Minä olen ratkaissut tuon ongelman kommentoimalla nuo asiat lainahakemukseen. Ihan siitä syystä, että ne varmastikin kiinnostavat firmaa eikä hakemukseen tule viivästyksiä. Tuskin tarvitsee ilmoitella mistään strategian muutoksista korotuksen myöntämisen jälkeen. Eiköhän se riitä kun salkku ei mene ylilainoituksen puolelle.
Siis kommentoin perusteet korotukselle silloin kun luottoa haettiin viestillä. Nykyään tuo on muuttunut sille mallille, että korotus haetaan lomakkeella eikä siinä ainakaan kuukausi sitten ollut mitään kohtaa vapaamuotoiseen kirjoitukseen. Sinällään outoa, että alkavat tiedustella asioita, joita ei pysty kirjoittamaan hakemukseen.
Minusta on myös outoa kun Nordnet kyselee avopuolison tulojakin. Ei mielestäni suomen laissa mitään yhteisvastuuta ole avoliitossa asuvilla eikä tälläisiä kysele edes “oikeat” pankit lainaa hakiessa.
Aikoinaan pyydettyäni asuntolainatarjousta silloisesta pankista 90-luvun puolivälin nakkeilla vastasin pankin konttorinjohtajalle - “En tiedä pidätkö minua tyhmänä vai täydellisesti laskutaidottomana, tuollaisen tarjouksen jälkeen teidän tulee olla muita pankkeja selvästi halvempi, jotta ottaisin tarjouksenne edes vakavaan harkintaan”. Pankilta tuli uusi tarjous (vastaamatta kysymykseeni), jossa marginaali oli pudonnut 1,5 %-yksikköä, vastasin siihen ettei riitä, tulivat vielä 0,3 alas, muttei se riittänyt.
Onko tästä jotain ennakkopäätöstä? Vaihtoehto kaupankäyntiluoton käyttämiselle olisi se että myy arvopapereita, joten oikea käyttö on sijoitusten ylläpidon rahoittaminen luotolla, mutta ymmärrän toki että joku virkamies saattaa tulkita todellisuutta erilaisten lasien läpi.
Itsellä tämä tulee jossain vaiheessa vastaan kun on tarkoitus kuitata yksi sijoituslainan jämä pois, koska luotottava pankki on 1700-luvulla ja ei osaa myöntää uutta lainaa samoja vakuuksia vastaan millään järkevällä tavalla. Todennäköisin skenaario on se että otan Nordnetin luottopoletteja ulos tarvittavan määrän. Toki tässä on sijoituslainan kuittaaminen sijoituslainalla, mikä on vahvasti eri skenaario kuin luottokorttilainan kuittaaminen sijoituslainalla.
En ole tarkistanut. Mutta ei kai tuossa sijoituslainan kuittaamisessa toisella pitäisi mitään ongelmaa olla verotuksellisesti, molempien lainojen käyttötarkoitus sama.
Kiitos nopeasta vastauksesta Täytyypä itse tutkia ja jos ei löydy vastausta niin verottajalta voi varmaan kysyä tulkinta-apua.
Oma tuleva keissi on myös omasta mielestä aika selkeä, mutta kyllä myös tuo luottokortin tai muun ison kulun kuittaaminen kiinnostaa optiona. Menee hassuksi, jos on byrokratisesti helpompaa lainata parilta kaverilta käteispinosta 2% vuosikorolla kuin ottaa Nordnetista rahaa ulos
Ja nyt kun eksyin tänne ketjuun niin kysytäänpä samalla muutkin mielessä olevat asiat.
Tekee kovasti mieli lopettaa omistusasuminen. Siitä on vain harmia kun joutuu käyttämään aikaa ja energiaa siihen että taistelee hallituksen ja isännöitsijän kanssa perusasioista. Säästyneen ajan voisi käyttää töihin tai vapaa-aikaan.
Vaan miten käy vipumahdollisuuksien? Kiinnostaisi kyetä sopimaan pankin kanssa diili siitä, että jokin arvo-osuustili toimii vakuutena ja sitä vastaan voi nostaa välillä uutta lainaa. Oleellisin toive olisi välttää ne ehdot, joissa voidaan vaatia lisävakuuksia.
Nordea ei vaikuta pankilta joka kykenisi tuottamaan tällaisia palveluita. Onko foorumitovereilla kokemuksia kohtuuhintaisista sijoituslainoista AOT:ta vastaan? Oleellisinta lienee kai se, että pankkia kiinnostaa lainata rahaa vakuuksia vastaan ja firmassa on edes joku joka ymmärtää matematiikan päälle.
Nordnetin superluotto ei kiinnosta kuin lisävipuna karhumarkkinoissa. Nyt on hyvät musiikit soineet hyvin pitkään ja niin voimakkaasti että koronadippikin oli vain hetkellinen lisävauhdin ponnistus. Kovasti on sellaista muistikuvaa että Nordnetiltä oli mahdollista saada myös jotain pidempää lainaa kuin superit?
Pitäisin melko toivottomana edullisen sijoituslainan saamista pelkän AOT:n toimiessa vakuutena. Toki täällä on ollut vastaavista juttua, mutta enimmäkseen sijoituslainan vakuutena on jotain muuta.
Nordnetiltä ei saa käsittääkseni muita lainoja kuin listoilla olevat. Mikä niissä on sitten vialla? Esim hopeatason 2,49% korko lienee jo ihan ok. Voihan tuota lyhentää halutessaan samaan tyyliin kuin pitkää lainaa ja loppuvaiheessa korkokin tipahtaa 0,99%:iin.
Sitä en ymmärrä miksi haluat vipua, mutta juuri Nordnetin superluotto on vaihtoehto vain karhumarkkinoissa? Kyllä kai salkkuun nähden kevyt kultatason luotto on paljon turvallisempi kuin isompi pankkilaina, jossa se AOT olisi kuitenkin vakuutena.
Kai sitä verrattaen edullista voi saada, mutta toki en odota että arvopapereilla vakuutusarvot olisivat lähelläkään PK-seudun asunto-osakkeita.
Verrattaessa Nordnetin superia ja muita lainamuotoja, oleellista lienee se kuinka helposti lainoittaja voi vaihtaa ehtoja (Nordnetin tapauksessa triviaalisti ja huomiseksi), mahdollisuus vaatia uusia vakuuksia sekä takaisinmaksuaikataulu.
20v+ bondi ilman kuponkia on luonteeltaan hyvin erilainen kuin kaupankäyntiluotto jossa pankki voi ilmoittaa illalla että vakuutesi ovat muuten kelvottomat ja tarvittaisiin huomenna positioiden purkua, sattumoisin juuri nyt kun markkinat sukelsivat neljästä circuit breakerista läpi. Toki tällaisesta pitäisi maksaa isompaa korkoa, mutta itselle sopisi paremmin se että maksaa isompaa korkoa ja osakepoimii 10v+ aikajänteille, eikä tarvitse aktiivisemmin seurata.
Nordnetin luotto on epäedullinen siiryttäessä härkämarkkinasta karhumarkkinaan, mutta se on erinomainen likviditeettivarasto. En koe mielekkäänä toimintana sitä että härkämarkkinoiden jatkuessa poistetaan oma likviditeettivarasto nostamalla nordnetin vipu hopeatasolle.
Tässä viimevuotiset kokemukseni kun kyselin pankeista sijoituslainaa niin, että osakkeet olisivat lainan vakuutena. Tuohon postaukseen vielä täsmennyksenä, että OSTilla olevia osakkeitahan ei käsittääkseni voi laittaa lainan vakuudeksi ensinkään.
TLDR: Osaketili pitää jäädyttää ja vakuusarvo vain 50% → Mielestäni huono diili.
Jotain tuon tyylisiä juttuja muistelen lukeneeni muiltakin käyttäjiltä. On kyllä surkea taktiikka/vaatimus. Kuten sanoit niin indeksisijoittajalle tuollainen salkun jäädytys voisi sopiakin.
Toisaalta jos korko on 2% tienoilla niin Nordnetin hopeatason 2,49% toimii mielestäni huomattavasti paremmin. Ei tarvitse jäädyttää mitään ja rahastoilla on korkeat lainoitusarvot.
Tuo lukitseminen on kyllä hämmentävä ehto. Pitkää lainaa ja rahat Buffettille? Varmaan ETF:t kävisivät myös. 50% vakuusarvo ja joku tolkku sisällön pyörittämiseen niin kyllä kelpaisi.
Nordeasta sellainen knoppitieto, että vaikka sivuillaan markkinoivatkin sijoituslainoja (avaamatta ehtoja järkevällä tavalla) niin he ilmoittavat järjestään kaikki kulutusluottoina verottajalle. Asiakas voi itse korjata pankin valheellisen tiedon veroilmoituksessaan ilman erikoisempaa vaivaa (lähde: oma kokemus).
Pankin logiikka on tietysti se, että jos sinulla on pääsy AOTin osakkeisiin ostamaan ja myymään niitä niin mikäs estää sinua sitten nostamasta rahoja pois ja sinne meni pankin vakuudet Eli tällainen “herrasmiessopimus” että mä voin ostaa ja myydä niitä osakkeita mutta lupaan olla nostamatta rahoja pois AOTilta ei pankille kelpaa
Jäädyttäminen tässä tarkoitti nimenomaan sitä, että edes kauppaa ei voi käydä. (ja tosiaan täsmennyksenä alkuperäiseen postaukseen niin laki estää OSTin käyttämisen lainan vakuutena eli tämä koskee ylipäätään vain AOTeja)
Onko kukaan kysynyt viime aikoina S-pankista sijoituslainaa asuntoa vastaan, arvopapereiden hankintaan? Ihan hiljattain juttelin sinne suuntaan ja oli tiukentunut aika paljon ehdot. Marginaali oli 1,25% ja maksimi laina-aika 10 vuotta. 2020 marginaali oli vielä alle prosentin ja laina-aikaa sai 25 vuotta.
Oliko tuo sijoitusasuntolaina? Unohdin laittaa tuohon ylle, että itse siis kysyin sijoituslainaa arvopapereiden hankintaan ja vakuutena asunto missä asun.
Eli tällainen “herrasmiessopimus” että mä voin ostaa ja myydä niitä osakkeita mutta lupaan olla nostamatta rahoja pois AOTilta ei pankille kelpaa 