Hmm… mielenkiintoista että suodattavat kriteerien perusteella asiakkaat tuolla tavalla. Onneksi aina voi kilpailuttaa suoraan pankkien kanssa mutta toki vie aika paljon enemmän aikaa ja vaivaa. Itselläni tuo palvelu toimi kätevästi vielä keväällä. Voi olla että kriteerit ovat myös tiukentuneet…
1 tykkäys
Saako valtion takauksen myyntihintaan?
Esim. 60k myynti, 180k velaton. Yhtiölainaa.
180*70%=126k vakuusarvo.
Valtion takaamaa lainaa voi saada enintään 85% hankintahinnasta, joten kummasta se lasketaan?
85%180k= 153k lainaa+josta 153,2=30,6k valtion takausta. Vakuudet 126k+30k.
Eli 156 +k ja omaa rahaa se 24k alkuun.
Vai 60k*85% = 51k lainaa, josta 20% eli 10,2k vakuuksia. Tällöin tarvitaan vakuudet vielä 40,8k summalle? Vakuudet asunnosta 126k+10,2k, eli puuttuu vielä 196-126-10,2k-9k käsiraha eli 50, 2k vakuutta puuttuu?
Vai 60k85% = 51k lainaa, josta 20% eli 10,2k vakuuksia. Tällöin tarvitaan vakuudet vielä 40,8k summalle. Voiko soveltaa, että myyntihinta 60k70% = 42k vakuuksia siitä, jolloin 42k+10,2k riittää lainaan?
Voiko joku valaista, miten tuo yhtiölaina osuus vakuutetaan ?
Pieni mutuilu perustuen vain sijoitusasuntojen hankintaan, sori siittä!
Kohteen vakuusarvo on 60k x 0,70 (tai 0,75) - 120k. Eli -78k€. Vakuuden kannalta järkevintä lienee siis hankkia koko summalle laina ja maksaa siitä itse 10- tai 15% riippuen onko kyseessä ASP. ASP Hesalassa on tuohon 180k€ summaan, mutta eipä siellä taida mitään 180k€ kämppiä ollakkaan, heh.
Jos asunto ei tule omaan käyttöön, ei valtion takausta saa.
1 tykkäys
Eli kannattaisi hakea vaan suoraan sijoituslainana?
Esimerkissä 60k myynti, 180k pyynti ja 30k omaa rahaa. Tällöin halvinta on ottaa suora sijoituslaina, kun asuntolainaa ei saa? Jännä et pankki ei anna noin pikkurahaa lainaksi.
Eli hankit asuntoa sijoiutuskäyttöön.
Näinhän se varmaan menisi, joskin kokonaisuus riippuu monesta tekijästä. Onko vapaata vakuutta omasta asunnosta tai toisista sijoitusasunnoista? Vakuudettoman lainan korko pompsahtaa aika ikävästi.
Eli 30k€ omaa rahaa, sekä 30k€ sijoituslainaa vakuudella tai ilman → rahoitusvastikkeet vähennettävissä, mutta vähän haastavalta yhtälöltä kuulostaa. Aika paljon omaa pääomaa, sekä kaksi lyhennettävää lainaa (sijoituslaina sekä taloyhtiölaina).
Jos taas otat koko summan sijoituslainaa ja maksat myyntihinnan pois, et pääse nauttimaan rahoitusvastikkeiden vähennyskelpoisuudesta.
3 tykkäystä
Itse hain tällä viikolla ensimmäistä kertaa lainaa sijoitusasuntoa varten. Sain haluamani määrän 1 % marginaalilla + euribor 12 kk + toimitusmaksu 300 €. Sovittiin alustavasti, että maksan n. 20 % käteisenä, ja loput siis lainalla.
Pankin työntekijä vahvisti näkemyksiäni ja oli muutenkin auttavainen. Nyt siis vaan etsimään ensimmäistä asuntoa.
1 tykkäys
Paljastatko mikä pankki? Itsellä noin vuosi sitten kutakuinkin vastaava tilanne. Lainassa 2% marginaali ja 500€ toimitus. Tämä op:ssa ja nyt pitäisi neuvotella uudestaan.
1 tykkäys
Osuuspankki kyseessä. Meillä on jo oman kodin laina valmiina, liekkä se vaikuttanut. Tosin oman kodin lainan marginaali on isompi.
2 tykkäystä
Jos olette käyttäneet arvo-osuustilia vakuutena asuntolainalle, niin miten se on käytännössä toteutettu?
-
Millaisen vakuusarvon olette saaneet millaisilla osakkeilla/rahastoilla? MIllainen vaikutus on ollut hajauttamisella ja miten pankki on katsonut hajauttamisen? Toteuttaako esim. yksi hajautettu rahasto pankin mielestä hajauttamisen vai pitääkö olla montaa eri instrumenttia salkussa?
-
Miten osakkeiden/rahastojen panttaus on käytännössä tehty? Onko täytynyt avata uusi arvo-osuustili ja sinne pitänyt siirtää osa omistuksista? Osakkeita/rahastoja ei tietenkään pysty myymään, mutta miten esim. osingot on mennyt näistä pantatuista osakkeista/rahastoista?
-
Millaisia kuluja tästä on seurannut? Avauskulut? Siirtokulut? Vuosittaisia kuluja?
-
Jos olitte aikaisemmin käyttänyt arvo-osuusiliä vakuutena niin miten pankki suhtautui siihen keväällä kun markkinat laski? Vaativatko lisää vakuuksia?
2 tykkäystä
OP:sta itselle sijoituslaina 0,68 marginaalilla + 12 kk euribor. Vakuutena omakotitalo. Lainalupaus saatiin tammikuussa ja kämppä ostettu helmikuussa. Sijoituslainaa 55 k.
Samalla omakotitalon marginaalia katsottiin alas 0,7->0,55. Hyvin toimi OP:n kanssa yhteistyö kun oli fiksun oloinen palveluneuvoja.
edit. Ensimmäinen lainatarjous oli siis sijoituslainalle 0,75 % ja 500 € toimitus. Toinen tarjous oli 0,68 € ja 300 € toimitus.
6 tykkäystä
Lainamarginaaleja vertailtaessa kannattaa huomioida, että vanhoissa lainoissa on usein paremmat ehdot ja esim. kokonaiskorkoa laskettaessa viitekorko huomioidaan myös negatiivisena. Uusissa viitekoron laskeminen negatiiviseksi ei hyödynnä asiakasta ollenkaan vaan sen pohja on aina 0.
1 tykkäys
Vertailun vuoksi infoa täältä:
Oma asunto 0,55 marginaalilla, n. 70% velkaa
Sijoitusasuntosalkku tähän asti 0,65 marginaalilla, n. 60% velkaa.
Asunto-osakkeiden (sis oma) arvostukset yhteensä noin 1M+€. Perheen ansiotulot pl. asuntosalkun tuotot n. 8-9k€/kk.
Nyt uutta täytettä salkkuun viime syksynä ja pankki antoi 85% vivulla 1,0% marginaalilla rahoitusta 200k asti. Velkapotti pyörii siellä 650k€ (salkun arvostus yht noin 1,2M€), eli maksettavaa riittää.
Tuntuu, että aika helposti irtoaa, kun hyvä edustaja toisessa päässä. OPO-vaatimus oli 30% myyntihinnasta…
Kaikki osakkeet ristiin pantattu. Ei muuta kollateraalia.
4 tykkäystä
Vertailuarvoa täältäkin. Laina siirretty Nordeaan kilpailutuksen tuloksena vajaa 1,5v sitten. Omaan asuntoon marginaaliksi 0,30% (pelkkä asunto vakuutena, lainan määrä tuossa vaiheessa n. 80% asunnon arvosta). Ei nostopalkkiota. Samalla siirtyi sijoituslaina (itsellä 2/3 omistusosuus). Kämpässä riittävästi vakuusarvoa itsessään. Marginaali 0,47%, nostopalkkio veloituksetta. Nyt lainoja jäljellä 174k€ ja 90k€.
1 tykkäys
@SamiK Mikä paikkakunta? Minkälaiset asunnot?
Itsellä tällä hetkellä kilpailutuksessa asunto- ja sijoituslaina. Nykyinen asuntolaina muuttuu sijoituslainaksi, jäljellä 79ke + yhtiölainaa reilu 17ke. Asunnon arvo vähintään 200ke. Asunto on kolmio Espoossa raiteiden varrella. Nykyinen marginaali Nordeasta 0,37%. Danske Bankin tarjous marginaali 0,55%, ei nostopalkkiota (Akavan jäsen). Oma omistusosuus 100%. Tämän siirsin Nordeaan syksyllä 2020 kilpailutuksen perusteella ilman nostopalkkiota, kun silloiselta lainoittajalta (OP) en saanut edes vastatarjousta. Ennen kilpailutusta marginaali 0,47%.
Uusi nostettava asuntolaina 250ke, velaton hinta 260ke. Neliö Vantaalla meille sopivalla etäisyydellä raiteista. Lisävakuus tästä nykyisestä kolmiosta. Nordean lainalupaus 0,49%, Danske Bankin tarjous 0,37% ei nostopalkkiota (Akavan jäsen). Oma omistusosuus 1/2.
Talouden bruttotulot per kk noin 7,5-8ke. Nordean Premium-asiakkaita ollaan näillä tuloilla, vaikkei lainaa olekaan yli “rajojen”.
3 tykkäystä
Mä oon tätä pankeista kysellyt ja OP:n yhden paikalliskonttorin osalta neuvottelin pidemmällekin.
-
Osakkeiden vakuusarvo lähtökohtaisesti 50 prosenttia (mulla oikeastaan vain OMXH kasvuyhtiöitä), mutta ei vaikuttanut ehdottomalta. Jos käytetään osakepanttausta kattamaan omarahoitusosuus, niin vakuusarvo oli heikompi. Siinä oli niin erikoinen laskukaava, että ei osannut kokenut virkailijakaan sitä selittää, mutta meni niin, että esim. 10 000 euron omarahoituksen kattamiseen vaadittiin hieman yli 30 k€ osakesalkku
-
Pitää siirtää OP:lle osakesalkku tai osa siitä (mulla Nordnet). Voi pantata joko osan salkusta tai jopa vain osan tietyn yhtiön osakkeista. Pantatut osakkeet lukitaan pois kaupankäynnistä, mutta kuulemma voidaan joustavasti tehdä muutoksia panttauksen aikana, jos haluaa esimerkiksi vaihtaa pantattuja osakkeita yhtiöstä toiseen.
-
Ilmeisesti AOT-avauskulut + siirtokulut + normaalit lainanhoitopalkkiot ja avausmaksut. AOT-avauskulut löytyy hinnastosta, siirtokulut tällä hetkellä käyttämältäsi välittäjältä ja lainanhoitopalkkiot ja avausmaksut ovat aina hieman neuvoteltavissa. Satasia joka tapauksessa.
-
Ei kokemusta. Mutta ymmärsin, että eivät ihan koko ajan reaaliaikaisesti ole hengittämässä vakuusarvojen osalta niskaan. Ja jäin myös siihen käsitykseen, että jos on vakuutena esim. osittain oma asunto ja osittain osakesalkku, niin näiden suhteen on mahdollista tehdä painopistemuutoksia lainan aikana tai jopa muuttaa sitä, että mikä vakuus vapautuu ensimmäisenä panttauksesta.
Nämä muistinvaraisesti parin kuukauden takaa. En ole itse vielä tätä optiota realisoinut, mutta saatan sen tehdä siten, että teen OP:lle oman AOT:n, jonne siirrän osan (20-30 %) Nordnetin osakesalkusta ja käytän sitä sijoitusasuntolainan osavakuutena.
4 tykkäystä
Vertailuarvoiksi, viimeisin kilpailutus 09/2019. Nordea voittanut jokaisen kilpailutuksen, joka on vanhojen lainojen osalta tarkoittanut marginaalin laskua ilman toimituspalkkiota tai muita kuluja.
Asuntolaina 385 k€, asunnon arvo 525 k€ (Espoo), 12kk euribor + 0,3%
Sijoitusasuntolaina 220 k€, asunnon arvo 340 k€ (Espoo) 12kk euribor + 0,3%
Sijoitusasuntolaina 45 k€, asunnon arvo 90 k€ (Turku) 6kk euribor + 0,6 %
Asuntojen arvot tarkistettu lainojen kilpailutuksen yhteydessä 09/2019
5 tykkäystä
Ensimmäisen sijoitusasunnon kaupat on sovittu, joten nyt on jäljellä lainaratkaisusta päättäminen. Sain omasta pankista Euribor 12 kk + 1 % marginaalin tarjouksen. Lisäksi pankki tarjoaa korkokattoa. Mitä foorumilla ollaan mieltä sijoituslainojen korkokatosta/turvasta? Tässä tapauksessa asunto rahoitetaan 80 % lainalla.
2 tykkäystä
Riippuu varmaan myös lainan määrästä ja takaisinmaksuajasta. Itse otin korkokaton sijoitusasuntolainalle 10 vuodeksi. Lähinnä siksi että omasta asunnosta on vielä lainaa reippaasti jäljellä ja siinä ei korkokattoa ole. Vähän tuo korkokatto turvaa jos korot lähtisikin nousuun. Tiedä sitten mikä on fiksuinta
2 tykkäystä
Moro! Ensimmäinen viesti foorumille parin vuoden seurailun jälkeen.
Yksinkertaisesti: Näettekö ASP-tilin vielä hyödylliseksi? ASP-lainaan vaaditaan 10% osuus asunnon ostohinnasta vs “normilainalla” riittäisi 5%. Nykyisillä korkotasoilla joku foorumin käyttäjä taisi saada jopa 25 vuoden kiinteän koron melko maltilliseen hintaan asuntolainalleen, joten ASP-lainan valtion takaama korkokatto olisi ns. hyödytön tällaisessa tilanteessa. Kultainen idea tässä tietenkin olisi saada ASP-tiliä korkeampaa tuottoa osakemarkkinoilta noilla rahoilla, joka ei välttämättä tässä markkinatilanteessa onnistu, mutta olen optimistinen.
Kiinnostaisi kuulla myös ajatuksia osakesalkun vakuuttamisesta asuntolainaan, koska vakuusarvot riittäisivät hyvin noin 20% ostettavan asunnon hinnasta. Tiedostan hyvin kuumentuneen markkinatilanteen, mutta 50% romahduksenkin jälkeen lainoitusarvoa olisi vielä 10%. Koen jopa ihanteelliseksi vakuuttaa nykyisen salkkuni, jotta välttyisin mahdollisilta ylimääräisiltä bulleroveivauksilta.
Lisättäköön vielä, että asunnon osto ei ole tällä hetkellä opinnoista johtuen ajankohtainen, vaan osto tapahtuu todnäk 1,5v päästä. ASP-tilille olen säästänyt salkun ohella nyt noin vuoden päivät, jotta 4% lisäkorosta olisi mahdollisimman paljon hyötyä.
P.S. En löytänyt parempaa ketjua tälle kysymykselle
5 tykkäystä
ASP-tilistä ei mielestäni ole mitään haittaa. Jos asunnon osto on lähiaikoina kohtuu todennäköistä, ei indeksiin tms. sijoittaminen välttämättä ole kovin varma peliliike lyhyellä aikavälillä. Vaikka päätyisit ottamaan tavallisen asuntolainan ASP-lainan sijasta, voit silti käyttää ASP-tilillä ollutta rahaa omana pääomana asunnon ostamisessa. Tilanteen vaatiessa tilin voi purkaa ja saat rahat käyttöön varsin nopeasti (1% vuosikorosta tosin vähennetään verot mikäli näin tapahtuu, etkä saa 4% lisäkorkoa).
Kannattaa muistaa, että vaikka normaalissa lainassa vaaditaankin omaa pääomaa tuo mainitsemasi 5%, voi pankki vaatia vakuuksia (ellei jostain syystä hyväksy vakuusvajetta esim Hki kantakaupungissa). ASPilla sitten 10% säästettyäsi valtio takaa lainasi ilmaiseksi maksimihintaan asti, joka taas riippuu kaupungista josta aiot asunnon ostaa.
Salkkua voi toki käyttää vakuutena, mutta vakuusarvo riippuu pankistasi ja siitä, mitä salkku sisältää. Tiettyjä tuotteita, kuten Nordnetin Indeksirahastoja on mahdotonta siirtää vaikkapa Nordeaan.
2 tykkäystä