Ihaltavan nopeasti täällä pyritään hiljentämään pienikin kritiikki tai kysymykset.
Esitin mielipiteeni evidenssin riittämättömyydestä ja vastauseksi sain kasan kysymyksiä.
En tietenkään voi vastata mitä Titanium on tässä kaupassa tehnyt, vaan suosittelen osoittamaan kysymykset suoraan yhtiölle. Tiedän vain että markkinaviestintää varten on mahdollista pelata varsinainen kauppahinta näyttämään isommalta kuin mitä todellisuus kaupanehtojen toteutumisen jälkeen on.
Päiväkotien keskituotto on huomattavasti korkeampi kuin hoivakotien, joten ne kestävät markkinaliikkeitä paremmin kuin melko kireän hinnoittelun hoivakohteet.
Voit selata tätä ketjua ylöspäin ja etsiä laskelmat.
Kokonaisuudessaan näen paljon riskejä Titaniumissa ja sokea usko sijoittamisessa on vaarallista.
Ellet sitten tarkoittanut, että se saa hiljaiseksi, jos esiin nousee asioita, joita ei ole itse hoksannut huomioida, kun on vertaillut näitä rahastoja.
Koska lähestyt viestissäsi asiaa riskin kautta, niin olet varmaan samaa mieltä, että niiden kiinteistöjen määrä, joiden vuokrasopimus on mahdollista irtisanoa yksipuolisesti, olisi ihan relevanttia pitää näissä vertailuissa mukana. Toki se vaatii itse kultakin vähän työtä selvittää näitä tietoja, mutta sen verran voi odottaa, jos näitä rahastoja lähtee vertailemaan ja analysoimaan julkisessa sijoituspalstalla. Pitäisi myös olla ihan ok, jos toiset huomauttaa, että kirjoitetun perusteella jotain ihan oleellista tekijää (yhtä tai useampia) ei ole huomioitu. Itselläni on tiedot Titaniumilta ja myös eQ:lta, mutta jälkimmäisen kohdalla ne on puolen vuoden takaa, joten en lähde niitä tänne julkaisemaan. Tietoja olen saanut sähköpostilla tai puhelimessa keskustelemalla.
Sauli viittasi aiemmin, että eri rahastoja on todella vaikeaa absoluuttisesti vertailla, koska asiaan liittyy monia tekijöitä.
Samaa mieltä, että sokea usko tai sijoittaminen spekulaation varassa on vaarallista.
Kyllä historian valossa Titaniumin Hoivaa ja eQ:n yhteiskuntakiinteistöjä voi verrata sijoituskohteina hyvin keskenään. Näiden molempien rahastojen ilmoittama nettovuokratuotto (viimeksi molemmissa ilmoitettu tasan 5,9 %) on ollut todella yhteneväinen historiassa jokaisena vuotena, ja samoin on ollut rahastojen tuottokehitys. Vain pieniä eroja ollut niissä ja tuotossa Titanium hävinnyt eQ:n vastaavalle oikeastaan systemaattisesti sitä luokkaa kuin heillä ollut rahaston vuosikulut eQ:ta suuremmat (1-1,5 % p.a. isommat). Vuosien 2015-2022 välillä tuottoero rahastojen välillä oli maksimissaan 1,5 %-yksikköä ja eQ:n hyväksi. Myös käytetyn velkavivun määrä rahastoissa on suhteelliselta määrältään ollut samaa luokkaa.
Nyt sitten vuodelta 2023 tämä tuottoero paisui yhtäkkiä 18 %-yksikköön (ja oikeasti suurempikin kun huomioi päälle Hoivan perimän tuottosidonnaisen, joka ei vieläkään tarkalleen näy julkisesti missään). Ei tätä eroa mikään looginen asia selitä. Edelleen Hoiva on raportoidusta tuotostaan päätellen nostanut kiinteistöjen arvostuksiaan vuoden 2023 aikana - se on äärimmäisen merkillistä ja kyllä sen jokainen vähääkään kiinteistömarkkinoita ymmärtävä ymmärtää. Mikäli Titanium on täysin luottavainen omien kiinteistöjen arvostustensa suhteen, niin ei pitäisi olla mitään ongelmaa tehdä se jo peräänkuulutettu objektiivinen ja mahdollisimman luotettava kiinteistöarvointi ja tehdä se mahdollisimman pian.
Toisena asiana Titaniumin pitäisi avata julkisesti se mekanismi tarkalleen miten Hoivan tuottosidonnainen palkkio lasketaan, koska sillä on todella iso merkitys koko Titaniumin osakkeen arvostukseen ja tällä hetkellä sen laskeminen näyttää ulospäin täysin epäselvältä. Selvää on kuitenkin, että jotenkin sen avulla yhtiö perii tuottosidonnaisia palkkioita aina vain uudelleen myös aiempien vuosien rahaston tuotoista.
Olisi kiva kuulla mikä tämän “analyytikon” motiivi mahtaa olla. Liittynyt helmikuun 2024 alussa, kirjoittanut yhteensä 17 viestiä ja kaikki ainoastaan tänne Titaniumin palstalle. Nimimerkki siis luotu pelkästään Titaniumin kyseenalaistamiseen. Varmasti on sattumaa mutta n. 2€ kurssi on tullut alas helmikuun alusta.
En tiedä mikä on motiivi, mutta täysin oikeita asioita mielestäni kyseenalaistaa ja juuri noihin kysymyksiin haluaisin itsekin selkeän vastauksen. En ole sitä tästä ketjusta löytänyt.
Titaniumin osakkeeseen olen sijoittanut ja sen kehityksen kannalta hoivarahaston tuottopalkkion läpinäkyvyys on todella tärkeä asia.
Se että sinun mielestä niitä voi verrata hyvin toisiinsa niin on sinun näkemys. Minun mielestäni eq yhteiskuntakiinteistöt vs. Titaniumin hoiva on kaksi aika erilaista portfoliota. Lisäksi vertaat pelkästään tuottoja ja kuluja ja ihmettelet sen perusteella miksi toisesta on kirjattu arvoja alas ja toisesta ei.
Oletko tutustunut molempien portfolioihin, onko molempien lainat suojattu samalla tavoin, onko molempien vuokrausmaturiteetit yhteneväiset/ irtisanomisehdot, sijaitseeko kohteet yhteneväisesti maantieteelisesti? Portfolion toimijakauma? Onko molemmilla vuokrankorotukset sidottu elinkustannusindeksiin.
Titaniumin hoivarahaston kohteet jakautuu tasaisemmin ympäri Suomea kun EQ valtaosa on PKS+TRE
EQ yhteiskunta: näyttääkö mielestäsi käyttötarkoitusjakauma jotenkin yhteneväiseltä Titaniumin hoivarahaston kanssa? Ja sehän myös vaikuttaa alaskirjauksiin…
Ja ainakin osakeasuntojen hinnat on kyykänneet eniten varmasti juuri siellä missä EQ liikekiinteistöillä on valtaosa kiinteistöistä jos niillä jokin korrelaatio ylipäätänsä on.
Välihuomio mielenkiintoisen keskustelun lomaan! 15.3 jälkeen Titanium on maksanut osinkoa 6,21 eur listallaolo aikana. Listautumishinta oli 6,15 eur, joten sijoitettu pääoma on listautumiseen osallistuneille kotiutunut, jos veroja ei huomioida. Tämän lisäksi osake on tarjonut bonarina 145 % tuotot suhteessa eilisen päätöskurssiin. Osingot uudelleen sijoitettuna toki vielä enemmän Onnea mukana roikkuneille!
Kiitos kiitos. Salkusta tarkistettuna milloin tämä listautuminen tapahtuikaan niin 2.10.2017 näyttää olevan hankintapäivä Eli ei vielä aivan olla 10v täyttyvän 40% hankintameno-olettaman piirissä. Sanoisin tuoton olleen aivan hyvä kun käteisenä on tuossa ajassa kuitenkin maksettu jo hankintahinta takaisin.
Nyt sinne Hoivan avaintietoasiakirjaan oli vihdoin päivitetty tämä perityn tuottosidonnaisen osuus vuodelta 2023, joka on ollut 0,8 % osuudenomistajien varoista. Eli jos osuudenomistajien varat ovat olleet sen noin 500M, niin Hoivan tuottosidonnaisen osuus on rahassa ollut noin 4M vuodelta 2023. Tämä tekee siis vajaan kolmanneksen koko yhtiön 12,6M raportoidusta liikevoitosta - eli edelleen hyvin merkittävän osan (aiempina vuosina sen osuus on ollut noin puolet).
Joku täällä palastalla oli laskenut / huomannut, että Titaniumin kaavana on ollut viime vuosina periä noin 20 % siitä rahaston absoluuttisesta tuotosta tuottosidonnaista, joten tämä laskentamalli ei nytkään kauas mennyt, koska 0,8 % on aika liki 20 % osuus siitä Hoivan raportoidusta 4,1 % vuosituotosta.
Nyt vielä pitäisi vain vielä saada tietää miten tämä laskutoimitus oikeasti menee (ja on mennyt), eli mistä luvuista tämä jatkossa tarkalleen peritään ja miten sen voi rahastosijoittajana / yhtiön osakesijoittajana tarkastaa. Jos Hoiva kuluvalta vuodelta tuottaa juoksevien kulujen jälkeen esim. 2 % tai 5 % tai 10 %, niin miten yhtiö siitä aikoo periä silloin tuottosidonnaista.
Kyllä se kääntyy suoraan liikevoitoksi. Eli jos esim. 4M tuottopalkkiota ei tekisi, niin silloin sekä liikevaihto että liiketulos on sen 4M raportoitua pienempi. Sillä on siten merkittävä vaikutus tässä yhteydessä.
Analyytikot kommentoivat Titaniumin rahastojen maaliskuun tilannetta:
Hoivarahaston oma pääoma laski maaliskuussa 9 MEUR:lla 501 MEUR:oon. Pääomien lasku johtuu käsityksemme mukaan rahaston lunastuksista lunastusikkunan oltua auki maaliskuussa. Lunastusten määrä oli odotuksiamme suurempi, mutta nykyisessä kiinteistömarkkinan tilanteessa määrä ei ole erityisen huolestuttava.
Titanium Oyj (”Titanium” tai ”Yhtiö”) on 11.11.2021 julkaissut keskipitkän aikavälin taloudelliset tavoitteet, joiden mukaan Titaniumin tavoitteena on saavuttaa yli 30 miljoonan euron liikevaihto vuodelle 2024 sekä pyrkiä säilyttämään keskimäärin yli 50 % liikevoittomarginaali ilman konserniliikearvon poistoja keskipitkällä aikavälillä.
Titanium arvioi vuoden 2024 liikevaihdon jäävän alle Yhtiön aikaisemmin julkaiseman keskipitkän aikavälin tavoitteen. Alustavien arvioiden mukaan Titaniumin vuoden 2024 liikevaihto tulee jäämään vuoden 2023 tasosta (sijoituspalvelutoiminnan tuotot 26,2 MEUR).
Yhtiön aiempaa arviota heikompi liikevaihdon kehitys johtuu lähinnä tuottosidonnaisten palkkioiden ja transaktiopalkkioiden laskusta. Yhtiön liikevaihtoon vaikuttaa hallinnoitavien rahastojen pääomien kehittyminen, kiinteistökauppojen määrä ja niiden ajallinen toteutuminen sekä rahastojen kehitykseen sidottujen tuottosidonnaisten palkkioiden toteutuminen.
.
Eli ei vielä aivan olla 10v täyttyvän 40% hankintameno-olettaman piirissä. Sanoisin tuoton olleen aivan hyvä kun käteisenä on tuossa ajassa kuitenkin maksettu jo hankintahinta takaisin.