Tosi mukavaa, että monia kiinnostaa kuinka meillä on mennyt 
Päivitetäänpä pitkästä aikaa kuulumisia.
Ei käy kieltäminen etteikö ajat olisi olleet tänä vuonna haastavia, niin meille kuin muillekin kiinteistöyhtiöille. Syksyllä korkoennusteet ei näyttäny niin korkeita lukemia mihin korot lopulta nousi ja se teki markkinasta odotettua vaikeamman myös meille monella tapaa.
Viime vuonna teimme 6,7 miljoonan euron oikaistun liiketuloksen, joka oltaisiin raportoitu pörssiyhtiönä. Ohjeistus oli muistaakseni 8 - 11 miljoonaan euroa. Myynnit meni suunnitellulla tavalla ja niiden puolesta oltaisiin päästy ohjeistukseen, mutta korkojen nopea nousu vielä aivan loppuvuodesta (lokakuun alussa 12kk euribor 2,5% ja vuoden lopussa 3,3%) sai aikaan sen, että a) maaliin vietyjen jalostuskohteiden tuottovaatimukset olivat nousseet, jolloin niiden kehityskate jäi arvioitua pienemmäksi ja b) muun salkun tuottovaatimuksia jouduttiin myös nostamaan ja tasearvot laskivat jonkin verran, jonka vuoksi oltaisiin jääty hieman annetusta ohjeistuksesta. Olen viime vuoden tulokseen kuitenkin tyytyväinen.
Meidän pörssitaipaleella olisi varmasti ollut heikko alku. Katsoin äsken pörssin muita kiinteistöyhtiöitä, niin syksyn jälkeen on monissa tultu useita kymmeniä prosentteja alaspäin. Tulevia haasteita tai korkojen nousua 4%:iin ei oltu silloin hinnoiteltu vielä kursseihin riittävästi. En olisi missään nimessä halunnut huonoa starttia, joten parempi ettei listauduttu. Meihin kohdistui ihan riittävästi epäilyksiä ja olisin varmasti saanut kaksin käsin lokaa niskaan, kun kurssi olisi lasketellut muiden mukana.
Jos mennään tähän vuoteen, niin korkojen nousu on kurittanut meitä monella tapaa, mm.
-
Asuntojen arvot ovat laskeneet. Ne asunnot, jotka olimme ostaneet silloin, kun markkina oli vielä parempi, olemme joutuneet myymään alemmilla hinnoilla → myyntikate on osassa asunnoista pienentynyt tai mennyt nollaan
-
Tuottovaatimusten noustessa tasearvoja on jouduttu laskemaan. Jos korot ja tuottovaatimukset laskevat tai vuokrat nousevat, niin tämä toki korjaantuu, mutta ainakin lyhyellä aikavälillä vaikutus on merkittävä.
-
Sijoittajakysynnän vähentyminen on vaikeuttanut erityisesti kalliiden ja heikkotuottoisten asuntojen myyntiä. Olemme myyneet nyt pääosin edullisia asuntoja ja jättäneet monia jalostuskohteiden asuntoja (alhaisemmat tuotot) omaan taseeseen odottamaan parempia aikoja.
-
Jalostuspuoli on kärsinyt eniten. Rakennuskustannusten ja tuottovaatimusten nousu syö taloudellista yhtälöä aika tehokkaasti eli samantyyppisiä haasteita kuin uudispuolella on tällä hetkellä.
-
Rahoituskustannusten nousu heikentää myös nettotulosta ja kassavirtaa. Onneksi meillä on kuitenkin ihan hyvin tuottava tase ja kohteissa positiivinen kassavirta.
-
Pankit ovat myös tällä hetkellä aika varovaisia rahoittamaan kiinteistöyhtiöitä, joka vaikuttaa myös omalta osaltaan kaikkien kiinteistöyhtiöiden ja myös meidän asiakkaiden toimintaan.
Suurin haaste tulee näiden kaikkien yhteisvaikutuksesta, se on merkittävä.
Haasteista huolimatta ollaan pärjätty hyvin. Myynti on vetänyt ja kehittynyt entisestään. SRV:llä oli kvartaali, jonka aikana saivat myytyä yhden asunnon. Meillä tulee pian 300 myytyä asuntoa täyteen tälle vuodelle. Se on aika kova luku. Meillä on onneksi ollut tähän markkinaan sopivia edullisia sijoitusasuntoja myynnissä, jonka myyntiin korkojen nousu ei ole juuri iskenyt.
Strategiamme on osoittautunut toimivaksi myös haastavissa olosuhteissa. Meitä on kritisoitu mm. siitä, että miksemme toimi pääsääntöisesti pk-seudulla, jossa kokonaisten talojen hinnat oli noussut kasvaneen kilpailun myötä mielestämme liian korkeaksi. Tai miksemme sijoita merkittävästi uudiskohteisiin. Syyt on nyt helpompi ymmärtää, kun näiden kohteiden hinnat ovat tulleet alas ja kassavirta riittää hädin tuskin korkojen maksuun. Sijoitamme pääosin maakuntakohteisiin, joissa kassavirta on parempi ja liiketoimintaa voi tälläkin hetkellä tehdä kannattavasti.
Laaja sähköpostilistamme on suuri kilpailuetu, erityisesti nyt, ja se on mahdollistanut edelleen hyvät myyntivolyymit. Pystymme painottamaan toimintamme eri tukijalkojen (nopea kierto, jalostustoiminta, pitosalkku) välillä markkinatilanteen mukaan.
Etsimme myös uusia investointikohteita, koska nyt voi olla hyvinkin otollinen aika tehdä ostoja. Viimeiset ostoksemme ovat kaikki olleet onnistuneita sijoituksia.
Markkinan muutos on tuonut paljon vastatuulta, mutta me pärjätään hyvin siitä huolimatta. Todennäköisesti paljon paremmin kuin suurin osa muista kiinteistöyhtiöistä. Kun tämä markkina tästä paranee, me ollaan hyvissä asemissa jatkamaan kasvua.
On täysin mahdollista, että korot kääntyy pian laskuun, markkina piristyy, vuokrat nousee ja asuntojen hinnat lähtee nousuun. Me, ja moni muu, ollaan otettu nyt selkään erityisesti excel-rahassa. Jos markkina muuttuu, niin se korjaantuu kyllä nopeasti. Meidän toiminnassa (pääosin vanhat asunnot), riittää että korkotaso laskee edes vähän, niin kauppa alkaa taas käymään hyvin. Vaikka ei se nyt kovin huonosti nytkään käy.
Meidän uusin tarjolle laitettu myyntikohde toissapäivältä kielii jo siitä, että markkina vois olla kääntymässä. Mediassa kirjoittelu on jo muuttunut niin, että siellä on paljon positiivista uutisointia mahdollisesta käänteestä ja sen vaikutus näkyi ainakin meillä ensi kertaa tällä viikolla. Varauksia myyntiin laitetuille asunnoille tuli todella paljon. Täytyy sanoa, että siitä tuli kyllä todella hyvät fiilikset.
