Tuttu jolla on useampi vuokramökki Saimaalla on todennut, että suosii nimenomaan ulkomaalaisia. Hänellä käy paljon Saksalaisia.
He tulevat kokemusten perässä viettämään rentoa mökkielämää, kun suomalaisissa on paljon rällästäviä kaveriporukoita.
9 tykkäystä
Koska sijaintiriski voitaneen sulkea tuossa tapauksessa laskuista, näkisin suurimpana riskinä hallintoriskin. Tarkoitan siis sitä, että taloyhtiö ei toimi kyllin aktiivisesti ja osakkaiden etua valvoen maksuhäiriöiden kohdalla. Mutta koska olet hallituksen pj ja kiinnostunut asiasta, tuokaan riski ei taida toteutua.
Jos ajatellaan, että meillä on vaikka piensijoittaja, joka omistaa kymmenestä eri uudiskohteesta yksittäisiä asuntoja ja hän ajautuu maksuvaikeuksiin, hän tuskin alkaa laiminlyömään kaikkia maksujaan. Kun rästejä sitten alkaa hiljalleen kertymään, lienee selvää että niitä kasaantuu herkimmin sellaisille taloyhtiöille, jotka ovat joustavampia tai huolettomampia maksuviiveiden suhteen. Vastaavasti taas taloyhtiöt, jotka vaativat aktiivisesti omiaan, nousevat saatavineen laskunmaksupinon päälimmäisiksi.
Jos puhutaan nyt nähtyjen korkojen nousun ja vuokramarkkinoiden kysynnän tuomista haasteista, niin mielestäni huonoimmassa skenaariossa tyyliin muutama prosentti sijoittajista joutuu liriin. Jos talosta yksittäisiä asuntoja omistaa vaikka 30 eri sijoittajaa, olisi kyllä erikoisen huonoa tuuria ja käänteinen lottovoitto, jos tamperelaisessa uudiskohteessa vaikkapa kolmannes heistä joutuisi maksukyvyttömyyteen.
9 tykkäystä
Kiitokset jäsenille mielen rauhoittamisesta, ja uskon valamisesta 
Eiköhän tästä kuivin jaloin selvitä, kun pysytään vaan kärppänä tilanteen tasalla.
Hyvät uudet vuodet kaikille!
18 tykkäystä
Varmasti tällaisia on, ja siksi olen omat loma-asuntoni hankkinut paikoista, joissa ns ryypiskelykulttuuri on vähäistä. Tuorein hankinta Ylläkseltä on malliesimerkki, siellä ei juuri ryyppyseurueita näe, ne suuntaavat naapuriin eli Leville 
Lisäksi, kotimaisilla myyntikanavilla (esim Tori, Oikotie, Nettimökki) voi itse hallinnoida kenelle vuokraa. Eli jos tulee mielikuva, että vuokraaja on riski, voi vuokraamisesta kieltäytyä. Uuden vuoden osalta meinasi näin käydä, kun kymmenpäinen nuorisoporukka halusi vuokrata mökkiäni, ja meinasin ensin kieltäytyä, mutta kun jututin vuokraajaa tarkemmin, kävi ilmi, että he ovat uskovaisia, eli todennäköisyys känniääliöintiin on varsin pieni
Ulkomaiset myyntikanavat kuten Booking ja Airbnb eivät tätä mahdollista, koska vuokraaja ei edes saa tietää, kuka se vuokraava henkilö on.
3 tykkäystä
Ei ole ollut itselläni ongelmia ulkomaalaisten vieraiden kanssa Levin vuokra-asunnossa. Airbnb:ssä saa päälle halutessaan automaattisen viestien kielen käännön ja vieraiden kanssa on helppo chättäillä Airbnb:ssa tämän takia millä kielellä tahansa. Olen kirjoittanut Airbnb ilmoitukseeni ohjekirjan, jossa kaikki asunnon tiedot, neuvot kodinkoneiden käyttämiseen ym. (Ohjekirjan pituutta ei ole rajoitettu).
1 tykkäys
Jaetaan nyt tänne, kun juttu kolahti allekirjoittaneeseen. Kolhon seutuvilla tulee mökkeiltyä kesäisin, eli alue on joten kuten tuttu.
Hesari kirjoittaa syrjäseutujen kiinteistöongelmista ja taloyhtiöiden konkursseista. Kolhossa on mennyt kaksi taloyhtiötä konkurssiin ja sitä myötä 49 asuntoa jää tyhjilleen vailla tietoa tulevaisuudesta. Ihan hyvä juttu muuten, mutta otsikko on aika yliampuva. Siitä saa kuvan, että Ukrainan sota olisi yksin vienyt taloyhtiöt ongelmiin, mutta kyllä ne ongelmat on jalostuneet jo vuosikymmeniä sitten.
Kolhollahan on yllättävän merkittävä historia monessakin mielessä. Siellä on ollut Suomen ensimmäinen lentokenttä ja rautatiet ovat tuoneet joskus muinoin kylään paljonkin teollisuutta metsäteollisuus etunenässä. Sittemmin tehtaat ovat hiljentyneet ja sitä kautta koko kylä. Nykyään Kolhossa ei ole “mitään”, ja lähimmät palvelut löytyvät Mäntästä tai Keuruulta noin 20 km päästä.
Uutisen keskiössä olevat asunnot liittyvät nekin edellä kuvattuun historiaan, sillä taloyhtiö muodostui jostain vanhoista työmiehille suunnatuista parakeista. Asunnot olivat käytännössä rivareita ilman takapihaa. Google Mapsista saa vähän osviittaa siltä, miltä pihassa on näyttänyt vuonna 2009. Tuo 15 vuoden takainen näkymä ei herätä hirveästi muuttohaluja, saati mitä se nyt sitten olisi.
Kolho ja muu lähialue on muuttotappioaluetta kuihtuvine palveluineen ja työmahdollisuuksineen. Parakeillekaan ei ole ollut alkuperäistä käyttöä, koska ei siellä enää ole työmiehiä majoittunut. Jutun mukaan vuokralaisia on tosi vaikea saada ja osa asunnoista on ollut tyhjinä 2-10 vuotta. Ilmeisesti vuokralaisetkin ovat olleet levottomia, kun on jäänyt vuokrasaamisia ja joku asunto oli laitettu päreiksi, mutta rahapulan vuoksi sitä ei oltu lähdetty edes korjaamaan. Se jää jutussa vähän epäselväksi, että onko remonttien tekemiseen herätty vasta viime vuosina, mutta joka tapauksessa viimeisen parin vuoden aikana taloyhtiö ei ole saanut enää pankista lainaa kerääntyneen korjausvelan kuittaamiseksi, ja siitä aiheutui taloyhtiön konkurssi.
Oma mielipide jutun pohjalta on se, että eihän noilla lähtökohdilla kaava voi oikein mitenkään toimia. Tuolla seudulla ei maksa edes ok-kuntoiset omakotitalotkaan yhtään mitään, joten jos seudulla haluaa asua, niin miksi joku muuttaisi vanhaan huonokuntoiseen parakkiin? Jutun ja vanhojen kuvien pohjalta tulee mielikuva, että haluaisiko tuolla kukaan asua edes ilmaiseksi? Lisäksi tulee mietittyä myös sitä, että kuinkahan moni syrjäseutujen asuntosijoittaja tuijottaa sokeasti niitä 10-30% vuokratuottoja, joissa ei korjausvelkoihin ole laskettu mitään. Jutussa haastatellut kaverit eivät ilmeisesti olleet varsinaisia asuntosijoittajia, mutta toinen heistä kertoi ostaneensa kohteen jo vuonna 2007 ja se olleen huono kauppa. Konkurssin vaikutuksiksi haastateltava laskee 50 000 euroa.
Jutun lopussa pohditaan mitä kiinteistöille käy konkurssin jälkeen. Haastateltava toivoisi, että paikalle saapuisi kaveri kera rahan ja innon. Vaikea kyllä nähdä, että solmu tuosta aukeaisi edes paksulla lompakolla tai suurella innolla.
12 tykkäystä
Lähivuosina uudessa taloyhtiössä on seuraavat konkurssiriskit:
-
Talossa paljastuu jokin sellainen vakava vika, joka tekee sen asuinkelvottomaksi mutta jota kiinteistön vakuutus ei korvaa eikä grynderillä ole rahkeita sitä korjata.
-
Riitävän iso osa osakkaista ei maksa vastikkeita eikä puutetta saada katettua riittävässä määrin perinnällä eikä asuntojen haltuunotolla. Tämä pakottaa yhtiön nostamaan vastikkeita, mikä lisää maksukyvyttömien osakkaiden määrää. Tilanne johtaa ennen pitkää yhtiön maksukyvyttömyyteen.
Riski 1 on hyvin epätodennäköinen mutta mahdollinen:
Tämän uutisen tapauksessa talon omisti iso, vakavarainen vuokranantaja, joten konkurssia ei tullut, mutta jos kyse olisi ollut yksityisestä asunto-osakeyhtiöstä? Huonosti olisi käynyt. Toki tässäkin talo ehti olla käytössä parikymmentä vuotta.
Riski 2 on sitä suurempi mitä isomman osan yhtiöstä yksi osakas omistaa. Jos jokainen osakas omistaa vain yhden asunnon, on yllä kuvattu noidankehä erittäin epätodennäköinen. Jos 45 asunnon yhtiöstä joku osakas omistaa vaikka 10 aauntoa, on tämän osakkaan maksukyky yhtiölle merkittävä riskitekijä.
Lisäksi riskin toteutuminen vaatii joko sen, että maksukyvyttömät asunnot ovat kassavirtanegatiivisia (jolloin haltuunotto hidastaa mutta ei pysäytä prosessia), tai yhtiön hallinnon saamattomuuden vastikeperinnässä (tilanteen annetaan pahentua).
Sijoittajapainotteisuus ei minusta sinänsä ole yhtiölle ongelma, vaan omistuksen keskittyminen. Sijoittajavaltaisuus saattaa lähinnä vaarantaa taloyhtiön maineen jolloin sen asunnot menevät huonommin kaupaksi ja vuokralle. Tämä on oma noidankehänsä, johon hallituksen on hyvä kiinnittää huomiota, asukkaiden viihtyvyyteen ja turvallisuuden tunteeseen kannattaa panostaa. Konkurssiriskiä se ei kuitenkaan merkittävästi lisää.
8 tykkäystä
Sähköpostiin kilahti vuokralaiselta kämpän irtisanomisilmoitus, joten aloin tavallistakin tarkemmin katselemaan missä Tampereen vuokramarkkinoilla mennään. Tällainen artikkeli oli mennyt itseltäni ohi:
Nyt pääsee konkreettisesti sitten näkemään vuokramarkkinoiden toimivuuden tässä hetkessä. Helmikuun alussa vapautuva kämppä on sellainen, että edelliset vuokralaiset ovat löytyneet siihen suunnilleen heti, kun ilmoitus on vuokrasivustoille ilmestynyt. Olisin todella yllättynyt, mikäli hommat hoituisi läheskään yhtä helposti nyt. Vuokratason kyllä pitäisi olla kohtuullinen, mutta pahoin pelkään että tässä ajassa monet etsii joko sitä pienenpää tai vanhempaa asuntoa edullisemman vuokran toivossa, tai sitten esim. asuntoyhtiöiden vuokravakuudettomuus houkuttelee tavallistakin enemmän, vaikka vuokrataso itsessään onkin niissä kämpissä korkeampi.
13 tykkäystä
Pidähän meidät ajantasalla asian suhteen ja toivottavasti hyvä vuokralainen pikaisesti löytyy!
2 tykkäystä
Tuossa Juhan linkkaamassa uutisessa minulla pisti silmään etenkin tämä kohta:
Vuokraovella on myös tehty eräs kiinnostava havainto markkinatilanteesta: vaikka tarjontaa on paljon, moni kokee silti asunnon löytämisen vaikeaksi. Vuokraoven verkkokyselyssä lähes puolet noin 1 500 vastaajista piti sopivan asunnon löytämistä vaikeana.
– Kysyntä ja tarjonta eivät siis täysin kohtaa. Yksi selitys on, että tarjonta on kasvanut ennen kaikkea pienissä asunnoissa, mutta kysyntä suuntautuu suuriin, arvioi Laakkonen.
Ehkä ei pitäisi liian paljon tuijottaa noita tyhjien asuntojen määriä, sillä se ei ole aina osoitus siitä, että on liikaa tarjontaa, vaan se voi tarkoittaa myös sitä, ettei tarjonta kohtaa kysyntää. Harmillisesti jutussa ei avata sitä, minkä vuoksi vastaajat eivät koe asuntojen vastaavan kysyntään. Sehän voi pienimmillään olla myös legendaarinen “mielestäni liian kova vuokra”. Omina veikkauksina heittelen mm. hissittömyyttä, autopaikkojen puutetta, asunnon varustelun puutetta (astianpesukone, pyykkikone, kodinkoneet, parvekkeen puute/vajavaisuus) huono pohjaratkaisu, isommissa kohteissa oman saunan puute tai muuten vain pinnoiltaan epäsiisti asunto.
Kun oma ainoa kohteeni sijaitsee Jyväskylässä, Ylen jutussa oli mukava nähdä Jyväskylässä vapaiden asuntojen olleen aika selvässä laskussa viime kesän ja syksyn osalta. Omassa kohteessani vaihtui vuokralaiset loppukesästä, ja tällä kertaa pääsin jopa itse valitsemaan vuokralaiset, eli tulijoita olisi ollut useampi. Toki pääsin markkinalle parhaimpaan mahdolliseen sesonkiin, mikä ei voinut olla näkymättä tilanteessa.
Se tosin vähän ihmetyttää, että miksi Jyväskylässä on ollut toiseksi pisimmät vuokrausajat, vain Helsingissä kestää pidempään löytää vuokralainen. Olisiko tämä sittenkin se paras mittari kaupungin vuokra-asuntotilanteen seuraamiseksi…?
7 tykkäystä
Tuossa mun nyt vapautuvassa asunnossa on kyse uudiskohteesta, johon lähtee siis nyt kolmas vuokralainen hakuun. Vuokralaiset ovat olleet laadullisesti hyviä, mutta asumisaika on jäänyt valittettavan lyhyeksi. Ei kaiketikaan kuitenkaan asunnon epäviihtyvyyden tai rasittavan vuokraisännän vuoksi, vaan ihan normaalien elämäntilanteen muutosten vuoksi. Tuosta päästäänkin siihen haasteeseen, että usein ne hyvät vuokralaiset (=omasta elämästään vastuuta ottavat reippaat ja rehelliset ihmiset) pärjäävät myös parisuhdemarkkinoilla ja sinkkukodin tarve jää lyhytaikaiseksi. Ja sitten, vaikka tuossakin kohteessa puhutaan kaksiosta, niin niiden koko on nykyajan uudiskohteissa auttamatta liian pieni kahdelle ihmiselle, jos asumiselta edellyttää edes jonkinlaista mukavuutta, eikä asunto ole pelkkä kääntymispaikka.
Asunnon edelliset vuokrausajankohdat ovat osuneet kesään, joten ymmärrettävästikin kysyntä on painottunut opiskelijoihin. Alkuvuodesta opiskelijakysyntä lienee varsin heikkoa, jos elämänkoululaisia ei oteta laskuihin mukaan. Täytyy vielä tarkentaa, että sinällään en ole huolissani kysyntätilanteesta, vaan tietyt kriteerit täyttävästä vuokralaiskysynnästä. Aivokirurgia ei tarvitse vuokralaiseksi löytyä, mutta esim. osa-aikainen kaupan kassa kuulostaisi huomattavasti houkuttelevammalta vaihtoehdolta kuin päihdeongelmainen ideologisesti työtön ehdonalaisvanki.
1 tykkäys
Hyvin on mennyt uudehkot kämpät vuokralle Tampereella ja saanut myös pientä korotusta sisään. Tänään onkin vaihto yhdessä kaksiossa Niemenrannassa. Ratikka ajaa kesällä 150metrin päästä. Ensimmäisellä näytöllä meni ja 2kk vuokratakuulla.
3 tykkäystä
Rohkaisevaa kuulla. Menin äsken Vuokraoven tarjontaa yksityiskohtaisemmin läpi, eikä tuo nyt ihan niin toivottomalta näytä kuin pelkkää kohteiden kokonaismäärää tuijottaessa. Itse asiassa päinvastoin. Nykyiseen vuokrapyyntiini suhteutettuna Tampereelta näyttää löytyvän vain kaksi edullisempaa parvekkeelista kaksiota, joista niistäkin toinen on selvästi pienempi. Jos parvekkeen jättää kriteereistä veks (tai ranskalainen parveke riittää), tarjonta lisääntyy noin kymmenellä kohteella. Ja edelleen, jos mukaan ottaa vähintään saman neliömäärän yksiöt, tarjonta lisääntyy vielä noin kymmenellä kohteella.
Koko Tampereen tarjonnan laittaminen hintajärjestykseen on haastavampi tehtävä, sillä aika moni kiilaa hakutulosten kärkeen sillä, että tietoihin ilmoitettu vuokra on määritelty ensimmäisen kuukauden alevuokran perusteella. Mutta joka tapauksessa pienten yksiöiden edullisempaa tarjontaa riittää satamäärin niille, jotka metsästävät euromääräisesti pienempää kokonaisvuokraa.
Huomiota herättävää mielestäni on se, että Tampereella ei enää ole tarjolla edes niitä pommikuntoisia “edullisia” lähiökaksioita entiseen malliin, joita vielä tyyliin pari vuotta sitten riitti hintalistausten kärjessä.
5 tykkäystä
Minulle tulee tuota juttua lukiessa mieleen sellainen vaihtoehto, että ajetaanko taloyhtiö tahallaan konkurssiin. Kulut nimittäin juoksevat, asunnot ovat tyhjillään, yhdellä omistajalla 9/14 asuntoa jne.
KÖSSILÄ ei osaa sanoa, mitä rakennuksille tapahtuu tulevaisuudessa.
”Jäävätkö sitten kaupungin kontolle. Nämä olisivat kyllä ihan asumiskelpoisia taloja. Pitäisi vain olla joku, jolla olisi rahaa ja intoa.”
Timo Metsola arveli, että taloyhtiöiden konkursseja tullaan seuraavien vuosien aikana näkemään satoja, jollei tuhansia, painottuen Itä-Suomeen. Venäläisomistus ei tosiaan suinkaan ole ainoa taloyhtiöitä konkurssiin ajava tekijä.
3 tykkäystä
Tässä jutussa oli mielenkiintoista dataa. Mielestäni tyhjien asuntojen määrä ei ole hälyttävällä tasolla. Esimerkiksi Tampereella marraskuussa 2022 niitä oli 2491kpl ja marraskuussa 2023 2818kpl. Kasvua on prosentuaalisesti paljon (12%), mutta ei älytöntä kappalemäärää. Pelkkä muuttovoitto kuroo eron umpeen aika nopeasti varsinkin, kun uudisrakentaminen nyt hyytyy totaalisesti.
Helsinki
Yksiöiden keskivuokra 790€
Kaksioiden keskivuokra 990€
Tampere
Yksiöiden keskivuokra 600€
Kaksioiden keskivuokra 770€
Turku
Yksiöiden keskivuokra 609€
Kaksioiden keskivuokra 750€
Jyväskylä
Yksiöiden keskivuokra 540€
Kaksioiden keskivuokra 669€
Oulu
Yksiöiden keskivuokra 550€
Kaksioiden keskivuokra 695€
Tästä voidaan havaita ensinnäkin se asia, miksi yksiöt ovat sijoittajien keskuudessa niin suosittuja ja toisaalta miksi niiden hinnat ovat korkeat suhteessa isompiin asuntoihin. Jos 25m2 yksiöstä saa 600€ ja 50m2 kaksiosta 770€, niin neliöiden tuplaantuessa tulopuolessa tapahtuu vain +22% muutos. Kaksioon kohdistuu kustannuksina tyypillisesti tuplamäärä taloyhtiön remonttikuluista ja jos myyntihinta olisi tuplat, häviäisi kaksio jo ihan pystyyn sijoituskohteena.
Tampereen osalta yksiöiden keskivuokrassa päästään jo kutosella alkavaan.
18 tykkäystä
Onko muut kokeneet “raastavaksi” ajan kun pankissa vakuudet ovat tapissa ja markkinoilta tulee jatkuvasti ostettavaa eteen.
Esimerkiksi itselläni tulisi väkisinkin kahden vuoden odottelu jakso nykyisillä korkotasoilla ennen kuin vakuuksia seuraavan hankintaan olisi vapaana.
Tälle aikajaksolle ei taida mitään voida ellei nyt joku vuokralainen lähtisi asunnosta jota ei vielä ole remontoitu ja sillä lisää vakuuksia tehden.
Itsellä vakuuksia on vielä vapaana ja diilihousut on jalassa. Mutta sama ongelma osassa nykyisten asuntojen kanssa. Ostettu remontoitavaksi hyvällä arvonnousupotentiaalilla mutta vuokralaiset viihtyy yllättävän hyvin eikä remonttia ole päästy aloittamaan ja syntyvät vakuudet odotuttaa. Ei tämäkään tilanne huono ole. Eri vuosille pitäisi saada kuitenkin kulujakin syntymään.
1 tykkäys
Onko tietoa, mistä nuo vuokraovi.comin tilastot ovat peräisin. Itse olen suurin piirtein marraskuusta asti etsinyt vuokraoven kautta Tampereelta uutta vuokra-asuntoa perheelle. Kyseisen palvelun hakuun kun rajaa asunnot Tampereelta, hakutuloksia on tähän päivään asti tullut noin 1800-1900 kappaletta. Tuosta “puuttuu” n. 1000 asuntoa, joka tuntuu runsaalta.
Mikrotason havaintona, on myös se, että tarjontaa on paljon VTS:n kohteissa. Samoin rahastoyhtiöiden kohteissa. Näistä rahastoyhtiöiden kohteista olen kuullut paljon huonoa. Omistajaa ei kiinnosta asukkaiden viihtyvyys lainkaan. Esimerkiksi tuossa Kalevassa kauppakeskus Kalen vieressä on UB:n asuntorahaston (voin muistaa väärin omistajan) talo, jossa on ensinnäkin suhteellisen tuhdit vuokrat, mutta matala vakuus. Tämän lisäksi kuulemma taloyhtiössä on yksi asunto vuokrattuna jonkin asteiselle huumeongelmaiselle, joka terrorisoi koko taloyhtiötä, mutta omistajalla ei ole minkäänlaista kiinnostusta tehdä asialle mitään. Luonnollisesti talosta on todella paljon asuntoja vapaana.
Tässä on Miika Vuorensalon kirjoitus tämän uuden vuoden asuntomarkkinoista.
Paljon vartijana on EKP, joka päättää korot liikkuvat tänä vuonna. Tämän hetken korkoennuste on suurin piirtein siten, että vuoden lopulla 12 kk euribor olisi noin 2,5 %. Mikäli tämä toteutuu, uskon sen piristävän asuntomarkkinoita.
Kuitenkin markkinoiden kyky ennustaa korkojen kehitystä ovat sanalla sanoen surkeat. Markkinaennusteet ovat menneet pieleen käytännössä joka kvartaali viimeiset kymmenen vuotta.
9 tykkäystä
Yllättävän nopeata laskua sitä ennustetaan, toki jos noin käy niin lainan korkojen osalta ihan kiva myös itselle. Jotenkin olen itse haistellut tilannetta niin että kun laskuun lähdetään niin pidempään kuitenkin pysyttäisiin kolmen prosentin pinnassa, hieman siitä yli. Palkat nousseet, niin Suomessa kuin myös muualla Euroopassa (EKP liittyen), joka nostaa ihmisillä käytettävissä olevaa rahamäärää, joka taas kiihdyttää inflaatiota, joka nostaa palkkoja. Hetki varmaan pysytään tässä noidanpyörässä.
Nyt nähty koron nosto oli pikainen korjaus, pitkään lähes nolla korko aikaan. Se ei ole normi vaikka se kestikin kymmenen vuotta.
Ammattilaisten arvioon toki kannattaa luottaa enemmän kuin minun arvioon, joskus on vain pakko näitä sammakkoja päästää suusta, että maku paranee.
2 tykkäystä