Osakesijoittaminen

Sijoituslaina-keskustelu

Pankki ei halua sinun velatonta asuntoa, koska sen likvidoiminen on hidasta ja kallista. Pankki haluaa, että maksat lainan rahana, joka on vain yksinkertaisesti todennäköisempää silloin, kun laina on käytetty vähäriskiseen kohteeseen.

Muutenkin täällä tuntuu olevan sellainen harhakäsitys, että pankki voi vaan alkaa huutokaupata asuntoa, kun maksusuoritus myöhästyy.

9 tykkäystä

Eikö pankin tulisi katsoa tällöin velallisen taloutta kokonaisuutena, eikä vain juuri tällä lainalla hankittavia asioita?

1 tykkäys

Noiden riskit ovat aivan eri, jos huomioidaan todennäköisyys, jolla pankki joutuu kajoamaan vakuuksiin. Jos ostat sijoitusasunnon, ja saat siitä pienempää vuokraa kuin olit ajatellut, voit kattaa muutaman satasen lainanlyhennyksiä/kk vielä suht helposti ja homma pyörii ok.

Ostettavan asunnon osakekirjat voidaan myös pantata osavakuudeksi, jolloin asuntoa on mahdotonta myydä pankin tietämättä, joka poistaa osaltaan taas pankin riskejä. Vakuusarvon lisäksi pankki saa valtaa asunnon omistajuduen valvontaan.

Osakkeissa taas on normaalimarkkinassa ihan oikea riski mennä konkurssiin tai hävitä -90%. Pankki ei voi vaikuttaa sijoituspäätöksiisi ja esim 2010 tienoilla olisit voinut hajauttaa salkkusi worst case scenario Stockmann, Talvivaaraan ja Tiimariin. 2/3 nurin ja Stockmannista on jäljellä ~5% arvosta. Salkku siis -98%.

Pankki ei voi myöskään estää sinua nostamasta rahoja ja ostamasta tilalle autoa. Siksi osa pankeista taitaakin luokitella osakesijoituslainat aina kulutusluotoiksi.

Jos et pysty lainanlyhennyksiä hoitamaan palkasta, joutuu pankki häätämään sinut asunnostasi, mikä voi viedä normaalistikin sen puoli vuotta. On saattanut kulua helposti vuosi, kunnes vakuutena ollut asunto on myyty. Kaikki nämä aiheuttavat lisäksi kuluja. Lisäksi perintään ajautuneet lainat rasittavat pankin lukuja, vaikka se saisikin vakuuksista omansa pois ennemmin tai myöhemmin.

Niin kauan kun korot ovat nollissa, ja lainoille ei siis saa merkittävää tuottoa, on pankkien minimoitava riskit tuloksen turvaamiseksi. 1%:n* korolla 100 000€:n menetys tuhoaa 10miljoonan euron lainakannan tuotot koko vuodelta.

*1% negatiivisen markkinakoron ja kulujen jälkeen.

Ylläoleva ei perustu mihinkään kirjallisiin lähteisiin tai ole kenenkään ammattilaisen sanomaa, vaan kyseessä on vain yleisesti oppimani perusteella jalostettua ajattelua. Read with Caution. :warning:

PS. @Nortti1 käsittääkseni tuo talouden kokonaistarkastelu pätee vain omistusasuntolainoihin? Eli niissä esim vakuuksien arvonlasku ei aiheuta toimenpiteitä niin kauan kuin velallinen hoitaa lyhennykset sovitusti

PPS. Uskoakseni yllä oleviin vaikuttaa oma asiakkuus pankissa ja ylipäätään suhde mahdolliseen omaan pankkihenkilöön. Vuosikymmenien moitteeton historia (ja etenkin maksetut palvelumaksut/kulut) vaikuttavat varmasti siihen kuinka nopeasti toimenpiteisiin ryhdytään.

EDIT: typot ja pehmennetty/tarkennettu sanamuotoja

6 tykkäystä

Kiitos muutamasta hyvästä vastauksesta, jotka antoivat aihetta ajattelun laajentamiseen.

Eikö tällä logiikalla kaikkein paras lainakohde ja sitä kautta matalin marginaali pitäisi olla sijoitusasuntolainassa? Sijoitusasuntolainassa on tehty laskelmat niin että laina maksetaan takaisin sijoituksen tuotoilla, mutta oman asunnon takaisin maksaminen perustuu yleensä vain palkkatuloihin. Tietääkseni matalin marginaali on kuitenkin oman asunnon lainassa.
.

Taidat olla aika paljon parempi asiakas kuin minä, kun sain/saatiin vakuudellista lainaa 2,55 prosentin marginaalilla, johon euriborin miinuskorkokin onneksi vaikuttaa. Käyttötarkoituksena meillä remontin rahoitus. Pantiksi annoin rahavaroja velan määrän verran… Sun tarjous vaikuttaa verrattaen hyvältä. Jos Nordean tarjous ei kelpaa, ainahan sitä voi kilpailuttaa ja hakea velkaa muualta. Voi vain olla, että tällöin melkein velatonta asuntoa et voi käyttääkään panttina, kun tarvitset siihen ensipantinsaajan luvan, jos muistan oikein panttiehtoja.

1 tykkäys

Varmasti on laskelmat tehty, mutta silti kyseessä on sijoitus ja kuten aina, laskelmien toteutumiseen liittyy riskejä. Asuntosijoittamisessa konkurssit ja maksuvaikeudet eivät ole mitenkään tavattomia, jos kohdalle osuu huono vuokralainen tai jotain odottamattomia vaikeuksia, joita ei ole voinut laskelmiin sisällyttää.

Vaikka oman asunnon lainan hoidettaisiinkin vain palkkatuloilla, on sekin kuitenkin varmempaa, koska oman perheen koti on kuitenkin tärkeydessään omaa luokkaa, jolloin sen rahoittamiseen löytyy usein helpommin keinoja huonossakin tilanteessa.

Ei jälkipanttiin tarvita ensisijaisen pantinhaltijan lupaa. Ensisijaisen pantinhaltinhaltijan saatavat maksetaan realisointitilanteessa ensin.

1 tykkäys

Hei,

Olen kanssasi samaa mieltä, että on ihan typerää, että samassa varallisuustilanteessa lainanhinta voi olla ihan eri riippuen omaisuuksien hankintajärjestyksestä.

Otetaan esimerkki. Henkilöllä on 300k€ käteistä ja hän haluaa ostaa 200k€ asunnon. Hän sijoittaa 200k€ osakkeisiin ja nostaa 100k€ asuntolainan, johon hän saa marginaalin joka on puolen prosentin luokkaa.

Jos kaveri ostaisikin asunnon ensin hänelle jäisi 100k€ osakkeisiin ja hän haluaisi tätä 200k€ asuntoa vastaan 100k€ lainaa, jotta saisi saman 200k€ salkun kuin yllä. Tällä kertaa laina onkin kauhea sijoituslaina ja marginaali on 1-3% riippuen pankista ja virkailijasta.

Tämä on valitettavasti todellisuutta, vaikka on aivan typerää, koska vakuus on sama ja varallisuus identtinen. 200k€ asunto+ 200k€ osakkeita ja 100k€ lainaa, mutta toisen marginaali on moninkertainen. Keskustelin joskus asiasta Hypon lainankäsittelin kanssa, kun hain kokeeksi sijoituslainaa. (Kannustin kaveria kilpailuttamaan ylihintaisen asuntolainansa ja näytin omilla tiedoillani kuinka helppoa hakemuksen tekeminen on.) Tämä Hypon kaveri selitti tilanteen idioottimaisuutta sillä, että sijoituslainat käsitellään säädöksissä eri tavalla ja ne rasittavat rahoituslaitosten vakavaraisuussäädöksiä eri tavalla ja siksi marginaali on korkeampi, koska pankki joutuu sitomaan enemmän varoja taseestaan. Vaikutti suht uskottavalta selitykseltä ja pankki varmaan kyllä ymmärtää, että riski on oikeasti ihan sama, mutta sääntely aiheuttaa korkeammat kustannukset.

17 tykkäystä

Sama käsitys että tässä ei järki syyt paina vaan sääntely. Ei pankit huviksi anna huonoa tarjousta koska sijoituslaina asiakkaat jos ketkä osaavat kilpailuttaa pankkeja ja helposti siirtyy asuntolaina mukana.

Antaa hyvälle asiakaspalvelijalle kyllä maalinteon paikan jos osaa opastaa kuinka uudelleen rahoitus tehdään asiakkaan tarpeeseen oikein.

(Itselle tullut vastaan samat haasteet Nordea, Op ja OmaSp jossa ei vaan ole saatu laskettua asuntovakuuden arvoa ja riskiä taloyhtiö remontin jälkeen enää niin että vakuuksia riittäisi. Kaikki samat tiedot oli ennen rahoitusvastikkeen allokointia, mutta nyt vakuudet ei enää riitäkkään🙃 Täytyy hakea välittäjän arvio että menee läpi laskureista.)

2 tykkäystä

Onneksi sijoituslainan korot voi vähentää verotuksessa täysimääräisesti toisin kuin oman asuntonsa lainan. Tasaa hiukan pelikenttää. Mutta oikeassa olet, on tuo kyllä järjetöntä. Raha on kuitenkin samoja bittejä riippumatta mihin ja missä järjestyksessä sen käyttää.

4 tykkäystä

Kiitokset @Mistakesweremade tuo selvensi. En lainaneuvottelijalta oikein saanut muuta kommenttia kuin että näin tää nyt vaan on. Täytyy lisätä nordea omistusta ja vähennellä osinkotuotoista :slight_smile: @Karoliina, varmaan meillä vaikuttanee pitkä pankkisuhde ja lainan pieni osuus nettotuloista.

2 tykkäystä

Moikka, ja pahoittelut vastauksen viivästymisestä. Lainasääntely ei ole omaa alaani, joten täsmällistä vastausta en osaa minäkään antaa. Kuten täälläkin on todettu, että erot sijoituslainan ja asuntolainan välillä (lainanhoitokustannukset, vakuudet) johtuvat lainan kohteen riskistä, asunnon riskiä kun on helpompi arvioida kuin sijoitusten ja se on tyypillisesti matalampi. Toisinaan sijoituksia harkitseville tarjotaan ratkaisuksi myös vanhojen lainojen järjestelyä, kuten esimerkiksi Aktialla:

3 tykkäystä

Tuo on vakuudettomalle luotolle varsin alhainen korko. En minä ainakaan vakuudetonta luottoa tuohon hintaan helposti saa. Onko sinulla ko. pankissa kuitenkin jo vakuudellista asuntolainaa, joka on osin maksettu?

Tästä on nyt jo kaksi vuotta aikaa, mutta tuolloin minulla ei ollut asuntolainaa pankista. Minulla oli silloin pankissa säästötili ja arvo-osuustili, joissa oli huomattavasti rahaa, mutta alle tuon lainapyynnön. Kyseessä oli myös vielä tarjous, jota ei oltu vielä virallisesti lyöty lukkoon.