Tässä oli hyvä esimerkki siitä, että asunnon arvo voi laskea myös pk-seudulla ja vielä 10 vuoden aikajänteellä.
On syytä huomioida, että säilyttääkseen edes nykyarvonsa asunnon hinnan pitäisi nousta se 2-3 % vuodessa eli inflaation verran. Muussa tapauksessa asunnon reaaliarvo laskee.
Jatkossa asunnon arvostukseen tulee vaikuttamaan todennäköisesti yhä enenmän se, onko kyseessä vuokratontti, onko korjausvelkaa kertynyt ja millainen on taloyhtiön omistuspohja.
Tässä maksumuurin takana olevassa jutussa OP kertoo, että ei lähde edes rahoittamaan sellaisella vuokratontilla olevan asunnon hankintaa, jossa ei ole lunastuspykälää tai kaupunkia omistajana.
Pankki kiinnittää Lepistön mukaan erityistä huomiota taloyhtiön kuntoon ja korjaustarpeisiin sekä mahdollisen vuokratontin ehtoihin, mikäli vuokraaja on joku muu kuin kaupunki. Lähtökohta on, että asukkaalla tai taloyhtiöllä on oltava vuokratontin lunastusmahdollisuus. ”Jos ei ole lunastusmahdollisuutta, emme lähde hankkeeseen”, Lepistö sanoo.
Tässä ajassa pankki näkee erityisenä riskinä suuren korjausvelan. Korjausvelalla tarkoitetaan summaa, joka rakennukseen olisi pitänyt investoida, jotta se olisi hyvässä kunnossa. Korjausvelkaa syntyy, kun kunnossapidosta tingitään. ”Jos yritetään kaikkea tehdä kerralla, kustannus on niin iso, ettei kohteen arvo välttämättä nouse saman verran kuin rahaa tarvitsee laittaa korjauksiin”, Lepistö sanoo.
Pankki voi pyytää nähtäville isännöitsijäntodistuksen lisäksi esimerkiksi maanvuokrasopimuksen. Lepistö sanoo, että pankki voi olla kiinnostunut myös osakasluettelosta, josta selviää talon omistuspohja. ”Aikaisemmin ei ehkä semmoista niin tarkkaan katsottu.”
Tampereella ennen 450k€ perheasunto on nyt 420k€ asunto, eli alennus ei ole noin suuri. Korkokulut pitävät alentuneella hinnalla kysynnän aika pienenä, mutta myyjät eivät ole halukkaita myymään alemmalla. Suurimmalla osalla ei ole pakko myydä ja jos ei mene kaupaksi, niin jäädään odottelemaan parempia aikoja. Ne tulevat satavarmasti, sillä pulaa perheasunnoista on jo nyt ja tilanne pahanee kun uutta ei tehdä.
Pointti tuossa vaihtamisessa olikin välirahan määrä. Käytännössä jos olet vaihtamassa isompaan asuntoon, niin nyt on parempi hetki kuin aiemmin. Ainakaan ei ole huonompi.
edit. Ongelma näissä on nyt saada se ketju purkaantumaan, koska ei ole järkevä myydä omaa “hintaan mihin hyvänsä” jos ei tiedä, että saa sen uuden samalla “hintaan mihin hyvänsä” hintaan. Ja toisaalta moni ei halua tällä hetkellä joutua kahden asunnon loukkuun.
Tuossa ollaan jo todellisten ongelmien edessä, jos muut pankit jakavat OP:n kanssa tuon näkemyksen. Ja vaikkei linja yhtä jyrkkä olisikaan, näkynee lisääntyvä riski ainakin marginaalissa.
Tampereella on keskustan nurkalla tällä hetkellä ainakin kaksi taloyhtiötä, jonka vuokrasopimus on päättynyt jo vuosia sitten, eikä uutta ole saatu solmituksi. Toisessa tontin omistaja on aloittanut prosessin suuren kerrostalon lunastamiseksi. Tuollainen epävarmuus heijastuu varmasti muidenkin sellaisten taloyhtiöiden arvoon, jonka tontin omistaa joku yksityinen taho. Ja siihen päälle lainarahoituksen haastavuus, niin hinta laskee lisää.
Erittäin hyvää keskustelua ostovoimasta. Allekirjoittaneella on käynyt siinä mielessä onnellinen sattumus, että pääkaupunkiseudulla sijaitseva työpaikkani mahdollistaa 100% etätyön alueen palkkatasolla. Asun kaukana eräässä toisessa maakunnassa, jossa ostovoimani on tällä hetkellä vähintäänkin riittävä mahdollistaen perheelle asumisen sopivassa asumismuodossa omakotitalossa. Täällä saamme valita asuinalueemme ja lapselle turvallisen elinympäristön kouluineen. Pääkaupunkiseudun ongelmat näyttäytyvät vain utopistiselle täältä katsottuna.
Asumisen kannalta pääkaupunkiseudulla asuisimme todennäköisesti vanhassa rivarissa tai kerrostalossa. En muuta kuin pakon edessä Helsinkiin tai sen lähialueelle - jos silloinkaan.
OP:n tekemälle linjaukselle on varmasti syynsä olemassa. Luultavasti ostajat eivät keskimäärin ole juurikaan perehtyneet vuokratonttien sopimusehtoihin ja useimpiin niistä lienee kirjattu vuokranantajan yksipuolinen oikeus tarkistaa tontin vuokraa ylöspäin tarvittaessa.
Heti tulee mieleen erilaiset tonttirahastot, joiden koko bisnes on rakennettu maapohjan omistamisen varaan, mikä sinänsä on paljon varmempaa ja vakaampaa kuin vaikka vuokrakämpät. Näillä rahastojen omistamilla tonteilla on varmasti korotuksia luvassa tasaisen tappavaan tahtiin, kun haetaan maksimaalista tuottoa osuudenomistajille.
Tampereelta löytyy myös Hatanpäältä taloyhtiö, jonka vuokratontin omistaa yksityishenkilö. Sen asuntojen pyyntihinta oli heti selvästi alle markkinahinnan.
Ongelma on myös, että jos ei ole seurannut markkinaa vuosia, ei oikein voi olla käsitystä siitä, millä hinnalla vastaavia kohteita myytiin huippuvuosina. Oman paritalokauppani tein siinä mielessä sokkona, että en tiedä, paljonko sain alennusta jos lainkaan. Ainoa käyttökelpoinen vertailukohta oli pyyntihinnat ja toteutuneet hinnat nykymarkkinassa, ja kun kauppa ei oikein kulje, jälkimmäisistä on huonosti apua. Oma ostopäätöksemme siten perustui omaan maksukykyyn ja sen vertailuun, että vastaavaa ei saisi halvemmalla muilta myyjiltä juuri nyt.
Vanhasta taloyhtiöstä ostaessa toki auttaa se, että Etuovi ja Oikotie näyttävät pyyntihintoja taloyhtiöstä vuosikausia taaksepäin. Kiinteistökaupassa ja uudiskohteen kaupassa on hankalampaa.
Tonttirahastojen vuokrasopimuksissa vuokraa korotetaan elinkustannusindeksin muutosten mukaisesti (vuokra ei toki voi laskea). Samoin lunastushintaa oikaistaan elinkustannusindeksin mukaan.
Mutta kun alennukset rahoitetaan poistamalla ensiasunnon ostajien varainsiirtoveron vapaus, lopputulos tuskin piristää markkinoita. Taitaa käydä päinvastoin.
LISÄYS:
Kiinteistöjen varainsiirtoveroprosentti laskee 4 prosentista 3 prosenttiin.
Asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeiden varainsiirtoveroprosentti laskee 2 prosentista 1,5 prosenttiin.
“Lain on tarkoitus tulla voimaan vuodenvaihteessa, mutta veroprosentteja sovelletaan takautuvasti hallituksen esityksen antamispäivästä 12.10.2023 alkaen tai sen jälkeen tehtyihin luovutuksiin. Verohallinto antaa verkkosivuillaan käytännön ohjeita asiaan liittyen. Verohallinto palauttaa liikaa maksetun varainsiirtoveron korkoineen niille asiakkaille, jotka tekevät kauppoja loppuvuoden 2023 aikana ja suorittavat veron nykyisten säännösten mukaisesti.”
En tiedä…vaikuttaa turhalta säätämiseltä. Vähän outo päätös, mutta en odottaisi tuolla olevan kauheasti vaikutusta? Ehkä vähän taas tulee fiilis “nuoria lyödään”. Vaikea uskoa, että tällä mitään erityistä saavutettaisiin.
Milenkiintoinen päätös. Muutamia nälkäisiä ensi-asunnon ostajia tällä varmasti saa loppuvuonna kaupoille, mutta tästä myöhästyvät joutuvat ensivuonna täyttämään sukanvarttaan lisää ennen kauppojen tekemistä.
Onhan tuo täysin järjetön päätös nuoria kohtaan, joilla muutenkin on jo valmiiksi ennätysalhaiset asunnonostoaikeet. Kaikki tästä hyötyvät voivat katsoa omaa nenää pidemmälle ja ajatella asiaa ensiasuntoa ostavien kannalta.
Hmm ymmärsinkö jotain väärin tuosta tiedotteesta. Sitä sovelletaan sen mukaan takautuvasti 12.10 alkaen eli eikös tuo etu nyt tästä päivästä lähtien poistu ensi asunnon ostajilta?
Uudet varainsiirtoverokannat sovelletaan takautuvasti tästä päivästä alkaen. Ensiasunnon ostajien verovapaus poistuu vasta vuoden vaihteessa. Näin olin valtiovarainministeriön tiedotteen lukevinani.
Ensireaktio oli sama. Mutta toisaalta, itse liikoja riskejä vihaavana olen aikoinaan nuorena aloittanut omistusasumisen taipaleen halvassa lähiökämpässä, ja siitä sitten ostellut kalliimpia luukkuja. Voi myös kysyä, että kannattaako verotuksellisesti mitenkään kannustaa siihen, että ensiasunnoksi ostetaan omaan maksukykyyn nähden äärimmilleen mitoitettu kämppä. Niin moni tuntuu tekevän, ja kertaluonteista varainsiirtoverottomuutta on käytetty yhtenä perusteena sille “kerralla maaliin unelmissa” -ajattelulle.
VM: “Muutosta sovellettaisiin sen voimaan tulosta eli 1.1.2024 lähtien. Vuonna 2023 tehdyt ensiasuntojen kaupat ovat vielä verottomia.”
HS: “Ensiasuntojen osalta lakia ei sovelleta takautuvasti eli asunnon voi ostaa verovapaasti vielä tämän vuoden aikana, kunhan kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31. joulukuuta.”
Eli katsotaanko verottomuus osto- vai myyntihetkenä? Säilyykö aiemmin ostetun ensiasunnon verovapaus vai tuleeko se myydä ennen vuodenvaihdetta, jos haluaa sen verovapaasti tehdä?
*