Tripla on eilen tiedottanut kasvaneista kävijämääristä, joten voi tulla YIT:llekin pian positiivisempaa tuottoa siitä.
Tiedotteen alkua:
”Mall of Triplan kävijämäärä ylsi 27,3 miljoonaan, kasvua vuoteen 2022 verrattuna oli 12 prosenttia. Kävijämäärien kasvu oli huima ottaen huomioon, että jo vuonna 2022 Tripla oli kävijämäärältään Suomen vilkkain kauppakeskus.
Triplan vuoden 2023 kokonaismyynti kohosi historiansa korkeimmalle tasolle, kasvua oli lähes 40 miljoonaa euroa verrattuna vuoteen 2022.”
Olisiko tälle lähteitä esittää? Edellä näkyvä tilinpäätöksen kuvaus kertoo ymmärtääkseni jotain muuta.
Ymmärtääkseni on hyvin tyypillistä kirjata asunto-osakeomistukset kirjanpidossa omaan hankintahintaan, eli rakennuttajan tapauksessa omaan rakennuskustannukseen. Koska myymättömästä asunnosta ei tosiaan ole kirjautunut mitään liikevaihtoa, niin en heti keksi mistä taseeseen ylipäätään olisi syntynyt rakennuskustannusta ylittävää summaa.
Rakennuttaja rakennuttaa asunto-osakeyhtiölle, eli ei se asunto itsessään ole rakennuttajan taseessa vaan se on asunto-osakeyhtiön taseessa. Rakennuttajan taseeseen taas tulee asunto-osakeyhtiön osakkeita. Rakennuttajalle valmistuneen asunto-osakkeen hankintameno on osakkeeseen kohdistuva yhtiölaina, ja hinnaston mukainen myyntihinta - tai nettorealisointiarvo. Tämä siis ihan samalla tavalla kuin kelle tahansa joka asunto-osakkeen itselleen hankkii. Taseen aliarvostaminen voi johtaa myös luovutusvoiton verotukseen, joka olisi mielellään vältettävä.
Rakennuttaja on perustanut kyseisen taloyhtiön ja omistanut läpi koko rakennusvaiheen sen kaikki osakkeet. Rakennuttaja ei siis ole koskaan ostanut kyseisiä osakkeita eikä maksanut niistä mitään osto-/myyntihintoja, jolloin RS-hinnastolla (yhtiölaina+pyynti myyntihinta) ei ole hiukan kärjistäen sanottuna mitään tekemistä rakennuttajan hankintakustannuksen kanssa → valmiiden myymättömien asunto-osakkeiden hankintameno ymmärtääkseni faktisesti on toteutuneiden rakennuskustannusten kautta syntyvä omakustannehinta.
Eli kuten sanoit, kuten kenen tahansa asunto-osakkeen hankkivan suhteen, taseessa on se hinta/kustannus mitä osakkeista todellisuudessa on tavalla tai toisella syntynyt.
Ensiksi pitää ymmärtää mitä rakennuttaja omistaa, jotta sen omistuksen hankintahinta voidaan määritellä. Rakennuttaja omistaa osakkeita, joten tässä kohtaa kyseeseen tulee osakkeiden hankintahinta. Rakennuttaja on jo myynyt tässä kohtaa ne faktiset rakennuskustannukset eli hankkimansa raaka-aineet ja työt sinne asunto-osaakeyhtiölle jota vastaan on saanut maksueriä esimerkiksi yhtiölainan ja osakkaiden maksuerin muodossa. Mikäli asunto ei mene kaupaksi, niin rakennuttaja ottaa vastatakseen osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainat ja teoreettisesti myös maksuerät. Joista sitten syntyy se hankintakustannus.
Sanotaan nyt vielä kerran, että rakennuttaja ei tässä kohtaa edes omista enää sitä jo tehtyä työtä ja materiaaleja. Asunto-osakeyhtiö ostaa niitä itselleen urakan edetessä ja rahoittaa niitä yhtiölainalla. Sehän olisi petos jos osakeyhtiö nostaisi itselleen toisen yhtiön nimiin lainaa ja olisi antamatta siitä mitään vastineeksi. Näinkin on toki saattanut joskus käydä, ja se on yksi syy miksi meillä on RS-laki.
Lue mitä itsekin kirjoitat: “Kyseeseen tulee osakkeiden hankintahinta”. Kuten kirjoitin ei rakennuttaja ole kyseisiä osakkeita koskaan ostanut vaan luonut ne itse itselleen yhtiötä perustaessa → osakkeiden hankintahinta ei voi olla mitään muuta kuin kustannukset jotka on syntyneet osakkeisiin liittyvän asunnon rakentamisesta. Puhut nyt ikäänkuin rakennuttaja jotenkin ostaisi taloyhtiöltä asuntojen osakkeet RS-hinnaston mukaisilla hinnoilla, näin asia kertakaikkiaan ei ole. Kuten sanoin, omistaa rakennuttaja taloyhtiön kaikki osakkeet koko rakennusajan läpi (myös myytyjen asuntojen osalta), eli kyseessä on 100%:sesti rakennuttajan omistama tytäryhtiö tasan siihen hetkeen asti kun taloyhtiö valmistuu.
Ollaan selvästikin molemmat omasta mielestämme oikeassa ja toinen väärässä. Suosittelen tavaamaan oikein ajatuksella esim tuota YIT:n tilinpäätöstä ja kuuntelemaan osareiden webcasteja joissa niissäkin tästä asiasta on puhuttu ihan suoraan (sanottu asuntojen olevan taseessa rakennuskustannuksella). Jos tämän jälkeen edelleen olet samaa mieltä, niin voidaan palata perusteluiden kanssa asiaan.
Näin sanottiin ainakin Q3 osarissa “Valmiit
myymättömät asunnot arvostetaan taseessa hankintamenoon tai sitä
alhaisempaan nettorealisointiarvoon.”. Eli asunnon hankintamenoon. Asunto taas on asunto-osake.
Mutta joo, ei me tästä väittelyä saada aikaan. Olen työkseni hallinnoinut rakennusyhtiön tasetta ja vaikka nykyään ulkomuistista joku nyanssi menisikin vinoon niin ei mene niin paljoa, että jaksaisin kirjanpitolaeista ja standardeista, sekä niiden tulkinnoista kaivaa sanatarkkoja todisteita vastavänkääjille.
Sen verran sorkin omalta osaltani keskustelua että yleinen periaate kirjanpidossa on että arvostetaan alimman arvon periaatteen mukaisesti, joko hankintahinnoin tai vaihtoehtoisesti jos niiden tilinpäätöspäivän käypä arvo on vielä tätä alempi.
Yritän vielä itsekin kaivaa asiaa tarkemmin, mutta en usko että millään “teknisellä asunto-osakemuutoksella” tähän asian periaatteeseen tulee mitään muutosta. Mitkään silmänkääntötemput ei ole sallittuja. Eli asuntoja ei ole oikeus arvostaa taseeseen korkeampaan hintaan kuin mitä rahaa on mennyt sen rakentamiseen. Ja tuloutus tapahtuu siinä vaiheessa kun asunto myydään, ei aikaisemmin.
Täytyy heti alkuun myöntää, että en ole mikään kirjanpidon ammattilainen.
Perustajaurakoinnissa kuitenkin tehdään yleensä asoyn kanssa perustajaurakkasopimus, joka vastaa määrältään asuntojen yhteenlaskettua myyntihintaa tontin ja osakepääoman kanssa. Urakan maksuerä maksetaan todennäköisesti kokonaan valmistumisen yhteydessä.
Eli valmiiden asuntojen osalta ymmärtäisin Lerpsun kanssa samalla tavoin, että osakkeiden hankintameno on osakepääoma + tontti + urakkasopimuksen summa.
YIT:n Q3 transcriptistä voi helposti lukea yhtiön talousjohtajan sanoneen seuraavasti, kun kysyttiin asuntojen alennuksista ja niiden mahdollisesti luomista paineista alaskirjauksiin:
“So, if our apartments are valued at cost or at historical cost in accounting terms in our balance sheet and even though this market situation, there is a pressure on prices, as we know, but nowhere
near to the situation where we would be in a situation to be written-down in our balance sheet. So, no
pressure in that sense…”
Jos siis tiedät rakennuttajan kirjanpidosta paremmin kuin YIT:n talousjohtaja, niin ihan aidosti toivoisin näille puheille jotain lähteitä ja todisteita. Olisi tosi arvokasta tietoa.
PS. Tässä nyt samaan syssyyn vähän pidempi lainaus transcriptistä:
Ensiksi pahoittelen nollapostaustani, koska olen tässä ketjussa vain oppia hakemassa, enkä anna nyt mitään vastineeksi kenellekään.
Mutta kuitenkin, esitän hämmentävän kysymyksen: Miten voi olla mahdollista, että neljä vuotta ketjun aloittamisesta keskustellaan vieläkin siitä, miten uudiskohteet arvostetaan taseeseen!? Koska olemme Suomen parhaassa sijoitusyhteisössä, niin esitän vastaavalle analyytikolle @Olli_Koponen, että kertoisitko, miten tämä menee? Arvostetaanko uudiskohteen valmistunut asunto YIT:n taseessa siihen arvoon, millä sitä asunto-osakeyhtiömuotoisena yritetään myydä, vai siihen arvoon, mikä on ollut sen rakennuskustannus YIT:lle?
Vai siihen arvoon, mikä arvostushetkellä asunnolla on, jos se on vähemmän kuin yllämainitut kaksi kohtaa? Esim. asumattomana kaksi vuotta ja laaja vesi- ja homevahinko: todellinen arvo voi olla selvästi alle rakennuskustannusten, sitä ehkä yritetään myydä optimistisesti jollain hinnalla, mutta todellinen arvo voi kuitenkin olla jotain pienempää ja kirjanpidossa periaatteessa pitäisi tätä hapatettua hintaa käyttää.
Kiinteistöjen arvostuksessa käytetään usein ulkopuolisia asiansa osaavaksi tunnustettuja asiantuntijoita. Mitä pidempään kiinteistöt roikkuvat taseessa, sitä helpommin sinne syntyy eroa sen hinnan välille, millä omistajuus oikeasti vaihtuu, ja sen, mitä siitä halutaan uskoa tai jopa, mitä siitä on kirjattu kirjanpitoon. Kirjanpidossa pitäisi tehdä alaskirjauksia, jos on näyttöjä siitä, että asuntoa tai kiinteistöä ei voi myydä sillä hinnalla, millä ne kirjanpidossa näkyvät. Tekevätkö yhtiöt sitten näin? Arvon arvioijat voivat hyvinkin päätyä erilaisiin näkemyksiin, joten mikä niistä sitten on oikea.
Uskaltaisin melkein väittää, että hinnat taseissa joustavat helpommin ylöspäin kuin alaspäin, ellei näyttö alaspäin menosta ole erityisen selkeää.
Ei ole tarvetta olla talousjohtajan kanssa erimielinen. Talousjohtaja kertoo asuntojen olevan valuoitu niiden asuntojen hinnalla kirjanpito ehtojen mukaisesti. Näistä tuossa olikin jo KPLn linkki ylempänä.
Ehkä tätä asiaa hahmottaessa kannattaa alkuun unohtaa kirjanpito ja miettiä asiaa juridisesta kulmasta. Taseeseen kirjataan noin käytännössä yhtiön omaisuus eli varat ja velat. Tässä kohtaa kyse on siitä mitä omistetaan ja kuka omistaa. Lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiö omistaa tontilla olevat rakennukset ja mahdollisesti lisäksi itse tonttia joko kokonaan tai osittain. Ja kyllä rakennusyhtiö omistaa rakennusvaiheessa asunto-osakeyhtiön osakkeista 100%, mutta se ei muuta sitä että asunto-osakeyhtiö omistaa rakennukset ja mahdollisesti tontin tai sen osan. Rakennusyhtiö taasen omistaa osakkeet. Se miksi asunto-osakeyhtiö omistaa rakennukset tulee asunto-osakeyhtiälaista ja tämän yhtiömuodon käyttötarkoituksesta.
Talousjohtaja myös mainitsee, että hintapaine ei ole sellainen joka pakottaisi arvonalennuksiin. Nyt kun rakennusliikkeet ovat myyneet taseessaan olevia huoneistoja, niin alennusmekanismiksi on valittu kaikkea muuta kun alennus varsinaisesta asunto-osakkeesta. Esimerkiksi YIT tarjoutui omassa kampanjassaan maksamaan kaikki vastikekulut seuraavalta kahdelta vuodelta. Tällaisessa mekanismissa yksi osasyy on kirjanpidollinen ja se ettei näistä asunto-osakkeista tulisi omaisuuserien kirjanpidollista tappiota ja niitä arvonalenemisia. Toki osatuloutus antaa alennuksille muitakin käsittely mahdollisuuksia kuin niiden purkamisen arvonalenemisen kautta tulokseen.
Itse talousjohtajana käyttäisin tällaisessa tilanteessa termiä “pretty damn close” - siis kysymykseen onko riskinä taseen alaskirjaukset asuntojen osalta. Siis tilanteessa, jossa ainoastaan annetukset 2 vuoden vastikemaksupoistot (hoitovastike, rahoitusvastike) estävät alaskirjaukset - tällöinhän todellisuudessa asunnot tulisi alaskirjata - mielestäni myös kirjanpidon näkökulmasta koska muutoin kirjanpidon periaatteita sovellettaisiin liian joustavasti ja hämäävästi. Karkeasti annettu alennus olisi tai on ollut 5-10 % - ja tämä ei siis aiheuta huolta.
Tässä on nyt siis se ristiriita että talousjohtaja sanoi asiaan liittyen “nowhere near” - ja tämä kyllä vahvasti viittaa ettei kyse ole vastimaksualennuksista, eli noin 5-10 %:n alennuksesta, vaan alaskirjaus vaatisi selkeästi suuremman prosentuaalisen miinuksen. Oman käsitykseni mukaan hän vertaa rakennuskustannuksiin.
YIT antoi perjantaina tulosvaroituksen vuoden 2023 oikaistun liikevoittonsa osalta. Odotimme tulosvaroitusta, mutta taseen omistusten käyvän arvon alaskirjaukset laskivat tuloksen odotuksiemme alapuolelle. Omaisuusmyyntien vuoksi kassavirta vahvistui vertailukaudesta, mikä oli positiivista. Markkinatilanne on edelleen heikko Suomessa, mikä edelleen luo painetta taloudelliselle tilanteelle yhtiön kasvavien asuntovarastojen kanssa. Arvostus on mielestämme haastavalla tasolla lähivuosille, kun samalla riskit sekä tulostason että taseaseman osalta ovat koholla.
Omaperusteiset asunnot kirjautuvat liikevaihtona ja tuloksena, kun ne ovat myyty ja valmistuneet. Taseessa rakentamiskustannuksien tai alhaisemman arvon mukaisesti. Myydessä kertyy liikevaihto ja tulos muodostuu rakentamisen hinnan (kustannusten) ja myyntihinnan erotuksena.
YIT on Suomen suurin rakennusyhtiö, joka on toiminut jo yli sadan vuoden ajan. Mutta toimiiko se seuraavat sata vuotta vielä?
YIT:n taloudellinen tilanne on heikentynyt nopeasti viime vuosina, ja se on ilmoittanut useista toimenpiteistä, joilla pyritään parantamaan heikkoa tilannetta.
Mikä on YIT tilanne, kannattaako siihen sijoittaa vai onko se kuuluisa putoava puukko?
Kokkolan urheilupuiston allianssin rakennustyöt alkavat
YIT, osana allianssia on allekirjoittanut sopimuksen Kokkolan urheilupuiston toteutusvaiheesta allianssimallilla. Allianssissa rakennustöistä vastaa YIT, pää- ja arkkitehtisuunnittelusta UKI Arkkitehdit Oy ja Arkkitehtitoimisto Jääskeläinen Oy, rakennesuunnittelusta Ramboll Finland Oy ja taloteknisestä suunnittelusta Granlund Oy. Allianssin tilaajana toimii Kokkolan Urheilupuisto Oy. Tiedotimme hankkeen kehitysvaiheesta keväällä 2022.
Kehitysvaiheen aikana allianssikokonaisuuden sisältöä ja toteutusta on suunniteltu tarkemmalle tasolle ja toteutusvaiheen ensimmäisen vaiheen arvioiduksi kokonaiskustannukseksi määriteltiin noin 56 miljoonaa euroa, josta YIT:lle kirjattava osuus on noin 47 miljoonaa euroa. Sopimus kirjataan vuoden ensimmäisen neljänneksen tilauskantaan.
Rakennustyöt aloitetaan helmikuussa 2024 ja Kokkolan urheilupuiston on määrä valmistua keväällä 2026. Nyt käynnistyvään ensimmäiseen vaiheeseen sisältyy sisäurheilulajien ja tapahtumien käyttöön tuleva monitoimihalli, sekä sen yhteyteen toteutettava UEFA kategoria 2 jalkapallostadion.
Hanke sisältää myös kaksi muuta vaihetta, joista toisen vaiheen kehitysvaihe, joka sisältää kahden harjoitusjään rakentamisen, saatiin käyntiin syyskuun lopussa. Viimeinen, eli kolmas vaihe sisältää vanhan jäähallin saneerauksen, ja sen kehitysvaihe käynnistettiin marraskuussa.
