Jos asia olisi näin, olisi syytä tehdä myy-nosta-osta veivaus. Myytäisiin Sampoa 30k:lla, seuraavalla sekunnilla nostettaisiin 30k omalle tilille ja sitä seuraavalla sekunnilla ostettaisiin velkapääomalla Sampoa samaan hintaan 30k:lla takaisin. Salkun koostumus pysyisi muuttumattomana tilanteeseen, jossa vain nostettaisiin 30k ulos ilman veivauksia, mutta verottaja tykkäisi? Ettei tilanne olisi liian helppo mukaan astuisi kauppojen käsittelyajat:
“Kun myyt osakkeen Helsingin pörssissä esimerkiksi arkimaanantaina, kaupan selvityspäivä on kaksi pankkipäivää myöhemmin eli keskiviikkona, jolloin myös myynnistä kertyvät varat tuloutetaan tosiasiallisesti kaupankäyntitilillesi, vaikka ne näkyvät salkussasi heti myynnin tapahduttua.”
Kenen rahoja nyt sitten nostettiinkaan omalle tilille? Tämä oli retorinen. Mielenkiintoinen pohdinta kertakaikkiaan
Ihan mielenkiintoinen skenaario, mutta eiköhän tuossa(kin) noudateta ns. fifo periaatetta, eli tapahtumien järjestyksellä on merkitystä.
Oletetaan, et kyseessä on aot.
Myyt 30k. Syntyy verotettava tapahtuma, jossa hankintahinnasta riippuen maksat veroja.
Nostat 30k. Jotkut pankit antaa rahat heti käyttöön, vaikka selvitys ja tuloutus on vasta kahden päivän päästä. Oletetaan, että rahat eivät ole käytettävissä ja nostat lainaa. Olet pankille pystyssä 30k.
Ostat Sampoa 30k lainalla jonka juuri otit. Salkussasi on taas 30k Sampoa ja olet edelleen 30k velkaa pankille.
Parin päivän päästä myynti tuloutuu ja voit maksaa lainan pois tai tehdä rahoilla mitä huvittaa. Tämä on omaa rahaasi, ei lainaa.
Vaikka toimenpiteillä on vain sekunti välissä, juridiset ja sopimukselliset tapahtumat merkitsevät.
Lain mukainen verotettava myyntitapahtuma.
Sopimuksen mukainen luottolimitin käyttö.
Lainan käyttö tulonhankkimistarkoituksessa.
Myyntirahojen tilitys selvityspäivänä T+2.
Tämä oma veikkaukseni siitä miten verottaja asiaa tulkitsee.
Jeps, mutta kuten todettua, ei lainan nosto eli “ulos ilman veivauksia” tee siitä lainasta sijoituslainaa vaan vasta sen käyttö.
En edes tiedä miksi osallistun juupas, eipäs -keskusteluun, mutta kuten mainitsit eli jos salkussa on 100k arvosta osakkeita, niin jos myyt 30k niin pääoma on sun ja voit käyttää mihin vain.
Jos tuosta 100k pääomasta 30k on velkaa ja 70k omaa rahaa, niin 30k myynnissä Nordnet taitaa kuittauttaa velan automaattisesti eli silloin sinulla on 70k omaa rahaa ja 0 velkaa (ja näin tuon 30k osalta sinulla ei ole vapautta valita maksatko lainaa pois ja siirrätkö muualle.)
Mikäli sitten nostat tästä uudestaan lainarahaa 30k, ja laitat 15k osakkeisiin, ja 15k omalle tilille bilettämiseen, on vain 15k sijoituslainaa ja 15k kulutusluottoa.
Sama liittyy rahan siirtämiseen pankkitililtä ja myydäkö vaiko eikö myydä osakkeita ja nostaa lainaa. Tapahtumahistoriasta sen suhteellisen suoraan näkee mihin luotto on käytetty, mikä ratkaisee velan verokohtelun.
Huh huh mitä sisältöä tänne tulee. Viinaan ja naisiinkin on mennyt kohta jo sen puoli miljuunaa!
Pakko harrastaa sen verran lähdekritiikkiä, ettei edes yritä näitä kahlata läpi. Lopputulema sinällään kyllä kiinnostaa, jos johonkin yhteisymmärrykseen lopulta päästäisiin. Tosin taidan sijoituslainat kiertää esim. Nordnetilla kaukaa, kun korkoprosentti nousee kuin aurinko aamuisin. Takuuvarmasti ja aika haipakkaa.
Tällä hetkellä pikaisen silmäilyn jälkeen olen itse vaiheessa euro on euro ja lainattu euro on lainattu euro, mutta mitä tästä kaikesta ajattelee verottaja!?!?!
No niin näyttää olevan. Ja tätä väärää tietoa levitetään totuutena täällä, vaikka Nordnet ja verottaja on tästä ihan selvästi eri mieltä. Miinuksella oleva Nordnetin saldo on tulonhankkimisvelkaa jos se käytetään tulonhankkimiseen. Jos ei käytetä niin se menee “muu velka” - kategoriaan, jonka korot eivät ole vähennyskelpoisia. Tuo on hyvin yksinkertaista eikä siihen tarvita sen enempää esimerkkejä.
Voiko tätä enää yksinkertaisemmin kirjoittaa? Kenenkään oma mielipide tai esimerkkilaskelma ei poista sitä tosiasiaa, että tämä menee juuri tällä tavalla. Se on jokaisen oma asia korjaako näitä veroilmoitukseen. Jos 200k luottoa käyttävä nostaa esim 2k televisioon niin kiinni jäämisen riski lienee olematon.
Tämä merkittävä väärinkäsitys on siis sinulla ja ilmeisesti muutamalla muulla.
Tämä on täyttä puppua. Keskustelusta (ja Nordnetin ohjeista) pitäisi käydä jo ilmi, että lainaa voi ottaa muuhunkin kuin sijoittamiseen. Jos haet luottolimiitin käyttöön ja nostat saman tien osan tai koko lainoitusarvon verran omalle tilille humputuksia varten niin et ole hankkinut lainalla osakkeita vaan olet nimenomaan käyttänyt lainaa muuhun kuin sijoittamiseen.
Niin, olisi se erikoista jos tuhansia kauppoja vuodessa tekevän treidaajan tulisi kulloinkin nostoja pankkitililleen tehdessään muistaa katsoa onko AOT saldo noston hetkellä miinuksella, vai plussalla. Tarkoitan siis tilannetta jossa kauppoja päivässä syntyy kymmeniä ja tilin saldo on päivän sisällä välillä miinuksella, välillä plussalla. Sitten tehdään nosto kivijalkapankkiin ja nyt riippuen oliko AOT:n saldo noston hetkellä negatiivinen vai positiivinen vaikuttaisi siihen nostettiinko omaa rahaa, vai nordnetin luottoa . Tilanne voi siis olla se että nostettiin omaa rahaa vaikka päivän päätteeksi nordnetin saldo näyttää -100k. Kunhan noston hetkellä käytiin plussalla . Ja kaikki nämä kaupat selvitellään vasta muutaman päivän päästä.
Ongelmahan tässä on täysin eri näkökulma talouteen reaalimaailmassa. Todellisuudessa ei ole olemassa “korvamerkittyä” rahaa, lopulta tase on ainoa millä on merkitystä. Tämän kun ymmärtää, on (ainakin oman) talouden ymmärtäminen paljon helpompaa, vain lopputulos siis isossa kuvassa ratkaisee.
Valitettavasti verottajan (kuten osan palstalaisistakin) tulkinta perustuu kuitenkin yksittäisiin transaktioihin. Niillä ei mielestäni kuuluisi olla ratkaisevaan merkitystä lopputulokseen, mutta minun mielipide ei taida asiassa painaa sen enempää kuin maalaisjärkikään. Jos/kun verotuspäätökset perustuvat yksittäisiin transaktioihin, eikä kokonaisuuteen, on luonnollisesti lopputuloksena koomisen näköisiä liikkuja veroituksen motivoimana ja ratkaisematon juupas-eipäs väittely, kuten esimerkit yläpuolella todistavat.
Ainakin itsellä on sen verran tiuhaan nostoja ja panoja ja jatkuvasti tili miinuksella, että melko mahdotonta erotella jokaisen euron elinkaari erikseen.
Onko foorumilta ketään hakenut ja saanut sijoitusluottotarjouksia viime aikoina? Ja millaisilla vakuuksilla on oltu liikenteessä?
Itsellä on superluotto, mutta en saanut sen limiittiin muutama kuukausi sitten korotusta. Lisäksi matalampi vipu siellä palkittaisiin matalammalla korolla. Joten katselen tässä vähän muita vaihtoehtoja kylkeen.
Mitenkäs sijoitusasunnon lainan uudelleenjärjestely toimii, ja lähinnä verotuksen näkökulmasta. Eli jos on maksanut sijoitusasunnon velan suurimmaksi osaksi (esim. velan osuus 20% asunnon arvosta) ja haluaisi käyttää sitä osakkeisiin tai humputteluun vaikka niin voiko sen velan järjestellä uusiksi niin että se on vaikkapa 50% asunnon arvosta?
Soitin aikoinaan Osuuspankkiin, että voiko sijoituskämpän sijoituslainaa järjestellä uusiksi kun olen lyhentänyt sitä liikaa, velan euromäärä lähestyy nollaa. Olisin siis halunnut vähentää asunnon omarahoitusosuutta ja nostaa lainoituksen takaisin jonnekin 50% paikkeille kuten sijoitusasuntoskenessä on lähtökohtaisesti järkevää. Eli juuri se kysymys mitä itse ilmeisesti tässä nyt pohdit.
Osuuspankin naisen vastaus puhelimessa: ei onnistu suoraan ehdottamasi sijoitusasuntolainan nimellä. Lainaa voidaan kyllä järjestellä uudelleen, mutta silloin laina muuttuu sijoituslainaksi osakkeisiin ja marginaalisi tuplaantuu jos lainaa ylipäänsä hyväksytään. Tai jos humputtelet, kyseessä on verovähennyskelvoton kulutusluotto (jonka vakuutena on sijoitusasunto) järkyttävällä korkomarginaalilla.
Epäilin, että onko kyseisellä henkilöllä oikeaa tietoa. No, soitin sitten Hypoon ja kysyin, että eikö tosiaan sijoitusasuntolainan lainamäärää voi nostaa ylöspäin kun olen nyt maksanut lainaa liikaa pois ja en haluaisi sijoituskämppää pitää 0% lainoitusasteella. Yllätyin täysin, sielläkin sanottiin, että ei lähtökohtaisesti onnistu. Pankista ulos nostetun uuden rahan todellinen käyttötarkoitus ratkaisee lainan ehdot ja marginaalin.
Onko tässäkin pankkilainsäädäntö tai Fivan säännöt taustalla, yksityiskohtia en tunne. En alkanut selvittämään asiaa tarkemmin kun lainamarginaalin tuplaantuminen/triplaatuminen ei kiinnostanut siinä vaiheessa.
Mutta voit siis myydä sijoituskämppäsi, maksaa lainan pois, ostaa naapurirapusta toisen sijoituskämpän ja siihen Osuuspankki ja Hypo myöntävät sijoitusasuntolainan edullisella marginaalilla sen enempää asiasta kyselemättä! On tämä välillä vaikeaa ymmärtää, jotkin pankkilainsäädännön ja pankkien valvonnan yksityiskohdat tämän aiheuttavat luultavimmin.
Asia ei ole siis yksinkertainen, kannattaa varautua vastoinkäymisiin jos lähdet asiaa viemään eteenpäin.
Asuntolainalla ostetaan asuntoja. Ja käytännöt ovat tosiaan kiristyneet. Ennen vanhaanhan sen vanhan kämppälainan kylkeen saattoi ottaa vaikkapa lainan keittiöremppaa varten. Enää ei onnistu, vaan pankit tarjoaa erillislainaa ratkaisuksi. Peruskorjauslainojen kohdalla tilanne sentään taitaa olla joustavampi edelleenkin.
Kiitos hyvästä vastauksesta! Näin juuri arvelin (pelkäsin) asian olevan.
Onko täällä sellaisia asuntosijoittajia, jotka ovat ostaneet lisää asuntoja (tai asunnon) ja siinä vaiheessa pystyneet järjestelemään lainat niin että aiemman omistuksen kohonnut omarahoitusosuus saadaan alemmaksi?
Ei ole. Ei pankki ala asuntolainan puitteissa palauttaamaan rahaa velalliselle, ja sitten nostamaan vanhojen lainojen pääoma-summaa. Toki velattomaan kämppään voi aina ottaa käänteisen asuntolainan, mutta sehän on nimestään huolimatta vain vakuudellinen luotto, ja korkotasoltaan tuskin kovinkaan houkutteleva.
Asuntosijoittamisen kannalta on aivan se ja sama, että paljonko yksittäisten lainojen velka-aste on. Kokonaisuus ratkaisee. Ja silloin aiempaa asuntovarallisuutta on helppo hyödyntää uusissa lainoissa omarahoitusosuuden korvaajana. Itsekin ostelen kämpät 100 % lainarahalla, hyödyntäen aiempien asuntojen vapaata vakuusarvoa. Noin se kokonaispaketin laina-aste saadaan nostettua taas korkeammalle. Ja sitten taas kohti seuraavaa asuntoa, kun asuntolainojen liika lyheneminen alkaa ahdistamaan.
Hei, saisinko täältä asiantuntevaa vastausta. Case salkku oli keväällä vahvasti lainoitettu NN luotolla. Vakuusrvo ei meinannu riittää (ja ei olisi riittänytkään ilman lisälainaa) salkussa ja jouduin hankkimaan lisää käteistä salkkuun Nordean joustoluottolainalla (vakuudeton kulutusluotto), jotta NN ei ala pakko realisointeihin. Kysymys kuuluu, että saako NN lainan lisäksi tämän Nordean kulutusluottolainan vähentää tulonhankkimislainan kuluina? Nordean laina on käytetty 100% NN salkun lainoitusasteen laskemiseen (ei kokonaan poismaksamiseen). Ja saako vähennyksen huomioida myös Nordean lainan nostopalkkion ja kk-lainanhoitomaksut? Jos jollakin on tähän faktaperusteista tietoa, niin arvostaisin. Minua ei kiinnosta onko verottajalalla aikaa tutkia asia, vaan haluan varmistua, että vähennys menee oikein tuon Nordean joustoluottolainan (kulutusluotto) kulujen vähennyskelpoisuuden osalta.
Kysymys ei ole helppo, sillä yksityiskohtaista sääntelyä asiasta ei ole. Kaikki kulminoituu kysymykseen, onko tuossa Nordean joustoluotossa kyse tulonhankkimisvelasta.
Tulonhankkimisvelkaa on velka, joka kohdistuu veronalaisen tulon hankintaan (TVL 58 §:n 1 momentti).
Lähtökohtaisesti usein ajatellaan, että kulutusluotto ei voi olla tulonhankkimislainaa, mutta verottaja kyllä itsekin toteaa että luoton nimi tai ehdot eivät vaikuta asiassa, vaan pelkästään luoton tosiasiallinen käyttötarkoitus.
Tässähän teknisesti ottaen on maksettu uudella velalla NN tulonhankkimisvelkaa pois. Onko uusi laina nostettu tulon hankkimiseksi. Tilanne on lievästi tulkinnanvarainen, mutta näkisin kyllä niin, että jos voit osoittaa suoran yhteyden (päivämäärät, euromäärät) joustoluoton nostamisen ja NN luoton poismaksun kanssa, niin kyllä tulonhankkimisvelan uudelleenjärjestelynä minä tuota pitäisin.
Pitäisin myös hyvin mahdollisena, että joudut asian pyynnöstä perustelemaan verottajalle, ei välttämättä mene ilman selvitystä läpi, kun ensi sijassa näyttäytyy pankin ilmoituksen mukaisesti kulutusluottona.
Ja jos siis on tulonhankkimisvelka niin ilman muuta kaikki sen kulut ovat suoraan vähennyskelpoisia.
Nordean laina käytetty periaatteessa sijoittamiseen, joten sijoituslainan korkovähennys koskenee myös tätä, Hiukan kimurantti tapaus ja ehkä varmistais tän asian ihan verottajalta?
. Tilanne voi siis olla se että nostettiin omaa rahaa vaikka päivän päätteeksi nordnetin saldo näyttää -100k. Kunhan noston hetkellä käytiin plussalla