Osakesijoittaminen

REIT - osinkotuottoa kiinteistöistä

REIT ETF:t ovat todennäköisesti epätehokkaita verotuksen suhteen ja sen lisäksi ne ostavat myös niitä REITejä mitä ei missään nimessä pitäisi omistaa, eli ulkoistetulla johdolla varustettuja taloja.

Jussi Askola seekingalpha.com :ssa on ihan tutustumisen arvoinen jo ilmaisartikkeleiden sisällöllä. Palvelun nimi “High Yield Landlord” on vähän huono, koska se vihjaa korkeaa osinkotuottoa, mutta oikeasti suositukset osuvat aika hyvin niihin ylituottoa tarjoaviin tekijöihin, joita kiinteistöfirmoista löytää.

REIT-sijoituksissa on saanut historiassa ylituottoa, jos on filtteröinyt sijoituksiaan seuraavasti:

  1. vain equity REITejä, ei mortgage REITejä.
  2. Ei ulkoistettua property management (internal vs external management)
  3. Pieniä REITejä. Isot toimivat turvasatamina joihin lapioidaan usein rahaa hyväksyen vähän matalammat tuotot.
  4. Ostaa low yield REITejä, ei high yield REITejä. Korkea osinkotuotto houkuttaa, mutta toisaalta se samalla tarkoittaa yritykselle korkeaa pääoman kustannusta. Kiinteistöbisneksessä oleellista on kuitenkin sijoittaa kohteisiin jotka tuottavat paremmin kuin pääoman kustannus. Jos pääoman kustannukset ovat korkeat, uusia investointeja ei ole helppo tehdä ja pahimmassa tapauksessa johto tekee niitä silti.

Jos haluaa vielä itse optimoida yöunien laatuja, niin poikkeaa tuosta kohdasta 3 ja jättää pienemmät yhtiöt niille jotka jaksavat penkoa uutisia ja rapsoja joka viikko.

8 tykkäystä

Tai tekee kuin minä, ulkoistaa seurannan Jussille hintaan 50 euroa kuussa. Reilun 200 000 euron REIT-sijoitukseni ovat nousseet ~vuodessa yli 45 000 euroa Askolan suosituksia seuraten. Päälle tietenkin osingot reilut 8 000 euroa vuodessa.

12 tykkäystä

höpö höpö, ei pidä yleistää

Ihan omalla kohtuutyöllä omat REITtini ovat nousseet n. 110% koronakuopasta. Lähes minkä tahansa ostamalla on päässyt huimiin tuottoihin.

Askola on hyvä kirjoittamaan, mutta toistaa samaa koko ajan ja usein tulee “analyysiä” samoista REITeistä mitä muilta, huomattavan arvovaltaisemmilta kirjoittajilta on tullut muutamaa päivää aiemmin.

Ja clickbait otsikointi alkaa jo kyllästyttää.

2 tykkäystä

ETF:n sijoitussäännöistä puhuttaessa on aika oleellista yleistää.

Joo, toki, on mahdollista että REITin external management omistaa ison kasan osakkeita jolloin heidän tavoitteenaan on osakkeenomistajien rikastaminen ja on jopa mahdollista että jossain on olemassa sellainen sopimus joka kannustaa ulkopuolista johtoa maksimoimaan osakkeenomistajien hyödyn pitkällä aikavälilä. Voisin itsekin sijoittaa tällaisiin REITeihin, mutta kiertäisin äärimmäisen kaukaa ETF:t, joiden sijoitussäännöissä ei lue että “No externally managed REITs”.

No pitää ymmärtää toiston osakta että Askola tekee bisnestä eikä hyväntekeväisyyttä ja poiminnat ovat menneet kyllä nappiin. On siellä ollut uniikkejakin osumia Askolalla vs Thomas. Itse asiassa monta. Thomas on aika konservatiivinen kun taas Askola ottaa reippaasti näkemystä ja kontraa kovaakin tarvittaessa., portfolio kiertää kovaa vauhtia. Molemmat erittäin hyviä mielestäni.

2 tykkäystä

Ketä kaikkia muuten itse sisällytät tuohon “huomattavan arvovaltaisempien kirjoittajien” -ryhmään?

Reittien osinkonäkymä kiinnostaa. Itsellä salkussa mm. SPG, Riocan, MAC ja EPR, joiden osinko laski koronan johdosta.

EPR tuossa palauttikin jo kuukausiosingon $0.25. Onko joku kuullut viitteitä muiden osinkojen korotuksista tai onko muodostunut käsitystä, milloin osingon nostoja voisi tulla näissä, tai miksei muissakin Reiteissä?

Omissa laskelmissani olen olettanut, että v.2023 pystyisivät palauttamaan kuta kuinkin “vanhan osingon” (ei tosin MAC enää, annin jälkeen) eli koronan edeltävän tason. Eri asia on, onko yhtiöillä sitten kiinnostusta siihen, vai käykö niin, että osinkopolitiikka jää pysyvästi alemmalle tasolle investointeja/ velan maksua priorisoitaessa osingon edelle. :thinking:

Tämä on kyllä näiden reit-kohteiden mielenkiintoinen kysymys ja näkymä…Yhtiöitäsi en omista. Esim Acre jopa maksaa tälle vuotta lisäosingon eikä leikannut koronan vuoksi ollenkaan… Itsekin odottelen jos pari omaa kohdetta voisi hiljalleen nostaa ylöspäin pre-korono tasoja kohti, kuitenkin nekin maksaa 8,5-10,6% vuoteen hankintahinnalle jo :money_mouth_face:

1 tykkäys

Kyseisistä yhtiöistä SPG korotti kvartaaliosinkoa 1,3 -> 1,4 (+7,7 %) noin kuukausi takaperin. SPG:n talous on huomattavasti vahvempi kuin MAC:illa, joten myös osinkoa oli varmasti helpompi lähteä korottamaan.

1 tykkäys

Onhan noita osinkojen takaisinnostoja ollut paljonkin, kuten myös sellaisia jotka eivät koskaan leikanneet tai vain yhden kvartaalin. Omassa salkussa vain kolmella REITillä on vielä leikattu osinko (NYMT -50 %, RioCan -33 % ja PNNT -33 %, joista RioCan leikkasi osittain myös bisnesten kasvatusta varten, eikä pelkästään koronan) ja yllä mainittu ACRE on tosiaan jopa korottanut tänä vuonna, kuten myös RC.

2 tykkäystä

PNNT ei kylläkään ole REIT

No joo, se on BDC, mutta aika lähellä kuitenkin :slight_smile: Kuvaus alkaa:

The fund typically invests in building and real estate, hotels and gaming, …

Vaikka kuvauksessa on “real estate” niin kyllä REIT ja BDC on täysin erilaisia sekä yhtiö- että riskirakenteeltaan.

Brookfieldin pojat olivat taannoin mastokaupoilla pohjolassa (https://www.teliacompany.com/en/news/press-releases/2021/6/telia-company-reaches-agreement-to-sell-part-of-its-tower-business-in-norway-and-finland-to-brookfield-and-alecta/) ja kun jaan heidän näkemyksensä muutenkin “hard assettien” osalta, niin ryhdyin itsekin mastovuokraajaksi ostamalla CCI:tä. CCI antoi mielestäni ihan hyvän osarin ja palkinnoksi yli viiden pinnan kurssilasku. Halpa tämä ei mielestäni ole, mutta pitkässä juoksussa kasvutahti huomioiden lienee ihan kohtuuhintainen.

Tein aikani kuluksi pienet vierailut Seeking Alphan muutamaan maksulliseen REIT-palveluun (High Yield Landlord, The REIT Forum ja iREIT on Alpha) ja ajattelin jakaa tupakka-askin kansiformaatissa muutamia huomioita (oma näkemykseni, älkää ottako niitä absoluuttisena totuutena).

Yhteenvetona sanoisin, että kaikissa palveluissa on sen verran lisäarvoa tuottavia komponentteja, että mikäli REITteihin aikoo kahvirahoja enempää laittaa likoon, niin suosittelisin kyllä vakavasti harkitsemaan jonkin em. (tai vastaavan) palvelun käyttöä. Kaikissa on erilaisia mallisalkkuja, joita voi hyödyntää ja joiden avulla voi säädellä omaa riskitasoaan. Jokaisesta löytyy mielestäni hyötyä newbielle, sekä kokeneemmallekin REIT-sijoittajalle.

Palvelut kustantavat promo-tarjouksista riippuen jotain 50-70 EUR välillä kuukaudessa. Yksi hyvä löytö, tai pummin välttäminen tuo helposti muutaman vuoden maksut takaisin korkojen kera.

Yksi asia on myös hyvä nostaa esille. Seeking Alphan ns. ilmaisartikkelit em. tahoilta eivät välttämättä anna kovinkaan hyvää kuvaa mitä pinnan alla tapahtuu maksullisessa palvelussa.

High Yield Landlord:

  • Fokus eREITeissä, vaikkakin tilaisuuden tullessa sijoittavat myös mREITteihin. Kansainvälisyys ehdoton plussa, Jussi Askolan eurooppa-lähtöisyys näkyy positiivisesti
  • Ottaa paljon näkemystä ja track record hyvä tilaisuuteen tarttumisesta, kun on mielestään tunnistanut aliarvostetun yhtiön. Suositushinnat yhtiöille selkeitä (hieman isommalla pensselillä maalattuja), näkee edelleen paljon ostettavaa, melkein kaikki on vähintään buy-suositustasolla (kuvaa varmasti opportunistista lähestymistapaa)
  • Jalat maassa -oloista, usein järkeenkäypää analyysia. Jussi Askolaa tukee hyvin side kick R. Paul Drake, joka on erityisesti numeroiden ja kaavojen kanssa kova luu. Askola ja Drake ovat myös monesti eri mieltä yhtiöistä ja perustelevat omat kantansa. Hyvin läpinäkyvää ja hyödyllistä
  • Hyvä REIT-sijoittamisen kurssimoduulisto
  • Aktiivinen chat ja ihan tietävän oloista porukkaa

The REIT Forum:

  • Aika kokonaisvaltainen kattavuus eREITit + mREITit ja lisäksi nippu BDC-yhtiöitä. eREITeissä ns. tekno- ja residential-REITeillä iso paino
  • Konservatiivisen oloiset suositushinnat, paikoitellen hyvinkin pikkutarkat rajat hinnoissa (jopa hieman epäilen onko niin tarkkoja rajoja edes mielekkäästi määrittää) vrt. esim. High Yield Landlordin ”sinne päin” -suositushinta.
  • Tarkkaa ja yksityiskohtaista analyysia. CWMF:n ja erityisesti Scott Kennedyn analyysit ovat paikoitellen hämmentävän syväluotaavia. Hoya Capital taas antaa enemmän kevyempää yläpilveä (hyvää luettavaa kylläkin)
  • Saattaa olla hieman sekava ja ylitsevuotava kokonaisuus vasta-alkajille
  • Aktiivinen chat

iREIT on Alpha:

  • Kattavuus hyvin laaja, eREITit pääpainossa, mutta myös mREITtejä ja BDC-yhtiöitä. Eniten ehkä ”blue chip” orientoitunut eli suosii isompia firmoja
  • Konservatiivisen oloiset suositushinnat, suosituksien terminologiassa ollut välillä hieman ”jänniä” termejä, kuten ”speculative strong buy”
  • Analyyseissa erityisesti Brad Thomas vaikuttaa pölynimurikauppiaalta (vrt. kilpailevien palveluiden ykkösnimien analyysit), artikkeleissa paljon tarinoita/metaforia ja vähänlaisesti asiaa, käyttää selkeästi analyyseissaan tukena Fast Graphs -palvelua (asiallisen oloinen palvelu, mutta ei mitenkään REIT-spesifinen)
  • Ei tunnu olevan kovin opportunistinen (koronan pohjissa myyntisuosituksia vrt. samaan aikaan samoille lapuille High Yield Landlordissa osto-suosituksia), tämä johtunee tuosta ”blue chip” -orientoituneisuudesta
  • Chatti ei vaikuta hirveän aktiiviselta ja lisäarvoa tuottavalta

Jos itse sijoittaisin mREITteihin vakavalla naamalla, valitsisin ehdottomasti The REIT Forumin. eREITteihin taas High Yield Landlordin maanläheinen ja kuitenkin opportunistinen lähestymistapa tuntuisi uppoavan hyvin. iREIT on Alpha ehkä sopisi parhaiten ”rahat sisään mallisalkkuihin osta ja unohda” -taktiikalla.

Em. palveluiden (ja erityisesti muiden vastaavien) tilaajat, täydentäkää ihmeessä omia näkemyksiänne.

22 tykkäystä

Itse olen kokeillut High Yield Landlordia ja iREIT-palvelua. Sijoitan pelkästään Equity REITteihin, joten oma näkemys koskee pelkästään näitä.

Olen Konsulentin kanssa hyvinkin samaa mieltä palveluiden plussista ja miinuksista. Pidin huomattavasti enemmän Jussi Askolan vetämästä High Yield Landlord-palvelusta ja iREIT meni peruutukseen heti kokeilujaksolla.

iREITissä isoimmaksi ongelmaksi muodostui että jokainen tutkittu firma tuntui löytyvän samasta taulukosta, jolloin taulukon tuloksena oli melko sekava kokonaisuus. Toki heillä oli myös mallisalkut sekä pintapuoliset analyysit, mutta en ainakaan itse näistä kaikkea haluttua tietoa saanut. Suositushinnat olivat melkein poikkeuksetta matalammat samoissa yhtiöissä kuin Jussilla, mutta tulevaisuus näyttää onko tämä hyvä vai huono asia.

High Yield Landlordin plussina olivat selkeämmät analyysit sekä käyttäjäystävällisemmässä muodossa esitetyt suositukset ja tunnusluvut. Suositushinnat usein korkeammat kuin iREITissä, mutta näihin löytyy yleensä perustelut yhtiökohtaisista teksteistä. Isona bonuksena International portfolio, jonka maantieteellisesti lähin sijoitus löytyy Virosta.

3 tykkäystä