Näin näyttäisi tekevän, inderesiä seuraa. Ja näin ollen olen erittäin tyytyväinen riskien korostamisesta. Nykyisellä PEG:llä pystyn lähes ostamaat siten että jätän osingon riskimarginaaliski 
1 tykkäys
Juuri näin. Itse asiassa näitä riskejä voisi korostaa vielä lisää ja maalailla oikein isot ja pahat pirut seinälle. Haluaisin nimittäin ostaa tätä lisää OST:lle yli 8% osinkotuotolla.
4 tykkäystä
Odotellaan , sekin päivä saatta tulla kun joku isompi tulee ja ostaa Titanium hoivarahaston tuplahinnalla pois. Se on tilioäivä!
1 tykkäys
Keplerillä isontuntuinen jäävuori @ 10,70. Ostin uutena salkkuun. Osinko houkuttaa kurssinousun jälkeenkin.
3 tykkäystä
Itse pidän ostotarjousta Titaniumista varsin epätodennäköisenä. Ostaja saa käytännössä vain Hoivarahaston, josta maksettava hinta olisi todella kova (hinta/AUM luokkaa +25%, kun 10% on jo paljon toimialalla tyypillisesti). Paljon todennäköisempänä pidän sitä, että Titanium on itse ostajana. Yhtiö saa pelkällä Hoivarahastolla todella kovan markkina-arvon ja oma osake olisi oiva valuutta yrityskauppoihin. Järjestelyiden logiikkahan olisi Titaniumin kannalta hyvin selkeä, uudet tuotteet voitaisi lyödä nykyisen myyntikoneiston läpi, päällekkäisyyksiä voitaisi karsia ja kirsikkana kakun päällä, yhtiön hyväksyttävä arvostustaso nousisi kun riskitaso tulisi alas.
5 tykkäystä
Vaikutus tulee kahta kautta, 1) rahasto on aika vivutettu ja korkojen nousun myötä velan hinta nousee mikä nakertaa sijoittajan tuottoa. Toki tätä pehmentää väliaikaisesti korkosuojaukset sekä mahdolliset vuokrankorotukset. On kuitenkin selvää, että tämä ns. “nollakorkovipu” on yhtiölle (ja koko sektorille) poikkeuksellisen herkullinen tilanne. 2) korkojen noustessa hoivarahaston tuottovaatimuksessa olisi nousupaineita, eli kiinteistöjen arvoissa olisi laskupaineita. Tämä efektihän on toiminut toiseen suuntaan viimeisen 10v (hunt for yield), niin on täysin loogista, että efekti toimii myös toisinpäin.
Korkojen nousu ei tosiaan ole Hoivarahastolle mikään kohtalon kysymys, se korkeintaan heikentää rahaston houkuttelevuutta jonkin verran. Tässäkin on hyvä muistaa, että Hoiva on selvästi paremmin positioitunut kun esim. asuntorahastot, joiden tuottovaatimukset ovat paljon kireämmät ja herkemmät korkotason muutoksille.
6 tykkäystä
Hoivan palkkiot olivat 2019 noin 14 MEUR eli noin 76% 2019 palkkioista 
Tämä siis fakta, ei arvaus.
6 tykkäystä
Tämä on täysin oikein tulkittu, kannattaa kaikkien lukea ajatuksella tämä
4 tykkäystä
Tähän on osittain vastattu tuossa aiemmin: Titanium sijoituskohteena - #711 käyttäjältä Sauli_Vilen
Ihan tarkkoja speksejä mulla ei vuokrasopimuksista ole, mutta käsittääkseni inflaation ne kyllä taklaavat varsin tehokkaasti. Todennäköisesti korkojen nousu tapahtuisi inflaation kanssa samanaikaisesti, eli ainakin osittain tämä pehmentäisi efektiä.
2 tykkäystä
Kojamo ei ole meillä seurannassa, mutta tärkeä huomioida, että Kojamo omistaa itse kiinteistönsä. Titaniumihan ei itse omista mitään, vaan se hallitsee rahastoa jonka omistavat sen asiakkaat. Tämän seurauksena arvostusmetodit ovat hyvin erilaiset, kiinteistöyhtiötä arvotetaan kiinteistöjen arvon pohjalta (NAV), kun taas kiinteistörahastomanageria sen rahastojen tuottamien kassavirtojen kautta. Myös riskitasoissa aika paljon eroa, koska Kojamolla ei riskiä, että pääomat lähtisivät alta.
eQ:lla on huomattavasti laajempi tuotetarjonta, jonka seurauksena sen palkkioiden mix on selvästi Titaniumia parempi (laajempi hajautus ja kertatuottojen osuus pienempi). Lisäksi eQ:n Hoivarahaston palkkiotaso on matalampi kuin Titaniumilla, kun huomioidaan kaikki palkkiot (tuottikset, transaktiopalkkiot, hallinnointipalkkiot, merkkarit/lunarit), mikä laskee jonkin verran rahaston riskitasoa vs. Titanium. Tämän kaiken seurauksena eQ:n ennustettavuus on selvästi Titaniumia parempi ja sen riskitaso matalampi => selvästi korkeampi arvostus perusteltu. Toki eQ:n arvostus on nyt kipurajoilla ja mehän ollaankin eQ:ssa nyt vähennä puolella
6 tykkäystä
Koko kasvanut 13me, lunastuksia ilmeisen vähän kesäkuussa…
Tässä vielä kasvuosinko rahaston raportti:
“Rahastoon tuli syyskuussa tuntuvasti uutta pääomaa, ja teimme lisäsijoituksia niihin yhtiöihin, joita salkussa oli jo ennestään. Emme myyneet rahastosta pois mitään.”
12 tykkäystä
Titaniumista uusi laaja raportti!
8 tykkäystä
Tavoitehinta nostettu 12 euroon ja osinkoennuste nostettu 0,81 euroon. Huomenna nousu päivä Titalla.
5 tykkäystä
1 tykkäys
Taas on Titanium pureskeltu huolella läpi @Matias_Arola kanssa! Videolla case tiivistettynä, mutta ajattelin tähän tuoda vielä keskeiset uudet havainnot mitä meiltä nousi raporttia tehdessä:
-
Hoivan osuus on vielä aiempia arvioitamme suurempi (sivut 8-11). Tämä liittyy transaktiopalkkioiden jaksotukseen, jotka ovat menneet historiassa vähän eri tavalla kun ollaan aiemmin kuviteltu.
-
Kohdan 1 seurauksena omaisuudenhoitoliiketoiminnan liikevaihto on ollut selvästi odotuksia pienempää. Sen osuus liikevaihdosta noin 10%. Investiumin ~4m liikevaihdosta on jäljellä yllättävän vähän. Arviomme mukaan ylärivillä näkyy noin 1MEUR ja palkkiokulujen laskussa näkyy 1-1,5 MEUR. Toki Investium on kuitenkin vauhdittanut uusmyyntiä ja pienentänyt riskejä, eli kaupan strateginen logiikka ei ole heikentynyt.
-
Hoivan tuottopalkkionäkymä on yllättävän hyvä. Vaikka rahaston tuotto valuu kohti 7%:n aitakorkotasoa, niin tuo Titaniumin poikkeuksellinen palkkiorakenne (sivu 8 ja 32) pitää lähivuosien tuottopalkkiovirran vuolaana.
-
Hoivassa tulee kasvun rajat ihan oikeasti 2-4v päästä vastaan. Nykyisellä palkkiorakenteella raja missä nettovuokratuotto tarjoaa rahastosijoittajille vielä riittäviä tuottoja menee jossain 4,5-5,0%:n välillä (nyt 5,7%). Viim. 3v tahdilla tämä taso saavutetaan ~3vuodessa (sivu 14 ja 32). Käytännössä tässä vaiheessa pitää joko lopettaa uusmyynti tai laskea palkkioita. Tässä on aika selvää, että rahasto ei enää ottaisi vastaan uusia merkintöjä, ilman että lunastuksia tulee. Yhtiön olisikin todella tärkeää luoda pohjaa tulevalle kasvulle suhteellisen nopeasti, jotta kasvua voidaan ylläpitää myös aikana Hoivan jälkeen.
-
Raporttia kirjoittaessa minulle valkeni yllättävän selvästi mitä Titaniumin pitäisi seuraavaksi tehdä, yhtiön pitäisi panostaa merkittävästi nykyistä enemmän varainhoitoon ja konseptoida tämä Hoivan + muiden vaihtoehtoisten rahastojensa ympärille (esim. 60% korko/osake ETF ja 40% omat vaihtoehtoiset). Yhtiöllä olisi tähän tuotteet ja myyntikoneisto valmiina ja palvelun ylösajo olisi suhteellisen kustannustehokasta. Laajempi asiakaspeitto konsultatiivisessa+täyden valtakirjan varainhoidossa pienentäisi asiakasriskiä (yhtiöllä parempi kontrolli asiakkaistaan) ja kasvattaisi AUM:ia. Asiakaskohtaisesti kannattavuus ei myöskään olisi ongelma kiinteistörahastojen hyvän palkkiotason johdosta. Laajempi asiakaskanta ja suurempi “share of wallet” helpottaisi uusien tuotteiden myyntiä ja toimisi myös polkuna Hoivariskin pienentämiselle.
Mielelläni kuulisin myös foorumilaisten ajatuksia uusiin havaintoihin liittyen
25 tykkäystä
Videolla mainittiin että yksi todennäköinen skenaario on että Titanium laajenee yritysostolla/ostoilla. Pidän yhtä todennäköisenä skenaariona sitä että yhtiö ostettaisiin pois pörssistä (Tai sulautuminen toiseen pörssiyhtiöön).
Itse mainitsisin yhtiön johdon ja toimitusjohtajan Tommi Santasen (omistaa edelleen 13% yhtiöstä) vankan näytön merkkinä siitä että yhtiö ei jää junnaamaan hoivarahaston varaan vaan, veikkaan että seuraavaa isoa pelisiirtoa yhtiön strategiassa ei tarvi odottaa enää kauaa.
3 tykkäystä
On jätkällä kanttia, kun kehtaa kertoa, että haluaisi kuulla tuulipuku foorumilaisten ajatuksia 
. Mahtavaa, nostan hattua.
Kohta 5. Mielestäni ei ehkä ollenkaan huono ajatus. Tarkemmin ajatellen ehkä jopa erinomainen oivallus. En itse kuitenkaan ole mikään strukturoitujen tuotteiden fani, joten minun on vähän vaikea täysin syttyä tuohon, mutta se on vain minun rajoittuneisuuttani.
Suuri virhe on niputtaa kaikki erityyppiset rahastot samaan nippuun ja sitten yksioikoisesti verrata niiden maksamia hallinnointipalkkioita kolmen desimaalin tarkuudella. Hoivarahastossa, siinä mallissa mitä Titanium toteuttaa, esimerkiksi pitää yhdistää sijoittajan, rakennusyhtiön ja mahdollisesti vielä molempien kunnan ja palveluntarjoajan intressit, ennen kuin mitään tapahtuu. Onnistuakseen se vaatii paljon monipuolista osaamista, henkilökohtaista panosta ja vielä oikeat resurssit ja puitteet. Vähän eri hommaa, kuin myydä pienen markkinasegmentin osakerahastoa suoraan pankin tiskin takaa.
Vaikka alkutuotto prosentit ja tuottoprosentit nyt vähän valuvatkin alaspäin, en usko, että kunnat tulevat koskaan saamaan sitä uutta vanhainkotia maksamalla rahastolle esimerkiksi kolmen prosentin tuottoa sitoutuneelle pääomalle. (Jos korot eivät kovin paljon pakkaselle mene.) Ei löydy enää sijoittajia eikä hankeen vetäjää. Ja fakta on, että jo lähitullevaisuudessa uusia hoivakiinteistöjä tarvitaan. Monia. Jonkun ne on rakennettava.
Muuten nyt ehkä kuitenkin kannattaa vetää rauhassa happea ja odottaa, mitä seuraa EQ:n hoivarahaston ensisilmäyksellä idioottimaisesta kiinteistöjen myynnistä.
3 tykkäystä
1.-4. Olen aikaisemmin halunnut uskoa että yhtiön myyntimiehet saisivat Hoivan asiakkaita Titaniumin uusiin tuotteisiin ja näin Hoivan osuus saataisiin pienentymään, mutta ehkäpä tämä on ollut turhan optimistinen oletus. Titanium on Hoiva, Hoiva on Titanium. Mieleenpantavaa oli että 20H1 toimitusjohtajan katsauksessa juhlittiin kasvuosinkorahaston olevan vuoden vanha. Missä ovat kaikki uudet avaukset? Missä tulevaisuuden näkymät?
5. Periaatteessa yhtiö ehtisi vielä aloittaa aggressiivisten yritysosten strategian omaa osaketta käyttäen ja pyrkiä nousemaan 200-300M€ kokoluokkaan, mutta johdon passiivisuuden track record puoltaa tuota mainitsemaasi skenaariota vahvasti.
Itse asiassa olen alkanut epäilemään että haluaako Titanium edes olla menestyvä pörssiyhtiö? Monelle alan toimijalle on mukavampaa pyörittää 20 ihmisen putiikkia kuin pörssiyritystä ja Titanium saattaakin olla oman menestyksensä uhri. Voimme kuvitella vaihtoehtoisen maailman missä PYN Elite on saanut yhtäkkiä huimasti merkintöjä ja firman markkina-arvo on 100 M€. Lähtisikö PYN strategisesti kasvamaan vai jatkaisivatko he sitä omaa Aasian hommaansa niin kauan kun se vaan toimii? Me sijoittajat tietenkin haluamme kovaa kasvua korkealla kannattavuudella, mutta yhtiöiden työntekijä-omistajilla voi olla eriävät intressit.
Kuinka todennäköistä on että Titanium löytäisi jonkun tarpeeksi typerän maksamaan hoivarahastosta 100M € pörssissä? Millä toimijalla on ylipäätään ostoon varaa ja kenen strategiaa palvelisi yhdistyä 100M € hoivarahaston kanssa? Erityisesti kun markkinoilla on potentiaalisesti tarjolla paljon mielenkiintoisempia ostokohteita edullisempaan hintaan, esimerkiksi Dasos Capital ja PYN Elite. Pahoittelen viestini kyynistä sävyä, mutta koen tämän skenaarion olevan lievästi epäuskottava.
1 tykkäys
Samaa mieltä siitä, että Hoivarahaston pyörittäminen huomattavasti vaikeampaa kun vaikka perinteisen osakerahaston => vähentää kilpailua ja mahdollistaa nykyisen palkkiorakenteen. Kuitenkin näitä rahastoja tulee jatkuvasti lisää ja uutta pääomaa vyöryy markkinoille yhä enemmän myös rajojen ulkopuolelta.
En lähtisi lyömään vetoa markkinatrendejä vastaan siitä, että nettovuokratuotto ei laske. Nettovuokratuotto laskee jatkuvasti, kun markkinalle virtaa yhä lisää pääomia ja kohteita on rajallisesti tarjolla. Mitä alemmas nettovuokratuotto painuu, sen vaikeampaa on ylläpitää nykyisiä palkkioita.
Karkeasti kaava menee näin: Nettovuokratuotto * velkavipu - velkarahan hinta - managerin palkkiot = sijoittajien saama kassavirtatuotto. Tähän päälle sitten arvonkorotukset.
Jos vaikka ajatellaan, että Hoivan nettovuokratuotto olisi 4%, vipu nykyinen 35% ja rahan hinta 2% niin kaava menisi jota kuinkin näin: 4% / (1-35%) = 6,1% - 0,7% - 3% => 2,4%. Eli sijoittaja saisi kassavirtatuottoa vain 2,4% ja loput pitäisi raapia arvonkorotuksista. Tässäkin skenaariossa 2%:n rahan hinta on suhteellisen edullinen ja tuo 3%:n managerifee on alaraja (pelkkä hall. palk. tämän verran). Pointtina se, että tuolla 4%:n tasolla yhtälö ei enää toimi, itse ollaan tultu siihen tulokseen että 4,5-5,0%:n taso on se jossa tämä toimii Titaniumille. Huomaathan, että tuo 4%:n nettovuokratuotto toimii rahastolle jonka velkavipu kovempi (suljettu rahasto voi vivuttaa enemmän) ja managerille kenen fee on matalampi. Esim. 1,5%:n managerifeellä ja isommalla vivulla tuosta 4%:n tasosta jäisi sijoittajille vielä +5%. Tärkeä ymmärtää, että nuo Titaniumin laskuttamat feet (kts kuva alta raportin sivu 11) ovat täysin poikkeukselliset.
eQ:n myynti oli mielestäni ihan fiksu. Haluavat keskittää portfoliotaan enemmän kasvukeskuksiin ja isompiin kohteisiin. Heillä ilmeisen hyvä kohde pipeline johon nuo pääomat voidaan allokoida. eQ:n track-record kiinteistöistä huomioiden en ihan heti lähtisi kyseenalaistamaan heidän päätöksiään
5 tykkäystä
Tuotetalona tämä on hankalaa, kun sinulla ei ole kontrollia asiakkaan koko varallisuudesta (vs. varainhoito). Jokainen voi itse miettiä miten suhtautuu jos esim. omistamasi rahaston myyntiukko soittaa ja tarjoaa talon uutta rahastoa vs. että olet varainhoitopalvelun piirissä ja sinulla on oma yksityispankkiiri käytössä.
Kait menestyvän pörssiyhtiön statukseen riittää yli 100%:n kokonaistuotto listautumisen jälkeen? 
Yhtiöhän on tehnyt IPO:n jälkeen käytännössä kaiken minkä on luvannut (taloudelliset tavoitteet saavutettu yms.). Uusien tuotteiden kanssa kompurointi on ainoa tahra tässä tarinassa.
Nyt ollaan asian ytimessä. Olisin itse super-yllättynyt jos Titanium olisi ostokohteena. Kukaan kenellä on 100m yrityskauppabudjettia ei halua maksaa Hoivarahastosta 25%/AUM hintaa. Dasos ja PYN eivät btw ole käsittääkseni myynnissä PYN ei myöskään ole mikään maailman kiinnostavin ostokohde, koska se on 100% riippuvainen salkunhoitajastaan.
5 tykkäystä