REIT - osinkotuottoa kiinteistöistä

Ihan samoilla linjoilla kyllä, että mm. velkojen maturiteettiprofiiliin on hyvä kiinnittää tässä tilanteessa erityistä huomiota ja vahvan taseen firmoilla myös osinkojen jatkuvuus on turvatumpaa. Näissä on isojakin eroavaisuuksia yhtiöiden välillä.

Tuo WPC:n yksinäisen ritarin taistelu markkinavoimia vastaan on ollut kyllä yllätys. Siis siitä huolimatta, että pidän itsekin sitä “jos pitäisi vain yksi REIT valita, niin se olisi WPC” -luokan laadukkaana yhtiönä, niin kuitenkin sen resilienssi on ollut hämmästyttävää. Omassa salkussani käynyt niin, että SPG:n ja MACin sukeltaessa WPC on nyt noussut isoimmaksi REIT-omistukseksi. Mutta samaan aikaan näkisin, että riskin ja tuoton optimaalisen suhteen näkökulmasta on paljon parempia vaihtoehtoja tarjolla juuri nyt. Siltikään ei ole käynyt edes mielessä WPC:n myyminen.

Ja vinkkejä otetaan myös tänne päin vastaan milloin MPW pohjaa. :slight_smile: Toisaalta tämänkaltaiset “rotkosta alas” ajat ovat todella mukavia, koska kohtuullisen hyvällä todennäköisyydellä nyt tehdyt ostot kantavat mukavaa hedelmää vähänkään pidemmässä juoksussa. Mutta täytyy myöntää, että ei se aina kivalta tunnu, kun pari päivää sitten ostettu lappu on yli 10 % pakkasella ja muutama kuukausi sitten ostetun lapun ensimmäinen erä näyttää useamman kymmenen prosentin punaisia lukemia. :wink: Laadun painottaminen ja riittävä hajautus tuo mukanaan onneksi hyvät yöunet ja nämä carnage-päivät näkee nykyisin enemmän tilaisuutena, kuin ikävänä ilmiönä. Kun vain olisi enemmän käteistä käyttää tilaisuudet hyväksi. :slight_smile:

Edit: Ja siitä laadusta puheenollen, WPC juuri ilmoitti osingon korotuksesta. Toki täysin symbolinen 0,2 %, mutta viestinee myös yhtiön uskosta omaan toimintaansa myös tulevina aikoina. https://www.prnewswire.com/news-releases/w-p-carey-inc-increases-quarterly-dividend-to-1-059-per-share-301569939.html

11 tykkäystä

Tässä ketjussa on käsitelty Seeking Alphan maksullisia REIT-palveluja, joista on tullut itsekin kokeiltua muutamia yksittäisiä kuukausia Jussi Askolan High Yield Landlordia.

Tällä hetkellä on aika hyviä alennuksia tarjolla ilmeisesti markkinatilanteen takia ja taidan itsekin tarttua ensimmäistä kertaa vuoden pakettiin, kun alkaa hinta olemaan kohdillaan. Tuo tarjous tuntuu vaihtuvan melkein jokaisella kirjautumiskerralla, mutta yli 80 % alennusta ei ole tullut vielä vastaan.

HYL

8 tykkäystä

Salkunrakentajassa pari viikkoa sitten. Herrastahan on aiemminkin jossain kirjoiteltu. https://www.salkunrakentaja.fi/2022/06/axel-aminoff-on-intohimoinen-reit-sijoittaja/

7 tykkäystä

Herra myös avasi isompia positioitaan Twitterissä, mikäli kiinnostaa tuon artikkelin lisäksi. Tuttuja nimiä iso osa.

13 tykkäystä

Ollut täällä jo aiemmin esillä, mutta onko kellään mitään uutta tietoa/analyysiä ruotsalaisiin reitteihin liittyen? Lasku on pääosin vaan jatkunut ja tuntuu jo mahdolliselta ylilyönniltä. Itseä alkanut houkutella erityisesti Castellum ja Balder. Balderissa saa mukana Satoakin. Samhällsbyggnadsbolaget ilmeisesti jotain hämärää taustalla ja hankala nimikin niin jätän itse väliin.

Jos/kun korot joskus taas laskee niin näillä tehnee aika hyvän tilin, jos vaan selviävät sinne asti.

4 tykkäystä

Samankaltaisia ajatuksia myös mutta ensisijaisena kohteena Cibus. Hinta on palannut houkuttelevalle tasolle ja osinko % jo yli 6. Ruokakaupat ym. päävuokralaisina tuo vakautta bisnekselle mutta olen huono arvioimaan miten nousevat korot vaikuttavat juuri tähän yhtiöön.

5 tykkäystä

Varmaan ihan hyviä sijoituksia kaikki. Korkojen laskun varaan en kyllä pelaisi: EKP:n ohjauskorko on tällä hetkellä -0.5%. On toki selkeästi vihjattu, että sitä nostetaan, mutta historiallisille keskiarvotasoille tai edes nollille on vielä matkaa. Reaalikorot on tukevasti pakkasella vielä pitkään. FEDillä on muutaman kuukauden etumatka koronnostoissa, mutta sielläkin ollaan vasta 1.5-1.75% välillä.

Mainitsemasi ohjauskorko antaa toki suuntaa markkinakoroille, mutta ei suoraan vaikuta osakemarkkinoihin oikeastaan lainkaan. Pitkät markkinakorot sen sijaan vaikuttaa ja ne on jo nousseet aika paljon euroalueellakin (Jenkeissä toki enemmän). Tällä hetkellä markkina odottaa pidemmälle aikavälille yli 2%:n koron, kun vuosi sitten oltiin melkein nollissa.

Esim. täältä näkee korkokäyrää:

REIT:hin tuo koronnosto vaikuttaa vaihtoehtoisen riskittömän koron lisäksi siten, että niiden rahoituskulut kasvaa. REIT:it pelaa usein vivulla ja lainat otetaan pääsääntöisesti kiinteillä koroilla tietylle aikajaksolle, joten korkojen nousu on alkanut vaikuttamaan jo nyt.

Tässä mielessä olisi ehkä optimaalisinta löytää sellainen REIT, joka olisi ottanut reilusti edullista kiinteäkorkoista velkaa tuottavia kohteita vastaan, eikä suuria jälleenrahoitustarpeita olisi. Huonossa asemassa taas on sellaiset reit:it, joilla on erääntymässä paljon velkoja lähiaikoina, ja vuokrasopimukset sovittu vielä inflaation kannalta epäedulliseen tapaan.

1 tykkäys

SBB B analyysia löytyy täältä, nyt substanssialennus >60% mutta shortit lisääntyneet vielä alle 20 SEK hinnoillakin. Pitkäaikainen korkojen nousu ei tekisi hyvää sijoitukselle. Taulukossa myös muiden kiinteistöyhtiöiden substanssialennuksia:
SBB: När blir det för billigt? | Affärsvärlden (affarsvarlden.se)

4 tykkäystä

Itselläni on iso positio Cibuksessa. Tykkään yhtiöstä ja tähän mennessä yhtiön johto on mielestäni onnistunut erinomaisesti toiminnassaan. Lisäksi pidän tuota hyvänä ja mielenkiintoisena bisneksenä, mutta se on siis vain oma mielipiteeni. Pidän myös Cibusta varmempana sijoituksena kuin mitään ruotsalaisia kiinteistöyhtiöitä jotka keksittyvät asuntojen vuokraamiseen. Ruotsissa asuntojen hinnat ovat mielestäni kuplassa ja käsittääkseni siellä odotetaankin asuntojen hintojen laskevan tänä vuonna noin 20%.
Cibuksessa parasta on kuukausittainen osinko josta pidän erityisen paljon. Toveeni olisikin että muut seuraisivat perässä ja siirtyisivät vähintäänkin kvarttaaliseen osinkoon.

5 tykkäystä

Cibus vaikuttaa kyllä mielenkiintoiselle ja on myös omalla seurantalistalla. Näin mutuilupohjalta siinä kuitenkin häiritsee sellainen käsitykseni, että ostoskeskukset on lopulta aika lyhytikäisiä rakennuksia ja ne vaihdetaan uusiin lopulta aika tiheästi. Asuinrakennukset hyvällä paikalla taas saattaa pysyä käytössä vaikka kuinka pitkään. Tuosta tulee mieleen lähinnä se kysymys, että onko Cibuksen kirjanpitoon tekemät vuosittaiset arvonalennukset riittävät ottamaan tuota ilmiötä huomioon?

Kun katsoo esim. Inderesin ennusteita Cibuksen sivulta, niin näkee, että EBIT ja EBITDA on samat, eli poistoja ei kirjata lainkaan. Se on käsittääkseni normaali käytäntö Euroopassa. Todellisuudessa kuitenkin kauppakeskukset kuitenkin kuluu, eikä ole mitään ikuisia konstruktioita?

Samaan asiaan liittyen häiritsee, kun EV/Sales (Eli yritysarvo jaettuna vuokrilla) on tämän vuoden ennusteella 18. Tuo tarkoittaa 5,5%:n vuokratuottoa ennen kuluja. Kulut huomioiden vuokratuotto on 4,8%.

Siitä tulee sitten kysymys, että miten 4,8%:n vuokratuotolla, jossa ei ole poistoja mukana voidaan muka maksaa kestävästi 7%:n osinkoa ja tehdä kulumisen mukaiset korvausinvestoinnit? Ainoa ratkaisu, joka itselle tulee mieleen on velka.

Tai ymmärränkö jotain väärin?

3 tykkäystä

Osinko per EV ei kyllä taida olla tuota seitsemää prosenttia…

1 tykkäys

En tiedä mitä tarkoitat lyhytikäisellä rakennuksella? Miten minusta tuntuu että kauppakeskukset ja liiketilat nimenomaan käytetään niin loppuun kuin mahdollista.

Nykyään ainakin kova tahtotila on rakentaa pitkäikäisiä rakennuksia, joissa huomioidaan muuntojoustavuus rakentamisen aikana. Tällä tavoin pyritään ennakoimaan tulevia muutoksia kiinteistössä ja pienentämään kustannuksia.

Tässä YIT:n omassa tekstissä omaan kohteeseen liittyen esimerkiksi muuntojoustavuuden kuvaillaan seuraavasti:

Triplan suunnittelussa tärkeäksi johtotähdeksi tuli muuntojoustavuus, joka on kauppakeskusten elinehto. Muuntojoustavuuden avulla liiketiloja voi laajentaa niin purkamalla seiniä kuin kattojakin. Rakenteiden täytyy vain kestää esimerkiksi uudet liukuportaat, eikä talotekniikka ilmanvaihdon vuoksi voi mennä sekaisin liiketilakokoja muuttamalla.

Ei vuoratuoton tarvitse olla 7 %, että voi maksaa 7 % osinkoa. Osinko % lasketaan osakekurssin mukaan. Osakekurssi taas voi olla käytännössä mitä vain ja arvostuskertoimet ovat sitten sen mukaiset. Jos osakekurssi on riittävän alhainen niin vaikka 4 % vuokratuotolla voi maksaa 15 % osinkoa kestävästi.

5 tykkäystä

Noniin totta, eli menin tuossa sekaisin… Laskinkin, jotta maksettu osinko per EV on 2,6%, jos sitä haluaa verrata vuokratuottoon.

1 tykkäys

Eikö Cibus omista enemmän pieniä kiinteistöjä kuin kauppakeskuksia? Tyyliin Tokmanni.

1 tykkäys

Käsittääkseni Cibus omistaa juuri tuollaisia pieniä kauppoja kuten k-market yms. Itse asiassa Cibus omistaa 450 kiinteistöä joita pääasiassa vuokraavat Kesko, Tokmanni, Coop, Lidl ja S-ryhmä. Nämä eivät ole siis kauppakeskuksia kuten Cityconilla vaan juuri noita pieniä k-marketteja yms. Kiinteistöt ovat pohjoismaissa lukuunottamatta Tanskaa.

4 tykkäystä

Jep jos miettii asiaa Cibuksen vuokralaisten ja maksukyvyn kautta niin en tiedä voiko paljon parempaa toivoa? Ehkä jotain valtion / kuntien kiinteistöjä.

Toinen firma josta tässäkin ketjussa on keskustelua SBB näyttää pintapuolisesti halvalta, mutta luettuani läpi Viceroyn väittämät ajattelen että jään sen kanssa paitsioon katselemaan. Muutakin mielenkiintoista ostettavaa kun kerran löytyy :sunglasses: Oma aika ei millään riitä perkaamaan firmaa kamman kanssa, ja tokkopa riittäisi kirjanpidosta ymmärryskään, että voisin turvallisin mielin olla kyydissä.

3 tykkäystä

Selvityksiä tehty kirjanpitoon

2 tykkäystä

Mielenkiintoista nähdä miten tässä niskanväännössä käy ja koska Viceroy rahastaa shorttinsa. SBB on aika seikkaperäisesti jo aiemmin vastannut Viceroy:n syytöksiin ja korostanut että kiinteistöjen valuaatioiden takana on useampi kunniallinen ja hyvämaineinen ulkopuolinen lafka, ja nyt tämä kassavirtalaskelma. On tietty mahdollista että vain peittelevät valheita uusilla valheilla. On hankalaa sanoa kumpi osapuoli on oikeassa ilman että on todella insider asian kanssa. Holdaan nyt ostamaani positiota kunnes liikkuu johonkin suuntaan.

1 tykkäys