Toivottavasti fokus pysyy tekemisessä jatkossakin eikä jäädä tappelemaan irrelevanttien asioiden osalta. Toki väärät väitteet on hyvä osoittaa vääriksi tarvittaessa lakiteitse. Ainakin toistaiseksi tunnetut ongelmat näyttäisi hoidetun hyvin ja jatkoon on nyt näytetty selkeät suuntaviivat.
Olisitko halunnut ryhtyä verovelvolliseksi Yhdysvaltoihin? NN salli myös myydä nuo luonteeltaan muuttuneet partnership-omistuket ilman veloitusta. Erittäin mallikkaasti toimittu NN:ltä asiakkaiden etuja suojellen.
Voi ainakin toivoa, että jos Nordnet jossain vaiheessa pakottaa myymään kanada Reitit niin ainakin toimii samalla tavalla ja ei veloita niitten myyntiä.
No kyllä NN:n on noudatettava lakia. Ehkä tulkinnassa on tapahtunut joku muutos tai ehkä Kanadan lainsäädännössä on tapahtunut joku muutos. Mutta varmaan on ettei NN huvin vuoksi tällaista asiakkailleen tee, vaan pakon edessä.
Se olisi kiinnostava tietää, että miksi tarkalleen tuo muutos nyt tehtiin. Eli tapahtuiko NN:n ulkopuolella joku muutos, vai muuttuiko NN:n laintulkinta. Ja voiko olettaa, että tämä koskee nyt ja jatkossa vain Kanadaa, eikä muita EU:n ulkopuolisia valtioita.
NN:n on noudatettava lakia mutta se laki ei ole muuttunut. Jos laki olisi muuttunut niin NN olisi vedonnut siihen aivan varmasti.
NN on päättänyt muuttaa tulkintaansa, eli suomeksi ovat aikaisemmin tulkinneet väärin. Koska kyseessä ei ole yhden tai kahden illan päätösprosessi, NN lisäksi päätti jättää kertomatta tällaisesta riskistä etukäteen, eikä ole valmis kompensoimaan erehdystään asiakkalle esim. maksuttoman siirron muodossa. Tämä on ongelma kuluttajasuojan kannalta: firma tulkitsee lakia väärin eikä vastaa seurauksista.
Ehkä suurin haaste on se että tulevaisuus on täysin auki:
sanotaan että ehkä joidenkin CAD papereiden osalta rajoitukset puretaan ehkä tulevaisuudessa mutta aikataulua selvitystyölle ei anneta
voiko nykyiset omistukset pitää maksutta vai tuleeko muutoksia kustannuksiin, verotukseen tai pahimmillaan maksullisia pakkomyyntejä? Nyt kun tämä menee näin, ennustan että seuraavaksi tapahtuu rahastus.
USA:n REIT:t seuraavana ? Realty Income on kohta monimutkainen paketoitu rahastotuote joka vaatii avaintietoesitteen ? Ja mitä sen jälkeen ? Eikö koko ongelmakenttä olisi voitu kammata kerralla kunnolla sen sijaan että pudotellaan pommeja yksitellen ja ilman ennakkovaroitusta?
Huonosti hoidettu homma NN:ltä. Jos joku on tähän tyytyväinen niin OK, pessimisti ei pety, mutta itse odotan parempaa.
No, tämä on spekulaatiota. Tätä voisi joku kysellä Nordnetiltä tarkemmin. Mutta yhtä lailla on mahdollista, että jossain muualla EU:ssa on tehty asiasta ennakkotapaus ja sen takia tulkintaa muutetaan. Ja voi olla mahdollista, että laki on muuttunut muualla, ja NN ei asiaa viestissä maininnut.
En näillä tiedoilla vetelisi vielä pitkälle meneviä johtopäätöksiä ahneesta NN:stä joka nyt laittaa kaikki osakkeet pakkomyyntiin isoilla kuluilla. Siinä ei kuitenkaan NN:n kannalta olisi mitään järkeä ainakaan näillä tiedoilla.
Tyytyväinen ei tarvitse olla, mutta ehkä ehkä mennä liian pitkälle niissä johtopäätöksissäkään. Kysymällä voisi selvitä lisää.
En jaksa uskoa, että kanadalaisia REITejä laitettaisiin pakkomyyntiin tai verokohtelu muuttuisi. Mielestäni ainoastaan ostot säilyvät lukittuina.
Tässä on kyse siitä, että asioita tulkitaan EU:ssa oman sääntelykehikon kautta ja EU:n ulkopuoliset kuviot eivät välttämättä siihen solahda kovinkaan helposti. REIT-sijotukset voidaan EU:ssa tehdä joko yhtiömuotoisesti tai AIF-rahaston kautta (AIF - Alternative Investment Fund Managers Directive AIFMD).
Jos kyse on AIF-rahastosta, niin pitää olla tarvittavat EU:n vaatimat pumaskat saatavilla. Kanadalaisten REITien ongelma on, että ne eivät tipu suoraan kumpaankaan laariin, vaan ne pitäisi yksitellen analysoida ja tehdä sen perusteella johtopäätökset, että onko AIF vai ei. En jaksa uskoa, että Nordnet itse tuota analyysia tekisi, vaan varmaankin lähinnä toivoo, että ko. yhtiöt ottaisivat kantaa asiaan. Joten ei kannata pidättää hengitystä odottaessaan niiden vapautumista kaupankäynnin kohteeksi.
Aikaisemmin tähän ei kai ole maailmalla kiinnitetty huomiota, mutta nyt selkeästi on ja tästä syystä Nordnetkin joutuu asiaan puuttumaan.
Kuten epäilin, kyse ei ollut NN:n omatoimisesta päähänpistosta, vaan EU on vasta toukokuussa antanut uusia linjauksia lainsäädäntöön, mikä aiheutti muutoksen.
NN joutui toimimaan nopeasti ja ottamaan kaikki REITit pois kaupankäynnistä, jotta se saa aikaa jatkaa selvitystyötä yksittäisten REITien kohdalla.
Yksittäisten osakkeiden kohdalla selvitystyö jatkuu ja voi olla että jatkossa jotkut palautuvat normikaupankäyntiin jos selviää ettei niiden kohdalla PRIIP-esitettä tarvita. Selvitys on työlästä.
Tällä hetkellä koskee vain Kanadaa.
Ei ole tällä hetkellä tiedossa, koskeeko PRIIP-vaatimus tulevaisuudessa jotain muuta markkinaa. (Kysyin USA:aa).
NN pyrkii tarjoamaan niin laajan instrumenttivalikoiman kuin mahdollista.
Ei ole tietoa, että muutos johtaisi pakkomyynteihin. Ja jos näin kävisi, siitä informoitaisiin asiakkata, jotta kaikilla olisi mahdollisuus reagoida.
Eli ei tuo kauheasrti tuonut lisäinfoa, mutta vähän selvensi, miksi näin nyt tehtiin.
Hienoa, kun kyselit vielä lisätietoja. Tämä on kyllä yleisesti erittäin nihkeä kehityssuunta, kun regulaatiolla (ja sen mahdollisilla tulkinnoilla) vaikutetaan suuresti monen yksityissijoittajan kokonaisiin sijoitusstrategioihin. Eikä siis ainoastaan tämä case, aiemminhan ETF-rajoituksilla iskettiin puukkoa monen sijoittajan sydämeen.
Appropoo, Mandatumista olivat kaveria ohjeistaneet, että toistaiseksi ainakin kaupankäynti kanukki-REITeillä onnistuu, mutta jos haluaa kaupankäynnillisen saatavuuden varmistaa, niin on hyvä kysyä heiltä etukäteen kunkin osakkeen kohdalta. Tarina ei tosin nyt kerro ennakoidaanko tuolla myös tuota PRIIP-säännöksen mahdollisia vaikutuksia, tai onko Mandatumissa (Saxossa) kenties jo tehty asiaan liittyvää selvitystyötä joidenkin osakkeiden osalta.
Oma suunnitelmani meni uusiksi tuon ETF-rajoitteen takia. Meni monen kuukauden tutkinta hukkaan, kun kyseinen rahasto ei tarjoa vastaavia etf-tuotteita muualta kuin USA:n pörssissä. Toivottavasti ei koske usa reit. Ainakin pitää toivoa, että niihin löytyy jokin keino sijoittaa.
Kyselin aikoinaan Degirosta, että olisiko AMT saatavilla listoille. Homma olisi edennyt siihen malliin, että minun olisi pitänyt selvittää ettei AMT ole PRIIP-tuote. Jäi kyllä selvittämättä, vaikka sähköposti American Towerin investors relations osastolle ei olisi kauaa aikaa vienyt.
Degirollahan US REIT-rajoituksia oli aikaisemmin mutta viime aikoina ei ainakaan minulla ongelmia ollut, ehkäpä epäselvyydet on selvitetty jotka nyt siis näyttää olevan NN:llä kanadan REITtien osalta edessä.
Ajattelin ojentaa auttavan käteni NN:lle ja tutkia muutaman salkussani olevan REIT:in tilannetta. Lopetin tutkinnan kun ensimmäisen osalta kaikki tunnusmerkit olivat lähempänä AIF:ää kuin yhtiötä.
Tämän tuoteryhmän tuotteiden sisältö ja rakenne vaihtelevat. Tuotteet muodostuvat
usein erilaisista osakkeista tai osakkeiden kaltaisista sijoituksista. Tuotteisiin sisältyy
kuitenkin myös joukkolainoja tai korkostrategioita sekä hyödykkeitä. Nämä tuotteet
eroavat perinteisemmistä sijoitustuotteista muun muassa seuraavalla tavalla:
rahastot eivät täytä EU:n sääntöjä esimerkiksi riskinhajautuksesta
hedge-rahastot sijoittavat monenlaisiin sijoituskohteisiin, ja niissä hyödynnetään
velkavipua
sijoituskohteiden likviditeetti on perinteisiä sijoitustuotteita heikompi, esimerkkinä
sijoitukset listaamattomien yritysten osakkeisiin
Tyypillisiä tähän luokkaan kuuluvia tuotteita ovat hedge-rahastot, jotka noudattavat
erilaisia sijoitusstrategioita, ja rahastot, jotka sijoittavat pörssiyritysten ja listaamattomien yritysten osakkeisiin, kiinteistöihin, raaka-aineisiin, pääomasijoituksiin sekä
warranteihin ja erilaisiin johdannaistodistuksiin.
SLG myi 49% omistamastaan 245 Park Avenuen rakennuksesta 2 jaardilla.
Osakekannasta on shortattu joku 30% sillä teesillä, että kaikki lopettaa toimistojen käytön pysyvästi ja kaikki toimistorakennukset ovat lähes arvottomia tulevaisuudessa ja kaikki konkkaavat velkoihinsa.
Firman mcap oli viime pe n. 1,6 jaardia ja nyt kassaan 2 jaardia puolikkaasta rakennuksesta. Aina nopeasti murenee toi shorttien defaulttausteesi. Vaikka firmalle jääkin edelleen kiva kasa velkaa, mutta maturiteetit niistä lentää pitkälle tulevaisuuteen tämän kaupan myötä.
Myöskin Cramer kunnolla dissannut SLG, mikä on omaan kirjaa ultra bullish
Huomasin tämän myöskin, eli liian innokkaasti tulkitsin uutista kaupasta. Itse kaupasta saadaan tosiaan vain jaardin verran kassaan. Eli vielä ei kaikkia lähivuosina vanhenevia velkoja saadakaan kuitattua kerralla, mutta erittäin hyvä askel tämä kyllä on siihen suuntaan
Kun liiketiloja omistavat firmat tekevät indeksikorotuksia perimiinsä vuokriin, niin miten nuo yleensä jakautuvat? Vuoden vaihteeseen kaikille vai pitkin vuotta eri vuokralaisille?
Kysyn siksi, että joissain firmoissa on Q1 raportoinnissa kehuttu indeksikorotusten tuloa voimaan mutta muissa osavuosikatsauksissa niistä ei ole puhuttu. Samoin olen huomannut, että aivan kuin keskineliövuokrissa tapahtuisi hypähdykset juuri Q4:lla tai Q1:llä. Toisaalta vuokrat ovat usein kohonneet vuoden vaihteessa paljon vähemmän kuin inflaatio antaisi ymmärtää, mutta vuositasolla herkästi enemmänkin, ja joissain yhtiössä keskivuokrat vaihtelevat kvartaalista toiseen. Toki uusien vuokrasopimusten solmiminen ja kiinteistöjen ostot ja myynnit pitkin vuotta vaikuttaa kanssa, joten pelkän raportoinnin perusteella en osaa arvata mikä on indeksikorotusten käytäntö.
Se hieman vaihtelee kiinteistösijoittajasta, kohteen pitoajasta riippuen ja vuokrasopimusten pituudesta riippuen.
Jos kohde on ollut pitkään saman omistajan hoidossa, on jossain vaiheessa vuokrasopimukset yhdenmukaistettu joko kerralla tai vuokralaisten vaihtuessa ja silloin usein vuokrantarkistuspäiväksi on määritelty joku tietty ajanhetki (yleensä 1.1. tai 30.6.). Jos taas kohde on ollut vain muutamia vuosia omistajalla, on hankinnan yhteydessä kaupassa siirtyneet vuokrasopimuksen sellaisinaan uudelle omistajalle, jolloin sopimuksissa voi olla hajontaa enemmänkin ja vuokrantarkastusehdot voivat olla vuokrasopimuksen solmimispäivästä riippuen pitkin vuotta.
Jos pitäisi arvata liikekiinteistömarkkinassa, niin sanoisin, että enemmistössä sopimuksissa vuokrantarkastushetki on vuoden ensimmäinen päivä.
Ajattelin nostaa tätä ketjua taas hieman ylös. Jussi Askola on varmaan monelle REIT osakkeisiin jo jonkin aikaa sijoittaneille tuttu kasvo. Hän on tunnettu Seeking Alphan kautta ostettavissa oleva High Yield Landlord palvelusta, jossa hän analysoi yhtiöitä.
Askola on alkanut myös pitämään Youtube kanavaa, johon tulee viikoittain lyhyitä katsauksia kiinnostaviin yhtiöihin. Otsikot ovat hieman click bait tyylisiä ja videot eivät mene yhtä syvälle kuin Seeking Alphan artikkelit, mutta näistä saa myös mielestäni ihan hyviä ideoita alkaa tutkia uusia yhtiöitä.
Siitä on jo varmaan vuosia kun joku mainitsi Jussin Seeking Alphasta. Muutamia postauksia luin mutta en ole vielä hänen tilaajakseen hypännyt. Tilasin Brad Thomasin Intelligent Income Daily palvelun mutta jotenkin se on mielestäni aika heikko. Olisin ehkä toivonut vähemmän jorinaa ja enemmän lyhyttä ja ytimekästä faktaa.
Olen kyllä miettinyt siirtyä Jussin palveluun mutta se on mielestäni tolkuttoman kallis, sillä en omaa mahdollisuutta sijoittaa tuhansia euroja kuukaudessa. Jussin palvelun hinta on kuitenkin siellä 40$-80$ kuukaudessa joten pitää olla kunnolla pätäkkää jos haluaa tuollaista palvelua käyttää. Ainakin siis omasta mielestäni. Mutta kertokaa millaisia summia käytätte jos olette Jussin kyydissä , ja/tai miksi ylipäänsä valitsitte hypätä siihen kelkkaan.
, ja/tai miksi ylipäänsä valitsitte hypätä siihen kelkkaan.