Näin sen kyllä itsekkin nään. TIetenkin uusien kohteiden ostosta on tullut provikat sekä rahaston ostoista että myynneistä jotka vähenee jos hoiva ei mene eteenpäin, mutta kyllä itse nään että Baltia tulee näillä arvostuksilla lähinnä plussana. Pe/13 ei paljoa kasvua hinnoittele ja kun tässä vuotuinen osinkotuottokin on reilunpuoleinen niin kyllä tämä itsellä kallistuu lisäilyn puoleen.
3 tykkäystä
Olet oikeassa, että tuo kohdekentän laajennus antaisi jonkin verran pelivaraa. Toki kyllähän tuolla sektorilla on myös sama paine tuottovaatimuksissa, eli ei kauheasti anna enää lisää pelivaraa, noilla palkkioilla tulee se kuuluisa “naru vetävän käteen” jossain vaiheessa.
Titanium haluaisi ehdottomasti olla mukana konsolidaatiossa, ongelmana vain on kohteisen puute. Titaniumillahan on jo omaa retail-jakelua, eli tätä yhtiön ei kannata hankkia lisää. Lisämuskelia instikka/HNW puoleen olisi ainakin teoriassa ihan tervetullutta ja tämän avulla saataisi mahdollisesti lisävauhtia yhtiön varainhoitoliiketoimintaan (nythän Titanium on puhdas tuotetalo).Näitä kohteita on vaan tosi vähän tarjolla Titaniumille relevantissa kokoluokassa. Tuotepuoli olisi se loogisin laajentumiskohde Titaniumille. Ostaa joku tuotetalo, jonka tuotetta voitaisi rullata omaan asiakaskenttään. Laadukkaita tuotetaloja on Suomessa kuitenkin tosi vähän, mikä tekee myös tästä hankalan polun.
Isompien järjestelyjen osalta Titanium olisi varmasti valmis istumaan pöytään. Ongelmana on kuitenkin se, että vastapuoli tuskin kovin innoissamaan maksamaan Hoivarahastosta 20-30%/AUM hintaa. Mutta toki tämä M&A-optio on Titaniumissa mukana 
4 tykkäystä
Hallinnointipalkkio tulee suhteuttaa omaisuudesta saatavaan nettovuokratuottoon. Onhan se selvä, että tuo lähes 3% kiinteä fee on alle 5%:n nettokassavirrasta tosi paljon, vaikka vivutus olisikin optimaalisella tasolla (mitä se ei toki tällä hetkellä ole). Lisäksi T ottaa transaktiopalkkiot (2% kohteiden osto/myynti) sekä toistaiseksi vielä tuottiksia (2020 1,5% AUM:sta). Kyllä tuo yhtälö alkaa olla hankala kun nettovuokratuotto putoaa selvästi alle 5%:iin. Nopeasti ollaan tilanteessa, jossa valtaosa kassavirrasta valuisi palkkioihin ja sijoittajille jää spekulatiivinen arvonnousu. Näinhän on käynyt monille asuntorahastoille, missä manageri ja pankki nappaa päältä turvalliset jatkuvat tuotot ja sijoittajille jää spekulatiivinen arvonnousu ja kaikki riski. Tosiaan tuo 4,5-5,0% on meidän paras arvaus missä yhtälö käy tosi vaikeaksi. Tarkkaa lukua on vaikea sanoa, mutta jos laskette tätä vaikka 4%:lla, niin ei sitä saa millään enää toimimaan.
Kilpailukentän suhteen olet oikeassa, että uusien rahastojen perustaminen tälle sektorille on super vaikeaa, jollei mahdotonta. Käytännössä sinun pitää ostaa pohjalle valmis salkku joita on vähän tarjolla ja hinnat kovia. Käytännössä uudet tulokkaat ovatkin viimevuosina olleet “kaikkiruokaiset” erikoissijoitusrahastot (Esim. UB Suomi Kiinteistöt tai Taaleri Kiinteistöt) jotka voivat ostaa myös Hoivaa sekä suljetut ammattilaisille suunnatut rahastot. Ensimmäisessä ryhmässä palkkiot eivät oleellisesti poikkea T:stä (joskin T kyllä porukan kalleimmasta päästä), mutta jälkimmäisessä hintataso on kyllä selvästi matalampi (instikka ei maksa niin paljoa + rahasto helpompi hoitaa kun salkun koostumus staattisempi).
7 tykkäystä
Tämä pointti unohtuu monesti Hoivasta puhuttaessa. Vaikka Hoivan kasvu tuleekin väistämättä tiensä päähän lähivuosina, niin jauhaa Hoiva omistajilleen (sekä rahasto-omistajat, että manageri) hurjia kassavirtoja vielä seuraavan vuosikymmenen. Tämä raha on turvattu pitkillä vuokrasoppareilla ja siinä mielessä Hoiva pysyy kiinnostavana tuotteena rahaston omistajille, vaikka se menisi kiinni.
Sen verran pakko mainita, että kun katsotaan rahastoa vuosikymmenen lopussa, niin jäännösarvoriski on tärkeä huomioida. On ihan aito riski, että vuokrasopparin jälkeen jäännösarvoriski tulee syliin, jos kohde on esimerkiksi muuttotappiokunnassa jossa tontilla ei ole arvoa ja rakennuksella ei enää ole käyttöä (kunnassa uudempi hoivakoti/tarve vähentynyt väestön supistumisen myötä etc.). Tätä nyt ei kuitenkaan tarvitse murehtia vielä vuosiin, vaan keskitytään nyt ensin Baltiaan ja katsotaan toteutuuko tuo graafisi toinen legi
10 tykkäystä
Kun usein kuvaat Titaniumia riskiseksi hoivarahaston painotteisuuden vuoksi.
Tuota hoivan tilaa hyvin kuvaatkin yllä.
Kuitenkin toteat myös, että hoiva tuottaa hyviä kassavirtoja suljettunakin.
Voisiko todeta, että Titaniumin kasvuprofiili on hyvin riskinen, mutta nykyisen kaltainen tulostaso on taas mahdollista ylläpitää maltillisemmalla riskiprofiililla?
edit. Minusta nimittäin P/E <13 ja 7% osinkotuotto tuntuisi kertovan, että markkinat näkevät isoja riskejä myös vuoden 2021 tason ylläpitämisessä.
edit2. Jos taas voisi olettaa, että nykyinen tulostaso on melko todennäköinen heikossakin scenariossa, niin riskituotto suhde vaikuttaa erittäin hyvälle.
3 tykkäystä
Tämä on ikuisuuskysymys Titaniumin kanssa, “mikä on yhtiön riskiprofiili?”
Tätä on avattu, väännetty ja käännetty ketjussa aiemmin, mutta vielä tiivistetysti: Hoivarahasto on itsessään hyvinkin vähäriskinen tuote. Riski Titaniumille tulee puhtaasti siitä, että JOS Hoivarahastolle tapahtuisi jotain odottamatonta, niin yhtiö olisi kriisissä välittömästi. Ohessa meidän laajan pidempi teksti:
Mielestäni olisi naiivia sanoa, että minun tapani arvioida yhtiön riskiprofiilia olisi absoluuttisesti yksi ja oikea totuus. Toisen sijoittajan case voi hyvin olla selvästi bullimpi, missä tuotto/riski on selvästi minun odotusta parempi. Toisaalta joku toinen voi olla sitä mieltä, että yksi tuote ja kertatuottojen iso osuus oikeuttavat korkeintaan P/E 10x kertoimen. Kaikilla kolmella on ihan hyvä case ja vaikea sitä on todistaa vääräksi. Titanium onkin malliesimerkki siitä, että analyysissä pitää katsoa muutakin kuin tavoitehintaa ja suositusta ja että analyysi on parhaimmillaan sparrauskumppani sijoittajille (Miten saada eniten irti analyysistä? Heikkilä&Vilén Show Osa 57 - YouTube)
16 tykkäystä
Ymmärtääkseni hallinnointipalkkioita ei enää oteta 5% nettokassavirrasta vaan se on jo otettu.
Otetaan kuvitteellinen esimerkki, jossa toinen yhtiö on keskimäärin noin 12% tehokkampi kuin toinen. Se voi olla sitä varainhankinnassa, rakennuttamisessa, vuokrauksessa, hankinnoissa, missä tahansa, kaikissa keskimäärin. Mutta oletetaan tässä esimerkissä vielä, että se on 12% tehokkaampi nimenomaan rakentamisessa eikä muita tekijöitä ole ja se pystyy rakentamaan kiinteistön 3,5 milj. eurolla kun taas toisen rakennuskustannukset ovat 4 milj. euroa. Kohde voidaan vuokrata 350.000 euron vuosivuokralla.
Tehottomamman yhtiön rahastolle tuotto% on:
350.000/4.000.000 - hallinointipalkkio% = 8,75% -hallinointipalkkio%.
Tehokkaamman yhtiön rahastolle tuotto% on:
350.000/3.500.000 - hallinnointipalkkio% = 10% - hallinnointipalkkio%.
Koska kiinteistöt ovat identttiset, on tehokkaamman yhtiön rahastolla lisäksi mahdollisuus 500.000 euron ylimääräiseen arvonkorotukseen, joka jaksotettuna vaikka 10 vuodelle on 50.000 euroa vuodessa.
Saadaan:
400.000/3.500.000 -hallinnointipalkkio% = 11,4% - hallinnointipalkkio%
Lopputulemana esimerkissä tehokkaamman yhtiön rahaston hallinnointipalkkio voi olla:
11,42% - 8,75% = 2,67 % korkeampi jolloin rahastot ovat yhtä houkuttelevia sekä rahaston osakkaalle että myös kiinteistön vuokraajalle.
Eli pysyn toistaiseksi väitteessäni, että yhtiön tehokkuus on merkittävä tekijä sille, kuinka korkeat yhtiön perimät hallinnointipalkkiot ovat kilpailukykyisiä tietyssä markkinatilanteessa . 
1 tykkäys
Gearloose on mielestäni oikeassa. Jos yhtiöllä olisi kilpailuetu rakennuttaa samanlaisia hoivakiinteistöjä kustannustehokkaammin kuin kilpailija, se näkyisi myös rahastotuotossa.
Tällaisen toimijan rahastosta voisi maksaa isompaa palkkiota.
En tiedä onko titaniumilla tällaista kilpailuetua. Sillä voi kuitenkin olla jotain etuja, koska se on ollut niin pitkään mukana bisneksessä, ensimmäisten joukossa.
2 tykkäystä
Käsittääkseni Titanium käyttää hyvin pitkälle samaa pohjaa rakennuttamissaan kiinteistöissä. Esimerkiksi hoivakotia rakennettaessa sitten vaan päätetään, että kuinka monta huonetta tehdään päällekkäin ja vierekkäin. Etuna se, että pohja on todettu toimivaksi ja projektin hinta tiedetään aika hyvin etukäteen. Suunnittelukulut yms. pystytään isoilta osin karsimaan pois tällä toimintamallilla. Luonnollisesti oletan, että muut toimijat tekevät samoin (ainakin pääsääntöisesti), joten en osaa sanoa, että onko tämä varsinainen kilpailuetu Titaniumille.
3 tykkäystä
Käsittääkseni se on juuri niin kuin @Lettumaha asian ilmaisi. Eli käytetään modulaarista rakentamista joka on kustannustehokasta ja helpottaa kustannusten arviointia.
2 tykkäystä
Valitettavasti tämä on väärin ja hallinnointipalkkio otetaan vasta nettokassavirrasta kuten myös lainojen korot. Tuo nettokassavirta kertoo kiinteistön tuotosta ylläpitokulujen jälkeen (@Matias_Arola voi avata tarkemmin). Huomatkaa, että ~3% palkkio on AUM:sta, eikä GAV:sta, eli ei suoraan voida ottaa 5%:sta 3%:n palkkiota pois. Täydellä velkavivulla palkkio about 1,5%.
Siinä olette oikeassa, että Titaniumilla on etenkin gryndipuolella selkeää kilpailuetua johtuen pitkästä kokemuksesta rakennuttamisessa sekä suhteissa. Jos Vilen, Lettumaha ja Hiace Oy lähtee tarjoamaan Attendolle uuden hoivakodin rakentamista, niin vaikea uskoa että päästään tuulikaappia pidemmälle. Kuten muissakin liiketoiminnoissa, niin tuttua luotettavaa kumppania suositaan. Lisäksi Titanium pystyy onnistuneella gryndillä tekemään hyviä tuottoja mitkä satavat arvonkorotuksina osakkeenomistajien laariin. Tämä ei kuitenkaan poista sitä faktaa, että markkinalla on vähän gryndikohteita toistaiseksi tarjolla ja niiden harvojen tuottovaatimukset laskevat muun markkinan mukana.
11 tykkäystä
Miten näet @Sauli_Vilen esim. Suomalaisten liikekiinteistöjen lisäämisen portfolioon uuden rahaston kautta? Sehän puuttuu nyt kokonaan vaikka kilpailija eq: lla moinen on ja se on mennyt ihan siedettävästi.
Toki Baltia pitää nostaa pystyyn ensimmäiseksi, mutta joskus vähän myöhemmin tämäkin voisi olla yksi optio.
1 tykkäys
Periaatteessa ihan ok lisä, koska siellä sektorilla on hyvin ostettavaa ja tuottotasot ovat edelleen järkeviä. Kuitenkin samalla noita vastaavia rahastoja on vähän jokaisella jo tarjolla ja erottautuminen on vaikeaa. Lisäksi liikekiinteistöt eivät ainakaan tällä hetkellä ole missään kovassa huudossa ja niiden myynti on suhteellisen tahmeaa. Pidän ihmeenä jos tulee merkittäviä uusia rahastoja seuraavan 12kk aikana, parempi pitää fokus Baltian ylösajossa ja Hoivassa.
Jos Hoiva menisi joskus kiinni, niin mielestäni Titaniumilta voisi olla ihan peliliike muuttaa Asuntorahasto “kaikkiruokaiseksi kiinteistörahastoksi” (vrt. UB Suomi Kiinteistö), joka voi ostaa mitä tahansa kiinteistöjä. Tänne voisi ostaa hoivaa jos sitä joskus tulee tarjolle, mutta samalla ei ajettaisi itseä tiettyyn nurkkaan. Näkisin, että tuo olisi myytävissä yhtiön asiakaskenttään.
9 tykkäystä
Hyviä ajatuksia Sauli!
Mitä enemmän näitä pohtii ja keskustelee, sen enemmän tulee mieleen liikkeitä, mitä Tita voi tehdä. “Cibus” -rahasto voisi olla kova tuote pitkässä juoksussa.
1 tykkäys
Nyt kun tämä inflaatio puhuttaa niin eikös inflaatio olisi periaatteessa ihan hyvä titaniumin kaltaiselle yhtiölle kun kiinteistöjen hinnannousun kautta voitaisiin tavallaan ottaa myös tulospalkkioita kun rahaston kiinteistöjen hinta nousee (oletettavasti)? saisi hieman lisää aikaa hoivakiinteistölle… olettaen että vuokrat on sovittu yleiseen hintaindeksiin ja lainan korot on suojauttu (oletan että näin on tehty, ainakin Suomen Hoivatilat toimi näin) niin myös cash flow paranee rahastoissa. Myös yhtiöön sijoittavalle inflatorisessa ympäristössä tuo kohtuu hyvä osinko lienee toimii hyvin kun ei ole kaikki spekulatiivisen kasvun varassa.
Olenko ihan hakoteillä?
1 tykkäys
Baltia avattu❤
24 tykkäystä
Tuolta kun lukee niin Tämän investoinnin hinta on ollut n. 10 miljoonan luokkaa.
8 tykkäystä
Titaniumin kiinteistörahastojen uusmyynti sujui syyskuussa kohtuullisesti, kun Hoivarahasto keräsi katsauskaudella noin 5 MEUR:n nettomerkinnät ja hiljattain lanseerattuun Baltia-rahastoon virtasi vastaavasti uutta pääomaa noin 3 MEUR:n edestä.
Baltia osuudenomistajia +65
Hoiva osuudenomistajia -1
11 tykkäystä
Ensi viikolla varmaankin odotettavissa lokakuun katsaukset.
Selailin vaihteeksi näitä ja vähän ihmetyttää Titanium varainhoidon heikko myynti. Sille on varmasti syynsä, mutta omasta mielestäni tuote vaikuttaa oikein hyvältä. Pääset yhdellä rahastolla kiinni kaikkiin Titan rahastoihin ja rahaston sisältämät osake-ETF:ätkin ihan hyvin ajan hengessä/teemoissa kiinni. Kulutkin on varsin kohtuulliset.
Titanium toki profiloitunut enemmän varakkaamman väen taloksi, joille á 20.000 eur merkinnät/rahasto ei tuota ongelmaa, mutta näkisin tässä hyvän, matalan kynnyksen sisäänheittotuotteen. Onko myynnin focus vaan muissa tuotteissa vai miksi tämä ei myy?
Toinen kysymys, minkälaiseen matematiikkaan Titaniumin kaltaisen finanssitalon asiakassegmentointi perustuu. Päämääränä enemmän myyntiä per asiakas suhteessa kuluihin tietenkin, mutta kiinnostaisi tietää miten se “sweepot” haarukoidaan ja miten esim. rahastojen minimimerkintäsummat yleensäkin määräytyy.
6 tykkäystä
Tässä ihan mielenkiintoinen artikkeli Hoivarahastoa ajatellen. https://www.hs.fi/kotimaa/art-2000008353130.html
Hyvä muistutus siitä, että noissa kohteissa jäännösarvoriski on ihan merkittävä, etenkin jos kohde on pienemmällä muuttotappiopaikkakunnalla. Hoivassahan vuokrasopparit ovat onneksi tosi pitkiä, mutta tämä jäännösarvoriski on kuitenkin hyvä pitää mielessä.
7 tykkäystä