Tämä tietty totta mutta yksi mitä mietin on nuo Nordnetin feet kaupankäynnissä niin ei ihan hirveän pieniä eriä kannata näköjään irrottaa kun 15e maksaa suuntaansa.
1 tykkäys
Jos sinulla on vain perinteisiä rahastoja tällä hetkellä jatkaisin samalla linjalla ja osto/myynti kulut pysyy nollassa. Jos vielä kaiken lisäksi harrastat vain rahasto säästämistä ja et koskaan myy mitään niin voit käyttää tuon alle 1000 euron myyntien verovapauden tässä kohtaa hyödyksi. Silloin kulut ja verot on nolla ja saat silti kuitattua velan korot helposti myymällä eniten plussalla olevaa rahastoa. Myynnit voi kaiken lisäksi ajallisesti hajauttaa vaikka kuinka moneen osaan.
9 tykkäystä
Tervehdys vain ketjuun.
Tässä kun markkinalla on kevyttä hermoilua ja koronnousun uhka vilisee uutisotsikoissa, ei itselläni tällä hetkellä ole suuria haluja lähteä pitkäaikaisiin lainoihin esimerkiksi sijoitusasuntoja ajatellen.
Sen sijaan pyörittelin mielessäni lyhytaikaisempaa lainaa osakkeisiin, vieläpä siten että lainaisin rahat käytännössä vanhemmiltani, jolloin korkokehityskään ei tule uhkakuvaksi kuin korkeintaan sen osakekurssivaikutuksen kautta
Sopiva laina-aika voisi olla jotain 5-7 vuotta, jotta vanhemmat saavat rahansa ajoissa takaisin eikä käytännössä silloin kuin ovat jo ikäloppuja tai haudan levossa.
Sellainen summa puolestaan, jonka kokisin olevan maksettavissa 5-7 vuodessa vaikka kuukausipalkasta, olisi 50 000 euroa. Nyt seuraakin kysymys pohdittavaksi: jos 50 000 euroa tulisi sijoittaa ja maksaa takaisin tuossa ajassa, niin pitäisikö ajallinen hajautus käsitteenä heittää romukoppaan ja tehdä lyhyen aikavälin sisään koko rahan investointi, esim max puolen vuoden kuluessa lainan nostosta, jos oletetaan että myös lyhennykset on tarkoitus aloittaa heti tai viimeistään vuoden kuluttua? Näkisin että pidemmällä aikahajautuksella koko lainan idea iskeä äkilliseen kurssilaskuun kärsii liikaa ja sijoitukset olisi silloin melkein tehtävissä jo omilla, normaaleilla kuukausisäästöillä.
Tätä kun pohdin vielä enemmän, aloin miettiä että onko 50 000 euron sijoituksessa yhteen korjausliikkeeseen muutenkaan järkeä. Korjausliikkeitä kuitenkin nähdään vuosittain ja olenkin nyt tuumaillut, olisiko järkevämpi vain nostaa tilanteen mukaan esimerkiksi 10 000 euron eriä, jotka lyö kerralla kiinni esimerkiksi aina kun indeksi korjaa 10 % alaspäin edellisestä huipustaan. Tuon 10 000 euroa sitten maksaisi kohtuullisessa ajassa pois, jottei velan kokonaismäärä lähtisi paisumaan ainakaan yli 50 000 euron (50 000 euroa kerralla velkaa toteutuisi skenaariossa jossa kurssilasku olisi 50% huipuista).
Lainan suunnittelin sijoittavani vakaisiin osingonmaksajiin, esim 5% osinkotuotolla osinkoja kertyisi viidessä vuodessa bruttona 17 500, ja netto-osan 12 250 euroa voisi laittaa myös lainan lyhentämiseen. Tätä ketjua kun luin niin älysin tosin että tuossa tulisi ihan turhaa verohaittaa, joten ehkä velka sitten lyhenisi vain palkkatuloista, jos osingot jäävätkin OST : lle tai sijoituskohteet ovat etf:iä/rahastoja.
Onko muilla kokemuksia tällaisen halvan rahan sijoittamisesta ja onko näin pienen skaalan ja lyhyen takaisinmaksuajan toiminnalla loppujen lopuksi merkittävää hyötyä siihen nähden, että sijoittaisi vain normaalisti säännöllisesti kuukausipalkkatuloja?
1 tykkäys
Miten päädyit tähän?
Typolla tietysti, tarkoitin tuota aikahaarukan yläpäätä eli seitsemää vuotta.
Onko millaisilla ehdoilla ja mistä saatu rahoitusta yrityksille kiinteistöliiketoiminnan hankkimiseen. Näillä spekseillä mm. Finnvera on pois laskuista kun ei rahoita tällaista bisnestä.
Pohdiskeltu tässä porukalla jo jonkin aikaa kokonaisen kerrostalon ostamista. Kohde tulisi olla kassavirtaa tuottava, joten velan lyhentäminen onnistuisi tulorahoituksella.
Verotuksen ja riskienhallinnan vuoksi omistus tulisi luultavasti perustettavan yhtiön nimiin. Jokaisella osakkaalla oma yhtiö.
Onko kokemuksia? Millaisilla ehdoilla voi odottaa rahoitusta yhtiölle irtoavan jos panttina on yhtiön omistamat kiinteistöyhtiön osakkeet? Laina-aika? 7v? 10v? 15v?
Paljonko on vakuusarvo? 50%? 60%? 70%??
Täysin tapauskohtainen harkinta, osaa pankeista tällainen riski ei kiinnostane, osaa voi kiinnostaa aloittaa alustavat neuvottelut. Kerrostalo taantuvalla paikkakunnalla tai muuten syrjäisellä sijainnilla, vakuusarvo voi olla 0%. Jos asuntoihin on tulossa 10-20 vuoden kuluttua putki-, julkisivu-, sähkö- ja parvekeremontti ja lisäksi paalutus kustannusarviolla 70 000 euroa per asunto, vakuusarvoksi järkevää arvioida 0%. Jos kohde ei ole huippukohde hyvällä sijainnilla ja vuokralaisten riittävyys tulevaisuudessa siten turvattu, olette yksittäisenä velallisena pankin näkökulmasta kauhea riskikeskittymä. Pankki ei missään nimessä halua nähdä velallisen kaatuvan korkojen noustessa tai muiden ongelmien ilmaantuessa ja tällaisen ongelmakerrostalon sitten päätyvän pankin omistukseen.
Jos löytyy ulkopuolisia vakuuksia lisäksi reilusti, sitten korkoa voi saada ehkä järkevälle tasolle. Laskelmia ja kohdetta tuntematta ei pysty mitään tarkempia tietoja muuta kuin arvailemaan.
4 tykkäystä
Kuinka isoa ylituottoa mahdat odottaa tuolla ajoitusleikillä verrattuna säännöllisiin ostoihin hinnasta välittämättä?
Lienet tietoinen noista laskuharjoituksista, jotka näyttävät kuinka aniharvoin tuollainen taktiikka historiallisen datan kanssa on toiminut, edes vaikka tietäisi etukäteen parhaat dipit?
3 tykkäystä
Itsella llisi 100k osakelaukku, pankkeja ei kiinnosta ollenkaan, kun kyselin 100k lainaa 160k asunnon ostoon. 60k siis kateista.
1 tykkäys
Kiitos asiallisesta vastauksesta, jotain tällaista laskeskelinkin.
Omalta osaltani tilanne on se, että vapaita vakuuksia on heikosti, mutta jos saan edes 30% lainaa osakkeita vasten, olen ok tilanteessa. Käteistä ja osakkeita löytyy ja voin niitä tarvittaessa realisoida.
Muulla porukalla on tuoda pöytään rahoitusta, vakuuksia, rakennusosaamista ja itselläni lisäksi talous-/rahoitusosaamista.
Täytyy laatia sitten h-hetkellä pankeille muutama powerpointkalvo jossa hanketta tuodaan esiin numeroin ja best/worst/neutral -skenaarioin.
1 tykkäys
Laita Googleen “Ovaro Collector korko”. Ovarolle yksikään kivijalkapankki ei ilmeisesti suostunut antamaan lainaa, joutui turvautumaan pikavippipankiksikin profiloituneen Collectorin puoleen ja saivat noin 5 vuoden lainan reilulla 5% korolla. Tämä siis nollakorkoaikana tehty lainasopimus, nyt koroissa nousupainetta. Tuosta voinee jotain haarukoida lainan hinnasta jos teillä on yhtä hyvät/huonot vakuudet tarjota pankille. Ovarolla riski oli hajautettu kerrostaloportfolioon (huonoilla sijainneilla toki), teillä olisi ilmeisesti vain 1 kerrostalo vakuutena eli pankille isompi riski. Jos lainakorko olisi 5%, niin ei tuosta sijoituksesta mitään kultakaivosta kyllä saa, riittääkö vuokrakassavirta edes korkoihin niiden noustessa, lainalyhennyksiin ainakin huonosti.
Itsellä tavoitteena sijoittamisessa ja sijoituslainassakin on oma taloudellinen riippumattomuus ja oman ajan täydellinen haltuunotto. Jos hankitte kerrostalon, jossa 40 vuokralaista, tuo vuokralaishallinta on täysipäiväinen työ. Joku vuokralainen vaihtuu joka kuukausi, joku asukas aina soittaa ja kysyy/pyytää tekemään jotain, vuokrarästejä tulee, häätöjäkin ehkä käräjäoikeuden kautta, jatkuvaa pintaremontointia, tulevien isojen remonttien suunnittelua, piha-alueen hiekoitusta/lumenluontia, siivousfirman palkkaamista, jonkun pitää toimia puolipäiväisenä vuokralaissihteerinä ja isännöitsijänä… Tämä ajankäyttö pitää laittaa kuluna mukaan sinne exceliin tuntihintana kun pohditte, että tuleeko tästä yhtälöstä järkevää tuottoa vai ei riskit huomioiden. Jotain yllättäviä menoeriä tulee myös aina.
Tuo yllä kerrottu on juuri sitä, mistä itse yritän päästä kokonaan eroon, en halua työlistallani olevan koko ajan 100 asiaa. Eli en halua, että puhelin soi koko ajan ja joku pyytää tekemään jotain. Pörssiosakesalkku on siitä ihana, että puhelin ei koskaan soi sen takia ja se ei pyydä tekemään mitään, kasvaa vain itsestään korkoa korolle. Toki markkinaa pitää seurata, mutta onnistuu silloin kun itseäni kiinnostaa.
Lisäys: tarkoitus ei ole dissata ideaanne, mutta muistakaa huomioida myös sijoitukseen liittyvät ikävämmät asiat, jotta eivät tule yllätyksenä myöhemmin.
15 tykkäystä
Kiitos kommentista, en pitänyt sitä lainkaan dissauksena vaan hyvänä kommenttina.
Tässä ostokohteena olisi kokonainen yhtiö jossa kaikki ”työt” hoidetaan jo nyt markkinaehtoisesti, ei omistajan selkänahasta. Eli omaa työtä olisi ns. paletin johtaminen hallitustasolla. Ja tokihan sitä voi iltapuhteina jonkun pintarempan itsekin tehdä jos ei muuta tekemistä ole. No, ehkei, kun porukassa mukana mm. rakennusliike.
Oma osuuteni olisi lähinnä olla mukana sijoittajana ja mahdollisesti taloudellisena neuvonantajana tarvittavissa määrin. Kokemusta alalta on talouden hallinnan näkökulmasta melko paljon.
Pidän tuota 5%:n korkoa tässä tapauksessa aivan ok tarjouksena, sillä lainan osuus olisi joka tapauksessa luokkaa 30-50%:a koko osuudestani ja summat kohtuu hallittavia. Lainaa ottaisin lähinnä siksi, ettei oma likviditeetti turhaan vaarannu. Tuon 5% lainan saan vaikka santanderilta jne… senkun vaan sitten svoppaan sen Oy:öön.
Onko joku pantannut OSTia sijoituslainan vakuudeksi? Meneekö kaikilla lainan antajilla osakesalkku/-tili aina lukkoon silläkin tavalla, että sinne ei saa lisättyä rahaa tai osakkeita jos arvostukset laskevat?
Olen ostellut nyt kurssien laskiessa osakkeita, harmikseni OST:lle ja nimenomaan osingonmaksajia. Harmikseni siis sijoituslainan kannalta vaikka osingot tulevatkin kivasti kiertoon verottomana.
Mietin vaihtoehtoja miten ottaa luottoa käyttöön jos kursseja vielä otetaan alas enemmänkin.
a) Ostan ostille ja panttaan sen lainaa vastaan. Ostan lisää osingon maksajia AOT:lle jolla voi osittain maksaa sijoituslainaa. Hyvänä puolena riskien kannalta tässä on se, että OST:n arvo jopa nousee vaikka kurssit hieman laskisikin, osinkojen takia. Ei siis isointa riskiä pakkomyyntiin, joskin osingot tulee pääsääntöisesti kerran vuodessa.
b) Ostan nyt uudet osakkeet pelkästään tyhjälle AOT:lle joka sitten lopulta lainan pantiksi. Lainarahat OST:lle. Tällöin OST olisi “nostovapaa”, ei lukossa, joskin se ei ole ikinä suositeltavinta.
Lainaa ajattelin ottaa joka tapauksessa maltilla, alle lainoitusarvon. Kai se menee niin, että jos lainoitusarvo osakesalkulla on esim. 10k ja nostat lainaa 8k, niin salkussa on 20% laskuvaraa ilman myyntitarpeita?
1 tykkäys
OSTin osakkeita ei voi käyttää lainan vakuutena lainkaan. Vain AOT puolella tuo onnistuu, eli vaihtoehto b) onnistuu ainoastaan.
2 tykkäystä
Nordealla onnistuu myös OST.
1 tykkäys
Tämä on mielenkiintoinen lisätieto. Oisko tarkempia ehtoja? Toimiiko joustavasti kuten Nordenetillä eli siten että panttina olevat osakkeet voi vaihdella dynaamisesti sitä mukaa kun ostaa / myy osakkeita. Vai onko panttina olevat osakkeen fiksattu? Entä voiko velaksi ostettuja osakkeita käyttää vakuutena kuten nordnetillä?
Nordnet ainakin väittää että rajoitukset johtuu lainsäädännöstä ja jos näin niin ei kai Nordealla voi olla toisin:
Tiedustelin Nordealta vahvistusta tästä, näin ovat minulle aiemmin viestissä kirjoittaneet. Kerron kun saan vahvistuksen.
Kauppaa osakkeilla ei (tietenkään) voi käydä vaan salkku on lukossa panttauksen ajan.
No mietitääs ny hetki; Verottaja antanu meille köyhille tälläisen verojenmaksun lykkäämistyökalun (OST). Salkun edelleenpanttaaminen mahdollistaisi tilanteen jossa verottajalta jää aiempina vuosina ”lainaamansa” pääomatuloverot kokonaan saamatta, koska salkku lainan vakuutena. Ilman vipua verottajan saama veromäärä kuitenkin nousee pitkällä aikavälillä.
Jos OST vivuttaminen olisi mahdollista, olisi se kyllä iso töppi lainsäätäjältä.