REIT - osinkotuottoa kiinteistöistä

Osakkeet
, , , ,
1452

MPW:n bull thesis on lyhyesti se, että sairaalat ovat kriittistä infrastruktuuria. Tämän voi todeta käymällä läpi edelliset 20 artikkelia MPW:stä Seeking Alphassa.

Yksikään näistä kirjoittajista ei kuitenkaan anna mitään painoarvoa sille mahdollisuudelle, että kriittisestäkin infrasta voi olla alueellista ylitarjontaa. Jos perustan jonkun 50000-neliömetrin sairaalakompleksin keskelle saharaa, niin samat veijarit ovat varmaan pää märkänä sijoittamassa siihen, koska sairaaloita tarvitaan aina.

Pointtinani ei ole esittää, että kaikki MPW:n kiinteistöt sijaitsisivat haasteellisilla markkinoilla, vaan että sijoituskeissin hienoutta historiallisilla AFFO-kertoimilla perustelevat kirjoittajat rakentavat bull casensa täysin merkityksettömän hokeman päälle. Sairaalakomplekseilla voi mennä bisnekset mönkään ja osa saattaa kärsiä liiallisesta kilpailusta, koska sairaalaprojekteja voi näköjään aina perustella sanomalla “sairaaloita tarvitaan aina”.

Sijoittajat tarvitsevat kiinteistöille luotettavaa ja korkeaa käyttöastetta, sekä vuokralaisia, jotka voivat maksaa vuokransa itse, eikä heille tarvitse lainata rahaa. Kiinteistöyritykset, jotka eivät näitä kriteereitä täytä, ovat luonteeltaan hyvin spekulatiivisia sijoituskohteita.

Jos joku uskoo että MPW:n vuokrat kerätään kyllä, niin toivoisin samalta henkilöltä jonkinlaisen selityksen että miksi nykyisillä arvostuskertoimilla ei ole valtavaa määrää ilmoitusta sisäpiirin ostoista? Onko jokin syy miksi sisäpiiri ei myy vaikka mummoaan voidakseen ostaa lisää tätä varmaksi ja kasvavaksi tituleerattua 10% osinkoa? hm?

image
image1388×502 43.6 KB

Lähde: Nasdaq.com

13 tykkäystä
1453

Osittain tähän liittyen törmäsin Seeking Alphan kommenteissa linkattuun sivustoon missä puhutaan etenkin maaseudulla olevien sairaaloiden mahdollisista sulkemisista tulevaisuudessa.

Sivuston/tekstin luotettavuudesta ei tietoa. Vaatinee hieman syvällisempää perehtymistä.

1 tykkäys
1454

Laitetaas noi kohdat tähän niin ei tarvitse kaikkien niitä artikkelista metsästää. Jo otsikot kertovat aika paljon:

  • Mistake #1: Lacking Patience
  • Mistake #2: Going For Income First
  • Mistake #3: Wrong Sector At The Wrong Time
  • Mistake #4: Focusing Too Much on The Assets And Forgetting About The Management
  • Mistake #5: Being Overly Concentrated
8 tykkäystä
1455

Tämä on monessakin mielessä hyvä nosto. Ensimmäisenä mieleen tulee SA:n artikkelit, joissa noin kahta poikkeusta lukuunottamatta kirjoitukset (tai oikeastaan kirjoittajat) MPW:stä ovat olleet hyvin positiivisia. Tässä tosin täytyy huomioida se, että monilla maksullista palvelua pyörittävillä kirjoittajilla tuntuu ainakin tekemieni koekäyttöjen perusteella olevan hyvin erilaiset viestit ja yksityiskohtien taso riippuen ollaanko palvelun sisällä, vai ulkona. Eli maksullisen palvelun puolella käsitellään yksityiskohtia, riskejä jne. huomattavasti syvemmällä tasolla ja julkiset artikkelit toimivat lähinnä klikkiotsikkoina ja ovat hyvin pintaraapaisuja itse aiheesta. Mutta joka tapauksessa, yksipuolinen suitsutus sijoitusfoorumilla ei missään nimessä ole tae menestykselle, vaan juuri silloin kannattaa herätellä kysymyksiä ja pohtia sijoitustaan kriittisesti.

Itse liiketoiminnan historiaan ja siihen liittyvistä riskeistä: MPW:llä on käsittääkseni aikaisempaakin kokemusta nurin menneistä tenanteista (ja siitä toipumisesta) eli tämän hetken tilanne parin toimijan vaikeuksista ei siinä mielessä ole täysin poikkeuksellinen - vaikkakaan sitä ei millään muotoa voi nähdä positiivisena asiana ja omissakin papereissani selkeästi nostanut MPW:n liittyvää sijoitusriskiä.

Tuosta tenanteille lainaamisesta / niihin sijoittamisesta myös sen verran, että siinäkään ei aina ole kyse viimeisestä epätoivoisesta yrityksestä pelastaa tilanne. Tämän Simon Property Group osoitti hienosti taannoin mm. Forever 21:n osalta, kun foorumeilla käytiin keskustelua, että SPG joutuu tukemaan vuokrausasteitaan sijoittamalla tenantteihinsa. Loppujen lopuksi liike osoittautui myös taloudellisesti oikein kannattavaksi. Tämä ei tietenkään tarkoita sitä, että MPW onnistuisi asiassa yhtä hyvin, ainoastaan sitä, että vastaavaa on tapahtunut alalla aiemminkin ilman katastrofia.

Ja vaikka itsekin mielelläni näkisin sisäpiirin tankkaavan pää märkänä halpaa osaketta (uskoessaan “väärinhinnoitteluun”), niin jos nyt vaikkapa toimarin tämän hetken omistuspossa pyörii jossain 30 miljoonan taalan hujakoilla, niin ihan henkilökohtaisen riskienhallinnan osalta ymmärrän kyllä miksi välttämättä ei lisätankkauksia kuulu. Sama selitys on itselläni peilissä. Pidän MPW:n riskin ja tuottopotentiaalin suhdetta tällä hetkellä oikein hyvänä, mutta todennäköisesti en itse tule tekemään merkittäviä lisäsijoituksia, koska possani (30 % tappiolla tällä hetkellä) on jo riittävä ja omat riskienhallinnan rajani tulevat vastaan. Mutta mikäli en olisi omistaja, ottaisin varmasti näiltä tasoilta erän tai pari kyytiin (ja silloinkin tietysti ymmärtäen ja hyväksyen riskit).

12 tykkäystä
1456

MPW pisti muuten tässä jutellessa kolme sairaalaa lihoiksi

11 tykkäystä
1457

Liikettä Castellumissa.
image

Arnhultsin M2 rahasto myy alle pörssihinnan julmetusti. En saanut selville möikö takasin Castellumille omistetut osakkeet, minkä takia nousua. Ruotsia paremmin osaavat voi varmistaa.

1458

Samaa katselin itsekin, mutta ei tuosta uutisesta ostaja selvinnyt. Ilmeisesti jokin painava syy oli, jotta M2 sai nuo laput myydä 20.10 mennessä hiljaisella kaudella.

1459

Saaga jatkuu MPW:llä, ovat ilmeisesti omasta mielestään edullisia? Napakka 500M$ ohjelma käyntiin.

BIRMINGHAM, Ala.–(BUSINESS WIRE)-- Medical Properties Trust, Inc. (MPW) (the “Company” or “MPT”) (NYSE: MPW) today announced that its Board of Directors has authorized the repurchase of up to $500 million of MPT’s outstanding common stock before October 2023.

Any stock repurchases are expected to be materially neutral to the Company’s leverage ratio and will be funded primarily with cash on hand, operating cash flow, loan repayments, dispositions, and/or joint venture transactions. MPT is under no obligation to repurchase any stock and will evaluate any opportunities to do so in the context of the Company’s future liquidity profile, prevailing market conditions and regulatory considerations, as well as the potential marginal benefit of new investments and/or debt reduction
https://seekingalpha.com/pr/18969622-medical-properties-trust-announces-authorization-of-stock-repurchase-program

17 tykkäystä
1460

Nyt onkin mielenkiintoista sitten seurata käytetäänkö tuota hyödyksi. Urstadt Biddle (UBA/UBP) ilmoitti myös viikko takaperin päivittäneensä edellisen takaisinosto-ohjelman (https://investors.ubproperties.com/news-events/press-releases/news-details/2022/Urstadt-Biddle-Properties-Inc.-Announces-2000000-Share-Repurchase-Program/default.aspx)

Lääketeollisuudessa taitaa olla vanha sananlasku: “Vain otettu lääke auttaa” tjsp. Nyt samaa voi soveltaa REITteihin: “Vain alihinnoittelutilanteessa suoritettu takaisinosto auttaa”. :slight_smile:

5 tykkäystä
1461

Onko muille tullut STOR-osingot? Nordnet näyttää menneissä tapahtumissa että eilen olisi pitänyt kilahtaa tilille mutta hiljaista on ollut ainakin itselläni…

1462

Nordnetillä menee jenkkiosingot pääsääntöisesti näin:

Maksupäivä x
x + 1 pankkipäivä: ei tapahdu mitään eikä näy mitään
x + 2 pankkipäivää: yöllä on kilahtanut ilmoitus saapuneista osingoista ja ne on merkitty ilmestyneen tilille päivänä x + 1 pankkipäivä.

5 tykkäystä
1463

Lähtökohtaisesti on tuo maksupäivä + 2 arkipäivää (pe 14.10. maksu → näkyy Nordnetissa ti 18.10.), mutta joskus harvoin tulee myös poikkeavasti lauantaina. Viimeksi esim. Applen osinko maksettiin to 11.8. ja näkyi Nordnetissä lauantaina 13.8. ja REITeistä esim. PennyMac maksoi to 28.7. ja näkyi lauantaina 30.7.

Mutta sitten on myös toiseen suuntaan, esim. jälleen Apple maksoi osingon to 12.5., mutta se näkyi vasta ti 17.5. ja toisin päin, Applen to 10.2. maksama osinko näkyi jo pe 11.2.

Itsellä ei ole varmaa dataa siihen, mutta vaikuttaa, että jos maksupäivä on torstai, niin se tulee lauantaina näkyviin, vaikkei ole arkipäivä. Tosin itse asiassa esim. Ares Commercialin to 14.4. maksama osinko näky vasta maanantaina 18.4. eli jotain poikkeuksia on myös.

Ja OP:ssa ainakin Ready Capitalin osingot ovat tulleet aina samana päivänä kuin maksu jenkeissä. Mutta se taitaa olla ainoa tapaus. Muut jenkkien osingot tulevat OP:n samanlailla kuin Nordnetissa eli keskimäärin maksupv + 2.

Eli aika randomilla nuo menevät.

2 tykkäystä
1464

SLG Q3 ulkona ja ennusteet ylitettiin:

kuva
kuva675×694 57.9 KB

Ilmeisesti markkinat odotti kunnon mahalaskua, kun tänään vedettiin varmuudeksi -5% tonttiin ennen osaria. Manhattanin toimistojen käyttöaste 92.1% eli ei kotitoimistot nyt ainakaan ihan heti ole vallannut maailmaa tuolla. Aika alas alkaa olemaan reitit hakattu, kun tämäkin on jo 2009 hinnoissa ja jos vedetään karkeasti p/ffo = p/e, niin tämä olisi siellä 6 pinnassa.

9 tykkäystä
1465

Tää onkin uusi tuttavuus. Ehtisitkö, tai ehtisikö joku muu, kirjoittamaan pienen katsauksen firmaan? Osinkotuotto alkaa lähestyä tässäkin 10% ja jos bondien tuotto ei nouse ihan taivaisiin niin tätäkin voisin alkaa hiljalleen ostelemaan. Marketscreeneristä kuikuilemalla näkyy että keskittyisi New Yorkin alueella commercial ja residential property vuokraukseen (~85%) ja lainoihin (~15%)?

Minkälainen erääntyminen firman omilla lainoilla on ja mitä tarkemmin tuo heidän oma lainabisnes pitää sisällään?

3 tykkäystä
1466

SLG:n 5 vuoden käppyrä näyttää lähes klassiselta yield trapilta:

image
image1044×665 52.6 KB

4 tykkäystä
1467

Kannattaa REIT-tapauksessa (ja muutenkin) katsoa liiketoiminnan kehittymistä mieluummin kuin kurssikäyrää. FFO on laskenut hieman mutta aika stabiili.

SLG:n tapauksessa kurssiin on nyt hinnoiteltu “death of Manhattan office”-skenaario. Jos siihen uskoo, ei kannata ostaa. Jos on sitä mieltä että NYC:n ytimessä toimistoille on jatkossakin hyvin kysyntää, kannattaa ehkä harkita ostamista. Itse en omista vielä mutta jos USD/EUR olisi normaalilla tasolla, olisin jo varmaankin ostanut pienen siivun. Isoa elementtiä salkkuun en tästä itse tekisi.

image
image1279×637 19.8 KB

8 tykkäystä
1468

Pohdiskelin että olisi kiva nähdä muiden REIT -sijoittajien salkkujen sisältöä. Kuinka se on elänyt tässä myllerryksessä ja minkälaisia painotuksia teillä on, miksi olette valinneet juuri nämä yhtiöt? Voin aloittaa omalta osaltani. Yleisesti voisin todeta, että pidän näillä arvostuksilla REIT yhtiöitäni isosti alihinnoiteltuina. Tästä kertoo mielestäni myös se, kuinka paljon markkinalla tapahtuu konsolidaatiota ja isot rahastot ovat ostaneet tämänkin vuoden aikana yhtiöitä pois pörssistä. Painotan valitsemissani yhtiöissä FFO tasaista kasvua. Kaikki valitsemani yhtiöt ovat ns. pitkässä salkussa, jos yhtiöiden kehityksessä ei tapahdu jotain dramaattista.

Ei tarvitse kirjoittaa tällä tasolla, mutta olisi kiva nähdä teidän valintoja ja kuulla hieman perusteluja :pray:

AHH - Armada Hoffler Properties Inc.
Tällä hetkellä positioistani pienin ja ostot osuivat aika hyvin tämän vuoden pohjien tuntumaan. Pienehkö residential / office reit. Jenkki tasolla small cap -luokkaa ja valikoitui osittain siksikin salkkuun. Markkinalla viimeisen vuoden aikana isot ovat ostaneet paljon pieniä pois. Siirsin tähän suurimman osan STOR positiosta ostotarjouksen myötä.

STAG - Stag Industrial Inc.
Logistiikkavarastoja. Tätä alettiin lyödä alkuvuodesta laitaan, kun iso vuokralainen Amazon ilmoitti pienentävänsä varastotilaa. Jos globalisaation vaikutukset vähenevät ja tuotantoa siirretään takaisin esimerkiksi Kiinasta Jenkkeihin, uskon tämän tasapainottavan. Kuukausittain maksettava osinko on herkkua.

SPG - Simon Property Group.
Tämä ei varmaan paljon esittelyjä kaipaa, mutta lyhyt tiivistelmä. Jenkeissä premium ulkoilma ostareita. Olen ostellut alle 100$ hintojen. Houkutteleva osinkotuotto ja yhtiö on enemmänkin ostajan kuin ostettavan roolissa, ja odotankin näillä hinnoilla tapahtuvan yritysjärjestelyjä.

MPW - Medical Properties Trust
Ensi alkuun totean että kuvittelen yhtiön olevan portfoliossa riskisin, mutta näiltä 10-12$ tasoilta olen lisännyt positiota. Yhtiö on tuottoisasti myynyt kiinteistöjä, pienentänyt suurimman vuokralaisen osuutta portfoliossa ja lanseerasi juuri 500m$ takaisin osto-ohjelman. Osinkotuotto >10%

Citycon
Tämäkään ei varmaan aivan hirveästi esittelyjä foorumilla kaipaa, mutta pohjoismaisia ostareita. Osinkotuotto hyvä, treidaa noin 0,5-0,6 tasearvon. Olen lisäillyt osaketta jo pariin otteeseen 6€ pinnasta. On noussut kiinteistösektorilla salkkuni suurimmaksi sijoitukseksi.

Vonovia
Tähän sain idean foorumilta! Kiitos kaikille jotka firman toimintaa avasivat. Pääosin Saksalaisia asuinkiinteistjä. Olen pariin kertaan ostanut 22-19€ väliltä ja näillä tasoilla ei edes niin paljon kalva Saksan verotus. Kuten tässäkin ketjussa todettu myös oma tuotto-odotus perustuu suurimmalta osin arvonnousuun ei osinkoihin, jotka toki ovat oikein mukava lisä. Sisäpiiri ostellut myös isosti 20€ päältä.

Muutamia yhtiöitä joita olen hieman sillä silmällä katsellut tai joskus omistanut, mutta esimerkiksi oman teknisen analyysin perusteella tai parempaa ostopaikkaa odotellessa jättänyt pois tämän hetkisestä salkusta: OHI, VICI, SRC, EPR, O, SBB-B. Seuraan etenkin Ruotsin kiinteistösektoria ja olen mm. SBB-B:tä onnistuneesti kuluvan vuoden myrskyissä omistanut ja myynyt. Tämän hetkinen ainut altistuminen tuonne on kuitenkin vain Cityconin kautta.

22 tykkäystä
1469

Hieno idea, näistä saa kummasti lisää pohdittavaa omiin tulevaisuuden kohteisiin.

Omasta salkusta löytyviä REITejä ja vastaavia. Valikoima on hieman kaventunut ajan saatossa.

MPW ja STAG: Samoilla ajatuksilla kuin @Badwithmoney. Molempia hieman lisäilty sukelluksen aikana.

WPC eli W.P. Carey: Ei tarvinne paljon saatteita tämäkään, mutta laatu-REIT todella hajautetulla portfoliolla. Mainostettu hyväksi inflaationsuojaksi, mutta tullut siitä huolimatta alas tämäkin. Osa laskusta selittynee myös USD-EUR kurssin vaikutuksella, koska omistuksia myös paljon Euroopan puolella.

Cibus Nordic Real Estate AB: Vaikka ei REIT varsinaisesti olekaan, niin lasken samaan kategoriaan. Aikanaan tuli pörssistä ostetun Hoivatilojen tilalle täyttämään kiinteistöpuolen osuutta. Erittäin vakaat kiinteistöt päivittäistavaramarkkinan toimijoilta Pohjoismaissa. Kärsinyt paljon “arvostustasojen tervehdyttämisestä” ja korkotasojen noususta. Tosin olikin välillä NAViin nähden yliarvostettu, mutta nyt oltaisiin taas helposti ostohinnoissa.

Omat lisäykset jääneet liian korkean osakepainon takia turhan vähälle. Pienillä allokaation muutoksilla saanut jotain lisättyä, mutta lisää tekisi mieli investoida REITien suuntaan.

STAGin lisäys erityisesti olisi ajatuksissa, myös MPW näiltä tasoilta isosta painosta huolimatta.

Uutena tai lähinnä paluumuuttajana OHI olisi myös kiinnostava, mutta siellä on vielä hieman liikaa haasteita ja kurssi voisi tulla vielä vähän alaspäin.

11 tykkäystä
1470

Main Street Capital, BDC mutta toimii kuten REIT, tehnyt pitkään hyvää tulosta, maksaa osinkoa kuukausittain, vuositasolla osinkotuotto 7,5%.

ACRE, MREIT, velkainen mutta niin on ollut aina, kuitenkin vakaata tulosta jo pitkältä ajalta, maksaa osinkoa 4 kertaa vuodessa, osinkotuotto n. 12%/p.a.

Cibus myös minulla salkussa.

4 tykkäystä
1471

Hieno idea!

Itsellä REIT-salkku on tällä kellon lyömällä alla olevassa kunnossa kokojärjestyksessä isoimmasta alkaen:

Citycon (CTY1S)
kh. 6,53 €
Jauhaa tasaista osinkotuottoa OST:n puolella, noussut hieman varkain isoimmaksi positioksi kun olen allokoinut rahaa parempien ideoiden puutteessa. Lämmittää aina käydä Isossa Omenassa ja taputtaa logoa ovessa.

Realty Income Corp (O)
kh. 57,08 USD
Salkun tuorein tulokas tukijalka-osastolle, jota katsellut jo pitkään mutta nyt päädyin ostamaan (viimeisimmästä) dippialennuksesta. Laatuun nähden hyvä osinko omilla kriteereilläni.

Simon Property Group (SPG)
kh. 119,16 USD
Tukijalkaosastoa, pääsin käymään kesän Floridan matkalla “omalla ostarilla” ja onhan se nyt hienoa.

VICI Properties (VICI)
kh. 28,88 USD
Hajautuksen hakemista salkkuun ja kasinoilla on ilmeisesti käy kuhina lähes maailmantilanteesta huolimatta. REIT-salkun vihrein suoritus tällä hetkellä vaikka loppukesään ajoittunut raketointi onkin hieman taittunut.

Medical Properties Trust (MPW)
kh. 14,76 USD
Ostin loppukesällä “dipistä” inflaatiosuojaa hakien melko hyvällä osinko%, mutta aliarvioin tuota vuokralaisongelman vaikutusta ja yleistä tilannetta ja hupskeikkaa kun ollaan jo -26%. Ei kuitenkaan aiheuta suurempia toimenpiteitä, korkeintaan pitäisi lähteä lisäämään jos laskee vielä kun osinkotuottokin jo kaksinumeroisilla lukemilla.

Cibus Nordic Real Estate AB (CIBUS)
kh. 182,50 SEK
Kohtuullista osinkoa ja maantieteellistä hajautusta. Itselle vähän hajuton ja mauton.

Ares Commerical Real Estate (ACRE)
kh. 14,95 USD
Salkun lilliputtiosastoa, hankittu viime vuoden Black Fridaynä ilman kuluja. Nimen typosta vastaa Nordnet.

New York Mortgage Trust (NYMT)
kh. 3,77 USD
Lilliputtiosaston toinen osa, jonka kurssilasku on laskenut jo itseasiassa höyhensarjaan. Marginaalinen positio saa pysyä osinkojen ansiosta ja saapahan sopivan veromyyntiposition jos lähtee lopullisesti luisuun.

Ostos- ja kiinnostuslistalla tällä hetkellä:
WPC (päätin lähes kolikolla tämän ja O:n välillä)
Rithm Capital Corp (RITM), riskisempää yli 12% osinkoa
American Tower REIT (AMT), kiinnostaa kyllä hajautusmielessä ja sektorina, mutta ei oikein osu omiin kriteereihin melko kalliina ja 3% osingolla.
Innovative Industrial Properties (IIPR), lääkekannabisteema josta en pääse lopputulokseen ollako mukana vai koskematta

REITit ovat itselleni ehdottomasti tällä hetkellä kiinnostavin sijoituskohde. Vipua on jonkun verran, ja ihan tietoinen tarkoitus on pitää vipu töissä ja tähtäintä tulevaisuudessa jossa osingot olisivat jonkunsortin tulonlähde palkkatöiden ohella. Nykyarvostuksilla houkuttelevia ostopaikkoja olisi lukuisia ja ostoja olisi tarkoitus jatkaa kyllä maltillisesti, pääasiassa uusien firmojen merkeissä ennemmin kuin olemassa olevia positioita kasvattaen.

9 tykkäystä