Oleellisin asia on turvamarginaali, eli että esim. Nordnet tapauksessa tilanne ei päädy koskaan pakkomyyntiin huonoimmalla mahdollisella hetkellä. Se pitää huomioida ja laskea tarkkaan.
Sijoituslaina soveltuu “tylsään” sijoittamiseen, kuten osinkoyhtiöt tai poikkeustilanteisiin markkinoilla, kuten vaikkapa korona-romahdus.
Olen aloittanut vivun käytön salkussa 2019, aluksi maltillisesti kultatasolla ja sitten kasvattanut pikkuhiljaa, 2020-2021 alkaen hopeatasoilla ja viimeiset vuodet 2022 lähtien käytännössä 70-100%:a siitä mitä nordnetin sallii salkulleni. Luottorajaan olen hakenut varallisuuden kasvun johdosta kaksi kertaa korotuksen, kun vipu on alkanut jäädä omaan makuuni liian pieneksi. Jatkuvan säästön ja alkuvuosien hyvien tuottojen takia vivutusaste on siis kasvanut sekä euromäärissä, että suhteellisesti huomattavasti.
Aluksi fiilis vivulla sijoittaminen toi hurmion yhdessä onnistuneiden osakevalintojen (esim QT) kanssa, että vivuilla sai mahtavaa tuottoa pari vuotta. Mutta viimeistään 2022 tuli erittäin kova tuskanhiki otsaan kun tuli koettua vivulla myös alamäki (jälleen esim QT). Pahimmillaan jouduin ottaa 2022 alussa yli puolen vuoden palkan verran kulutusluottolainaa toisesta pankista ja siirtämään nordnettiin vakuudeksi, ettei osakkeet mene nordnetissä lunastukseen (kun sielläkin yli bruttovuosipalkan verran velkaa). Nordnet luoton osakkeiden vakuus arvot loppui siis salkusta kun kasvurakettien arvostukset tuli tonttiin. Oli todella lähellä, että juuri kun markkinat/osakkeeni oli pohjilla, niin olisin joutunut myymään osakkeeni kaikkein pahimpaan aikaan. Oli hyvinkin katala fiilis ja kokemus erityisesti koko tuon 2022 kevään ja kesän (meinasi usko loppua, mutta maltoin pitää osakkeeni pääosin). Loppuvuosi 2022 alkoi sitten helpottaa, että tästä selvitään ja 2023 alussa sain toisen pankin lainan viimein maksettua. Sen jälkeen ja nyt tilanne on taas Nordnet salkussa hallussa ja hissi toimii vaihteeksi (onneksi) ylöspäin. Kiitos onnistuneiden osakevalintojen ja luoton, joka on taas aikalailla tapissa 
. Mutta oma markkinanäkemys on, että omien osakevalintojeni (+lisäostot 
) kuoppa on takanapäin, niin voin nyt hyvin mielin istua seuraavaan nousumarkkinoihin (ja koronlaskuihin) lähdettäessä hyvin isonkin vivun kanssa. Kunhan vaan ensi kerran onnistuisin ajoissa vähentämään lainoitusasteen salkussa riittävän alas ja riittävän ajoissa:wink:
Laitan vuosituotot tähän alle lähinnä kuvaamaan toteutunutta vuoristorataan salkun arvon muodon muutoksissa. Siitä voi pohtia miltä omalla bruttopalkalla / sijoitusvarallisuudella on mikäkin vuosi tuntunut istua vivutetun salkun kanssa. Tuottohistoria on ollut paikoin erittäin hyvä onnistuneiden osakevalintojen johdosta, osin kiitos voimakkaan vivutuksen. 2022 oli kammottava. Eli kyse alla vain salkusta, jossa on ollut superluotto. Voin kokemusta kertoa, että en suosittele heikkohermoisille lähellekkään maksimilla vivutttamista (tuo -58% 2022 on koko vuoden lukema, keväällä 2022 tilanne oli vielä selvästi pahempi). Mutta 10-20%:n lainoitusaste vielä menee ja sopii huomattavasti useammalle henkilölle 
.
2024: +46%
2023: -10%
2022: -58%
2021: +61%
2020: +67%
2019: +46%
Huh, tekisi mieli kysyä, että kuinka nukuit yösi vivun ollessa tuolla lähempänä 100 %:ia lainoitusarvosta? Mutta joka tapauksessa ihan mielenkiintoinen raportti.
Koska itse olen ikipessimisti, niin en oikein tiedä pitäisikö hesulin pörssissä uskoa lähestyvään nousumarkkinaan, vai siihen että seuraavaksi nähdään globaali korjausliike, joka vetää kurssit reippaasti alaspäin.
Hieno kirjoitus vivuttamisen vaaroista. Itse mennin pitkään samalla nordnet kultatasolla. Sitten kun korot nousivat niin kulta, hopea, pronssi/private etuuden korko alkoivat olemaan niin lähellä toisiaan että “osinkorahojen” sekä palkan turvin maksoin pois muut luottot (asunto-, sijoitusasunto-, vapaa-ajan asunto) ostaen samalla uusia osakkeita luotolla. Näin pikku hiljaa kaikki luotot olivat muuttuneet nordnetin sijoitusluotoksi (saa vähentää korot verotuksessa). Ajattelin että järkevä veto. No parisen viikkoa sitten kun pörssit niiasivat rajummin ja salkun vakuusarvo tipahti muutamassa päivässä kymmeniä tuhansia niin ajattelin että ehkäpä tässä pitää neuvotella jokin luotto valmiiksi vakuuksia vastaan pahan päivän varalle. No ensinnäkin yllätti se että tapaaminen pankkiin onnistui aikaisintaan kolmen viikon päähän… Sitten positiivinen luottorekisterin ansioista he näkevät minun nordnet limiitin joka 500k niin ilmoittivat että periaatteessa eivät edes myönnä minulle uusia lainoja koska laskevat niin että limiitti olisi tapissa ja eivät huomioi laskelmassa ollenkaan osinkotuloja!!! Minulla siis velaton omakotitalo, sijoitusasunto ja vapaa-ajan asunnosta puolet (vanhemmat omistavat toisen puolen). Kassavirran puolesta pystyisin 2-3k maksamaan kuukaudessa lyhennyksiä nykyisen nordnet korjojen päälle jos siis luottoa saisin. No ehkäpä selvittelen vielä toisesta pankista ja mahdollisesti sitten pitää tipauttaa nordnet limiittiä luoton määrään joka käytössä (350k) niin ehkä se voisi tilannetta vähän muuttaa. Jos kulta- ja hopea tason korkot nordnetillä laskee niin myös sen takia tekisi mieli luottoa lyhentää että pääsisi pienemmille koroille.Nyt jälkeen päin mietittynä olisin jättänyt esim. asuntolainan maksamatta ja olisi vähemmän nordnet luottoa niin ei olisi pelkoa siitä että jos osakkeet kunnolla rytisevät niin joutuisin kokemaan pakkomyynnit. No salkku kestää edelleen jonkun 20-30% romahduksen ennen kuin niin kävisi mutta itse en pidä sitä mahdottomana meinaan jos rapakon takana rytisee niin se väittämättä osuu myös omaan salkkuun joka täysin suomipapereita (vaikkakin arvostukset mielestäni ovat nyt jo suhteellisen matalalla).
Toki Sjoituslaina oli laskun alkaessa lähempänä ”vain” 70%:a ja nousi 100%:n vasta kun kurssit laski. Muutamia öitä kyllä hieman valvotti kun lainoitusarvo alkoi lähestymään 100%:a. Joka päivä piti herkällä seurata miten pörssi kehittyy ja riittikö pörssin sulkeutumisen jälkeen salkun vakuusarvot. Lasku ei ollut kerta rysäys, joten joitakin pieniä positioita onneksi sain myytyä vielä ihan järkevään hintaan ihan laskun alettua. Samoin kk- säästöt palkasta toivat pientä tekohengitystä hetken ennen kuin rysähti vakuusarvot alle lainan. 20-30%:n laskuun olin ihan tarkoituksella varautunutkin, mutta inflaation / korkotason vaikutus suurimman omistukseni eli QT:n markkina-arvon laskuun oli kuitenkin huomattavasti kovempi johon olin itse osannut/ymmärtänyt varautua. Arviolta 1-2 vko ennen kuin vakuusarvot loppui tajusin itse, että näin tulee oikeasti varmuudella käymään ennemmin tai myöhemmin tätä laskumarkkinaa. Siksi ehdin selvittää vaihtoehtoja omasta ja muista pankista ja sain tehtyä itselle selvän suunnitelman, että se päivä kun lainoitusarvot alkaa paukkua, niin minulla oli käytännössä tiedossa, että miten saan per heti (samana päivänä) nostettua tuon puolen vuosipalkan suuruisen kulutusluoton pankista ja siirrettyä ison erän paikkaamaan Nordnet luoton vakuusarvot kuntoon.Itse asiassa tuon kulutusluoton korko ei edes ollut vielä tuolloin kovin paljoa nordnetin korkeinta korkoa isompi. Ja molempien lainojen kulut sain kuitenkin verotuksessa vähennettyä. Siksi nostin tarkoituksella kulutusluottoa hyvin reilusti, jotta salkkuuni syntyi hyvin liikkumavaraa, että se kestäisi tarvittaessa vielä uuden useamman kymmenen prosentin laskun. Tämä peliliike (ja lainoitusaste yhteensä) tosin saattaisi nykyään olla vaikeampi positiivisen luottorekisterin takia.
Tiedostan toki, että jos rysäys (tai vielä kovempi inflaatio ja korot) olisi toteunut, niin en välttämättä olisi selvinnyt tästä kuivin jaloin.
Yhteenvetona opeista, että velkavipu vaatii kyllä hermoja (kannattaa aloittaa aluksi maltilla ja totutella miltä velan kanssa tuntuu elää markkinoilla) ja sitten hyviä varautumissuunnitelmia kannattaa olla mietittynä takataskussa, jos tilanne alkaa heiketä. Mitä paremmin olet omat varautumissuunnitelmasi tehnyt, niin sitä helpompi on toimia silloin kun pitää ja kun tilanne heikkenee.
Näin kävi itsellänikin. S-Pankki oletti Nordnetin luottolimiitin rajan olevan tapissa, vaikka se ei ollut sitä likimainkaan. Sinänsä hassua, sillä eihän asiakkaan luottokorttienkaan oleteta defaulttina olevan tapissa… tuli aikamoisena yllätyksenä tämä.
Itselläni on nyt toisen asunnon (voitollisen) myynnin myötä se tilanne, että jäljellä on yksi velaton asunto eli ei ole asuntolainaa enää lainkaan sekä tilillä on sievoinen summa rahaa. Näin ollen talouden kokonaisvelkatilanteen ollessa todella hyvä olen uskaltanut käyttämään osakemarkkinalla maltillista velkavipua. Monihan sijoittaa asuntoihin ihan huoletta suurella velkavivulla, mutta osakemarkkinoille vivulla sijoittamista karsastetaan. Tavoitteena kuitenkin on pidemmässä juoksussa noin 110% sijoitusaste osakemarkkinalla.
Tämä pitäisi olla itsestään selvyys, mutta kysynpä varalta kuitenkin. Jos nostan nordnetin sijoitusluottoa ulos ja sijoitan sen välittömästi joka euron pörssin ulkopuoliseen yhtiöön, eikös tätäkin osuutta käsitellä yhtä lailla sijoituslainana?
Itse asiassa oletetaan. Tai siis huomioidaan, mikä on maksukyky, jos kaikki jatkuvat luotot olisivat tapissa.
Olikohan asuntolaina-ketjussa, josta tässä ihan lähiaikoina puhuttiin. Asiakkaalla on aiemminkin ollut velvollisuus ilmoittaa lainaa hakiessa muutkin luottonsa. Monilta on varmaan luottokortit unohtuneet, tai ”unohtuneet”. Nyt positiivisen luottorekisterin myötä nämä eivät jää huomioimatta. Voi sitten johtaa siihen, että luottokortteja pitää karsia. Monilla on näitä haettuna vähän sieltä sun täältä.
En ole mikään alan asiantuntija, mutta vaikea nähdä että tuossa voisi olla mitään ongelmaa verottajan puolelta jos pystyt esimerkiksi tilitiedoista näyttämään peräkkäiset yhtä suuret rahansiirrot, jossa raha siirtyy pörssin ulkopuolisiin sijoituksiin.
Joo näin sen oli ainakin kun joskus itse työskentelin pankissa. Eli kaikki limiitit huomioidaan olipa käytössä vai ei. Rapakon takana taas taitaa olla pikemminkin niin että mitä enemmän on limiittejä olemassa niin sen paree olettaen että eivät ole kaikki tapissa.
Kiitos hyvistä vastauksista. Onko vivulla sijoittaminen tehnyt sijoittamisesta myös mielenkiintoisempaa ja aktiivisempaa?
On. Mut ei silleen hyvällä tuottavalla tavalla. (2020 luku on ollut vähän haastava olla longina vivulla)
Sijoitusasuntolainoissa ei tule margin callia, kun asuntojen hinnat laskevat.
Itsellä tarkoitus vähentää vipua pikku hiljaa mitä nyt osingot ja palkkatuloista saa lyhennettyä. Toisaalta jos luottoa käytän niin sitten juurikin sijoittamiseen (auton vaihdot, asunnot käteisellä) niin saa korot vähentää verotuksessa. Tavoitetaso olisi se että normaali markkinatilanteessa vipua varsin kohtuullisesti 10-20% salkusta ja sitten kun markkinoilla rymisee oikein kunnolla niin sitten vivun voisi kasvattaa (tietysti jo osakekurssien romahtaminen nostaa vivun prosenttuaallista määrää mutta tämän lisäksi vielä lisää vipua. Jos kurssit on tullut esim. 50% alas niin sitten uskaltaa jo aika isolla vivulla mennä).
Anteeksi laiskuuteni, mutta kysyn silti.
Mulla on 100k laina, koron tarkistus on ensi kesäkuussa ja kokonaiskorko 4,5% nurkilla.
Pankistani suostutaan 200€ kustannuksella muuttamaan viitekorko 12kk euriborista 3kk vastaavaan.
Tsekkasin vaan, että 3kk euribor on korkeampi kuin 12kk vastaava, mikä on ymmärtääkseni jokseenkin poikkeuksellista.
Kaikesta huolimatta koron vaihtaminen 3kk korkoon vaikuttaa järkevältä, koska korko laskisi välittömästi pyöreästi noin 0,5
Olenko ihan hakoteillä ajatusteni kanssa vai onko hommaan fiksumpaa vaihtoehtoa?
Minulle pankki sanoi, että viitekoron vaihtaminen 12 kk → 3 kk euribor onnistuu ainoastaan korontarkistuspäivänä - joka sinun tapauksessasi on vasta ensi vuoden kesäkuussa. Oman kokemukseni perusteella ounastelen, ettet pysty muuttamaan viitekorkoa nykyisessä pankissasi ennen kesää.
Nordealla sanoivat, että onnistuu koska vaan maksua vastaan.
Laitoin toivomuksen 25.9 alkaen ja vastauksessa ei ainakaan mainitti etteikö se onnistuisi.
Pankkini on Aito Säästöpankki. Maksu tosiaan 200€ tingattuna.
Okei, mielenkiintoista!
Siinä tapauksessa voit laskea korontarkistuksen kannattavuutta suuntaa antavasti esim.
Nykyisen viitekoron tarkistukseen aikaa 9 kk.
Hinta viitekoron vaihtamiselle 200€.
100k lainalla 0,5 prosenttiyksikköä pienempi korko tuo 500€ vuosisäästöä
500/12 = 41,67€ korkosäästö / kk
41,67 x 9 = 375€ säästö ennen korontarkistusta.
375€ - 200 = 175€.
Koron tarkistuksia 3 kk euriboriin tulee ennen nykyisen viitekoron tarkistuspäivää joulukuussa sekä maaliskuussa. Mahdollinen viitekoron vaihto ei siten tuo “varmaa 175€ säästöä”, vaan mahdollinen säästö on joko suurempi tai pienempi riippuen mihin suuntaan 3 kk euribor liikkuu. Ja jos 12 kk euribor on kesällä edelleen pienempi kuin 3 kk, niin silloin 3 kk euriborilla maksaisi - ainakin tilapäisesti - enemmän korkoa kesästä eteenpäin.
–
Itselläni mietinnässä pitäisikö vaihtaa 3 kk euribor 12 kk euriboriin (asuntolainassa), kun ero viitekorkojen välillä on niin suuri ja 12 kk euriborin saisi lukittua ensi viikolla 3% tasolle.
200€ hinnalla se toisi todennäköisesti säästöä seuraavalle vuodelle, mutta mikäpä lienee korkojen ero vuoden päästä…
Tässä yksi ennuste. Ennusteet ehtivät muuttua vielä moneen kertaan ennen ensi kesää.
Pääsin aikaisemmin omissa suurpiirteisessä laskuissa osapuilleen samalle suuruusluokalle.
Sitä en kuitenkaan tullut ajatelleeksi, että ensi kesänä korontarkistuksen yhteydessä tilanne voi taas kääntyä päälaelleen ja maksankin enemmän 3kk korosta kuin 12kk.
Muuttujia on sen verran paljon, että taidan ottaa asian suhteen pienen aikalisän.
Kiitos hyvästä vastauksesta 
