Onko tulossa Inderes-analyysia?
Otimme muutama vuosi sitten kaksi avaintyöntekijää osakkaiksi suunnatulla annilla, jonka yhtiö rahoitti heille. Löimme silloin kättä päälle, että mikäli listaudumme, niin nämä kaksi henkilöä myyvät listautumishetkellä sen verran osakkeita, että saavat yhtiön rahoittaman annin maksettua takaisin.
- Osakkeiden myynti per henkilö pyöreäästi 500.000€
- Verottajalle summasta menee karkeasti 100.000€
- Yhtiölle kuitataan velat 400.000€
Osakkeiden myynnistä ei tule myyjille näin ollen käteistä ja myynnistä saatavat rahat päätyvät yhtiölle, koska lainat maksetaan takaisin. Näillä henkilöillä ei varsinaista hinkua ollut osakkeita myydä, varsinkin kun jouduimme tarkastamaan valuaatiotamme alaspäin pörssin yleisen kehityksen vuoksi, mutta pidimme sovitusta kiinni.
17 tykkäystä
@Henri_Neuvonen Millaisena näkisit yhtiön riippuvuuden avainhenkilöistä nyt ja tulevaisuudessa?
Esimerkkinä nyt vaikka kyseiset myyjät. Minulle ainakin tulee yhtiöstä mieleen ensimmäisenä kyseiset henkilöt ja heidän positiivinen asenne ja innostus touhuun. He ja sinä (myös muutama muu isosti esillä) luotte mielestäni firmasta sen julkisuuskuvan niin onko yhtiölle riskiä, jos avainhenkilöt hyppäävät esim. omien salkkujen varaan pyörittämään vain omia asuntosijoituksia. Käsittääkseni monilla on jo varsin mittavaa asuntosijoitustoimintaa.
Ankkureita oli valitettavasti vaikea saada sitoutumaan tällä hetkellä haastavasta markkinatilanteesta johtuen, vaikka kiinnostusta oli. Uskon kuitenkin, että instikoita tulee mukaan merkintäaikana.
Virallinen osingonjakopolitiikka:
"Yhtiön hallitus on vahvistanut Yhtiön osingonjakopolitiikan, jonka mukaan Yhtiön tavoitteena on jakaa osinkona 20 – 40 prosenttia tilikauden voitosta huomioiden suunnitteilla olevat kohdehankinnat ja muut liiketoiminnan kehittämisen vaatimat
panostukset. Pääosa tuloksesta on tarkoitus investoida lähivuosina liiketoiminnan kasvattamiseen ja kehittämiseen. Osinkojen maksamiseen vaikuttavat muun muassa Yhtiön tuloskehitys ja näkymät sekä strategian mukaiset investoinnit. Yhtiökokous päättää osingonjaosta Yhtiön hallituksen esityksen perusteella.
Mikäli osinko jaetaan, sitä jaetaan yleensä kerran tilikaudessa."
Periaate meillä menee niin, että jos yhtiön varoille löytyy hyviä sijoituskohteita, joilla päästään keskipitkän aikavälin tavoitteisiiin (yli 20% oman pääoman tuotto), niin ennemmin varoja sijoitetaan niihin kuin maksetaan osinkoa. Ainakin itse yhtiön omistajana haluan mieluummin pitää varoja yhtiössä kuin nostaa niitä ulos, jos tuotto on erinomainen.
Sitten taas toisinpäin, että mikäli kassassa on varoja esim. isojen myyntien jälkeen, joille ei ole näköpiirissä hyviä sijoituskohteita, niin mieluummin maksetaan osinkoja omistajille kuin pidetään kassa pullollaan tai sijoitetaan niitä huonompiin hankkeisiin. Esimerkiksi jos onnistuisimme myymään hyvällä hinnalla ison osan pitosalkustamme eteenpäin ja tilillemme tulisi kymmeniä miljoonia euroja, niin todennäköisesti olisi järkevää maksaa iso ylimääräinen osinko ja jättää yhtiölle sopiva määrä varoja uusien kohteiden hankkimiseen sen hetkisen tilanteen ja näkemyksen mukaisesti.
Tilanteet ja tilaisuudet (isot ostot ja myynnit) elävät tässä liiketoiminnassa aika paljon, joten en haluaisi lukita osingonmaksua liikaa minkään muotin sisään. En vain pidä sitä järkevänä. Tässä, kuten liiketoiminnassa ja sijoittamisessa ylipäänsä, haluaisin käyttää tervettä järkeä aina kulloisenkin tilanteen mukaan. Jos osinkoa jaetaan enemmän tai vähemmän, niin se pitää aina pystyä perustelemaan.
Tästä kuulisin mielelläni teiltä, että ajatteletteko samoin?
12 tykkäystä
Tuollaisessa tilanteessa kannattaa myös harkita omien osakkeiden ostoa. Teillä yhtiön johdossa varmasti on jokin mututuntuma käyvästä arvosta yhtiölle ja tiedätte, milloin omien osakkeiden ostot luo omistaja-arvoa ja milloin eivät! Myös jos tarvitsette rahaa, osakkeiden liikkeelle laskeminen voi olla myös fiksutapa jos pörssissä yhtiönne arvostetaan kovalla hinnalla. Tätä näkee harmillisen vähän helsingin pörssissä.
2 tykkäystä
Nousseilla koroilla ja kustannuksilla on meihin aika pieni vaikutus, koska emme ole ensisijaisesti taseyhtiö.
Olemme laskeneet, että hoitokulujen nousu kohteisiimme on ensi vuodelle 5-10% (pääkaupunkiseudulla se on käsittääkseni enemmän johtuen mm. suuremmista korotuksista kaukolämmön hintaan).
Tyypillisessä taseessa olevassa saneeratussa kerrostalossamme tuottojen ja kulujen suhde on suunnilleen niin, että hoitokulut ovat 100.000€ ja tuotot 400.000€. Jos hoitokulut nousevat 5-10%, niin se tarkoittaa 5.000€ - 10.000€ kustannusten nousua. Tällöin riittää, että vuokria nostetaan n. 1,25 - 2,5%, niin hoitokulujen nousun saa katettua. Tosiasiassa kohteidemme nettotuotot nousevat ensi vuonna.
Korkokuluja meille tulee ensi vuonna maksettavaksi enemmän joitakin satoja tuhansia tähän vuoteen verrattuna. Se on kuitenkin aika maltillinen summa kokonaisuuteen peilaten. Tämä kääntyy kuitenkin mielestäni hyväksi tilanteeksi siksi, että kokonaisten kerrostalojen ostajien määrä markkinoilla on vähentynyt korkojen nousun myötä ja kohteita on mahdollista saada ostettua edullisemmin ja enemmän. Pyrimme sen ansiosta kasvamaan ja tekemään kannattavampia hankintoja. Vuoden 2021 oikaistu liiketulos oli 10,8M€, tämän vuoden ohjeistus 8-9M€ ja ensi vuoden ohjeistus 9-14M€. Tavoitteemme on rikkoa aiempi ennätystulos selkeästi.
Tyypillisesti ostamme ja myymme kohteet eteenpäin vuokrattuina ja vuokrasuhteet jatkuvat ennallaan. Poikkeukset tähän meidän on syytä tiedottaa ja viestiä tarkkaan ja vuokralaiset hyvin huomioiden.
4 tykkäystä
Inderes voi korjata, jos muistan väärin, mutta tarkoitus olisi hyvin pian kaupankäynnin aloituksen jälkeen. Olen Matiaksen kanssa käynyt useaan otteeseen liiketoimintaamme läpi ja uskon, että raportista tulee hyvä ja kattava.
Meidän bisnes on periaatteessa hyvin yksinkertaista. On asuntojen ostoa, myyntiä, saneerausta ja vuokrausta. Mutta kuitenkin kolme tukijalkaamme ovat luvuiltaan hyvin erilaisia ja niihin on syytä paneutua, jotta niitä ymmärtää.
Esimerkiksi nopean kierron kohteista tulee paljon liikevaihtoa suhteessa pitosalkkuun, koska yhden asunnon myynti voi vaikka 100.000€ liikevaihtoa, mutta pitosalkussa samainen asunto toisi vain 6.000€ liikevaihtoa.
Nopean kierron kohteissa voimme myydä sekä 30.000€ asuntoja että 200.000€ asuntoja. Edullisemmista asunnoista ei kerry niin paljoa liikevaihtoa, mutta myyntikate on tyypillisesti korkeampi. Kalliimmat asunnot taas tuovat paljon liikevaihtoa ja voivat tuoda hyvin euromääräistä katetta, mutta pienemmällä myyntikatteella. Näin ollen katsauskausia verrattaessa saattaa hyvin joskus olla, että liikevaihto on laskenut, mutta myyntikate ja myyntikate% ovat nousseet - tai toisinpäin. Nopean kierron kohteissa oman pääoman tuotto on tyypillisesti erittäin korkea, jos kiertonopeus on hyvä, kuten meillä on ollut.
Saneeraustoiminta tuo liikevaihtoa, jos asunnot myydään ja tulos tulee myös sitä kautta. Mikäli valmistunut kohde siirretään pitosalkkuun, ei saneeraustoiminnasta synny liikevaihtoa ja tulos tulee arvonkorotuksen kautta oikaistuun liiketulokseen.
Pitosalkussa myyntikate% on korkea (vuokrien ja vastikkeiden suhde) ja liikevaihto alhainen. Pitosalkun huono puoli on se, että se sitoo omaa pääomaa ja opon tuotto on vain kohtuullinen. Toki vuokraustoiminta on vakaata ja ennustettavaa.
Nämä ja monta muuta vastaavaa asiaa huomioiden tulimme siihen lopputulokseen, että oman pääoman tuotto% ja oikaistun liiketuloksen (ja sen kasvun) seuraaminen ovat mielestämme liiketoimintamme olennaisimmat seurattavat mittarit.
9 tykkäystä
Olen samaa mieltä. En vain sitten tiedä, jos yhtiön vaihto on melko alhaisella tasolla, että pystyykö osakkeita kovin paljoa hankkimaan, vaikka haluaisikin. Yksi syy listautua on juurikin tuo, että saamme tarpeen tullen lisäpääomaa kerättyä, jos esimerkiksi markkinoille tulisi isoja portfolioita myyntiin järkevin hinnoin. Viime vuosien ajan hinnat ovat olleet korkealla ja parempaa liiketoimintaa on pystynyt tekemään ostamalla yksittäisiä taloja.
1 tykkäys
Pienehköillä yhtiöillä on aina tietty avainhenkilöriski. Onneksi olemme onnistuneet aika hyvin siinä, että olemme luoneet tiimejä, joissa töitä tehdään. Samalla vastuuta on pyritty jakamaan tiimien sisällä useille henkilöille. Meillä on ehkä tietyt henkilöt enemmän näkyvillä kuin toiset, mutta meillä on taustalla tosi osaavia ja hyviä tyyppejä. Suuri osa henkilöstöstä osallistuu myös henkilöstöantiin. Vaihtuvuus meillä on ollut todella alhaista. Uskon, että pystymme pitämään avainhenkilöistä ihan hyvin kiinni.
5 tykkäystä
Katsoin markkinointiesitteen läpi ja ilmeisesti myymättömien asuntojen varasto kasvoi merkittävästi koronavuonna 2020 ja tyhjeni 2021. Onko nopean kierronkohteiden kysynnässä kuinka iso suhdanneriski? Jäävätkö nämä aina siksi aikaa pitosalkkuun kunnes myydään vai kirjataanko ne myytäviksi omaisuuseriksi?
2 tykkäystä
Kiitos vastauksesta! Itse arvostan osinkoa, mutta nämähän ovat henkilökohtaisia asioita. Toki kasvuunkin pitää olla rahaa. Listautuneet kiinteistöyritykset ovat juurikin melko tasaisen varmoja osinkokoneita muutamaa poikkeusta lukuunottamatta.
2 tykkäystä
Itse näkisin tämän firman kuitenkin eri tyyppisenä kuin normaalit kiinteistöalan toimijat. Tyypillinen alan yhtiö on melko hitaasti kasvava ja jakaa valtaosan tuloksestaan ulos.
Tämä firma kuitenkin kasvaa kovaa ja pääomalle on selkeästi käyttökohteita investointien ja uusien hankkeiden muodossa. Kun pääomalle saadaan erittäin korkeaa pääoman tuottoa firman toimesta niin näkisin tämän yrityksen kohdalla järkevintä panostaa kasvuun niin pitkään kun sitä kannattavasti pystyy tekemään hyvällä pääoman tuotolla. Eli mielestäni pitäisi jakaa mahdollisimman pieni osa tuloksesta osinkoina lähivuosina.
Kun yritys alkaa olla saavuttanut pisteen, jossa kasvu ei ole enää niin suurta ja vaatisin selkeästi uuden markkinan avaamista, on tässä tapuksessa järkevintä jakaa osinkoa isommin. Ellei toki nähdä potentiaalista markkinaa, johon kannattaisi lähteä😁
Esimerkkinä Sampo, jonka orgaaninen kasvu Pohjoismaissa on pienehköä ja ei nähdä järkevänä laajentua isommin muualle Eurooppaan ->jaetaan tulosta osinkoina.
5 tykkäystä
“Myymättömät asunnot” ovat meille aika vieras käsite 
Niitä ei oikeastaan ole ollut meillä taseessa juurikaan moneen vuoteen, vaan kaikki on saatu aina myytyä. Nyt korkojen nousun myötä on muutamista kohteista pieniä häntiä jäljellä, mutta niissäkin kauppa käy koko ajan ja uskon, että saadaan nekin suhteellisen nopeasti kaupaksi.
Jos kohde on nopean kierron kohde, joka on tarkoitus myydä, niin se kirjataan vaihto-omaisuuteen. Jos ostamme esimerkiksi loppuvuonna kohteen, joka on laitetaan myyntiin suunnitelman mukaisesti vasta seuraavana vuonna, niin tällöin nämä asunnot toki näkyvät taseen vaihto-omaisuudessa, mutta en kutsuisi niitä “myymättömiksi asunnoiksi”, koska niitä ei ole vielä ehditty tarjoamaan eteenpäin.
Pitosalkussa on vain kokonaisia kerrostalokohteita eikä asuntoja niistä ole yritettykään myydä. Kyse ei ole “jämäsalkusta” 
Pitosalkku koostuu pääosin itse jalostetuista kohteista, jotka on kirjattu maltillisesti taseeseen ja hyvillä tuotoilla. Pidän pitosalkkua todella vahvana ja portfoliokaupalla siitä on mahdollista saada tasearvoja reilusti paremmat hinnat. Emme ole edes kirjanneet kaikkia kohteita arvioiden tasolle, vaan niitä alemmaksi.
5 tykkäystä
Suosittelen jokaista tähän sijoittamista harkitsevaa tutustumaan huolellisesti yhtiön viralliseen listalleottoesitteeseen.
Katsotaan esimerkiksi yhtiön viimeisintä tuloslaskelmaa:
Esitteen sivulta 43 löytyy yhtiön tuloslaskelma 1-6/2022 versus 1-6/2022:
FAS 1-6/2022 1-6/2021
Liikevaihto 19 977 12 952
Liiketoiminnan muut tuotot 7 2
Valmistus omaan käyttöön 4 411 282
Materiaalit ja palvelut -18 221 -8 704
Henkilöstökulut -1 196 -727
Poistot ja arvonalentumiset -396 -285
Liiketoiminnan muut kulut -1 424 -897
Osuus osakkuusyhtiöiden voitosta (tappiosta) -65 -55
Liikevoitto 3 092 2 568
Rahoitustuotot 2 53
Rahoituskulut -1 132 -234
Nettorahoituskulut -1 130 -181
Voitto ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 1 962 2 387
Tuloverot -465 -388
Tilikauden voitto (tappio) 1 497 2 000
Pari tärkeää huomiota:
Yhtiö esittää mielellään jatkuvasti kovaa kasvavaa liikevaihtoa ja tulosta.
Näin onkin menneisyydessä tapahtunut, mutta tuloskasvu on todellsuudessa kääntynyt jo laskuun tänä vuonna.
Tuloslaskelaskelmassa huomio kiinnittyy voimakkaasti kasvaneisiin rahoituskuluihin, jotka on ovat siis kasvaneet 234te → 1132te viime vuodesta (kasvua 384%!!)
**Yhtiön tammi-kesäkuun voitto rahoituskulujen ja verojen jälkeen on siis laskenut noin 25% vuoden takaisesta.
Yhtiön tulos näyttäisi siis jo kääntynyt lasku-uralle vaikeassa markkinatilanteessa.
Huomion arvoista on, että asuntomarkkinan voimakkain jarrutus ei juuri näkynyt vielä vuoden ensimmäisellä puoliskolla, vaan vaikutukset näkyvät kunnolla vasta jälkimmäisellä puoliskolla.
Yhtiö pystyi siis tekemään tulosta 1,5M€ tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla.
Tämä oli alle puolet liikevoitosta (3,1M€), mistä yhtiö itse jatkuvasti puhuu.
Olen sitä mieltä, että yhtiön tulisi markkinoinnissa tuoda selkeästi ilmi kokonaistulos kaikkien kulujen jälkeen, eikä jättää tuloslaskelman viimeisiä rivejä huomioimatta.
17 tykkäystä
Katsotaan rahavirtalaskelmaa (yhtiöesitteen sivu 45)
Huomio kiinnittyy seuraaviin asioihin:
Luvut taas 1-6/2022 versus 1-6/2021
Liiketoiminnan rahavirta (A) -3 698 1 520
Rahavarat tilikauden lopussa 952 3 053
Tänä vuonna siis tammi-kesäkuussa liiketoiminnan rahavirta oli noin 3,7M€ miinuksella kun se viime vuonna samaan aikaan oli 1,5M€ plussan puolella.
Kun viime vuonna yhtiön kassassa oli kesäkuun lopussa rahaa yli 3 miljoonaa, oli sitä tämän vuoden kesäkuun lopussa alle miljoona euroa.
Herää kysymys, onko annin tarkoituksena ainostaan päästä hyödyntämään markkinoilla avautuvia kokonaisten kerrostalojen ostopaikkoja, vai onkohan annilla toinenkin syy:
Yhtiön kassassa rahat ovat vähissä, pankkien ehdot rahoitukselle ovat kiristyneet, lainaraha on kallistunut, joten jostain rahaa on yhtiöön saatava sisään?
Voi olla, että tämä huoli on aiheeton, mutta mikäli tilanne olisi yllä kuvatun kaltainen, olisi yhtiö ns. pakkoraossa tämän annin onnistumisen kanssa.
13 tykkäystä
Aivan erinomainen nosto, johon vastaan tähän hyvin mielelläni.
“Yhtiö esittää mielellään jatkuvasti kovaa kasvavaa liikevaihtoa ja tulosta.”
Kuten totesit, se on aivan paikkaansa pitävää tietoa. Kasvu on ollut erittäin kovaa, mutta taloudellisissa keskipitkän aikavälin tavoitteissa se on jo aika maltillinen: yli 10% keskimääräinen vuotuinen oikaistun liiketuloksen kasvu.
“Näin onkin menneisyydessä tapahtunut, mutta tuloskasvu on todellisuudessa kääntynyt jo laskuun tänä vuonna.”
Tämän vuoden osalta tulos tulee olemaan alhaisempi kuin edellisvuonna, mutta ensi vuonna haemme selvää ennätystulosta. Ohjeistushaarukan (9-14M€) alalaita on varovaisuuden vuoksi, haemme selvästi 11-14M€ väliin asettuvaa tulosta. Pohja siihen on jo hyvä, kuten olemme tuoneet esille. Vuodet meillä ovat erilaisia, liiketulos ei kasva lineaarisesti, vaan voi joku vuosi laskea ja sitten hypätä taas korkeammalle. Se kuuluu tähän liiketoimintaan, jossa tehdään toisinaan isoja kauppoja. Näin on myös historiassa:
Oikaistut liiketulokset / ennusteet
2018 - 3,8M€
2019 - 7,7M€
2020 - 6,8M€ (huom, laskua edellisvuoteen)
2021 - 10,8M€
2022 - 8-9M€ (ohjeistus)
2023 - 9-14M€ (ohjeistus)
Puolivuotiskatsauksesta on hyvä huomata seuraavat asiat:
-
Tämän vuoden tulos painottuu loppuvuodelle, koska silloin valmistuu jalostuskohteita. Tuloutamme ne vasta valmistumishetkellä emmekä esim. valmistumisasteen mukaan. Jalostuskohteista tulee kuitenkin kuluja etupainoisesti (mm. hoitovastikekulut talojen pitämisestä tyhjänä remontin ajan sekä rahoituskulut).
-
Puolivuotiskatsauksen rahoituskulut ovat korkeat, koska olemme siinä vaiheessa maksaneet noin puolet listautumiskuluista, jotka on kirjattu rahoituskuluihin. Todellisuudessa rahoituskulujen kasvu ei ole kovin merkittävä. Teimme keväällä isoja ostoja, johon käytimme osittain kalliimpaa lainarahaa, joka maksettiin nopeasti pois. Kohteiden saneeraukset kasvattavat myös rahoitusmenoja, joita meillä on tällä hetkellä menossa useita. Muutoin lainaehdot, marginaalit yms. ovat pysyneet ihan ennallaan. Kasvaneet rahoituskulut kulkevat myös käsi kädessä ostettavien ja saneerattavien hankkeiden kanssa eli kasvaneet rahoituskulut tarkoittavat todennäköisesti myös kasvavaa liikevaihtoa ja liiketulosta. Ne ovat sikäli rinnastettavissa muuttuviin kustannuksiin.
-
Puolivuotiskatsauksessa on jaksotettu poistoja pitokohteista. Ne pitäisi oikaista arvonkorotuksella, mikäli taseen pitokohteiden arvot eivät ole laskeneet. Emme ole tätä tehneet, koska pyydämme kohteiden arviokirjat vasta tilinpäätöshetkellä. Poistot oikaistaan siis tilinpäätöshetkellä. Jatkossa pyydämme arviokirjat kahdesti vuodessa. Olin kesällä arvioitsijaan yhteydessä ja hän oli kanssani sitä mieltä, että kohteidemme tuottovaatimuksissa ei ole tapahtunut ainakaan merkittäviä muutoksia.
-
Liiketoiminnan muissa kuluissa on myös eriä, joita meidän ei tarvitse enää jatkossa maksaa
Nämä asiat kun huomioi tuloksessa, niin liikevoiton ja nettotuloksen suhde kapenee huomattavasti. En pidä sitä harhaanjohtavana, että seuraamme ensisijaisesti oikaistua liiketulosta.
Nostan vielä esille sen, että tämän vuoden tulos jää vuoden 2021 tuloksesta erityisesti kolmesta syystä:
-
Vertailuvuosi oli todella hyvä. Teimme vuoden 2021 lopussa ison kaupan, josta tuli merkittävästi tulosta. Kasvua edellisvuoteen (oikaistu liiketulos) tuli yli 50%.
-
Meillä oli alunperin tänä vuonna tavoitteena saada kaksi jalostuskohdetta lisää valmiiksi, mutta ne menevät ensi vuoden puolelle. Nämä ovat ns. siirtyvää tulosta (joista muuten kirjautuu tälle vuodelle kuluja) ja omalta osaltaan näiden vuoksi ensi vuoden tulos näyttää tässä kohtaa hyvin lupaavalta.
-
Emme saa laskemaamme myyntikatetta sellaisista kohteista, jotka hankimme ennen kuin markkina muuttui haastavammaksi. Nämä asunnot joudumme myymään pienellä myyntikatteella. Tulevissa ostoissa uusi markkinatilanne on huomioitu ja hinnoittelu sen mukainen, joten tällä on kertaluontoinen vaikutus.
Pidän tämän vuoden tulosta kaikki edellä mainitut asiat huomioiden erittäin hyvänä. Meillä kauppa käy edelleen hyvin ja olemme onnistuneet uusissa hankinnoissa. Meillä menee erittäin hyvin ja jatkamme kasvua.
15 tykkäystä
Todella hyvä nosto tämäkin. Jos meidän liiketoiminnan rahavirta on miinuksella, niin se on yleensä hyvä merkki 
Kuten puolivuotiskatsauksessa on todettu, syynä siihen on se, että yhtiö on hankkinut nopean kierron kohteita. Se taas tarkoittaa sitä, että pääomat todennäköisesti palautuvat yhtiöön takaisin nopealla syklillä katteen kera. Meillä ei yleensä kassassa ole valtavasti euroja, koska olemme aika eteviä optimoimaan rahan käyttöä ja se näkyy oman pääoman tuotossa.
Yhtiön rahoituksellinen tilanne on erittäin hyvä, meni tämä listautuminen maaliin tai ei. Olemme tehneet tätä bisnestä yli 10 vuotta ilman yhtään tappiollista hanketta. Pankit rahoittavat meitä hyvin mielellään.
Ensimmäisen kerran, kun tehtiin yli miljoonan euron tulos, niin luulin, että nyt saisi pankista jatkossa helposti lainat hankkeisiin. No ei se ihan niin mennyt, summien kasvaessa vaadittiin vaan aina tarkempia laskelmia, raportointia yms.
Nyt on vähän sama fiilis. Tuntuu vähän oudolta, että tahkotaan vahvoilla näytöillä pyöreesti 7-11 miljoonan euron tuloksia 25-35% oman pääoman tuotolla, kauppa käy, näkymät on hyvät, kilpailuedut on selkeet ja meistä mietitään, että ollaanko pakkoraossa
16 tykkäystä
Kiitos hyvistä vastauksista, Henri Neuvonen!
Haluaisin kysyä myös tuosta ensi vuoden ohjeistuksestanne (liikevoitto tavoite 11-14M€ vuonna 2023 vs 8-9M€ vuonna 2022).
Voinemme olla samaa mieltä ainakin seuraavista faktoista (luvut alempana ovat tietenkin suuntaa antavia):
-
Asuntosijoittamisen volyymit ovat laskeneet noin 30-40% vuoden 2021 keskimääräisestä tilanteesta, ainakin jos katsoo uusien nostettujen asuntosijoituslainojen määrää (viittaus yhtiöesitteen sivuun 22)
-
Tällä hetkellä asuntosijoittaja joutuu maksamaan noin 3-4% kokonaiskorkoa uudesta sijoitusasuntolainasta. Vuosi sitten luku oli jossain 1% molemmin puolin.
-
Tämä iskee voimakkaimmin, kuten olet sanonutkin, matalan vuokratuoton kohteisiin (uudiskohteet kasvukeskuksissa, joiden tuotto pyörii 4-5% haarukassa. Kuten näemme, nousseilla korkokuluilla yhtälö toimii todella huonosti, näiden kauppa hyytyy.
-
Sen sijaan korkeamman vuokratuoton kohteet (tuotto sanotaan nyt vaikka 6-10% haarukassa, vetävät paremmin, koska nousevat korkokulut eivät syö koko tuottoa.
-
Tässä on kuitenkin sellainen pointti, että nuo kohdassa 3 mainittujen kohteiden yksikköhinnat ovat huomattavasti korkeammat, 100t€ - 150€ haarukassa, jopa enemmänkin kaksioissa tai kolmioissa.
-
Sen sijaan noissa kohdan 4 korkean vuokratuoton kohteissa yksikköhinnat ovat huomattavasti alhaisemmat, tyypillisesti 20t€ - 40t€.
Tämän pointtina on siis se, että noita korkeamman vuokratuoton ja halvemman yksikköhinnan kohteita teidän pitää myydä moninkertainen määrä verrattuna matalan vuokratuoton ja korkean yksikköhinnan kohteisiin, saadaksenne kokoon saman liikevaihdon.
En oikein itse saa tätä yhtälöä toimimaan, että miten pystytte vuonna 2023 kasvattamaan liikevaihtoanne ja liiketulostanne, kun teidän pitäsi laskevassa markkinaympäristössä saada myytyä huomattavasti määrällisesti enemmän kohteita verrattuna aikaisempaan, korvataksenne puuttuvan liikevaihdon?
4 tykkäystä
Olen aikalailla samaa mieltä noista kohdista. Laitan muutaman tarkennuksen.
- Asuntosijoittamisen volyymit ovat laskeneet noin 30-40% vuoden 2021 keskimääräisestä tilanteesta
Tämä ei tietenkään automaattisesti tarkoita, että kaikkien toimijoiden volyymit laskisivat. Tässä markkinassa pitää pystyä tarjoamaan sijoittajille entistä parempia diilejä ja meillä on hyvät edellytykset siihen.
- Sen sijaan noissa kohdan 4 korkean vuokratuoton kohteissa yksikköhinnat ovat huomattavasti alhaisemmat, tyypillisesti 20t€ - 40t€.
Nostaisin tuota haarukkaa vähän ylemmäs n. 20t€ - 80t€ tasolle. Yläpään hintaluokan asunnoilla voi päästä vielä 6% tuottoon.
Se on totta, että meidän pitäisi myydä huomattavasti enemmän edullisia asuntoja päästäksemme samaan liikevaihtoon. Emme kuitenkaan mittaa kasvua liikevaihdolla, vaan liiketuloksella. Tavoitteissa on käytetty liiketuloksen kasvua.
No kuinka sitten on mahdollista kasvattaa liiketulosta pointtisi huomioiden:
1. Edullisissa asunnoissa on lähtökohtaisesti parempi myyntikate% esim.
Kalliimpi kerrostalo
50 asuntoa
Myyntihinnat 5M€ (100k€/kpl)
Myyntikate 12,5% = 625.000€ (12,5k€ per asunto)
Edullisempi kerrostalo
70 asuntoa
Myyntihinnat 2M€ (n.28,5k€/kpl)
Myyntikate 25% = 500.000€ (n.7k€ per asunto)
On paljon helpompi myydä 70 asuntoa, jotka ovat keskimäärin alle 30k€ kpl kuin 50 asuntoa, jotka ovat 100k€ asuntoja. Liikevaihto eroaa kohteissa aika paljon, mutta tulos on aika lähellä toisiaan. Meidän ei siis tarvitse erityisesti ponnistella, kunhan kasvulla tarkoitetaan liiketulosta eikä liikevaihtoa.
Ei kalliimpien kohteiden myynti ole myöskään täysin seisahtanut. Kyllä me niilläkin saamme edelleen tulosta tehtyä. Kalliimmat asunnot tekevät edelleen kauppansa, mutta hintataso on nytkähtänyt alaspäin.
2. Meillä on hyvä tilanne valmiina ensi vuotta silmällä pitäen
Meillä on ns. pohjalla ja aika hyvin tiedossa olevaa tulosta. Pitosalkkumme ja sen tuotot ovat kasvaneet ja kasvavat ensi vuoden aikana. Jalostuskohteita valmistuu ensi vuonna 3-4 kappaletta, joista tulee mukavasti tulosta. Nopean kierron kohteita meillä on taseessa valmiina, kauppoja tulossa sekä hyvä näkymä, että kohteita saa ostettua helpommin ja edullisemmin kuin vuosikausiin. Meillä on tässä kohtaa vuotta parempi näkyvyys seuraavan vuoden tulokseen kuin milloinkaan aiemmin.
3. Ostojen määrä ratkaisee kasvun
Ratkaisevin tekijä kasvun kannalta on se, että kuinka paljon uusia kohteita saamme ostettua. Asuntojen myynti ei ole koskaan ollut meille kovin suuri haaste. Pidän jopa melko todennäköisenä, että ostamme ensi vuonna kohteita enemmän kuin koskaan aiemmin.
10 tykkäystä
Pitosalkku on hyvin ennustettava, joten millaista osuutta se vastaa tämän hetken tuloksesta näillä tiedoilla?
1 tykkäys