Vakaampi hinta kuin esim. osakkeissa.
Mutta mitä väliä jos vakuudet kunnossa?
Bisnes on bisnestä. Asuntolainat on yksi tapa sitouttaa kuluttajat ja asuntolainat ovat olleet aina huomattavasti pieniriskisempiä kuin ansaintatarkoituksiin hankitut lainat. Aivan yhtä lailla omaa asuntoa varten hankittu laina on edullisempi kuin sijoitusasuntoa varten hankittu laina.
Asuntolainat on huomattavasti kilpaillumpia.
Osaako joku kertoa miksi sijoituslainan marginaali on korkeampi vaikka vakuutena on oma muuten lähes velaton asunto? Nordea marginaali 1,5 ja sijoitusasuntoon/remonttiin rahaa saisi 0,75 marginaalilla sama asunto vakuutena. Perustelut oli lainarahan käyttötarkoitus. Enkö vain osaa neuvotella…
2 tykkäystä
Yleensä sijoitusasuntolainan marginaali on korkeampi kuin tavallisissa asuntolainoissa, sillä pankit arvioivat sijoitusasuntoihin liittyvän tavallisia asuntoja enemmän riskejä. Eli vakuuksilla ei ole asian kanssa tekemistä vaan kohteella.
Tuo sijoituslaina siis arvopaperiostoihin
Lienee vielä riskisempää?
En ymmärrä tätä riski argumenttia. Jos vakuutena on asuntolainassa tai osakkeisiin sijoittavassa lainassa velaton asunto, joka kattaa koko lainatun summan arvon niin, miten osakkeisiin sijoittava laina on riskisempi? Mielestäni molemmat ovat yhtä riskittömiä pankin kannalta.
2 tykkäystä
No pankkihan ei voi päättää mitä bumtsibum osakkeita ostat. Sijoitusasunto itsessään käy kuitenkin myös pankin arvioitavana.
1 tykkäys
Jälleen kerran, mitä väliä? Olen antanut pankille velattoman asunnon vakuudeksi, jonka arvo on suurempi kuin lainan arvo. Jos en pysty maksamaan lainaani takaisin, saa pankki asunnon haltuunsa.
9 tykkäystä
Ei saa. Ainoastaan panttilainaamo voi Suomessa myydä vakuutena olevan omaisuuserän sen kummemitta, niissäkään pantti ei siirry pantinhaltijan omistukseen. Mikäli pantin myymisestä kertyy enemmän tuloja kuin velkasumma korkoineen ja kuluineen, niin alkuperäinen omistaja saa sen summan.
Mä en ymmärrä mistä yleinen väärinkäsityt pantin, esimerkiksi asunto-osakkeiden omistuksen siirtymisestä pankille tai muulle lainanantajalla maksujen laiminlyöntitilanteessa johtuu.
2 tykkäystä
Tuo on pelkkää pilkun viilausta eikä vaikuta alkuperäiseen argumenttiini millään tavalla. Pankki saa joka tapauksessa rahansa takaisin.
1 tykkäys
Pitäsköhän sun sit ihan vaan kysästä asiaa suoraa pankista jos täällä olleet veikkaukset ei tunnu sopivilta?
Ensi viikolla pääsen kysymään yhdestä pankista perusteluita. Olen tässä odotellut vain neljä kuukautta lainaneuvotteluani.
Se ei riitä että millä todennäköisyydellä pankki saa rahansa takaisin, vaan heidän tulee myös harkita kuinka suuren vakuusarvon eri säätelykehikot antavat lainoille. Jos asuntolainaksi merkitty laina tulkitaan eri arvoin kuin sijoituslaina, jonka vakuutena on asunto, niin silloin pankit tarvitsevat korkeampaa marginaalia jälkimmäisestä.
@Marianne_Palmu varmaan tietää baselit ja muut parhaiten, tai jos ei tiedäkään niin tuntee varmasti foorumin parhaan vastaajan kysymykseen. 
EDIT: pankin lainaneuvottelijoilta on todennäköisesti turha kysyä. Ei kuulu heidän toimenkuvaansa tietää tai ymmärtää.
12 tykkäystä
Pankki ei halua sinun velatonta asuntoa, koska sen likvidoiminen on hidasta ja kallista. Pankki haluaa, että maksat lainan rahana, joka on vain yksinkertaisesti todennäköisempää silloin, kun laina on käytetty vähäriskiseen kohteeseen.
Muutenkin täällä tuntuu olevan sellainen harhakäsitys, että pankki voi vaan alkaa huutokaupata asuntoa, kun maksusuoritus myöhästyy.
9 tykkäystä
Eikö pankin tulisi katsoa tällöin velallisen taloutta kokonaisuutena, eikä vain juuri tällä lainalla hankittavia asioita?
1 tykkäys
Noiden riskit ovat aivan eri, jos huomioidaan todennäköisyys, jolla pankki joutuu kajoamaan vakuuksiin. Jos ostat sijoitusasunnon, ja saat siitä pienempää vuokraa kuin olit ajatellut, voit kattaa muutaman satasen lainanlyhennyksiä/kk vielä suht helposti ja homma pyörii ok.
Ostettavan asunnon osakekirjat voidaan myös pantata osavakuudeksi, jolloin asuntoa on mahdotonta myydä pankin tietämättä, joka poistaa osaltaan taas pankin riskejä. Vakuusarvon lisäksi pankki saa valtaa asunnon omistajuduen valvontaan.
Osakkeissa taas on normaalimarkkinassa ihan oikea riski mennä konkurssiin tai hävitä -90%. Pankki ei voi vaikuttaa sijoituspäätöksiisi ja esim 2010 tienoilla olisit voinut hajauttaa salkkusi worst case scenario Stockmann, Talvivaaraan ja Tiimariin. 2/3 nurin ja Stockmannista on jäljellä ~5% arvosta. Salkku siis -98%.
Pankki ei voi myöskään estää sinua nostamasta rahoja ja ostamasta tilalle autoa. Siksi osa pankeista taitaakin luokitella osakesijoituslainat aina kulutusluotoiksi.
Jos et pysty lainanlyhennyksiä hoitamaan palkasta, joutuu pankki häätämään sinut asunnostasi, mikä voi viedä normaalistikin sen puoli vuotta. On saattanut kulua helposti vuosi, kunnes vakuutena ollut asunto on myyty. Kaikki nämä aiheuttavat lisäksi kuluja. Lisäksi perintään ajautuneet lainat rasittavat pankin lukuja, vaikka se saisikin vakuuksista omansa pois ennemmin tai myöhemmin.
Niin kauan kun korot ovat nollissa, ja lainoille ei siis saa merkittävää tuottoa, on pankkien minimoitava riskit tuloksen turvaamiseksi. 1%:n* korolla 100 000€:n menetys tuhoaa 10miljoonan euron lainakannan tuotot koko vuodelta.
*1% negatiivisen markkinakoron ja kulujen jälkeen.
Ylläoleva ei perustu mihinkään kirjallisiin lähteisiin tai ole kenenkään ammattilaisen sanomaa, vaan kyseessä on vain yleisesti oppimani perusteella jalostettua ajattelua. Read with Caution. 
PS. @Nortti1 käsittääkseni tuo talouden kokonaistarkastelu pätee vain omistusasuntolainoihin? Eli niissä esim vakuuksien arvonlasku ei aiheuta toimenpiteitä niin kauan kuin velallinen hoitaa lyhennykset sovitusti
PPS. Uskoakseni yllä oleviin vaikuttaa oma asiakkuus pankissa ja ylipäätään suhde mahdolliseen omaan pankkihenkilöön. Vuosikymmenien moitteeton historia (ja etenkin maksetut palvelumaksut/kulut) vaikuttavat varmasti siihen kuinka nopeasti toimenpiteisiin ryhdytään.
EDIT: typot ja pehmennetty/tarkennettu sanamuotoja
7 tykkäystä
Kiitos muutamasta hyvästä vastauksesta, jotka antoivat aihetta ajattelun laajentamiseen.
Eikö tällä logiikalla kaikkein paras lainakohde ja sitä kautta matalin marginaali pitäisi olla sijoitusasuntolainassa? Sijoitusasuntolainassa on tehty laskelmat niin että laina maksetaan takaisin sijoituksen tuotoilla, mutta oman asunnon takaisin maksaminen perustuu yleensä vain palkkatuloihin. Tietääkseni matalin marginaali on kuitenkin oman asunnon lainassa.
.