Estateguru ainakin on ryhtynyt käyttämään Moody’s Commercial Mortgage Metrics -mallinnusta. Tämän arvoa en osaa sanoa, en ole asiaan tututstunut.
Itselläni on EG-sijoitukset tauolla kun ostin äskettäin talon ja kassapuskurit aika minimissä. Lisäksi itseäni mietityttää niiden uusi AUM-maksu, mitä pitää sulatella.
Mintos toimii mielestäni ihan hyvin edelleen. Olen tosin astunut automatisoitujen sijoitusstrategioiden avulla sekä turkki ( liira → hops) että venäjä/ukraina miinoihin aiemmin joten vaikka nimellinen vuosikorko onkin ollut 8-15% ( nyt 14% ) olen vain hieman plussalla N vuoden jälkeen. ( veikkaan että 4-5% väliin jää turskaton vuosikorko )
Otin kaikki alunperin sijoitetut omat pääomat pois vuoden alkupuolella joten nyt siellä on jäljellä vain likvidi osa voitosta ja kaikki turskat. Joten ei tällä enää tappiota tehdä 
Minä puolestani olen viime aikoina sijoittanut lisää Mintokseen. Koko salkusta siellä on tosin vain muutama prosentti eli pidän sitä lähinnä sivuharrastuksena. Muutama vuosi sitten Mintoksessa oli rahaa enemmänkin, mutta toiminta heikkeni väillä ja välivaiheessa Mintoksessa oli siemenpanoksena vain suunnilleen tonni.
Lainoitettavien yhtiöiden eli originaattoreiden taloudellinen asema vaihtelee suuresti, joten niiden taseasemaan kannattaa omakohtaisesti perehtyä. Onneksi kaikkien yhtiöiden ja konsernien tilinpäätökset löytyvät Mintoksesta. Mikäli haluaa päästä helpommalla, niin Explore P2P-sivuston tekemää reittausta noudattamalla pärjää myös hyvin. Mintoksen tarjoaman mahdollisuutta sijoitusten automatisointiin en ole käyttänyt vaan olen tehnyt kaikki sijoitukset manuaalisesti. Tiukan valikoinnin ansoista luottotappioita ei ole ollut yhtään ja tällä hetkellä salkun keskimääräinen tuotto-odotus on 13,93 % ja Mintoksen toteutunut tuotto vuodesta 2016 lukien on ollut 11,73 %.
Valuuttakurssiriskiä en ole ottanut vaan kaikki lainat ovat euromääräisiä. Kehitysmaiden valuuttamääräisten lainojen nimelliskorot ovat useimmiten eurolainoja korkeammat, mutta olen järkeillyt, että muutaman prosentin kurssimuutokset voivat helposti laskea tuottoja. Voihan tulla kurssivoittojakin, mutta pääsääntöisesti en ole luottanut euroalueen ulkopuolisten maiden valuuttapolitiikkaan.
Oletteko saaneet vähennettä verotuksessa joita vertaislainauksesta koituneita tappioita? Itselläni useammassa palvelussa tullut kohtuullista turskaa, mm. Grupeerissa vajaat 10 k€. Koitin noita laittaa vähennykseksi, mutta verottaja ei hyväksynyt ja perusteluna oli seuraava:
“Oikaisuvaatimuksesta saatavan selvityksen mukaan verovelvollinen on sijoittanut rahaa (ns. tavallinen velkakirja) Grupeer.com’in, josta hänelle on maksettu korkotuottoja, siten sijoittajalla eli lainanantajalla ei ole ollut oikeutta siirtää tai myydä lainasopimusta kolmannelle taholle. Koska kyseessä ei ole ns. juokseva velkakirja, ei tällaista menetystä voida pitää KHO:n ratkaisun mukaisena arvopaperin arvon menetyksenä eikä menetys ole siten luovutustappiona tai muutoinkaan vähennyskelpoinen.”
Osaako joku sanoa olisiko tuota päätöstä mahdollista haastaa - ja oletteko itse saaneet vähennettyä vertaislainauksen luottotappiota verotuksessa? Tämä nyt sattuneesta syystä alkoi kiinnostaa taas tähän aikaan vuodesta. Jos on tuottoja tullut vuosien varrella, niin on noista turskaakin tullut. Ja kun aina olen sentilleen tuloni verottajalle ilmoittanut ja niistä verot maksanut, niin kiinnostaisi josko noista voisi tappioitakin vähentää. Tämä päätös minulle tuli viime keväänä ja tuolloin ei heikon terveydentilan takia kestänyt pää alkaa tätä selvittelemään enempää ja haastamaan, mutta nyt mietityttää että pitäisikö kokeilla asiaa uudestaan noiden tappioiden kanssa.
Kannattaa tutustua verottajan ohjeeseen.
Olennaista tuossa näyttäisi olevan, onko laina sidottu sinuun vai voiko sen myydä eteenpäin esimerkiksi palveluntarjoajan jälkimarkkinoilla:
Juoksevaan velkakirjaan perustuvat velat ovat siviilioikeudellisesti arvopapereita. Velkakirjalain (622/1947) 11 §:n 1 momentin mukaan juoksevia velkakirjoja ovat haltijalle asetetut velkakirjat (haltijavelkakirja) sekä nimetylle henkilölle tai hänen määräämälleen asetetut velkakirjat (määrännäisvelkakirjat). Velkakirjalain 11 §:n 2 momentin mukaan myös sellaista velkakirjaa, josta ei käy ilmi kenelle maksu on suoritettava, on pidettävä haltijavelkakirjana ja siten siviilioikeudellisesti arvopaperina. Esimerkiksi vertaislainassa voi olla kyse tilanteesta, jossa velka annetaan palvelunvälittäjän sähköisen alustan välityksellä toisilleen tuntemattomien osapuolten kesken, jolloin kyseessä on velkakirjalain 11 §:n 2 momentin mukainen juokseva velkakirja (KHO 2018:11).
Tavallisessa velkakirjassa velallinen sitoutuu maksamaan velan takaisin velkakirjassa nimetylle henkilölle (velkakirjalaki 26 §). Tavallinen velkakirja toimii todisteena velasta, mutta siihen perustuvaa saamisoikeutta ei ole yhdistetty asiakirjaan vastaavasti kuin juoksevissa velkakirjoissa. Tavalliseen velkakirjaan perustuvia joukkorahoituslainasaatavia ei pidetä arvopapereina eikä tällaisten lainasaamisten arvonmenetyksistä siten vahvisteta luovutustappiota. Menetys ei ole myöskään TVL 54 §:n mukaisena tulonhankkimiskuluna vähennyskelpoinen muuta kuin poikkeustapauksissa (ks. KHO 2014:21, vrt. KHO 2019:6).
Valitettavasti omakohtaista kokemusta verottajan haastamisesta minulla ei ole.
Edit: korjasin asiavirheen.
Olen siinä käsityksessä, että Grupeer täytyy ensin hakea konkurssiin ja vasta sen jälkeen voi olla mahdollista vähentää tappioita. Saattaa tosin (vielä) kestää ja tapahtuneeko koskaan.
Jep. Päätin kokeilla vähän kepillä jäätä tuossa. Päätös ei perustunut kuitenkaan Grupeerin elinvoimaisuuteen, vaan ilmeisesti nimenomaan tuohon että tulkitsivat kyseessä ei ole “juokseva velkekirja”.
Nyt päätin muutenkin kysellä, että onko porukka saanut vähennyksiin ylipäätään menemään läpi noita tappioita muista palveluista. Onhan minullakin taas seuraavissakin palveluissa tullut turskaa ja alkaa jo mietityttämään että pitäisikö noita kokeilla vähentää ja millä reunaehdoilla niitä saa / ei saa vähennettyä… ja että onko porukalla parempia kokemuksia näiden vertaislainojen luottotappioiden vähentämisestä. Jokin “positiivinen” ennakkotapaus tässä oli, jonka toin esiin tuossa vähennykseni yhteydessä, mutta ei mennyt läpi. Nuo termit (ja ylipäätään velkakirjapuoli) eivät minulle niin tuttuja, joten en lähtenyt aivotärähdyksen jälkioireissa pää sekaisin tuosta enää enempää verottajaa viime keväänä haastamaan. Pääasia oli päästä tolpilleen tärähdyksen jälkeen. Nyt voisi asioita yrittää edes vähän tutkia.
Kiinnostaisi kyllä kuulla jos jollakin vähennykset menneet läpi.
Edit. Sen verran vielä, että vastpuoleksihan tuossa on merkitty firmoja, ei suoraan yksityishenkilöitä. En tiedä muuttaako tuo keissiä mitenkään? Jos joku on näihin Grupeerin tappioihin paremmin perehtynyt, tai tutustunut / haluaa mielenkiinnosta perehtyä lainasopimuksiin, niin noita löytyy kyllä sen vajaan 10 k€ edestä. Ja toki olen mukana myös sijoittajien vaateessa, mutta siitä ei julkisuuteen ole lupa kommentoida lainkaan.
Grupeerin tapausta en tunne, mutta tuo positiivinen ennakkotapaus, johon saamassasi vastauksessa viitataan (KHO 2018:11), perustuu seuraavaan lainkohtaan (velkakirjalain 11 §):
Juoksevia velkakirjoja ovat haltijalle sekä nimetylle henkilölle tai hänen määräämälleen asetetut velkakirjat.
Haltijalle asetettuna pidettäköön myös velkakirjaa, josta ei käy ilmi kenelle maksu on suoritettava.
Tässä siis olennaisia kysymyksiä ovat seuraavat:
Kumpi tahansa näistä pitäisi riittää. Itse pidän selvänä, että esim. EstateGurun lainat täyttävät nämä ehdot.
Jos velkakirja oli pysyvästi sinun ja lainanottajayrityksen välinen, niin silloin tuo ennakkotapaus ei nähdäkseni sovellu.
Lopetin ennen ensimmäistä korona-aaltoa, vuoden 2020 alussa, rahojen siirrot näihin puljuihin. Ja saman vuoden lopusta tähän päivään olen yrittänyt kotiuttaa kaikki pois, mitä noista on takaisin ollut saatavilla. Suuri osa sijoituksista vielä kuitenkin sisällä ko. “vertaislaina” yms. -toimijoissa ja toivottomalta näyttää tulevaisuuskin. Asenteeni alan toimijoita kohtaan onkin erittäin kyyninen.
Markkinoilla vielä toimivista alan yrityksistä haluan varoittaa lukijoita Estategurusta ja Iuvo Groupista. Estategurulta tuli hiljattain “hauska” viestikin:
"Our records indicate that you have available funds on your account, however, there has been no investment activity for over 24 months. Due to regulations, we cannot hold money long-term for anything other than investing purposes.
According to our terms and conditions, inactive accounts will be charged a monthly fee of €50.00.
To avoid this fee, we kindly encourage you to either make an investment in the primary or secondary market or withdraw your funds within the next three days."
Minulla ollut Estategurun tilillä viimeiset pari vuotta vajaat kolme euroa, ja kaksi aikoja sitten erääntynyttä kiinteistösijoituskohdetta, joista rahat saamatta ja joissa kiinteistövakuuksista ei käytännössä hyötyä. 50€ kk-veloitus tästä potista Estategurulta kyllä hyvää liiketoimintaa, jos muualla ei niin hyvin osaamista ole ; ). Jos nuo muutamat eurot nostaa pois niin siitäkin Estateguru ottaa siivun (1 euron nostomaksu) itselleen. : )
Iuvo Groupiin sijottamista rahoistani n. 40% ollut kiinni jo useamman vuoden mutta edelleen jaksaa itseään mainostaa aktiivisesti. Virheet ovat lainanantajien (Originators/lending companies) eikä Iuvo Groupin
Estategurun nostomaksu nousi juuri 3 euroon. Tuo inaktiivisuusmaksu on kyllä ollut alusta asti selkeästi esillä ainakin oman EG-asiakkuuteni aikana. En näe mitä varoittamista tässä on.
Itselleni EG on ainoa joukkorahoitusalusta, johon luotan. Joo luottotapahtumia on nyt paljon mutta se ei kamalan yllättävää ole ja kuuluu tämän bisneksen luonteeseen. Korkeasta korosta maksetaan riskillä, mikä voi myös laueta.
Tapa, jolla EG on näitä hoitanut, on ollut minulle luottamusta herättävä. Perinnästä viestitään, ja luotonannon prosessia on tiukennettu (ehkä jopa liikaa). Yksikään luotto ei ole minulla vielä aieuttanut lopullisia pääomaan kohdistuvia luottotappioita, toki perinnässä olevista voi niitä tulla. Aika moni laina on lopulta saatu perittyä ainakin osa koroista mukaan lukien.
Joo, en ole enää useampaan vuoteen ollut millään ”vertaislaina” tms -alustalla aktiivinen Näin ollen ei päiväntasaista tietoa minulta löydy toimijoiden toimintatavoista, hinnoittelusta yms…
Eikä EG vanhentuneen kokemukseni joukossa (13 kpl) huonoin todellakaan alan toimijoista ole. Joskin kaukana parhaasta.
EG:n viesti sai vain minut ärsyyntymään, koska ala säätelemätöntä villiä länttä ja viesti absurdi: Minun siis pitäisi nostaa EG-tilini tyhjäksi tai tehdä lainasijoitus johonkin kiinteistökohteeseen, jotta vältäisin jatkossa yrityksen perimän 50€ kk-maksun. Miten sen teen, kun tilivarat eivät riitä nostoon (palvelumaksu 3 €) saati minimisijoitukseen (50€) ja haluan EG:stä eroon? Aika pelleilyä, jos pitää alkaa ensin EG:hen tekemään tilisiirtoja, että saa tuon kautta sitten EG- tilityhjennyksen tehtyä.
Laitoin EG:lle kyselyä asiasta. Automaatti vastasi, että vastaus tulee 2-5 päivän päästä : ) Saapi nähdä ehtiikö meikäläiselle tulla ensimmäistä 50 € laskua, jos asiaa ei saa hoidettua kolmen päivän kuluessa : )
Eli tämä olisi selvästi Fiva-case, jos se tai joku muu instanssi näitä valvoisi.
EG:n vanhat statsini katsoin: 41 kiinteistösijoitusta, joista 39 maksettu kokonaan takaisin sekä yksi kokonaan ja yksi osittain maksamatta. Nuo vuosikausia maksamatta olleet vievät kokonaistuotosta kolmasosan. Kaikesta huolimatta EG:n tilastot näyttävät, että since ~1/2019 keskimääräiset vuosituottoni ovat +10%! En tiedä, minkälaista laskentaa käyttävät mutta lähinnä naurattaa tuo. Mm. luottotappioita kun ei ikinä kirjaa niin auttaahan tuo kummasti tunnuslukuja ylöspäin.
Estateguru on ollut aiemmin Suomen toimintansa osalta Fivan valvonnassa. Uusi EU-sääntely mahdollistaa toimimisen kaikkialla EU:ssa yhdellä toimiluvalla, ja sen toimiluvan EG on saanut Virolta.
EG:n portfolion pääsivulla esittämä tuottoprosentti lasketaan takaisinmaksetuista lainoista. Ulkona olevia lainoja ei huomioida. Kamalan vaikeaa ei ole tuolta hakea maksuhistoriaa ja laskea siitä vaikka Excelillä XIRR.
Mitä palvelua pidät parhaana?
En haluaisi yhtään alan yrityksiä markkinoida, päinvastoin. Toimintaympäristö ja toimijoiden tilanteet voineet muuttua myös paljon tuon jälkeen, kun tämän itselle raskaasti tappiollisen sijoittamismuodon taakseni jätin… Pienen pohdinnan jälkeen omakohtaisista kohteista aika selkeästi paras oli Peerberry. Eikä ole siis sijoitussuositus 
Ymmärrän hyvin. Itse olen aktiivisesti etsinyt tapoja sijoittaa yksittäisiin lainainstrumetteihin pienisjoittajan volyymillä, ja nykytilanteessa tähän oikeastaan ainoa mahdollisuus on käyttää joukkorahoituksen tai vertaislainauksen palveluntarjoajaa. Aloitin Fellow Financen kanssa mutta he lopettivat eikä heidän toiminnastaan jäänyt kovin hyvä maku suuhun. Etsin sitten korvaajaa, muutama nousi shortlistille ja niistä selkeästi paras oli EstateGuru.
PeerBerryyn en ole ennen törmännyt.Verkkosivuilta ei nopeasti selviä heidän toimilupatilanteensa. Löysin muutaman vuoden takaisen blogipostauksen, jossa kertoivat vaihtaneensa valtiota regulaatiohaasteiden vuoksi. Heitä ei myöskään löydy Finanssivalvonnan notifikaatioluettelosta, joten periaatteessa he eivät saisi tarjota palveluaan Suomessa (ellen sääntelyä ihan väärin lue). Ei herätä luottamusta tämä.
Aina välillä käyn läpi näitä tarjoajia eri lähteiden perusteella. Suurin osa tarjokkaista tippuu pois regulaatiohaasteiden vuoksi ja lähes kaikki loput koska heidän toimintamallinsa vaikuttaa epäeettiseltä. EstateGuru on edelleen ykkönen näissä minun hauissani.
Oma henkilökohtainen salkkuni on aika pieni, koska en näihin kovin isoa osaa varallisuudestani laita. 70 % ulkona olevista lainoista on aikataulussa, 5 % myöhässä ja loput laiminlyöty (eli perinnässä). Päättyneiden lainojen tuotto EG:n laskelmien mukaan 9,10 %. Perintään on viime aikoina siirtynyt aika moni erääntynyt laina, mikä on harmillista mutta ei kamalan odottamatonta ottaen huomioon millaisia yrityksiä tässä lainoitetaan ja mikä on kiinteistömarkkinoiden tila. Lainoja tulee myös ajoissa takaisin maksetuksi jatkuvasti. Aina silloin tällöin tulee tieto, että jokin perinnässä ollut laina on onnistuttu perimään takaisin, enkä ole huomannut, että olisi yksikään laina tullut suljetuksi ilman, että ainakin pääoma olisi tullut takaisin. Aiemmin tällä viikolla myivät pois erään suomalaisen lainan vuodelta 2022, josta taisi minulle totetutunut tuotto olla 2 % (laskin Excelin XIRR-funktiolla kassavirroista). Pidän tästä toimintatavasta, jossa huonoja lainoja ei pakkomyydä alennuksella pois tilastojen siivoamiseksi vaan kärsivällisesti tehdään työtä mahdollisimman hyvään lopputulokseen. Toki seurauksena likviditeetti on näissä todella huono.
Ei sijoitussuositus tämäkään 
Edit. Omassa salkussani on lainoja 8 (2 myöhässä tai laiminlyöty) Latviasta, 16 (4) Liettuasta, 3 (3) Saksasta, 15 (5) Suomesta ja 10 (3) Virosta.
Mulla on pitkään ollu vertaislainoja, tosin olen niistä viime aikoina lähes irtautunut. Mun mielestä kaksi parasta alustaa ovat olleet PeerBerry ja Mintos. Molemmat raportoivat kiitettävän hyvin perintään päätyneistä lainoista.
Mulla oli PeerBerryssä pitkiä (ad 3v) lainoja, jotka maksettiin takaisin buyback -turvan avulla maaliskuussa. Kaikkia korkoja ei saanut (ehkä?), mutta pääoman + korkoja, mihin voi olla tyytyväinen ottaen huomioon, että lainat olivat ukrainalaisia.
Nykyään siellä on aika vähän uusia lainoja ja niiden korko on ollut alle 10 %, mikä ei ole riittävästi. Tosin nuo ovat kiinteistövakuudellisia, mutta silti.
Mintoksessa olen ollut asiakkaana kymmenen vuotta. Siellä on enää pikku hiluja ja nekin nykyään bondeissa, mutta luottotappiot huomioidenkin siellä pääsi yli 10 % tuottoon.
Varovaisen positiivisen maininnan saa myös virolainen Moncera, mutta osana salkunhuoltoprosessia tyhjensin senkin.
Vertaislainoissa, jos niihin aikoo sijoittaa, kannattaa mielestäni keskittyä vakiintuneisiin toimijoihin eikä hajauttaa usean never heard -platformin kesken, joista osa voi toimia suoranaisen rikollisesti ja listata lainoja, joita ei oikeasti ole olemassakaan.
Ei se ihan triviaalia ollutkaan. Yksi ongelmahan on määritellä, miten ulkona olevia lainoja pitäisi laskennassa käsitellä.
Tein Python-ohjelman, joka lukee EstateGurun tiliote- ja portfolioraportit csv:nä ja laskee niistä XIRR:n (pyxirr-kirjaston avulla) seuraavasti määritellyistä kassavirroista:
Laskin tuottoprosentin useilla eri oletuksilla:
Viimeistä pidän liian pessimistisenä, totuus lienee jossakin kahden ensimmäisen välissä.
Jos jaksaisi, voisi vielä laskea skenaarion, jossa perinnässä olevat arvostettaisiin vähintään vakuuden arvoisiksi (huomioiden lainoitusaste ja vakuuksien arvioitu arvonalentuma). Kello on kuitenkin jo liikaa, joten jää toiselle kerralle.