takaisin toiseen salkkuun. Osan kohteista taisin vaihtaa samalla uusiin, jotka siinä tilanteessa tuntuivat paremmilta sijoituksilta. Esim. konepajat oli tippuneet hyvin houkutteleviin hintoihin.

Suuret ongelmat on edessä silloin, jos tulee yllättävä kriisi (luonnonkatastrofi tms), jossa pörssiosakkeet oikeasti nollaantuvat. Katastrofi, josta ei noin vain palata vanhaan maailmaan. Vanha logiikka “odotan muutaman vuoden ja osakkeet palautuvat” ei enää päde. Silloin tosin ollaan todennäköisesti kaikki aika liemessä. Oli velkaa ja osakkeita tai ei. Tällaiseen riskiin on tietysti äärimmäisen vaikeaa varautua.

1 tykkäys
69

Itselläni ei tällä hetkellä ole velkavipua käytössä. En kuitenkaan arkaile vivuttaa mikäli hyvä ostopaikka tulee ja juuri silloin ei ole käteistä käytettävissä.

Vivun määrän pidän kuitenkin maltillisena (=käytän Nordnetin Superluottoa ja kultatason yli en velkaa ota ostohetkellä).

2020 vivutin salkku(j)a ottamalla 9kk:n lyhennysvapaan asuntolainaan.

70

Viimeksi on ollut vipua 2018 keväällä, sen jälkeen ei ole ollut mitään velkaa mihinkään suuntaan. Henkisesti olen valmis ottamaan velkaa vaikka 40% salkun arvosta, mutta käytännössä on jäänyt tekemättä. Viime vuoden pohjilla heräsin aivan liian myöhään, kaikki oli jo ohi mun tajutessa mitä tapahtui. Jäi vipu käyttämättä.

Tällä hetkellä on liikaa velalla sijoittavia markkinoilla, että itse kehtaisi tehdä samaa. Odotellaan optimistisen pessimistin lailla hetkeä, kun innokkaimmat joutuu myymään velkasalkkujaan. Toivotaan, että seuraavan pommin kohdalla on nopeampi reaktioaika kuin kilpikonnalla.

2 tykkäystä
71

Ajatteletko, että et saa pörssistä korkeampaa tuottoa kuin on asuntolainan korko, vai miksi maksat asuntolainaa pois etukenossa? Itse olen enempi takakenomiehiä, kun pidän omaa asuntolainaa niin edullisena sijoituslainana.

4 tykkäystä
72

Kaupankäyntiluottoa ei käytössä, käteistä jonkin verran palkkatilillä ja OST:llä.

Autoa ja asuntoa vastaan on velkaa. Asunnossa alkaa pääomarakenne olla melko epäedullinen, mutta Suomessa on varsin toimimaton uudelleenlainoittaminen :frowning: Pitäisi myydä asunto hittoon ja ostaa toinen tilalle.

73

Velka asuntoa vastaan on tosiaan huomattavasti turvallisempaa kuin velka osakesalkkua vastaan, koska asuntojen arvostuksissa on paljon vähemmän volatiliteettia kuin osakkeissa. Mutta asuntojenkin arvostukset voivat nykyisiltä korkeilta tasoilta laskea jonkin verran milloin tahansa. Joskus asuntojen hinnat putoavat kymmeniäkin prosentteja, kuten Suomessa 30 vuotta sitten ja Yhdysvalloissa 15 vuotta sitten. Kannattaa miettiä sitäkin skenaariota, että asuntomarkkinoilla tapahtuu seuraavan kymmenen vuoden aikana jossain vaiheessa sen kokoinen pudotus, joka aiheuttaa omilla nykyisillä salkun rahoitusratkaisuilla hyvin ikävän tilanteen. Jos minulla olisi nyt omistusasunto josta paljon velkaa, maksaisin tällä hetkellä sitä hiljalleen pois enkä miettisi kalliisiin osakkeisiin sijoittamista.

8 tykkäystä
74

Kale1 täysin totta. Asuntojen arvokin voi laskea, vaikka esim. finanssikriisissä ja koronassa ne pitivät hyvin arvonsa. Tältä riskiltä voi suojautua aika hyvin käyttämällä vain osan vakuusarvosta ja jättämällä siten turvamarginaalia. Jos käytetty vakuusarvo on nyt tapissa, varmaan on järkevää lyhentää kuukausittain.

6 tykkäystä
75

Omaa asuntoa nyt on muutenkin ihan turha ostaa sillä oletuksella, että se tuottaisi jotain. Sijoitusasunnot sitten erikseen. Enkö toki tarkoita sitä, että ei mahdollista myyntiä kannattaisi yhtään miettiä, mutta ennemmin sitä panostaa asumismukavuuteen kuin maksimituottoon. Muuten saisi itsekin asua nykyisen olohuoneen kokoisessa kaksioss Helsingissä.

2 tykkäystä
76

Tultaisiin kyllä kovaa ja korkealta, varsinkin kun nyt rakennetaan edelleen kovalla tahdilla budjetin äärirajoilla yli-isoja taloja perähikiälle. Korkoja ylös ja arvoja alas, mielenkiintoista tulee olemaan.

2 tykkäystä
77

Kukaan yksilö ei omaa tasettaan “optimoidessaan” koskaan ajattele että tässä on ongelmien siemen. Silloin tällöin joillekuille käy köpelösti vaikka kaiken järjen mukaan ei pitänyt tulla mitään ongelmaa.

The way to wealth in a bull market is debt. The way to oblivion in a bear market is also debt, and nobody rings a bell. Easy access to credit facilitates the marginal transaction. It enlarges the gross national product, expands the debt industry, and creates the rationale for a future relaxation of lending standards. It hefts up prosperity by its bootstraps and makes it something more than it would otherwise be. It produces stupendous fees and underwriting commissions for investment bankers. Good ideas become bad ideas through a competitive process of “Can you top this?” But when the cycle turns, the process must swing into reverse. Marginal transactions, financed by debt, must be unwound through foreclosure or bankruptcy. Asset values, propped up by debt, must fall, and thereby reduce other asset values in a chain reaction.

–James Grant

4 tykkäystä
78

Velaton salkku ja nykyään olen velaton muutenkin. Vaimolla on velkaa omasta omakotitalon puoliskostaan, kun halusi ehdottomasti maksaa ja omistaa puolet kodistamme. Osakesalkusta minulla on vain 1,5 % käteisenä, mutta hätävarakassassa on tällä hetkellä vajaan vuoden elämiseen rahat, vaikka kaikki tulot loppuisivat. Yleensä pyrin pitämään vähintään vuoden nettotulot varalla. Ikinä en vivuta velkarahalla enkä takaa muiden velkoja; mieluummin lainaan tai ääritapauksessa jopa lahjoitan jonkun läheisen hätätilanteessa hänelle rahaa suoraan.

4 tykkäystä
79

Luulen että meillä kaikilla on sellaisia joita kutsun ääneenlausumattomiksi aksioomiksi; asioita joista olemme huomaamattamme satavarmoja, vaikka niiden todennäköisyys vuosikymmenen tähtäimellä on huomattavasti alle 100%. Minä en ikinä uskonut että voi tulla tämänkaltainen maailmanlaajuinen pandemia. Fedin pääjohtaja Bernanke ei 2006 uskonut, että USAn asuntomarkkina voisi merkittävästi pudota, koska sellaista ei ollut ennen tapahtunut. Sitten se putosi 40%.

Aika monilla on sellainen aksiooma, että asuntojen hinnat esimerkiksi Helsingissä eivät voi laskea seuraavan vuosikymmenen aikana kymmeniä prosentteja. Kyllä ne voivat, mikään luonnonlaki ei ole estämässä. Ei se tietenkään todennäköistä ole. Kannattaa kuitenkin miettiä omia rahoitusratkaisuja siltä kannalta, mitä omassa elämässä tapahtuisi, jos jossain vaiheessa 20-lukua osakemarkkina laskisi 70%, asuntomarkkina 40%, minä ja puolisoni jäisimme työttömiksi. Miten taloutemme ja ihmissuhteemme kestäisivät tällaisen iskun? Olisiko seurauksena henkilökohtainen konkurssi ja avioero? Tärkeimmät asiat elämässä hahmottuvat usein vasta kun ne menettää. Kannattaako tavoitella hieman isompaa odotusarvotuottoa riskeeraamalla elämän peruspalikat?

Tiedän kuulostavani ihmiseltä joka kyyhöttää asuntonsa nurkassa kypärä päässä pelkäämässä kaikkea. Ei sentään, kyllä minulla on varallisuudestani 60% melko keskitetyssä osakesalkussa. Saatan joskus lyödä tuhansien eurojen vedon jos vakuutun että odotusarvo on puolellani. Otan harkittuja riskejä, mutta pyrin minimoimaan tuhoisat taloudelliset riskit.

Toki elämässä on riskejä joilta en voi kunnolla suojautua. Terveys voi mennä, rattijuoppo voi ajaa päälle, Timontin aurinkomyrsky voi pilata elämän. Näille ei voi mitään.

27 tykkäystä
80

Elämässä kaikki pyörii riskin ottamisen ympärillä. Sijoitusfoorumilla kun ollaan, niin tietysti taloudelliset riskit päällimmäisenä mielessä. Ihan mielenkiintoista miettiä millaisia persoonallisuuksia tässäkin ketjussa esiintyy.

5 tykkäystä
81

Tämä kommentti ei ole suoraan Arvolle tai vaimolle mutta yleisesti tämä suomalaiseen mentaliteettiin kuuluva omistusasumisen ihannointi on varsin mielenkiintoinen ilmiö jos vertaa vaikka länsinaapureihimme jossa yleinen käytäntö on se että asutaan mahdollisimman isolla velkavivulla ja sijoitetaan ne asumisesta säästyvät rahat osakkeisiin ym. Itselläkin on työyhteisössä paljon noin viisikymppisiä kavereita jotka ovat saavuttaneet suuren virstanpylvään elämässään kun oma asunto on vihdoin kokonaan maksettu ja nyt ovat sitten aloittamassa sijoittamista niillä lainanlyhennyksistä säästyvillä rahoilla ja kyselevät allekirjoittaneen sijoitusinnon tuntien vinkkejä mihin kannattaisi laittaa rahat kiinni.

Meillä on puolison kanssa omistuksessa noin 300k euron arvoinen ok-talo HUS alueella josta on maksettu noin 60%… eli 180k euroa lepää näissä seinissä kiinni jotka eivät tuota yhtään mitään, päinvastoin välillä tuntuu että tämä 80-luvulla rakennettu okt on varsinainen rahareikä kaikkine pikku remppoineen mitä talon ylläpito jatkuvasti vaatii. Olenkin varovasti ehdotellut rouvalle josko myytäisiin koko höskä pois ja muutettaisiin vuokralle johonkin paritaloon/isoon rivitaloasuntoon, vuokra olisi samaa kokoluokkaa kuin nykyiset lainanlyhennykset (+kiinteistöverot jne mitä okt asuminen vaatii) mutta omaa pääomaa vapautuisi sijoitettavaksi tuottoisampiin kohteisiin. Toistaiseksi idea ei ole saanut kuin varovaista kannatusta vaikka olen esitellyt salkun tuottokäppyrää (euroissa) track recordina siitä ettei tämä ‘osakkeiden kanssa pelaaminen’ olekaan niin suurta uhkapeliä jos on järki päässä ja riskienhallinta edes jollain tasolla kunnossa.

4 tykkäystä